小型养老产业盈利模式范文篇1

【关键词】利率资产负债管理监管政策

近年以来，我国宏观经济增长速度持续走低，金融领域改革步伐则稳步推进，利率市场化持续提速。在经济下行和投资回报下降的大背景下，10年期国债收益率持续下行，金融机构存贷款基准利率也随着货币政策的逐步转向而多次下调。与此同时，由于宏观经济的不确定性日益加大，金融与资本市场波动加剧，人民币贬值及资本流出的压力时隐时现，刚性兑付逐步打破，风险资产重新定价和信用利差上升趋势明显，市场利率短期上升的偶发性因素也在同步增多。因此，利率中枢下移伴随频繁的短期波动，可能将是未来中长期内复杂利率环境的“新常态”。众所周知，在我国这样一个高速发展且长期以来比较重规模、好投资的人寿保险市场，行业自身的利率敏感度总体较高，利率风险敞口易于暴露并放大。复杂的利率环境将从资产端和负债端两个方面同时对寿险公司的财务盈利能力、偿付能力管理提出严峻挑战，并给寿险业的创新发展带来深远的影响。

一、加强资产负债管理规避经营主体风险

对于寿险公司而言，传统意义上应对利率波动、规避利率风险的基本管理手段就是有效加强公司的资产负债管理（ALM）。其主要思路是建立较为完善的组织架构和机制流程，运用资产负债管理模型等定量工具，以达到公司资产与负债在收益＼成本、现金流、久期等方面的总体匹配为目标，分别对公司的投资资产组合、产品负债策略两个方面进行规划、调整，从而使利率的变化对公司资本盈余、盈利能力的不利影响降到最低。结合当前的利率环境，我们应当着重考虑从以下方面做好对寿险公司资产负债的方向性策略规划：

（一）在产品组合管理、产品设计定价中，适当降低利率敏感度，并注重对当前金融市场利率特性的预判和与资产端的联动

寿险公司在产品组合策略中，一方面可考虑加大对利率不敏感、金融属性相对较弱的保险产品的比重，该类产品主要包括消费型的传统保障类产品、投资连结类保险产品，以及委托管理型的保险服务型产品等，或者在长期分红险、传统险等险种的设计中，对预定利率做审慎安排，通过优化增值服务条款弥补竞争力不足及平衡退保选择权；另一方面，寿险公司应当在产品组合的设计中，逐步从纯粹考虑客户与市场因素的负债驱动转型为与资产端驱动因素有机结合起来，从而有效避免在单个产品种类的资产负债错配风险，规避利率波动的不利影响。

（二）充分利用保险资金运用范围放宽契机，进一步丰富投资组合品种结构、优化资产配置，提高资产配置对负债端的适应性

随着“放前管后”监管思路的深化，当前保险资金运用业务可投资范围得到了极大的拓宽。因此，保险资产端的资产配置应当为追求不同的投资目标而更加丰富多元。如加大适宜的非标资产投资，可获得相对高回报并兼具固定收益特性；积极介入Pre-IPO、PE类和新三板增发类股权投资，通过持有优质非上市公司股权获取远期较高回报；适当探索境外投资，在对冲人民币资产贬值风险之余，尽享全球化资产配置的丰富选择，同时逐步利用多元化金融工具进行套期保值，通过调整保险资产组合的久期和凸度管理利率风险。此外，积极响应“国十条”的政策号召，在低利率环境下充分利用有利政策进行养老产业、健康产业的投资和业务布局，从业务发展和资产配置两个方面助力寿险行业提高长期盈利能力。

二、坚持引导行业防风险、促发展的监管政策

着眼于寿险行业的长远发展，监管部门坚持从“防风险、促发展”两个层面有效提高应对复杂利率环境的能力。首先，低利率及其波动造成的风险构成潜在的行业风险，必须进一步加强行业资产负债匹配监管力度；其次，在总体走低的利率环境下，社会资金成本也相对较低，适合寿险行业主体扩大融资，有效缓解行业高速发展时期的资本“饥渴”症；最后，低利率环境使长期保险产品在金融产品中的相对竞争力更加突出，为长期养老保险计划的推出提供了有利时机。

（一）加强寿险行业资产负债匹配监管，引导寿险公司进一步改进资产负债管理组织建设、工作实施和技术应用

当前监管部门在公司治理、保险产品、资金运用、偿付能力等各方面对寿险公司的资产负债匹配管理直接或间接提出了相关要求，但总体上尚未形成完整的监管体系。大多数公司也尚未规划并建成完整有效的资产负债管理职能结构、机制和流程。因此，在当前的复杂利率环境下，监管部门应考虑加快资产负债匹配监管这项重要政策工具的研究出台，指导不同规模的寿险公司建立特定的组织结构和工作流程，面向行业加强有关技术分析方法、数量工具的培训应用，出台资产负债管理的通用标准和制度等等，从而有效提升寿险公司面对复杂利率环境的适应性和抗风险能力。

（二）引导寿险行业主体加强资本运作，吸引低成本的社会资金参与保险和周边产业投资

低利率环境下，社会整体资金成本相对较低，应抓住时机进一步从政策上引导社会资本投资保险及周边产业，通过多层次资本市场、多种形式优化保险业资本金融资方式、扩大融资规模，鼓励不同业务、风险和偿付能力特征的寿险经营主体之间的重组和并购，从而进一步促进寿险行业的发展壮大，提升保险资产在我国金融业总资产中的比重，有力加速现代保险业构建的进程。

（三）发挥部分保险产品在大资管时财产品中的竞争优势，加速推出个人税延养老险计划

小型养老产业盈利模式范文1篇2

关键词:金融危机券商盈利模式产品创新

中图分类号:F830.91文献标识码:B文章编号:1006-1770(2010)03-042-03

一、我国券商盈利模式的现状及问题

企业能否实现利润最大化取决于盈利的来源是否丰富多样,盈利的结构是否合理。券商的盈利模式可以通过其收入结构得到体现。从我国券商收入结构来看,基本都是由经纪业务手续费收入、证券承销收入、自营收入、利息收入等几大块组成,盈利模式存在高度同质化的现象。同时,各家公司收入过分依赖于经纪业务,盈利模式比较单一。

下面我们以东北证券、国元证券、长江证券三家上市公司为代表,来进一步分析我国券商的盈利模式。

国元证券是国内首批创新类券商,相比其他国内券商,其收入结构、盈利能力和抗风险能力都位居业内前列。从其近两年收入结构来看,主要来自于经纪业务和自营业务,这两项收入合计占到总收入的70%以上;自营业务收入波动性非常大,2007年占公司总收入的41.09%,2008年一下就降为-7.59%;投行业务所占比重近两年都不到5%,2007年投行业务收入只占总收入的1.07%,这反映国元证券投行实力较弱;其他收入(包括资产管理业务、权证创设业务等)所占比重则在逐渐提高,近二年都占到总收入的20%以上,反映国元证券近两年加强了对该类业务的投入。从国元证券的收入结构来看,主要来源于经纪业务、投行业务、自营业务和其他业务四大块,其中2008年经纪业务收入占比更是高达79.75%。这表明国元证券盈利模式仍较为单一。同时我们发现国元证券的收入很不稳定,受市场走势影响收入波动较为剧烈,2007年公司总收入近40亿,随着2008年股市的暴跌,总收入一下就降为12亿多。

东北证券和长江证券的收入结构与国元证券相比更不合理。其收入来源结构比较稳定,主要都是来自经纪业务、自营业务、投行业务和其他业务四大块。而且这两家公司经纪业务收入与自营业务所占比重比国元证券更大,各年占比基本都在80%以上,尤其是长江证券,2007年这两项业务收入占总收入的比例达到96.89%,2008年占到91.74%,盈利模式单一问题更为突出。与国元证券相比,这两家公司来自其他业务的收入占比都很低,近两年都不超过8%,特别是长江证券,2007年其他收入占总收入的比例只有1.55%。

上述三家券商都是上市公司,应该是目前我国券商中最优秀的代表,它们的盈利模式具有很大的普遍性,那就是:收入结构极其不合理,经纪业务和自营业务所占比重过高;盈利能力和二级市场高度相关,抗风险能力极差;以传统业务为主,同质化竞争严重,缺乏核心竞争能力。

二、金融危机下我国券商盈利模式的选择

在当前全球金融危机形势下,证券市场持续低迷,券商面临的国际国内竞争压力增大。券商应努力打造以传统业务转型为基础,以新产品开发为方向,以服务创新为抓手,以人才激励机制为保障的券商盈利新模式,不断提升自己的核心竞争力。

(一)努力实现传统业务的转型创新,以顺应当前市场变化

1.经纪业务必须以客户为中心,为投资者提供综合性金融服务

投资者对经纪业务的需求分为两个层次,初级需求是基本的交易需求,主要是完成交易的便利性、安全性和舒适性,券商之间经纪业务的竞争也主要体现在为满足客户的基本交易需求这一层面上的竞争。高级需求是对资产增值的需求。随着证券市场发展的逐渐成熟,客户的构成在变化,市场的投资理念在变化,客户对投资理财产品的需求越来越多样化、个性化,追求资产增值的需求也越来越强烈。为适应客户需求的这一变化,券商经纪业务必须从以交易为中心转向以客户为中心,从单一证券经纪业务为主转向综合性金融服务的发展方向,并按照为客户提供的产品和服务收取相关费用。首先,要变坐商为行商,积极完善经纪人制度,培育优秀的全方位经纪人,提供各种资本市场的服务,使券商的服务更为全面化和专业化。其次,在争取存量客户的同时力争增量客户的开发。从我国不同地区家庭资产分布的现状看,投资者的潜力还是很大的。通过开展投资理念的培养,吸引新的投资者加入,才能避免零和博弈的恶性竞争。

2.投行业务要注重综合收益和老客户的深度开发

我国券商目前的投行业务基本上是以证券发行业务为主,其他业务所占比重非常小,投行业务收入基本上取决于通道的数量或保荐人数和市场总的融资规模,而市场融资规模又与二级市场走势高度相关,因此大部分券商的投行收入与二级市场走势也高度相关。同时,保荐人制和新股询价制的实施进一步加大了券商对发行上市的连带责任,增加了券商发行业务的风险。为了摆脱这种局面,我国券商投行业务也要加快转型,一要树立综合收益观念,为争取有限的承销而最终被迫成为股东是不可取的,结果很可能是得不偿失,这就要求券商必须具备高超的预测能力和谈判能力。二要注重老客户的深度开发,集约经营,精耕细作。国外学者研究发现,在4年的期间内,我国券商与公司客户在融资、购并等方面的关系指数平均只达到20%-30%,而美国这一指数达到60%-70%,我国券商尚有较大挖掘潜力。另外,开展老客户的新业务的成本也较低,而收益比较高。国外的经验表明,公司客户一般愿意给曾发生业务关系的投资银行以较高的费用,原因是老关系大大节省了其他成本,对于市场也是一个积极的信号,更容易取得投资者的认同。券商应该进行动态跟踪,密切联系。

3.资产管理业务要兼顾收益率和稳定性,实现投资理财产品的多样化

资产管理业务是一个综合体,要兼顾收益率、稳定性和与客户沟通交流。资产管理业务今后发展的方向主要体现在三个方面:一是收益与风险对称化,根据委托期限、风险偏好及委托人的其他要求设计不同的产品,在此前提下进行相应的资产运作。二是收费方式多样化,逐渐采取“基本管理费+收益提成(亏损负担)”的形式,建立激励担责机制,通过管理收入与客户的赢亏挂钩,激励券商更好地为客户经营资产。三是期限长期化,受证券市场不规则的周期性波动影响,资产在短期内遭遇系统性风险时根本难以规避,而在较长的期间则可以得到适度的化解,券商也可以从容地进行长期的优化配置。努力将资产管理业务由过去不规范条件下的“高风险、高收益”模式向规范条件下的“低风险、低收益”模式过渡。券商要想实现资产管理业务的成功转型,必须以产品为导向,加强资产管理业务的产品开发和创新,实现投资理财产品的多样化。

(二)扩大业务经营范围,进行金融产品创新

传统的证券承销、经纪、自营业务趋于利润平均化,券商应积极探索创新金融业务,如资产管理、企业购并、股指期货、财务顾问、项目融资、资产证券化、风险投资等各项业务。目前这些业务对我国券商来说是一项薄弱环节,但它们都是将来的主要利润来源,在条件允许的情况下,券商应积极开展业务上的创新,通过新的业务来获得利润增长。

