房地产业务税务筹划范文篇1

关键词：房地产调控；税务筹划；注意问题

一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性

（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势

在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。

（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代

史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。

（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分

在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。

因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。

二、房地产开发企业税务筹划策略

房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。

（一）土地增值税的节税关键点

我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。

1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。

2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。

3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。

（二）房产税的节税关键点

我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。

1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。

2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。

3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。

总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。

三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题

（一）设立专门的纳税筹划部门

相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。

（二）全程全方位的进行纳税筹划

房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。

（三）时刻关注政策法规的变化

目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。

四、结束语

在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。

参考文献：

1.范剑平，邹士年.加快建立合理税负为主导的房地产调控长效机制[N].中国证券报，2012-06-25.

2.刘德英.我国房地产企业税负状况及税金成本管理分析[J].税务研究，2008（9）.

3.李晓琳.房地产企业税收筹划[J].现代经济信息，2012（13）.

4.张雁.浅析房地产企业土地增值税纳税筹划[J].中国乡镇企业会计，2012（7）.

5.许淑景.房地产开发企业税收筹划研究[J].中国乡镇企业会计，2012（8）.

房地产业务税务筹划范文

（1）房地产公司的工程量大、产业链条长、生产环节多、生产周期长的特点决定了它有独特的纳税特点。在筹资环节，房地产行业和金融行业相关；在建设环节，房地产行业与设计行业、建筑业、咨询业、交通行业相关；在销售环节，房地产行业与市场销售、广告、物业管理等行业息息相关。相对应地，房地产开发环节需要缴纳增值税（建筑业）、印花税、耕地占用税；房地产交易环节需要缴纳增值税、土地增值税、契税、印花税和城镇土地使用税；房地产占用环节需要缴纳房产税；房地产所得需要缴纳所得税。

（2）通常情况下，房地产开发都会提供与小区相配套的娱乐、休闲设施，这些设施的所有权应该在购房合同中说明，配套所有权的归属会影响企业成本的归属，进而影响企业纳税额。一般的行业都是先生产，产生成本，然后销售，得到收入，然而房地产业是先取得土地使用权，满足一定条件后即可获得预售许可证，开始预售获得收入，然后建房，建好后交房，所以房地产业是先取得收入然后产生成本。

（3）土地增值税的增值比率会影响企业享受免增值税的权利。如税法规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20%”可以享受法定免税。此时房地产企业就可以通过增加普通房屋内部设施来降低增值额，达到法定免税的目的。房地产企业取得土地的方式多种多样，有招拍挂、划拨、转让、合作开发等多种形式。但无论何种形式，土地成本在房地产开发总成本中占比都很高。

（4）合资建房经营机制、企业员工薪资费用支出形式、企业广告费用的分摊方式、房屋销售收入的确认都会影响房地产企业的纳税额。房地产公司通常以项目为单位设立子公司，会计核算相互独立，所以营改增后增值税的征收将以各个项目为征收对象，即使同一个公司投资的项目之间也不存在直接联系，所以相互之间进项税额不能抵扣。

2“营改增”对房地产企业的影响

“营改增”将税收形式由价内税调整为价外税，避免了营业税重复征税的问题，将按照简单税率缴纳营业税调整为进项税额抵扣的形式，促使企业调整经营流程，财务处理更加精细化，这样就会淘汰一批经营规模小、运营不正规的企业。房地产开发阶段的成本，如果是以外包的形式产生，则比较容易取得增值税进项发票，如果是以自建的形式产生，则供应商为小规模纳税人、个体户、个人的情况下将很难甚至不能取得增值税发票。同时，在营改增刚开始的阶段，企业可能会因为房地产完工于营改增前但是营改增后还未完工的等情况影响进项税额的抵扣。且营改增后建筑业的税负变大，毫无疑问会转移一部分给房地产开发商。并且由于房地产业能够取得的增值税进项税票有限，就会导致代开，进而有虚开发票的风险。且房地产前期预售产生较多收入，进而产生大量销项税额，但是前期又没有足够多的进项税额来抵消，所以会增加企业税负，即使后期产生了大量的进项税额，由于货币的时间价值，也是增加了企业税负。

3对营改增后房地产企业税务筹划的建议

（1）加强票据管理，多要增值税票。合理掌握收入确认时间，尽量延迟纳税，尽快取得增值税进项发票，尽量晚地开出销项发票，实现货币的时间价值；尽量达到摊入费用的最大化，费用尽量达到税前列支的限额；对于油费、零星材料等难以获得增值税专票发票的项目，可以通过统一购进充值卡等集中采购的方式，尽可能地获得专用发票。

（2）提高企业内部财务人员业务素养，对企业员工进行税务知识的普及，树立发票税务的意识，督促其将日常经营中的发票收集起来以发挥其作用，监督业务人员规范业务流程，企业财务人员一定要进行专门的税务培训，认真领会新的核算方法，提高核算质量，确保合理合法且熟练地处理企业每一次税收行为。对于业务人员来说，一定要及时进行增值税培训，督促其转变思维，在出差开具住宿费发票的时候要开增值税专票为企业增加抵扣额。

（3）积极主动地向税务机关学习请教。营改增之后，税收的征管主体由地税机关变为了国税机关，房地产企业要积极主动地向国税机关学习最新的规则政策，多渠道了解，如多多关注国税局的微信公众号推送的信息等，主动及时地把握各项最新政策，为企业营造良好的纳税环境，保障企业健康发展。