同时,在我国实行金融业分业经营的原则下,券商应积极寻求与银行、保险业的合作,积极拓展券商业务品种和范围,增加收入稳定性。券商可根据自身条件有选择、有目的地参股期货公司、基金管理公司以及风险投资公司,从而极大地扩展期货、资产管理以及风险投资等创新型业务。银行、证券、保险业的跨业经营已是世界性潮流,目前,我国已有跨业经营的趋势,券商应在国内已有的银证合作的基础上,深化银证合作力度,通过强强联合实现优势互补,通过发行金融债券、参与基金管理和风险投资、融资融券等方式促进多种形式的银证合作,实现券商的多元化经营,开辟新的利润增长点,从而加快实现现代跨业经营盈利模式。

(三)提供特色服务,进行服务创新

证券业是服务性行业,券商除了能为客户提供交易的跑道和手段,还要以低价的优质服务作为主要产品,优质服务可体现为一站式服务、差异、人性化服务、多元化服务,在业务流程和服务体系上构建有别于其他券商的模式,建立相应的组织管理框架。

一站式服务,即客户在营业场所遇到任何一个员工,碰到任何问题都能得到专业的服务或由其负责通过其他人得到满意答复,并按照公司的营业流程规定每个流程需要的时间。这就要求加强对公司的全体员工进行专业知识和公司理念的培训,定期或不定期对员工的业务及营销知识进行考核等。

差异化服务,即在开发客户的过程中,券商应向客户提供根据不同的资金量及交易量设计的服务菜单,由客户进行自主选择,根据其选择提供各种服务。如针对个人投资者制定不同的家庭理财方案,供其开拓思路;主动到企业进行调查,针对不同企业的资金规模、投资理念等特点及需求将股票交易、新股认购、国债回购、企业债券、可转换债券等证券交易品种打包,为其定制可能接受的投资分析报告,介绍给客户。

人性化服务,尤其是对中大户和机构投资者,以一对一的投资理财顾问代替网上咨询,通过面对面的交流达到培养客户忠诚度的目的,从而减少其对佣金的关注程度。这要求券商先根据公共信息收集客户信息,制定客户拜访计划,组织团队,按不同客户类别进行上门拜访和持续的咨询服务。

个性化服务,即根据不同客户的不同需求,从海量的信息库中提取对特定客户来说有价值的信息,是最为高效的信息服务方式,也体现世界电子商务的发展趋势。我们所处的时代是信息时代,信息的巨大价值已经得到了认可和实现,信息的价值体现在信息的及时性、准确性、全面性与代表性。信息经过合理的组织、加工处理、可以提供价值,或者说带来附加价值,而证券行业是最能体现信息附加价值的行业。然而由于信息海量,有些信息并没有真正发挥价值,对于客户而言只是垃圾信息,作为信息消费者一方的客户,他们所感兴趣的是对他们投资有参考价值的信息,因而如何对行业信息进行有效地分类处理,向客户提供有价值的服务,就成为券商发挥信息优势的关键所在。

(四)建立科学合理的激励机制

券商要树立券商竞争就是人才竞争的理念,按现代企业制度原则建立先进的人事管理制度,培育人才高地,以一流的人才和人才管理思想参与证券业务创新和竞争。券商要树立“开放”、“动态”的人力资源管理理念,努力形成一套借鉴国际模式、以业绩和可持续发展相结合为考核依据的分配制度,倡导“以人为本”的用人理念,建立有效的激励约束机制,将员工的工作业绩与“货币化收益”和“非货币化收益”有机地结合起来,以充分发挥员工的积极性、主动性和创造性,有利于激发证券服务部内部的凝聚力和亲和力,增强员工的归属感。不断加强员工培训,发掘人才潜能,全面提高员工的综合素质,建立一支作风过硬、业务精良、一专多能、结构合理的员工队伍,为券商的持续、稳定发展提供人才保障。

券商应改革用人机制,建立有效的人才激励机制,形成公正的考核机制、公平的竞聘机制、合理的干部退出机制,有效的后备人才储备机制、强有力的激励机制、充分的保障机制、灵活的用工机制、持续的人才培养机制等多种机制,为券商的腾飞提供强有力的人才支持。如合理的与绩效挂钩的薪酬制度,能够吸引、保留、激励优秀人才,鼓励他们创造更多的利润,为精英人才创造良好的、广阔的发展空间,让他们带动其他员工,发挥团队合作的优势,为券商的腾飞提供强有力的人才支持。

小型养老产业盈利模式范文篇3

2011年将是中小型家电企业面临更大考验的一年，大量的中小型家电企业如何承受考验呢？

博锋先生具备16年任职5家世界百强跨国公司及中国领袖企业市场营销总监、合资公司总经理等高职，7年资深品牌营销咨询资历，是30多家中外著名品牌企业幕后推手，具备丰富理论造诣与实战操作经验。

博锋先生精辟地提出的中国家电企业三种盈利模式、品牌“稀缺价值”理论、互补平衡经营理论、学习型狮子团队建设、金牛产品营销理论等，在中国企业界获得高度好评，获评“影响中国市场营销50人”。

以下是本刊和博锋先生的对话。

中小型家电企业面临战略转型：不转型，就死亡。

《家电市场》：博锋先生，在您今年的几次演讲中，您都格外强调中小型家电企业面临企业战略转型，为什么要战略转型？

博锋：不是我要企业战略转型，而是中国家电产业环境逼迫中小型企业必须转型，不转型，就死亡，或者是慢慢死亡。

在我的职业生涯中，中国家电产业的厨卫产业有几次大转型，每次转型期都死掉一批不愿转型的企业。

第一次是1993年：厨卫产业大都白手起家，从配件转向整机生产，做整机生产就要打开市场，而打开市场必须有好产品和做品牌，一大批没有好产品和不懂做品牌的厨卫企业都死亡。

第二次是1997年，国有百货、供销社家电销售渠道转型，制、民营制销售渠道出现，又有一批不适应这个变化转型的企业死去。

第三次是2003年，这一年厨卫产业遭遇空前的价格战和材料涨价，加上苏宁、国美的销售渠道成为家电的主渠道后，费用增高，一大批厨卫企业死掉，那一年广东燃气具企业从270多家只剩下20多家品牌企业。

第四次将会是明年，也就是2011年。

《家电市场》：您认为2011年中小家电企业面临怎样阵痛？

博锋：在2002年，我给中国家电企业总结了三条盈利模式：一是低价驱动盈利模式、二是品牌溢价盈利模式、三是制造加工盈利模式。我一直重点呼吁中国家电企业采取品牌溢价盈利模式，可惜大量的家电企业都采取低价驱动盈利模式，幻想靠低价销售就能做大企业。

到了2011年，低价驱动盈利模式会很难走了，这不是我危言耸听。因为大品牌产品价格会下降，销售渠道也从一二级市场向三四级市场下压。这逼迫在三四级市场生存的中小企业也只能降价应付。但是，2011年企业的加工成本、人力成本、营销成本都会上涨。一边是降价应付，一边是成本上涨，中小企业都生存在夹缝中。

《家电市场》：因此2011年中小家电企业必须转型。

博锋：当市场发生巨变时，企业不转型就必然死亡，这是客观规律。

2011年家电企业转型的三个方向：品牌、产品、营销。

《家电市场》：中小家电企业将向什么方向转型？

博锋：在2011年，会有大批家电企业从低价驱动盈利模式向品牌溢价盈利模式的转型。我认为转型方向有三：品牌、产品、营销。

《家电市场》：您能详细谈谈吗？

博锋：这三个话题很大，我在讲课时起码要讲三天。简单的说，中小企业没有品牌就会陷入价格战。这些年中国家电企业的价格战已将整个行业拖入这样一种荒诞的惯性思维模式：“做上销量=降价销售产品=减少利润=减少品牌和技术投入=销量难以提升=再度重复降价=偷工减料+简略装配=降低竞争力=行业利润释稀”，循环往复。

据我对欧美和中国的一些公司战略模型的研究结果表明，一个企业惯用价格战后，这种希图用低价做大规模赚取较低毛利的做法，会将企业送上一座疯狂的战车，沿着低价惯性的轨道而不可停滞。因为整个企业战略运营组织都受低价规模思维的左右，根本不可能腾手做品牌溢价。

《家电市场》：我非常认同您的观点。

博锋：这是我二十年来对中家电企业低价驱动盈利模式观察的结果，中国家电仅仅成为世界的“加工厂”是不行的，只有成为品牌创意型的“加工工厂”才是中国制造业的真正出路。

《家电市场》：在品牌、产品、营销三个方向中，最重要是哪一个？或先后之分呢？

博锋：我认为都重很重要，是一个系统无法拆分，也无先后之分。

品牌保证了企业具备持久的竞争力，做大市场营销，获得利润生产更优质的产品。大量的中小家电企业缺乏品牌，只能低价求生存。

产品做的好保证了消费者的利益，也保证了品牌的信誉，支持市场营销。大量的中小家电企业缺乏产品的持续创新，营销溢价低。

营销做好了，可以让品牌具有更强大的生命力。大量的中小家电企业做不好营销，所以企业也没法做大。

没有品牌“稀缺价值”，请代言人就是烧钱。

《家电市场》：近年很多中小企业也一直在做品牌，如加大广告投入，聘请品牌代言人等，这些都是做品牌的表现。

博锋：这两年中小企业受一些所谓的策划专家的荒谬影响，把做品牌这个系统工作简化为“弄驰名商标、请品牌代言人、上央视广告”的所谓“三步走”，使不少企业老板头脑一发热就扔进几百万乃至上千万。但这些企业大多缺乏系统的战略规划、缺乏好的盈利模式、缺乏独到的品牌策略、营销策略和产品创新。

一些企业指望打假官司弄个驰名商标就名扬天下，我把这种驰名商标叫做“伪名牌”，这种“伪名牌”的驰名商标企业有的才刚创办，别说消费者，就在行业里也没什么名气，驰名商标又有什么用？

至于在央视的垃圾时间投个几秒广告，就能招商打开市场，恐怕连企业老板自己也不信。

《家电市场》：那为什么这么多企业去干呢？

博锋：投机。

《家电市场》：但事实也有一些企业通过“三步走”确实招商成功了。

博锋：招商成功只是营销环节中的一个。这两年我在浙江的宁波、绍兴，广东中山、顺德、深圳等地区，看到一批通过“三步走”招商的企业招到经销商后，后续营销无力，导致经销商大批死亡或转投其地品牌的案例。

这些企业为什么花了几百万乃至上千万也做不成品牌，或者热闹了两三年就偃旗息鼓，关键的一点是缺乏系统做品牌的艺术。

我一直告诫花大钱请代言人的企业老板，如果没有品牌“稀缺价值”，你请代言人就是白烧钱。

没有品牌的创新，75%都不会成功，因为你缺乏公信力

《家电市场》：很多中小企业一直在做产品创新，但成功的产品创新却不多。

博锋：我做过一个统计，没有品牌的产品创新，75%的都不会成功，因为你缺乏公信力。

中小企业的产品创新，必须要让市场接受才能转化为商品，要让市场接受有两个因素：让商接受、让消费者接受。如果没有品牌力的产品创新，很难快速让商和消费者接受，因为你缺乏公信力，品牌是商和消费者认同企业的价值。

我参加过五个国家行业标准的起草讨论，参加行业标准的起草企业都是品牌企业。我也七次到海尔公司讲课交流，海尔冰箱、洗衣机的产品创新是很强的，而且每次创新都能创造19%～23%以上的利润，这是因为海尔品牌力强大的原因。

《家电市场》：那是否没有品牌力的产品创新都不会成功呢？

博锋：我想强调的是中小企业在进行产品创新的同时要加大品牌的投入。做强品牌可以保障产品创新成功，而创新的产品可以支撑品牌做强做大。不要幻想有一个创新的产品就能做大市场。