（4）加强税务筹划。在企业内部设立专门的税务人员对企业税务进行统一管理筹划，对企业的各个运营环节的税务支出进行明晰分析，确定相关政策，减少开发成本。在合理合法的基础上，经济地进行税务筹划。

（5）加强对供应商的选择。企业的采购人员一定要根据新形势新政策调整并规范业务流程，尽量集中采购减少成本，对供应商加强资格审查并尽量选择能提供增值税进项税票的供应商，或促成供应商从小规模纳税人调整为一般增值税纳税人或者在价格上给予合理优惠，在保证材料质量的基础上，以企业利润最大化为目的选择供应商，为企业减少不必要的费用。

（6）重视劳务支出方面的税务筹划。房地产企业劳务支出分为两部分，工程建设方面的劳务支出和房地产企业内部的劳务支出，在劳务的选择上，尽量避免采用零散的劳动力，选择有正规的劳务公司管理的相关人员，招聘有正规技术保证的相关技术人员，确保取得劳动力方面的发票，减少企业税务负担。

（7）充分利用税收优惠政策。财务员要深入详细地了解税收优惠政策，灵活并充分地利用国家税收优惠政策；选择最有利于企业自身的会计政策。

（8）房地产企业应该根据最新的税收政策和对手的策略调整销策略，如选择混业经营和多元化经营，充分利用?收优惠政策，加强企业竞争优势。

（9）在签订合同时明确资金的支付，认真审查自己所见到的增值税专票，防止“虚开”。加强内部控制和风险管理，规范操作，谨慎行事。

房地产业务税务筹划范文

关键词：房地产企业所得税税务筹划财务运用收益

一、房地产企业税收情况概述

税务筹划，是指纳税人在国家税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财、核算等一系列经济活动的事先筹划和安排下，充分利用国家税收法规提供的优惠政策及税收法规允许范围内的技术手段，从而尽可能的获得“节税”的目的，使纳税人获得最大的税收利益。本文主要简述房地产企业所得税税收筹划的财务运用研究，在此前提下，先对我国房地产项目税收立法的整体情况概括如下。房地产项目从招投标、开发、建设到销售过程中主要涉及的税种有：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，这些税种所对应的法规为各税种的暂行条例，另外还有税收部门的规章、通知等。所以，房地产企业在进行税务筹划时，一定要对国家相关税收政策做到充分了解，同时要结合自身的情况进行税务筹划。税务筹划的分类根据类别的不同主要分为：行业、税种、经营活动三种。房地产项目的科务筹划可根据经营活动和税种的不同来进行。

二、房地产企业所得税税务筹划概述

1、房地产企业所得税税务筹划的含义

企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》是1994年工商税制改革后实行的，它把原国营企业所得税、集体企业所得税和私营企业所得税统一起来，形成了现行的企业所得税。它克服了原来按企业经济性质的不同分设税种的种种弊端，真正地贯彻了“公平税负、促进竞争”的原则，实现了税制的简化和高效，并为进一步统一内外资企业所得税打下了良好的基础。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得，我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业，其中居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在依据国家相关政策及税法规定的为前提，利用税收法规允许范围内的技术手段，结合企业自身生产、经营、投资和理财活动，尽可能选择税收利益最大化的纳税筹划形为。

2、房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析

税收筹划是在法律法规的许可范围内进行的，实质是纳税人为维护自己的权益，在遵守国家法律及税收法规的前提下，在多种纳税方案中，对企业投资、经营、理财等事先做的筹划和安排，以尽可能达到税收利益最大化方案的决策，具有合法性。合理避税的前提条件是：依法纳税、依法尽其义务，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其细则和具体税种的法规条例，按时足额交纳税款。只有在这个基础上，才能进行合理避税，才能视合理避税为企业的权利，才能受到法律和社会的认可和保护。可见，企业的税收筹划和合理避税是一体的，在广义上，可属于同一个范畴。所以，房地产企业在进行企业所得税税务筹划时要结合自己的实际情况，利用合法的财务手段，选择适合自己特点的避税筹划措施。

(1)税务筹划、合理避税有利于实现企业财务管理目标

房地产企业依据自身的特点，通过成功的避税筹划，可以为企业带来最大化的税收收益，实现企业的利润最大化，使企业更具规模，并能更好的实现企业的财务管理目标。

(2)税务筹划有利于企业财务管理水平的提高

房地产企业在进行企业所得税税务筹划的前提必须是合理、合法的，要求企业必须规范财务管理行为，以此为企业提供正确有效的财务决策，使企业的各项经营活动都能实现良性循环。为了达到合法的节税目的，房地产企业必须加强经营管理和财务管理，才能使避税筹划方案得到最好实现。因此，开展避税筹划有利于规范企业财务核算，加强财务核算尤其是成本核算和财务管理，促进企业加强经营管理。

3、房地产企业所得税的税收筹划案例分析

由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。

案例1：某公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。

案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。

案例3：某公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收账款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。

实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。

三、结论

总之，税收筹划是合法的，是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下进行的，并不是要企业虚报成本、虚报支出，而是要求企业在经过合理的、不违反税收法规的前提下对企业的各经营活动和财务活动精心安排下，以达到减轻企业税负，提高企业利润的目的。

参考文献：

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[2]王靖.税收筹划的定位与选择.经济与社会发展，2001;4

[3]田冰芬.税务筹划发展的意义及对策.经济师论坛，2002;8