缺乏盈利模式，企业做不大

《家电市场》：每个企业主都不想苦熬十年二十年才做大，但大量中小型家电企业做不大的关键因素是什么？

博锋：两大关键因素，一是缺乏盈利模式，二是缺人才。

缺乏盈利模式导致企业无法获得资源持续成长，缺乏人才，即使企业有好的战略和盈利模式也无法系统执行。

企业人才短缺，不借助外脑的企业做不强

《家电市场》：据我们了解，目前企业很难找到真正优秀的高级人才。

博锋：这是必然的，能“影响中国市场营销”不过就50个人，真正优秀的高级人才和企业数量的比较，高级人才是最“稀缺的资源”。

《家电市场》：在高级人才或专业人才严重缺口下，企业应该怎么办？

博锋：好办法有两个，一是聘请真正优秀的外脑机构，企业可以快速节约大量成长成本；二是聘请真正优秀的外脑机构后，可以帮企业培养人才。

《家电市场》：聘请外脑机构能真正解决企业高级人才缺口吗？他们毕竟是商业合作。

博锋：企业和员工某种意义也是一种商业合作。企业自己缺乏高级人才或专业人才，一时培养来不及，空降兵又怕滥竽充数，最好定是聘请真正优秀的外脑机构。

一个好的外脑机构团队可以全面弥补企业人才不足，在成本上更经济。

一个企业要同时配备这些优秀人才团队，没有五六年以上培育时间，每年没有三、四百万的薪金是不可能的。

因此聘请外脑机构能加快企业成长。

好的外脑机构标准：真正专业

《家电市场》：目前请外脑机构的企业非常多，但不少企业请了外脑机构后发现达不到他们的标准，为此闹矛盾的很多，您遇到这样状况吗？假如遇到，您怎么处理？

博锋：

企业聘请外脑机构要冷静，要多评估考察这家外脑机构的能力和信誉，以及专业水平，还要看外脑机构服务的企业案例和自己的企业是否相符。

做咨询工作专业水平是第一的，在咨询行业，不少外脑机构吹得天花滥坠，实际上名不符实，也有一些外脑机构光环很多很大，什么项目都能做，其实什么都不专业，这样的外脑机构会害死企业。

《家电市场》：您认为一家好的外脑机构标准是什么？

博锋：真正专业，我这样理解真正专业的：

一、扎实的专业理论知识；

二、丰富的实战经验；

三、敬业精神和诚信商道；

小型养老产业盈利模式范文篇4

企业不关心盈利，衰败甚至死亡只是时间问题

经营一个企业的最终目的是盈利，只有盈利才能保障企业的长远战略和持续发展。任何战略或经营思路的最终落脚点都是制造企业赖以生存的血液——利润，如果企业不在战略和具体执行中关注盈利并把盈利变成经营的战略实践，再宏伟美丽的战略最终都可能造成企业巨大的成本。实践证明，很多企业大厦就是被这种成本压塌的。

德隆就是一个典型的例子。20__年的乳品行业普遍的市场份额导向建立的行业标准，这使企业本来在一个地区之内有良好盈利表现，结果在快速扩张中面临内忧外患的境地，企业是否盈利，是衡量一个企业经营质量的关键指标。

盈利是在交易过程中产生的，是真正被消费者接受后才能够形成交易的。

产品同化可怕，营销同化可怕，盈利模式同化更可怕

产品是子弹，营销是枪，而盈利模式的最高宗旨就是用好的子弹，用好的枪，选优秀的人，打出最好的成绩。枪、人、子弹哪个环节都不能缺少。的飞机大炮最终被小米加步枪的共产党打败，关键问题就是整个政府以及作战体系都出了问题所致。共产党的成功是党的领导、武装斗争和统一战线的成功，没有一流的资源但是有使用资源的一流方式依然可以创造奇迹。

实践证明单一要素不能从根本上改善企业的盈利状况。同样，自己所使用的it产品甚至都不是最前沿的科技成果，然而dell靠自己独创的商业模式不但创造了巨大的商业帝国，而且始终保持在比较高的盈利区间里。现在的商业资源的物质差异已经很微弱，而且可以被迅速模仿，但是资源的认识和使用方式却可以创造根本不同的盈利差异。取决未来战场上胜负的不是商业资源有多么的不同，而是资源使用的独特性。因为在这个世界上，资源根本就不可能被垄断。

很多盈利模式同化的企业，无论技术、产品、品牌、管理等独立地看有多么好，但仍然建立不了整体竞争优势，摆脱不了竞争的困扰，因为盈利模式的同化必然导致营销、管理、竞争区域的同化，没有比赛但是在起跑线上你就已经输掉比赛了。因为你不会用，再好的营销工具都是浪费。

品牌是工具，营销是过程，盈利才是根本

无论品牌还是营销都是为了强化对消费者的沟通效力，增加消费者对包括产品和服务在内的价值认知，从而让消费者完成购买决策。但是长期以来，相当多的营销人和市场推广部门把大把的钱撒在泱泱人海里，说是为了让更多的消费者消费自己的产品。但是，实现消费只是所有活动社会性的解释理由，而不是企业经营的真实原因。企业是要盈利的，所以无论品牌或者营销都不是经营的终点，即使品牌和营销做得再有创意最终的目的是要产生盈利，这些都是企业达到盈利所花费的成本。如果忽视盈利的要求，那么实际上这些投入的相当资源都是浪费的，甚至是胡乱花费的。俗话说“精美的广告不赚钱”就是这个道理。

盈利是所有经营活动的目的，所以它就是效果的检验标准，品牌和营销检验的标准就是盈利能力。正如盈利是裁判，而其他一切都是运动员一样，工作的最终结果不是说品牌设计的精美或者营销方案的完美，而在于真正带来多少盈利。只有盈利才是企业经营活动的统帅，其他都处于被领导者地位。

在经营活动中，无法在“三分钟内”说明其与盈利的直接或者间接关系的行为，都可视为成本

把盈利作为企业的终极目的，一切工作都会在瞬间产生指向性，混乱模糊的经营就有了可以监督的标准。这个标准非常清晰，从老板到最基层的执行者都明确地知道这样做对盈利的意义是什么，这是将盈利在执行组织上进行设计的根本原因。但是，如果不能在很短的时间将一个行为的盈利意义说明白，那么这个行为在盈利的概念上起码是混沌的，是没有指向的，也就是说这个行为背后的执行成本是很难产生盈利贡献的。

每年企业在促销上浪费的钱是惊人的，95%以上的促销活动没有真正和促销活动联系在一起，促销做完了就完了，一个促销真正有无效力谁也不知道。一般的浪费是由几个“分离”造成的：品牌与促销分离；品牌与区域特性分离；品牌与具体产品分离。

我们做的事情没有一点效力吗？也不是，作为每一个企业的决策层其实都知道自己的钱每时每刻都在浪费着。

战略的最高境界是让执行“傻瓜化”

战略是为执行服务的，最终要转变成盈利行为，不能被执行层理解的战略不是好战略，执行过程必然产生多余的成本，如沟通成本等，成本的增加直接影响战略的实际效果。很多战略看起来很好，但是由于没有综合成本观念，结果导致半途而废。好战略就是要充分考虑企业的承受能力、人员的执行习惯以及执行能力，将各种因素考虑在内才可以在预定时间内执行完毕，全员参与，过程顺畅，自然能够产生最大效果。这个产生最大效果的过程犹如程式化的东西，执行者按照战略一直做下去就可以成功，我们称之为“傻瓜化”。而太多太复杂的战略只能是做做停停，效果可想而知。

战略的真正意义是为了低成本快速地被接受并执行，我们对于“傻瓜”的理解就是简单重复、长期执行。不能达到这个要求的就是伪战略。正如科技发展不是增加使用难度而是为了降低使用难度、降低人的执行难度一样。

造成企业不能简单重复、长期执行的还有一个原因就是，企业在一段时间之内做了很多事情或者变化很快。今天做渠道，明天做品牌，后天做人力技能培训，每个层面都不能达成集中的执行力度，而其相互之间又缺乏价值连接与匹配。

在很长的时间内，中国企业面临的90%的问题是如何生存的问题

发展是在生存基础上更高级别的企业价值需求，是基于一种相对或者绝对优势，是一个讲究积累基础的过程，因为发展需要极大的支撑成本。目前无论是快速消费品还是工业品以及智能产业，国内能够真正放手全面发展而在相当长时间内不计成本投入的企业极少，“各领三五年”就是这个原因造成的。没有充分认识自己的生存现实，盲目扩张，是最终导致盈利预期落空，现金流断裂窒息死亡的原因。扩张是在保证盈利产生的前提下进行的，如果没有提前进行盈利设计，再大的规模也不会盈利，只能是越大越亏。

可以看看我们眼前的行业现实，盈利能力最强的反而不是该行业的领袖者，而是这个行业内的二三流公司。当很多大企业出现所谓的发展滞涨，就开始从资本市场上动心眼，结果往往是挖东墙补西墙。反而一些靠盈利驱动发展的企业却发展得非常快，轨迹也非常稳健。20__年下半年中国的手机行业遇到了行业性的危机，其实不是国产手机不能盈利，而是相当多的企业没有盈利战略设计，在没有根本解决生存问题的时候就片面追求所谓的发展规模，结果“欲速则不达”。

盈利模式是一个不断优化的过程，没有所谓的先进与落后之分

盈利模式说到底就是一种资源的认识和使用模式的设计过程，不同的企业基础不同，执行能力也各有差异，只要将资源的使用模式设计得能够扬长避短同样也可以达到盈利状态。从商业的最终目的来说能盈利的模式就是有效的模式，因为这些模式的根基是基于不同的价值之上的。只要找准这些价值，并呈矢量进行匹配达到盈利效果就可以。这个匹配的过程可以随着企业对成本的承受能力的不断提升而提升，最终达到最优化。

可口可乐凭借一种简单的饮料打遍天下无敌手，不是因为其产品简单就盈利低下，关键是资源如何使用，并不断放大到一种或几种优势。dell既没有突出的硬件技术，也没有庞大的研发能力，凭什么不断发展而且持续盈利？依靠的就是独特的全价值管理盈利模式！它树立了很好的商业模式的典范。

任何行业的利润都是分区的

不管哪个行业，只要不同的经营要素存在不同的价值分区，这个行业就存在所有要素价值匹配的问

题。匹配度不同，盈利能力就不同，盈利能力高低不同的现实就自然能够区分出不同的盈利区间。竞争再充分、再残酷的行业在实际利润上都存在所谓的行业黑马。饮料竞争的已经足够激烈，但是“他+她”却利用招商模式创造了近10亿元的招商盈利神话。

企业处于哪个利润区是由“价值匹配度”（协同度）决定的

价值是惟一的交易原因。盈利模式的最大特点就是从微观价值的角度将各种经营要素进行分区，这些不同的区间对应的价值状态都是独特的、惟一的。如果不同状态的价值搭配在一起则产生的盈利效果就不一样，每一种匹配背后都对应着既定的成本。这样不同企业不同经营要素的不同价值进行匹配出来的盈利现实就是不同的。这些不同的盈利结果就出现了不同的区间。

我们可以看到海尔的上下游核算制，在企业内部存在很多这样的交易连环，当所有连环都建立在价值基础之上的时候，企业内部的交易成本就最小。这是匹配对内降低成本提升盈利的简单原理。

同样，刘翔倘若出在西部欠发达省区就不会是现在的模样，这是一系列价值匹配后起作用的，包括教练、信息、支持、认识水平等都是其成功的条件。谁能绝对否定在偌大的中国只有一个刘翔？这成功与不成功既有人生方向的设计问题，更有这个过程的要素匹配问题。

盈利模式是设计出来的，不是“策划”出来的

策划不用研究企业经营要素的价值，只要在原来的基础上增加闪光点即可，是短时间、浅层次的包装过程，犹如昙花一现。而盈利模式是基于对整个经营要素的价值分区识别之后对价值的匹配度进行提升。提升不同要素的价值手段根本不同，需要从价值基因层面上找到提升的措施或者方案，是所有能力的集成。这是一个讲究原因的过程，而策划是不需要讲究原因的。正是由于这些差别，设计出来的盈利模式在过程上是可控的，结果是可预知的，而策划出来的盈利模式犹如流水浮萍一样无法控制和预知。

刚刚战胜世界一流桌球大师的丁俊辉就是一个靠从小开始不同的设计从而最终成功的例子。

医生可以在短期内包装成建筑师，但是在能力方面却无法在短期达到建筑师的实际匹配程度。建筑师是从小培育的结果，一个音乐家是从小一步一步培养起来的。首先大家都要树立这样的认同理念：做音乐家，这是设计，然后开始逐渐创造条件去培养孩子的能力，这是优化。具体是补文化课还是音乐技能或者音乐知识这是路径设计，找大师教授还是一般的音乐教师这是成本考量，经过这样一定时间才有可能成就一个音乐家。

小型养老产业盈利模式范文篇5

资金对养老地产的热情，早已不是新闻。去年，万科、保利、华润等诸多大型房企专门成立了养老地产的研发团队，泰康人寿、中国人寿等保险巨头纷纷启动养老地产项目。

如今，连外资也要来伸一脚。据了解，城堡投资，这家总部位于美国、掌管400多亿美元的对冲基金公司，目前正在准备募集10亿美元投资中国富裕地区的养老地产。

看样子，养老地产，这个被称为市场广阔、前景可期的新兴领域，马上就要热闹起来了。

市场前景无限广阔

中国老龄化问题日益严重，养老、养老地产及其发展，已成为国家和房地产业普遍关注的一个话题。

业内有这样一种观点，认为关注养老地产就是在关注房地产行业的可持续发展。传统的住宅开发大概还有15～20年的时间可以做，这个阶段买房主力是70、80后，当90后成长起来以后，很多夫妻双方家里都会有房子，他们并不需要买房子，市场需求也就会减少很多。而此时，中国已经步入了老龄化的高峰期，养老地产空间巨大。

“现在，中国正全面迎来‘421家庭’时代、‘空巢’时代，民政部及中国老龄委数据显示，中国城市老年人‘空巢’家庭比例已达到了49.7%。而截至2009年底，全国各类老年福利机构38060个，床位266万张。按照国际上5%的老年人要利用机构养老的经验，中国至少需要800多万张床位，现在缺口达540万张，是现有床位数的200%。”中国老龄产业协会副秘书长王平君表示，“‘十二五’期间，我们养老政策的基调还是以居家养老为主，社区养老为依托，机构养老为支持。不仅需要增建养老机构，增加床位供给，更急需建设大量适合老年人居家养老的老年住宅。”

最近一段时间，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆也在公开场合屡次强调“人口拐点”对未来住宅运营模式的影响。他表示，养老地产之于万科战略地位，将不亚于曾经的工业化住宅的地位。而关于养老地产，保利已经开展了两年多的研究，并已在上海、广州开始试点。在保利地产董事长宋广菊看来，“养老地产是保利未来新的盈利增长点之一。”

运作10年养老地产的太阳城集团董事长朱凤泊则表示，“我们已经做好了下一个十年规划，还是想做养老地产。”

热投资的冷背板

养老地产的前景在短短几个月的时间里变得如此诱人，使得房企、险资、外资，各路英豪齐聚一堂，这股养老地产开发潮似乎已经指日可待。但是，有人可能要问，究竟什么是养老地产？

与普通住宅有着很大的区别，养老地产是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念，产品是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个建筑需具备三种功能，即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉，它主要包括老年住宅、老年社区、养老院、托老所等。

目前，市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅仅是在产品设计上倾向于老年人居住。“环境优美，物美价廉，理想的颐养天年之所”，这是人们最常见的养老地产宣传词，不少近郊楼盘或旅游度假产品成为了养老地产的主力承载者。但事实上，远离了购物、医疗、娱乐等基本配备，这类产品根本无法满足年老的购房者“老有所养”的需求。

在清华大学建筑学院教授周燕珉看来，目前我国的养老地产存在的问题很多。首先，开发档次比较低，配套和服务的设施有限，专门为老人设计住宅这方面做的还是很不够的，也没有什么经验；其次，整个产业规模较小，产业链整合度低，养老地产的一些必备设施和设备比如一些紧急救护设备还比较缺乏，也不专业；最后，很多项目缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够，老年人的情况非常复杂，今年他可能还很健康，明天可能就摔了一跤，需要护理，这些问题都应该考虑周全。

我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。

模式之惑

与其说是一场盛宴的开席，不如说是深陷调控困局的开发商的一次试探突围。“养老地产投资大，周期长，回报率低。过去大家都忙着开发普通住宅，卖房赚钱。现在，一方面我国养老机构相对短缺，另一方面普通住宅房地产开发方面有点饱和。最主要的是近期政策调控不断，市场竞争激烈，使得许多资金向养老产业转移。”中国老龄事业发展基金会秘书长张志鑫称，“在以往其他行业好做时没人关注，但现在老年人市场很热，有一些盲目。但也有一些试水的，比较理性。”

万科高调宣布进入养老地产领域，但第一个项目也仅是在总建筑面积约16.38万平方米的项目中，配建约1.2万平方米的养老地产项目。毛大庆一再强调，这仅仅是种尝试，目前尚无具体计划。

一开始觉得这是个非常好的产业，但一旦真正进来了，就会发现问题丛生。开发养老地产，首先需要思考的就是如何运作这个项目，使之盈利，也就是盈利模式的考察和选择。目前，国内开发商在养老地产的盈利模式主要有三种：“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。

因受制于资金压力，张志鑫表示，“目前我国的养老房地产公司一般将房屋建好以后，不管理，再变身另一个物业公司去经营，可按非赢利企业来运作，享受一些优惠政策。像老年人活动中心、医院都可以有优惠政策配套。公益部分不卖的，出租的，就可以有优惠。”

上海亲和源采取的是“销售+持有运营”的方式运作，在持有运营方面主要采取会员制发售，购买居住权需60多万元。而北京太阳城占地42万平方米，包括居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施。目前，太阳城已经初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老服务产业链。此外，它还采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。据北京太阳城工作人员介绍，目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。

总的来说，现在养老地产的盈利模式探索还只是刚刚起步阶段，未来还有很多业态、很多种运营模式值得探索。有可能会在一些住宅项目中，专门打造一定比例的老年住宅；亦有可能单独建造，或租或售。

运作之难

做了多年养老地产，并且外界评价比较成功，但是朱凤泊的感觉就是一个字“累”，他坦言，“压力来自于方方面面，最大的问题就是资金和土地问题。”

养老型地产不是普通老年项目，因而很难获得政策支持；它也不是普通的房地产项目，也很难从银行贷到款。据朱凤泊介绍，太阳城最初的发展是通过滚动开发的途径。一期赚取的利润投入下一期的开发。但是这种运作模式需要的时间长，开发速度慢。要加快发展养老型地产，就需要吸引社会资本。“目前解决的途径是吸引基金、信托和风投进来。已有3家投资资本和我们有深度的合作意向。”

拿地是开发养老地产的又一大瓶颈。现在大量的养老地产都是用旅游地产、工业地产的思路拿到大面积土地，用居住用地做老年地产的微乎其微。这不难理解。目前的住宅用地都是通过招拍挂出让，身价非凡。“养老地产”国家尚无相应土地政策。并且，养老社区不能密度太高，还要大量配套设施，其需要的土地量比一般住宅区要大得多，“产业园”模式几乎是唯一的选择。因此，目前国内的老年公寓、养老住宅绝大多数都是“小产权房”。这也是很多开发商被批“挂羊头卖狗肉”的原因之一。

小型养老产业盈利模式范文

Abstract：Asourcountryhassteppedintothestageofaging，itisimperativetodeveloppensionrealestate.Thebusinessmodelsofourcountry'spensionrealestatearemainlydividedintotwotypeswhichareSellingmodelandOperatingmodel.Thetwobusinessmodelsrespectivelyapplytotheinitialstageandthematurestage，andthesuitableobjectsarerespcetivelysmall&medium-sizedenterprisesandlarge-sizedenterprises.Onlywhenthesumofincome，operatingcostsandtheresaleoftaxesandfeesofSellingmodelisgreaterthantheincomeofOperatingmodel，thedeveploperswouldchoosethefomer；conversely，choosethelatter.

关键词：养老地产；经营模式；经济收益分析

Keywords：pensionrealestate；businessmodel；economicbenefitanaylsis

中图分类号：F062.9文献标识码：A文章编号：1006-4311（2015）26-0041-02

0引言

人口老龄化已日益成为国际上普遍存在的问题，根据国际标准：如果一个国家60岁以上人口占比超过10%或者65岁以上人口占比超过7%，则视该国家进入老龄化社会。而根据我国1999年的人口数据显示，我国早已步入老龄化阶段。截止2010年底，我国60岁及以上人口与65岁及以上人口占总人口的比例分别是13.26%、8.87%，并且随着时间的推移这一比例还在继续扩大，我国将面临越来越严重的养老问题。

在这种形势下，2013年国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》，《意见》明确指出：要繁荣养老服务消费市场，开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施，提高老年人生活质量。发展养老地产势在必行，养老地产已经成为继文化地产、旅游地产等新型地产之后又一房地产新业态。养老地产作为一种新型地产业态，具有其特殊性，在开发经营模式方面也与一般的地产不同。

1养老地产经营模式分类

目前来看，我国养老地产的经营模式主要分为出售型经营模式及运营型经营模式两类。（图1）

1.1出售型经营模式出售型经营模式是指项目完成以后向目标消费群体一次性出售，运营方式类似于传统的商品房销售。这种经营模式的优点在于：一是操作程序简单，便于进行运营管理；二是资金回流很快，资金需求量相对较小；三是后续服务牵涉较少，节省了后续运营成本。但同时这种“一锤子买卖式”的经营模式也存在不足之处，如难以享受政策上的优惠、无法取得养老地产所带来的产业链价值增值以及运营后期稳定的现金流收益。

出售型经营模式主要适用于养老地产发展初期，适用对象为规模较小、资金实力较弱的中小型房地产开发企业。

1.2运营型经营模式运营型经营模式，是指开发商开发建设运营并长期持有，运营期间以出租的形式回收资金，运营后期再转售给其他运营商。这种经营方式的优点在于：一是能够得到政府政策上的支持，节省开发成本，如可获得行政划拨的土地使用权；二是可以获得长期稳定的租金收入；三是可以获得物业、医疗、康体等运营服务性收入。运营型经营模式作为一种新型的房地产运营模式，在实际操作过程中也存在一定问题，主要有以下几点：一是前期资金需求量大，对开发商的实力要求较高；二是资金回笼慢，存在一定的资金风险；三是消费者不能获得产权，受传统观念影响，存在一定的市场风险。

运营型经营模式主要适用于养老地产发展较为成熟时期，适用对象为资金实力强大且具有一定运营经验的大型房地产开发企业。

2养老地产不同经营模式经济收益分析

养老地产不同的经营模式决定了开发企业必然采取不同的收益方式。一般来说，出售型经营模式采取的是“开发―销售”方式进行盈利；而运营型经营模式采取的是“开发―持有出租―出售”方式进行盈利。

2.1“开发―销售”模式“开发―销售”模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、销售税费，现金流入是销售收入。各项成本费用支出和销售收入发生的方式、发生的时点，通常与开发项目的开发建设计划及销售计划安排相关。

收益方式如图2所示。

图2中横轴为时间轴，向右表示时间的延续，轴上每一个刻度表示一个时间单位，“0”点表示项目启动时点，向下的箭头表示资金流出，向上的箭头表示资金流入。

用C1表示土地成本，C2表示建造成本及相关费用，R1表示预售收入，R2表示现售收入，开发企业的开发利润Ps可表示为：Ps=（R1+R2）-（C1-C2）。

2.2“开发―持有出租―出售”模式“开发―持有出租―出售”模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。各项开发过程的成本费用发生方式和发生的时点，与项目开发建设计划安排相关。运营期间的出租收入、运营成本支出可按季度、半年或年度发生（视持有期长短确定

3结束语

本文通过对比出售型和运营型两种不同的养老地产经营模式，分析了两种经营模式的优缺点，并利用现金流量图的形式分析了两种不同经营模式对应的经济收益过程。通过上述研究本文得出以下几点结论：一是出售型经营模式适用于养老地产发展初期，而运营型经营模式适用于养老地产发展较为成熟时期；二是出售型经营模式适用对象为规模较小、资金实力较弱的中小型房地产开发企业，而运营型经营模式的适用对象为资金实力强大且具有一定运营经验的大型房地产开发企业；三是只有当出售型经营模式产生的收入与运营成本、转售税费之和大于运营型经营模式产生的收入时，开发商才会选择前者，反之选择后者。

参考文献：

[1]罗福周，韩言虎.我国养老地产发展研究[J].商业研究，2012（10）：138-142.

[2]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012（10）：38-42.

[3]彭后生，张建坤，李灵芝.老龄化背景下房企发展养老地产的对策研究[J].现代城市研究，2014（12）：7-11，18.

[4]闫希成.我国养老地产发展模式研究[D].重庆大学，2014.

小型养老产业盈利模式范文1篇7

关键词：保险产品理性回归市场环境保险文化

伴随全球经济周期性波动，由金融危机导致的实体经济危机时有发生。而中国保险业普遍缺乏创新，产品同质化严重，各保险公司压低费率以竞争市场份额导致在承保方面赢利过低甚至全行业亏损，以致使以促进国民经济持续稳定发展和社会安定为基本职能的中国保险业，在很大程度上依赖于资本市场上进行的后期资金运作作为主要盈利模式。金融危机以来，这种模式漏洞百出，给保险公司稳定经营带来挑战，同时也对保险产品提出了理性回归要求。

一、促使我国保险产品理性回归的市场环境

1.变化莫测的金融市场环境。在资本市场火爆情况下，许多保险公司把保险当基金卖，把投资型险种当寿险卖，再加上营销员销售传达环节的误导，致使大多数购买投资型产品的客户将保险视为投资工具，且抱有相当高的投资预期。但随全球保险巨头AIG身陷次贷危机，顷刻出现巨额资金缺口而走到破产边缘。究其源头，不是保险业务自身而是系列金融投资衍生产品出了问题。也就是说在注重投资型保险模式下，一旦金融市场环境发生逆转，保险业稳定经营和盈利能力将受到重创。当今在全球金融危机影响还在不断传导情况下，处于转型期的我国金融市场变化莫测，这种风险在我国保险业显得尤为突出。另外，当一系列重大灾害事故发生的时候，保险业发挥的作用却很有限，原因就在于我们购买的保险保障相对不足。

2.日趋理性的消费市场环境。有了金融危机的经历和投资的高风险性,消费者对意外、医疗、养老等基本保障需求认识更加透彻、需求更强烈,对投资收益判断逐渐理性。以致消费者趋向选择风险低、稳健的保障型产品。保险公司要抓住机遇，发挥各自优势和特长，坚持做好主业，有效满足消费者的真实保险需求，围绕城乡居民消费习惯和热点，按照简单、透明要求加大产品创新力度，大力发展风险保障型业务和针对养老保障的长期储蓄型业务，优化销售渠道，完善考核激励机制，实现可持续发展。

3.顺应市场的政策环境。过去一段时间,保险业投资型险种出现“井喷式”增长,一方面是规模增长迅速,一方面却是业务结构不良,保险本质遭到偏废。在国际金融危机和国内资本市场波动较大背景下，我国保险业风险已经引起监管机构以及保险主体的警惕。从政策导向看，相关部门正在逐步强化保险业的保险保障功能和服务民生、服务社会等方面的作用，而且已经具体到相关险种和保险产品。近期将是保险主体进行产品结构调整以及增长方式转变的最好时机。

二、我国保险产品理性回归的方向

我国保险产品市场环境的变化给保险业稳定经营带来挑战的同时，也给保险产品开发转型带来了机遇，为保险产品理性回归指明了几大方向。

1.家庭结构小型化增加家庭保障类保险产品的需求。据第六次人口普查数据，目前我国平均每个家庭户的人口为3.10人，比2000年第五次全国人口普查的3.44人减少0.34人①。家庭结构小型化导致家庭内部抵御风险能力相对减弱，人们势必将部分传统家庭互助任务转移给社会商业保险。比如，家庭成员不能从家庭里获得养老、意外、医疗的保障，而单独依靠国家救助，又不能完全实现高质量生活目标。因此，他们只能通过积极参加社会保险和商业保险，来进行弥补。这要求保险公司重点开发以市场需求为导向的人身意外险、重大疾病险等险种。另外，随着“倒金字塔”型的家庭结构出现，子女更倾向于为父母购买养老保险和健康险，转移单个子女所难以承受的养老负担和风险。

2.人口老龄化带来的养老保险发展机遇。随人口老龄化到来，以及我国经济高速发展和居民收入水平不断提升，人们养老保障意识持续增强，养老保险有着巨大的市场需求。近年来，我国将社会保险和商业保险结合，进行了积极有益的尝试。虽然我国城镇居民社会养老保险基本实现了全覆盖，不过由于只能满足最基本的养老保障需求，也由于人们寻求更多渠道以提高养老生活质量，客观上为商业养老保险留下了广阔发展空间。另外，由于近年来基本养老保险替代率（即退休金价值占某一时期内员工收入的比例）有下降趋势，由2007年的42%逐年递减甚至一度低于40%，这也在客观上为商业养老保险市场提供了巨大的潜在空间。从而，对我国寿险业发展提供了一个良好机遇，寿险业应以此为契机，回归保障，成功转型，实现可持续发展。

3.“银保新规”促使银保产品向简单化和保障转型。2010年11月初，银监会下发了《关于进一步加强商业银行保险业务合规销售与风险管理的通知》，对商业银行保险业务提出多项规范性要求，明确禁止保险公司人员在商业银行网点驻点销售且每个银行网点合作的保险公司原则上不能超过三家，并要求保险产品不得与储蓄存款、基金、银行理财产品等混淆销售。这必然引起银保渠道以及银保产品转型。首先，银保渠道转型必定带来银保产品转型。银保柜面销售尤其是期缴产品销售，多数是在保险公司驻点银保专员的协助下完成的。从某种程度上说，通过银行柜面人员销售专业性较强、较复杂的期缴银保产品不太现实，因此新规的实施必将促使银保产品转型。其次，银行渠道销售的个人投资理财型保险产品必然由注重投资向注重保障转变，以区别于银行个人理财产品。保险公司应和合作银行合作开发新型产品，以适应销售模式的变化。

4.产险银行保险的目标市场定位——充分发挥保险保障功能。银保新规带来的银行保险合作“一对多”向“一对三”转变，可能会使银行和保险公司的合作更加紧密和高级化，为银保双方互相利用客户资源和各自的优势合作开发新产品、进行目标市场定位带来了机遇。首先，在企事业财产损失险领域。企事业客户是银行开展公司信贷、结算等业务的基础，客户在投资建设、生产运营、采购销售等各个环节，都具有银行和保险服务需求。可以通过银行的专业优势与业务需要，将保险作为向客户提供财产风险保障的重要财务工具。因此，企业普通财产险、机器损坏险、营业中断险、货物运输险、建筑安装工程险等各类财产损失险业务，都非常适合作为产险银行保险的市场目标。其次，在家庭财产险领域。个人家庭客户是银行开展个人信贷、存款结算、理财、银行卡等业务的基础，银行为此配置大量营业网点、IT系统、基层人员。银行的品牌、渠道和客户资源等优势，尤其是银行卡、电子银行等渠道，非常适合各类个人产险业务开展，具体包括银行在开展个人信贷业务时涉及的财产风险保障，以及银行从投资理财服务角度提供的各类个人家庭财产损失险、责任险、意健险等。第三，在信用与保证险领域。我国社会信用体系尚不完善，传统银行信贷担保政策偏好财产抵、质押方式，商业担保公司实力和产品有限，客观上为保险公司开展信贷相关信用与保证保险提供了市场空间。该业务对提高社会融资效率、促进银行信贷业务具有积极意义，有利于保险公司更好发挥社会保障职能。

三、保险产品理性回归的路径

1.注重保险文化建设。保险文化是保险从业人在长期实践过程中形成的被别人认可的价值观念、团体意识、思维方式、行为规范的总和。其核心价值正在于：以最大诚信为原则，通过为社会理财，达到为社会进行风险管理的目的；通过“大数法则”和“长效管理”，将个体风险分散到社会来分担，将短期风险分散到长期的过程中来分担。当代中国保险业注重保险文化建设，重塑行业职业道德规范，克服保险文化缺失导致的行业社会形象受损，引导社会对保险的理性消费，将是我国保险业理性回归的最根本途径。

2.强化业务结构尤其是产品结构调整。业务结构一直是保险业存在的突出问题，即如何认识传统业务与投资型业务的关系，如何认识险种结构与盈利性结构的关系。在资本市场调整大背景下，保监会及时出台了规范投连产品的相关规定，引导保险公司回归保障领域。在推动非车险业务发展的同时，大力改善车险业务盈利能力，逐步改变将调结构简单理解为调险种结构的错误认识，逐步实现了业务结构盈利性调整。同时，通过分类监管、坚持区别对待、扶优限劣等措施，建立市场化监督激励机制，引导行业理性发展。其中，业务结构调整又主要表现为产品结构调整，以实现保险保障产品快速增长；在保险业务结构调整过程中，面临的一个突出问题是如何稳增长。前几年，在国家积极财政政策推动下，特别是在4万亿投资计划、十大产业振兴规划和“金九条”相继出台背景下，保险行业很好地把握了机会，在“三农”保险、车险、工程险、信用险、责任险等方面均取得较好发展，其中工程险同比增长近40%，信用险增长速度更是达到了68%。整个行业继续保持了快速增长态势，更重要的是增长的内涵得到了明显改善和提升，并较好发挥了保险的社会保障功能。

3．产品销售“回归”保障是关键。理财型保险产品出现没错,销售给不适合的人群即为错。从纯传统型产品,到分红险、投连险并没有完全背离保障,为了防止利率、股市、CPI等波动导致客户损失也是一种保障。保险公司在合规经营前提下都有权开发和销售各类保险产品，只要开发符合本公司经营战略的产品,把合适的产品卖给适合的消费者就可以了。目前应该加强保障性产品销售,让更多人完善保障才能真正体现保险的根本特性。着重从以下方面着手：首先，转变激励方式，不能一味以保费论英雄,应借鉴其他保险业较为发达地区的诸多方式,如我国台湾地区保险公司还表彰年度发生实际身故理赔服务所涉及到的销售人员,以这种方式来肯定其对社会的贡献。其次，客观引导客户。在目前不成熟的保险市场,客户对保险的认知尤其不成熟,需要专业机构、专业人士加以引导。比如在现实中,消费型保险正是保障性强的产品,并没有现金价值。绝大多数消费者认为,如果没有发生风险，对于自己而言就属于“赔本”。这样的理念就需要保险公司去引导；另外，客户的保障需求是多方面的,如意外保障、健康保障、养老保障等,且不同人群因种种原因对保险期望有所不同，如通过引导让适当的人买适当的险种，就可以通过产品的灵活搭配达到客户的不同期望。

4.保险业竞争应回归理性。当前保险业应树立正确增长理念，摆脱非理性竞争的泥沼，对实现从业人员全面健康发展具有极其重要作用。“发展”不仅仅是保费规模、市场占比等数字的增长，更应当包括人的进步和发展。正确的增长理念应当是保险业追求保费增长的同时，不忽视人的全面健康发展，不忽视行业的和谐稳定，不以牺牲保险业长远的发展根基来追求短期的保费增长。即：不盲目扩张机构，不盲目追求规模，不盲目比拼费用，不侥幸违规经营。同时，注重长远，加快保险产品的创新和服务升级，价值优先、提升服务、形成特色、加大创新。保险产品开发设计必须始终贯穿“顾客至上”观念，推出什么产品、如何生产都应围绕满足消费者需要这一中心进行。通过保险产品创新，实行差异化、人性化保险产品竞争策略，在市场竞争中取得领先优势，实现经营效益和社会效益共同提升。

四、结论

保险产品理性回归要求保险公司调整产品结构,从过分注重投资转向注重保障功能，这是保险行业重视自身发展规律向主业的理性回归；同时要求保险公司转变增长方式,从过于注重保费增长转向注重内含价值增长,这是保险业长远发展的基础。发展保障型业务，形成新的竞争优势，是目前保险业结构调整的关键。在后危机时代，全球经济基本面仍不明朗。保险业作为现代金融业的三大支柱之一，所面临的风险更为复杂，这就要求保险业稳健经营，实现平稳增长。保险公司应在主动适应市场环境变化以达到稳定经营目标的同时，增强其社会保障功能，而核心要求正是保险产品的理性回归。

参考文献：

[1]王文帅.保险业回归理性[J].金融世界,2012,(02).

[2]孙尧.产险银行保险的目标市场定位[N].中国保险报,2012-02-28.

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[4]王和.转变经营理念实现行业理性回归[J].中国证券网,2010,(01).

小型养老产业盈利模式范文

“这里的老人藏龙卧虎，有话剧演员、京剧演员、大学教授、中学校长、离休干部等，她们做的手工艺品还获得过国际大奖，经常有外国人参观后购买这些手工品，于是老人们做得更起劲。”北京太阳城银龄老年公寓总经理朱凤至颇为自豪。

中国已经步入老龄化社会，老有所养、老有所乐、老有所为，是老百姓对老年幸福生活的殷殷期待和美好向往。全国老龄委办公室公布的数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口达1.85亿，占总人口的13.7%。预计2013年底，中国老年人口总数将超过2亿，到2025年，老年人口总数将超过3亿，平均每年增加1000万老年人口。到2050年，每3个中国人中就将有1个老人。

日益严峻的养老问题正成为整个社会关注的热点问题。“人口老龄化在给我们带来健康长寿和新的发展机遇的同时，也给经济社会发展带来新的挑战。”全国老龄委办公室副主任朱勇去年九月在第二届人口老龄化长寿化国际会研讨会上表示，人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，与经济社会转型、文化变革相交织，与经济社会发展不适应、不协调的矛盾和问题日益显现。

目前中国普遍规划实行“9073”的养老服务模式，即到2022年90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。

随着经济社会的发展和人们思想观念的转变，特别是计划生育背景下“421”家庭的日益增多，许多经济宽裕的家庭倾向于为老人选择居住环境、配套设施相对较好的养老机构养老，一些孤寡老人、半自理老人、不能自理的老人以及子女无法在身边照顾的老人，也愿意到养老院安度晚年。

清华同衡规划院养老产业研究所所长陈首春表示，养老产业分为福利型养老和商业型养老。福利型养老主要由政府负责，针对低保户、五保户和中低收入人群，如公办养老院、福利院、敬老院。商业型养老由企业建设运营，政府提供支持。这种养老模式，现在还处于初级阶段，主要是应对目前社会越来越多的具有一定支付能力，同时要求较高服务品质的养老需求而开发建设的养老项目，如老年公寓、养老住宅、养老别墅。

老人多床位少

一份来自润土咨询的《2012中国城市养老居住模式研究报告》显示，一线城市如北京和上海分别有34.1%和46.9%的老人表示愿意去养老机构，二线城市石家庄、济南也均超过三成。

在被认为是北京最好的公办养老院北京第一社会福利院，目前已有9000多人排队等候，全部满足预计要等十几年，许多老人只能望“一福”兴叹。而同样地理位置优越、服务设施较好的北京市第四福利院、北京市第五福利院，也已经住满了老人。

据北京市民政局统计，截至2011年年底，北京市的养老机构共有401家，60岁以上的老年人口约为248万，床位总数仅仅只有6.9万张，每百名老人的平均床位为2.8张，离国际标准“百名老人5张床位”还有很大距离。照此标准推算，北京市在2011年年底的床位缺口应该是5.5万张。

除了北京，全国其他省市也存在床位严重短缺问题。截至2011年底，上海共有养老机构631家，床位总量达到10.2万张，但床位数仅占到老年人口的3%。太原60岁以上老年人有49.5万人，目前只有养老院67所，床位设置不过6253张。此外，重庆养老床位缺口13.5万张，山东养老床位缺口22.6万张，成都养老床位缺口3.7万张，武汉养老床位缺口至少2.6万张，广州养老床位缺口2.2万张，郑州养老床位缺口1.5万张。

不仅公办养老院“一床难求”，物美价廉的民营养老机构同样抢手。“北有太阳城，南有亲和源”，指的就是民营养老机构的代表：北京太阳城和上海亲和源老年公寓。北京太阳城是中国养老地产的先行者，也是国内知名的医护型全程化养老社区，太阳城的银龄公寓被北京市民政局批准为“四星级”老年公寓。

“外边有很多人在排队，可惜我们的房源不足。”朱凤至说，A楼和B楼共1000张床位，住了625位老人，因为许多单身老人喜欢住包间，避免与其他陌生老人发生矛盾。我们还要建设新的老年公寓，可以再容纳2000人左右。

民政部部长李立国在去年底召开的“2013年全国民政工作会议”上表示，中国正在推动社会养老服务体系建设，目前全国养老床位数已达390万张，每千名老人拥有养老床位20.5张。记者按国际标准测算，全国老年人共需养老床位900多万张，床位缺口至少达510万张，远远不能适应机构养老的发展需要。

政策冷市场热

面对老年人口的急剧增长，“未富先老”、“未备先老”、“一床难求”成为困扰中国发展的新问题。中国社科院人口与劳动经济所研究员、社会保障研究室主任张展新认为，公办养老院排不上队等问题反映出中国养老服务供求的矛盾。当前，由于立法和政策制定滞后，民间资本投资积极性不高，而公办养老机构受益于政策优惠，但数量十分有限，最终导致公办养老院供不应求、民办养老发展不起来。

由于受到财政限制，补上养老床位的短缺，单靠政府的投入恐怕也不现实。中国老龄科学研究中心副主任党俊武表示，建设养老床位是一个系统工程，涉及方方面面，需要政府创新机制，吸引民间资本参与其中。

资本的嗅觉最灵敏。正是瞄准了养老市场这一巨大“蛋糕”，自2010年以来，众多企业和资本涌入养老产业，投资领域从养老地产扩展到老年护理、养老服务、老年用品、旅游休闲以及金融等细分板块。特别是养老地产，成为地产大鳄和保险巨头纷纷争抢的“聚宝盆”。

目前，万科、保利、复星、绿城、远洋、首创都在试水养老地产，并在全国多个城市布局。据统计，全国已有20多家房地产企业正式打出了养老牌。早在2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的养老地产开发模式，为万科养老地产开发铺路。此外，万科还在北京的欢庆城、青岛的万科城、杭州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都较小。2012年8月，万科与长春市政府签署协议，投资120亿元，在长春市多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。

作为保利首个养老公寓项目，临近上海的“西塘安平老年健康生活社区”已开发建设，建筑面积近10万平方米。从2010年起，远洋地产开始启动对养老地产的研究，今年即将落地开业的北京亦庄项目，成为远洋地产进入养老地产的首个项目。

由于目前城市规划中尚无养老用地这一土地用途，目前多数养老项目的土地都是居住、商业、工业、医疗用地，土地成本高昂，同时，由于缺乏产业标准与制度支持，使得蜂拥而上的房地产企业也陷入了迷茫与困惑之中。

“国外的养老模式，一种是政府福利型，一种是政府扶持+开发商盈利。中国应该鼓励后一种养老服务模式，政府给予土地、资金、税收等政策扶持，开发商也应该有一定的盈利，但盈利后不能一走了之，要对养老社区的运营管理和服务承担责任。”北京地球村房地产开发公司总经理王志强说。

除了房地产企业，人寿、泰康、平安、新华、合众等诸多保险企业，近年来也将养老地产作为社会保障的一部分涉足其中。

中国人寿在2010年就透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，并已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元。此外，中国人寿在福建厦门也有养生基地项目，在全国共有6个养老养生基地，其“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。

去年11月初，合众人寿斥资3.7亿拿下沈阳棋盘山13宗土地，其中7块地将用来开发养老社区。除此之外，合众人寿还在武汉建有健康社区。泰康人寿也不甘示弱，正在建设北京昌平小汤山养老社区，已经对外销售挂钩的养老产品，250万即可获得入住这一社区的资格。此外，泰康还要在上海崇明岛和海南建设其他的养老社区。中国平安也不甘示弱，去年在浙江桐乡开建养生养老综合服务社区，拟投资170亿元。

按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，这让保险企业的经营模式只能限定在“只租不售”的范围内。

前不久，中国青年报社会调查中心通过题客调查网和民意中国网，对14608人进行的调查显示，87.6%的人希望父母住进养老地产。公众对养老地产的发展有什么建议？67.0%的人希望政府提供土地出让和税收优惠，吸引企业投资养老地产；62.2%的人建议将养老服务设施建设纳入城乡规划；40.7%的人建议鼓励民间资本进入养老服务领域。

养老地产之所以滞后，陈首春表示，一是目前国家的政策和法规并不支持养老地产的发展。今年之前还没有看到针对养老的土地出让，规划设计里也没有专门的养老用地。在土地财政的背景下，地方政府的土地指标非常奇缺。同样一块地，按住宅用地的出让价格远远高于养老用地，所以，地方政府没有动力供给养老用地。

二是开发商做养老地产大多是噱头，最多只是一种尝试。基于高地价，开发商也要算经济账，开发普通住宅会很快收回成本，而做养老项目，即使小比例也是个大问题。

“养老地产投资是大方向，但目前市场刚起步。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，有些企业是打着养老的名义“卖房子”，也不乏有保险资金以养老的名义“圈地”，总之，业界对养老地产的投资目的不纯。

远洋地产总裁李明在接受媒体采访时也称，“养老地产远洋已经在做了。就我自己看来，现在的养老地产都没有多大的前景，因为现在国内的养老地产从本质上说都是打着养老的旗子，继续发展地产的产业。”他坦言，养老地产实质上还涉及到更多的规定：比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但就这些方面的法规尚不完善，所以在发展养老地产过程中还有很多难关要过。

硬件易软件难

当前，中国养老产业不仅硬件（养老设施）缺乏，包括生活设施、医疗设施、康复设施、文化设施等，而且软件（服务体系）非常薄弱，对老人身体上的护理、心理上的疏导、精神上的关爱严重不足，护理人员的素质普遍也较低。

在养老产业炙手可热的同时，不少问题也浮出了水面。比如养老院服务质量堪忧、虐老事件、老年人的权益保护缺失等。不管是公办养老院、民办养老院还是养老地产，盖房子相对简单，但配套服务和有效运转则不容易。

寸草春晖养老院是北京市朝阳区社区养老院的样板工程，除了费用高昂，有老人反映房间打扫不及时。养老院负责人王小龙解释说，养老院有40多名护工照顾近百名老人，大多是失能或半失能老人，他们每天为老人体检、按摩、洗脚和打扫卫生，工作很繁重。

据媒体报道，万科幸福汇养老地产项目计划今年上半年交房，除1号楼这一老年专属楼栋外，其他楼栋均未安装无障碍硬件配套设施，有开发商虚假宣传的嫌疑。而且距离楼盘100米处有一间北京浓缩化肥厂和一座变电站，300米远处设有窦店派出所，出警可能带来噪声和不安全因素影响。

至于后期的运营和服务，业内人士告诉记者，2011年年底通过战略协议，万科把养老机构的运营管理和针对老人的服务外包给了上海的亲和源，但去年上半年，亲和源可能终止了合作。万科幸福汇这个项目到底怎么办，现在还不清楚。

万科北京公司总经理毛大庆曾公开表示，目前中国养老地产的概念还很笼统，万科集团研究了三四年后发现其实不那么简单。“实际上万科集团并不具备养老地产的开发运营经验，所以进军养老地产仅仅是一种尝试，盈利与否不重要，重要的是要形成一种成熟的商业模式。”

陈首春分析称，“虽然有的房企和险企已经在开发养老地产，但面临尴尬境地，因为房地产商和保险企业不具备运营养老机构的能力。”但市场上找不到专业养老服务团队可以大量输出管理，进行规模化连锁化经营，即使有，目前也存在问题。

对于一些开发商把养老地产当成普通房地产项目来做，北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星也指出，这是严重的误区，养老地产核心价值应该体现在服务和运营管理。开发商如果真想做养老地产，首先应该了解养老服务理念，培训相关人员，建立能够支撑硬件机构的服务体系。

“开发商真正为老年人服务的意识依然较差，一些地产商为了压缩成本，将养老地产的选址放在较为偏远的地区，这样阻碍了老人与子女的相互照顾。”同策咨询研究中心总监张宏伟指出，由于地处偏远，相关的医疗、交通、购物等设施也不完善，这造成了老人极大的生活不便。

业内知名度颇高的北京太阳城和上海亲和源，尽管运营多年，硬件和软件在国内处于领先，但管理服务水平还需要进一步提高。购买了北京太阳城养老住宅的一位崔姓退休教师举例说，以前小区内的电瓶车随叫随到，现在变成定时定点发车；以前有24小时热水，现在只有晚上供应；如今管理也没以往严格，外人可以随意进出。

亲和源的一名入住老人介绍，平时的服务还算细致周到，但一到春节等大的节假日，服务员就会少很多，很多事做起来就有点不顺。而且许多服务，比如环卫、餐饮等，都是外包给第三方的。

著名经济学家吴敬琏表示，“养老地产不应该完全是地产，涉及方面会很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护，不能一概而论。老龄化产业是一个很大产业，这种产业带有一定的公益，应该在服务上多做文章，不只是房地产商卖房子那么简单的问题。”

许多老人退休后，身份地位的落差容易导致郁郁寡欢，不少老人患了脑痴呆。朱凤至建议，“希望有更多的心理咨询志愿者能为老年人提供服务，帮助老人打开心结，调整心态，笑对人生。国家应该出台一项制度，把志愿者的养老服务时间和内容记录下来，并有专门机构颁发证书，等这些志愿者老了，可以免费享受相应的服务。”

此外，中国的养老产业发展还要考虑到地区差异，各地老年人在养老观念和消费能力方面有着巨大差异。这就要求养老社区在硬件设计、软件配套、管理服务等方面，要根据不同的目标客户群有所调整，做连锁化、规模化的同时，要突出本地化。

投资高盈利低

据陈首春测算，商业型养老机构，前期投入分摊到每个床位上约为2000元～3000元/月，后续运营成本也需要2000元～3000元/月。照此计算，一张床位的收费要达到4000元～6000元/月才能勉强运营。养老地产要想盈利十分困难。目前养老地产的发展可以用“叫好不叫座”来形容，面临不少现实问题。

在没有养老用地的情况下，一些中小民办养老机构很难从市场拿到土地，只能靠租地，但土地补贴目前还无法获得，因此高额的租金成为民办养老院最大的负担。除此之外，行业利润低也是民办养老院面临的问题。一般传统的持有型养老物业毛利率在6%～8%，与房地产开发的高利润相比，的确有些寒酸，但投资风险并不低。

北京太阳城集团董事局主席朱凤泊毫不隐晦地指出，“尽管土地有一些优惠，但要想在短时间内迅速盈利颇有难度，我们也是摸索了10年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”

尽管北京太阳城总体实现了盈利，但总投资4亿多元建设的养老服务配套设施，如医院、超市、文化教育中心、娱乐中心、物业管理中心等，至今依然盈亏不一。

即便已经明确把养老地产作为重要战略选择，保利地产董事长宋广菊接受媒体采访时却表示，与商业地产、旅游地产不同，养老地产利润不会太高，未来房企并不会大举进入养老地产领域，养老地产也不会出现如商业地产般的火热情况。

养老地产如何管理和运营，不仅让房地产企业大伤脑筋，保险企业同样也是“摸着石头过河”。在业内人士看来，国内还没有一家养老项目的运作是成功的可复制的，太阳城仅仅是个特例。

从2010年以来，合众人寿在地产领域已投下223.7亿元，其中大部分为养老地产。目前，这些项目大多处于前期建设阶段，至于如何运营获利，现在还是未知数。合众人寿一位高管曾指出，“投资不动产就算不增值，还有项目、土地等存在。”

所以，养老地产虽然表面上红红火火，但一个成熟的、可持续且能复制推广的商业模式，目前还没看到。“毕竟这是一个投资周期长、见效慢的行业，国内目前缺乏可供借鉴的盈利模式。”杨红旭说。

中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦指出，养老地产难盈利的主要问题是土地成本太高，开发商只能从公开市场获取土地。养老地产从一定意义上讲，为社会提供了养老产品，为政府分忧，政府应该给予政策支持。如将养老地产土地类似于保障房部分地块，鼓励开发商建设养老地产。但有专家认为，过去一些开发商以“养老”名义圈地，变相开发房地产，让地方政府心有余悸。

小型养老产业盈利模式范文篇9

关键词：村镇银行；农村金融；盈利分析

中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1001-828X（2014）04-0-01

截至2012年末，我国共开业村镇银行800家，中西部地区机构占比61.2%。资产总额为4343亿元，贷款余额为2330亿元，其中农户和小微企业贷款余额合计占84%[1]。然而在村镇银行迅速发展的同时，其盈利能力却呈现两极分化和地域分化的趋势，从总体看真正实现稳定盈利的还是小部分，大部分仍然在盈亏平衡波动，同时在数量占比较大的中西部欠发达地区村镇银行总体盈利能力较弱，实现稳定盈利的村镇银行主要集中于东部地区[2]。当前欠发达地区村镇银行的盈利能力亟待提升。

一、经济欠发达地区村镇银行的总体盈利能力分析

村镇银行是经营货币信用的金融机构，其盈利性是在安全性与流动性基础上的最终要求，同时盈利能力的大小也最终决定了自身的发展。因此对村镇银行总体盈利的衡量评价可以客观反映其发展的现状与不足。

当前银行业普遍采用的盈利能力指标主要有资产收益率，净利差率，存贷比，不良贷款率，拨备覆盖率，非利息收入占比等。

（一）与银行同业平均的比较。我国银行业的主导是大型股份制商业银行，与之比较，作为一级法人机构的村镇银行规模小、网点少、业务单一。在各项评价指标中，村镇银行与行业平均值差距较大。这主要由于村镇银行正处于扩张期，同时经营成本初期投入高，短期资产回报受到影响。以江西为例，2012年，我国银行业平均资产收益率为1%，而在江西辖内村镇银行的资产收益率仅为0.5%-0.7%，同时行业平均净利差率为2.6%，而江西辖内村镇银行净利差率为2.2%。由于规模效益难以体现等原因，在净资产收益率、非利息收入占比等核心指标上中西部村镇银行均低于行业平均值。但是处在信用体系不完善的欠发达地区村镇银行的不良贷款率却远低于行业平均值。

（二）与同地区其他农村金融机构的比较。村镇银行在同地区的竞争对象主要是农信社和邮储行。由于市场后入和公众认知不足与政策扶持力度小，村镇银行发展受到限制，吸收居民存款缓慢、依赖资本投入，5%的营业税率高于农信社的3%，结算渠道与涉农贴息未得到政策支持等，因此村镇银行的成本费用等支出性指标要比同地区农村金融机构高，但是村镇银行作为一级法人机构较其他银行分支机构表现出来充分的灵活性却要大的多，创新中小微及农村金融服务模式，形成了小微金融战略的有效延伸，扩大了其在县域、村镇的市场份额。

（三）当前盈利能力存在问题分析及对策。

1.外部环境和政策制约严重。中西部村镇银行大多处于发展中的县乡，金融需求与经济发展不匹配，盈利空间狭窄。村镇银行吸储较慢信贷结构单一，同时信用体系不完善也在很大程度上制约了其盈利能力的提升，对村镇银行的帮扶政策还停留在宏观层面并未具体落实，削弱了村镇银行竞争力。

国家应放宽对村镇银行发起人结构及股本的限制，鼓励多种资本参与[3]，活跃农村金融，强化村镇银行与地方政府联系，加大扶持力度，尽快落实补贴支农业务政策，提高村镇银行竞争优势。

2.内部治理和风险控制亟待加强。当前，村镇银行发展缓慢的重要原因是村镇银行资本单薄，公众对其内部治理和风险控制信心不足，尤其在中西部地区，农民对银行资金的安全性要求更高。村镇银行内部治理没有统一的制度要求，同时人员专业素质参差不齐，对信贷风险控制不足。

金融监管机构应该制定统一的村镇银行内部治理控制要求，同时加强监管，建立市场推出与风险保障体系，村镇银行自身应该健全内部控制体系与信息披露制度，强化岗位监督与员工职业素养要求。

二、经济欠发达地区村镇银行的盈利模式分析

当前村镇银行的业务范围包括吸收公众存款，发放贷款，办理国内结算，办理票据承兑与贴现，从事同业拆借、银行卡业务，收付款项及保险业务和银监会批准的其他业务。

（一）当前盈利模式分析。当前村镇银行由于所处环境与自身条件限制，其主要收入来源于净利息收入，业务模式主要是零售银行业务为主，其中零售银行业务当中涉农存贷款占到62.5%。而在东部地区的村镇银行以及中西部地区发展较为成功的村镇银行中，其盈利模式中批发银行业务、私人银行业务、中间业务、混业经营业务呈现多元化趋势，中西部的489家村镇银行中的90%主要以零售业务为主，而在东部的311家村镇银行中这一比例不到50%。同时经济欠发达地区的村镇银行非利息收入占比较低导致盈利稳定性较差，业绩波动大。

同时村镇银行在区域金融的竞争中不能有效联合资本，导致在竞争中处于弱势地位，过于重视资本的逐利性，盲目追求扩张，盈利模式的一味求大而没有保障其合理性与流动性。

（二）当前存在问题分析及对策。

1.业务结构单一化制约着村镇银行在中西部地区的获利能力提升，直接影响其抗风险能力与资产收益。在当前中国城镇化进程加快的背景下，尤其是村镇银行所处的县级城市金融需求日益增大，村镇银行却不能因需定求，导致发展陷入困境。

村镇银行应平衡业务结构，合理配置资本，将业务面向区域金融的需求，面向中西部县域的城镇化进程与农村医疗和养老保险，同时挖掘涉农潜在业务，优化业务流程，开发适应三农发展的金融产品，保障盈利模式质和量同步提升。

2.盈利模式僵化，缺乏核心竞争力，当前村镇银行存款主要由资本投入组成，加之公众了解不够，吸收居民和企业存款滞后，导致流动性下降，资产管理水平下降，同时面对区域内同业竞争缺乏有效应对，不能扩大盈利空间。

村镇银行应积极与区域内国有资产、大型企业合作，互相注资参股，形成有效的核心竞争力，同时与地方政府协作[4]，提高公众认可度，创新信贷方式，推广有地方特色的中小微企业金融与农村金融服务，创新盈利模式。

参考文献：

[1]中国银行业监督委员会.中国银行业监督委员会2012年报，2012.

[2]赵冬青，王树贤.我国村镇银行发展现状的实证研究[J].农村经济，2010.

小型养老产业盈利模式范文篇10

保险资金（以下称险资）投资不动产，在国际上是惯例。作为长线投资资金，保险资金投资策略首要考虑的是稳健和安全。由于不动产（特别是商业租赁不动产）收益稳定，在股票、债券、基金、黄金等资产组合中加入不动产，成为险资等机构投资者最为常见的平衡策略。因此，美国85%以上的保险公司会投资不动产。

另外，部分保险公司出于办公自用目的，也会投资不动产。在老龄化带来商业保险新机遇的背景下，险资需要打通养老上下游（养老保险和养老地产），投资不动产是大趋势。近年来，相继有泰康人寿、中国人寿、合众人寿介入养老地产投资。例如，2009年11月，泰康人寿首期投资40亿元在北京昌平小汤山温泉乡兴建养老社区，这是中国保险业第一个养老社区投资试点项目。

近年来，出于财务投资的考虑，境内险资纷纷增持地产股。2013年底，生命和安邦人寿竞相举牌金地集团，分别成为金地第一和第二大股东；2014年，安邦保险增持金融街，并成为万科的第二大股东；2015年4月，平安成为碧桂园第二大股东；近期，前海人寿两次增持万科，成为后者第二大股东。据wind统计，截至2014年底，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企达21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。

接下来，本文先从房地产行业未来趋势为出发点，指出尽管行业长周期下行，但这给龙头房企做大做强带来了难得的趋势型机会。首先，行业下行、产业资本和中小房企退出，给龙头房企做大（规模经济）、获得存量优质土地资源带来了机会；其次，尽管行业下行，但增量机会（传统的房地产开发）属于龙头房企，特别是在一线城市；最后，在倒逼转型大环境下，龙头房企纷纷探索转型机会，估值抬升是必然的。因此，在当前估值与盈利不匹配、股市下行后反弹、房企转型大规模开启的时候，也是险资增持龙头房企股票的绝佳时机。

二、从行业判断说起：长周期下行和产业资本退出

险资大规模增持房企股票，发轫于2013年底。值得注意的是，该时点是我国人口红利衰减、房地产市场走向供应过剩（整体库存消化需要5-7年）、新房开发空间见顶（2013年，城镇户均住房拥有首次超过1套/户）、行业长周期下行开启、产业资本开始退出的时点。自那以后，秉承“看未来”和“讲故事”规则的资本市场对房地产行业不看好，行业估值被“踩在地上”。去年7月份（新一轮上涨行情开启）到目前，在主板28个行业中，房地产行业估值基本排在倒数4-5位，上市房企估值水平被资本市场持续打压。

过去10多年，由于房地产行业的高速发展，房地产业利润率相对较高，不少上市企业涉足房地产业务。根据中国房地产测评中心历年的数据监测，2009年底，在沪深港三地上市公司中，有345家涉及房地产业务，其中沪深两市涉及房地产业务的上市公司有303家，约占沪深上市公司总数的18%。

2012年后，随着行业供求关系开始向供应过剩一端倾斜，加上房地产市场分化程度不断上升，行业内洗牌加速，房企开始了快速发展10多年后的第一次转型，也就是当时被资本市场热炒的“房地产+X”。当时，房企转型的方向是在部分坚持房地产开发主业的同时，向矿业、环保、新能源等方向；同时，不具备竞争能力、涉房（主业非房地产）上市公司开始退出房地产开发领域。2014年，行业供应过剩问题逐步严重，行业下行趋势明确，产业资本和中小房企开始退出。截至2014年，沪深两市涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出。

三、再说未来房企机会：行业下行和整合利于龙头房企

事实上，即便行业整体下行，但近年来行业整体发展更有利于龙头房企。增量机会有限、产品间的竞争加剧，提高了进入和经营的门槛和要求，对房企在操盘能力、融资能力、成本控制、适销对路等负面的要求空前提高。目前，全国13.6万家房企（约每1万人就有1个房企）中的大部分被淘汰是必然的，其占用的土地资源必然要被重新利用，而这恰恰给资金、资源、品牌、成本控制和经营实力更强的龙头房企带来了机会。

2015年上半年，20家品牌房企平均销售额335亿元，而100家品牌房企中销售额低于100亿元的有68家，排名第1位的万科地产上半年的业绩是排在第100位的阳光100的37倍多。同时，弱势中大型房企业绩好于预期，截至2015年6月底，20家品牌房企销售目标完成率均值为41.5%，超过去年上半年，而恒大最高超五成；此外，销售金额TOP10的房地产企业门槛，从2011年的315亿元上升到2014年的658亿元，“强者恒强”的趋势明显。

因此，中小房企退出、行业整合、愈大愈强成为大潮流。北京和上海产权交易所数据显示，2015年截至6月中旬，挂牌待转让房企及项目股权（及债权）累计达42宗，居各行业之首，其中有20家房企出售100%股权。与此同时，恒大、保利、万科等大型房企正在加速收购，这是未来获得楼市增量机会和提高存量土地开发溢价的主要途径，而这种机会明显偏向于龙头房企。

四、然后看市场机会：增量市场和融资政策利于龙头房企

未来，城镇化不均衡推进是常态，人口将继续流入人口、资源、产业更集聚和就业机会更多的一线城市和少数二线重点城市。这些城市是未来楼市风险的“安全垫”、机会选择的“安全区”。近期，一线城市房价领涨与被人口外流和老龄化及重化工严重拖累跌入“冰点”、积重难返的东北楼市，以及三四线城市楼市“死水微澜”对比鲜明。可见，一线城市在集聚人口、资源和促进产业转型方面，具有不可比拟的优势，未来是增量楼市超额利润的来源，可谓“得一线城市者得天下”。

但是，一线城市高地价叠加配建保障房或公共项目成为常态，只有龙头房企才有操盘和经营能力。因此，近年来一线城市土地基本被龙头房企抢食，或通过联合拿地瓜分。据德佑链家统计，今年上半年，典型20家房企有13家在一线城市拿地，拿地金额合计951亿元，占全国拿地总额的53.7%，同比增加了8个百分点。长期扎根三四线城市的典型代表――碧桂园，其官方微信7月24日公布，集团已于7月11日宣布正式成立一线城市事业部，高调回归一线城市。

与此同时，在政策上，国家及地方政府开始偏向于龙头房企，除了大型公共配套由龙头房企以BOT、PPP模式代建外，最明显的就是融资政策松绑偏爱龙头房企。出于分散风险的考虑，银行信贷将会淡出，直接融资将成为未来房企融资主渠道。不管是REITs，还是近期放开的公司债、中期票据，信用等级更高的龙头房企无疑将是主体，这不仅有利于龙头房企获得更低成本的资金，而且也有利于获得类似于险资一样的长线资金。

五、最后看转型红利：龙头房企将首尝转型“头啖汤”

同时，笔者认为，探索行业和企业转型，龙头房企也将最先获得突破和盈利，这将极大地提升估值水平。房地产的下游，一直被认为是房企转型的“蓝海”。经过15年的高速市场化发展，我国已积累了220多亿平方米的存量商品住房，在新增开发空间见顶的情况下，为现有存量住户提供增量服务（如物业管理、社区养老、社区金融等O2O），将成为未来房企盈利主体。近年来，尽管很多房企都在探索，但盈利模式和现金流贡献并不明显。从近期房企转型努力来看，笔者认为，龙头房企将率先转型成功。

作为商业地产领域的龙头老大，万达持有2500万平方米的商业面积、数百万商家和上千万的万达客户，这是其他地产商不具备的“沉睡资源”。借助于万达掌握的信息和数据，向这些客户推送小额和消费贷款、理财产品、旅游产品、影视文化消费品等，将成为万达未来的增长点和盈利点，轻资产转型渐行渐近。近期，万达高调宣传其新四大支柱（商业、文化、金融和电子商务），并为转型在短短半年时间内砸下170多亿元。

同样，物业管理、垃圾处理、社区教育等公共配套，是目前存量社区亟待解决的几大顽疾，也是业主需求的“痛点”和未来房企可观的盈利增长点。近期，万科董事会通过了《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》，万科物业不仅将市场化输出、物业板块也将分拆上市，并通过合伙人的机制做大做强；同时，万科将大力发展微生物技术，探索污水处理和“垃圾围城”下的盈利机会。另外，万科从物业管理入手，延伸到社区教育、社区医疗等社区服务，未来也将以版块的形式独立和分拆上市。

“房地产+互联网”是房企转型的另一个方向，近期，龙头房企进入社区O2O已成潮流。近日，房地产开发企业恒大，携手互联网企业腾讯，强势入主港股企业马斯葛，致力于携手打造全球最大的互联网社区服务商；7月31日，由腾讯、百度和万达合力打造的O2O商城――飞凡电商正式上线，将109个万达广场中的数万商家和消费者带到线上去；万科近期推出V-LINK，并以物业事业化分拆上市，打造物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环商业。

此外，龙头房企新兴业务版块，以分拆和独立上市的形式来转型，也是近期房企转型的方向之一。近期，分拆子公司独立上市，或收购相关领域非上市企业后重组上市，正在成为房企（特别是龙头上市房企）热衷的运作模式。近日，万科以物业分拆上市为契机，建立了事业部（四个区域事业部、四个新业务事业部），除分拆物业外，养老和医疗、物流、酒店和度假等新业务版块，也列入分拆上市的计划；商业地产老大万达，旗下影院和商业地产已分拆上市，新四大支柱――商业、文化、金融和电子商务也将陆续分拆上市。

近年来，在资本运作上颇为了得的恒大，旗下地产和健康已经在港上市，足球、文化和矿泉也均在新三板上市。近期，在整合旗下400多个社区（5000万平方米物业管理面积）的基础上，通过控股社区O2O马斯葛，获得了第三个在港融资平台。此外，分拆上市的行业龙头，还有中海、碧桂园、绿城等，物业管理和酒店是分拆的主体。

六、总结：当前是险资投资龙头房企的最佳时机

1.估值（低）与盈利（高）不匹配

房地产行业长周期下行背景下，资本市场估值已经在底部了。目前，房地产板块平均市净率（PB）降到1.8，而龙头万科和保利的PB分别只有1.4和1.5，隐含未来足够悲观的预期。但是，这与房企盈利能力不匹配。根据2014年数据，在申银万国28个一级行业中，房地产行业的净资产收益率排名第4、销售毛利率排名第2，销售净利率排名第3，营业收入增速排名第5。因此，相对房地产的利润率，房地产行业股票被低估了。

2.转型将提升估值中枢水平

不管是向行业下游转型，还是与互联网结合，都是房地产企业“由重到轻”的脱胎换骨，估值身段将提升一个台阶。截至2015年6月，美国上市从事地产服务的公司61家，其中最大地产服务提供商世邦魏理仕（CBRE）的总市值为124亿美元，而美国上市的开发商有35家，其中市值最大的是D.R.Horton，其总市值也才59.8亿美元。因此，目前龙头房企转型大幕刚刚拉起，不管是物业、酒店、社区服务等子版块独立，或以海量物业资源为平台，延伸到金融、旅游和文化等，将它们作为社区居民需求上的“痛点”，并与互联网结合起来，可以讲出一个个诱人的“故事”来，并实现高估值上市融资。而险资在此时机介入，将获得估值抬升的绝对收益。

小型养老产业盈利模式范文篇11

关键词：养老地产；财务分析；融资模式；PFI

中图分类号：F293.3文献标识码：A

引言

目前，国内有多种养老模式，主要分为居家养老、社区养老、机构养老。随着居民收入和储蓄的显著增加，社会对老年产业的逐步重视和开发等因素，养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速，尤其在经济发达地区，老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。养老地产应作为中高收入老年群体社会养老的一种重要形式。

虽然国家表示支持社会资金介入养老地产的发展，但是逐渐向成熟道路上迈进的养老地产在融资问题上荆棘丛生。制约我国养老地产发展的主要有两大因素：一是土地；二是资金。在土地方面，国家在养老地产项目上政策非常优惠：土地可以免招拍挂；项目享受税费减免。

关键问题是养老地产项目建设的资金来源。养老地产项目的低收益性决定了养老地产项目不能采用常规地产项目的开发模式。养老地产的融资问题已经成为制约我国养老地产发展的主要瓶颈。重庆的养老地产处于初创期，养老地产项目的融资问题更为严重。养老地产的项目融资研究，一般分为两个阶段：一是项目建设阶段融资模式研究；二是项目建成后进入运营阶段的项目资金平衡模式研究。本文是基于重庆养老地产项目投资阶段融资模式研究。

一、重庆养老地产项目发展现状和面临的困境

现阶段，重庆在建和拟建主要的养老地产项目有6个，分别是：

南岸：宽庭实业开发的如恩岁月医疗护理养老公寓

巴南：常青国际养老产业开发的巴南羊鹿山常青国际养生园

万盛：金科地产开发的金科中华养生城

大足：台企品安生命集团开发的五星级养老院

南川：美国舒仑士颐养国际打造的国内首个养老护理主题大型国际社区

璧山：中水电地产开发的重庆三担健康城

以上项目的概况如表1所示。（表1）

二、重庆典型养老地产项目的项目融资分析和财务分析

在重庆现有的养老地产项目中，主城范围内具有典型意义的养老地产项目是RY医疗护理养老公寓（出于企业商业秘密的考虑，项目名称用RY代替），在区县范围内具体典型意义的养老地产项目是JS养生城（出于企业商业秘密的考虑，项目名称用JS代替）。笔者通过专家访谈法，从相关企业负责人处获得了与项目相关的经济数据，以下分别对以上两个项目做实证性分析。

项目建设资金：自有资金2.5亿元，项目借债的本利和1.86亿元。

由以上数据可以看出，本项目的建设资金理论上是可以平衡的。但项目实际操作的结果是无法达到项目的资金平衡，原因如下：项目开工后没有收取到充足的入住保证金，另外作为项目资金平衡的基本来源――商铺，按照重庆市最新的销售政策，需要在项目工程竣工后才能销售，面对着强大的资金压力，该项目不得不走向带有养老设施配套的常规商品房销售之路。而作为养老地产的核心――养老服务，则荡然无存。

项目建设资金：项目启动资金（自有资金）：0.9748亿元，项目滚动开发资金：0.3789亿元，项目借债的本利和1.5156亿元。

在开发上，JS集团采用的是项目事业部制，集团公司只给项目部不足40%的项目启动资金，项目所需45%以上的资金需要项目部以15%的年利率向集团财务公司借款，其余部分通过预售资金滚动解决。

在强大的资金利息压力下，JS所谓的养老地产只是打着“养老”的名义，一开始就实施商品房销售，由于项目配套设施不足，养老地产的核心――养老服务在本项目上是不存在的，因此项目销售情况不理想，销售速度较慢。（三）研究小结。通过两个重庆最具有代表性的养老地产项目可以看出，重庆养老地产现有的开发模式、盈利模式和融资方式，注定它们在未来走不远，具体原因如下：

1、重庆养老地产项目大都名不副实。客观地讲，重庆做养老地产的并不多，屈指可数的几个养老地产项目更多的偏向旅游地产方面，只是打着养老地产的概念，很多项目都名不副实。

2、重庆许多开发商做养老地产其目的仍然是大规模圈地。开发商一窝蜂地涌入，可以说，目前养老地产正蕴含着泡沫，开发商的追捧也过于盲目。

3、重庆目前市场上养老地产项目实际的盈利性都很差，需要开发商不断投入资金。养老地产项目开发目前所面临的困境在于：首先客户有限，又不具备盈利能力，实际操作起来难度很大，一般开发商依靠传统的融资方式来做，存在很大的风险。

4、重庆养老地产没有固定的盈利模式，大多数项目只是通过一次性卖房来获得现金流。事实上，长期运行的成熟养老地产项目，一般都是靠收取租金和服务费来获取最终的资金平衡。实际上，养老地产涉及领域较广，比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但目前这些方面的政策法规尚不完善，所以在发展养老地产过程中还有很多难关要过。

5、重庆现有的“养老”地产项目的实践表明：没有一个是真正解决了项目的社会融资问题。

三、重庆养老地产项目融资模式

（一）重庆养老地产建设项目融资模式选择。项目融资模式有PPP、BOT、PFI，等等。

PPP，即public-privatepartnership的缩写，通常译为“公私合伙/合营”。PPP本质上是公共和私营部门为基础设施的建设和管理而达成的长期合同关系，公共部门由在传统方式下公共设施和服务的提供者变为监督者和合作者，它强调的是优势的互补、风险的分担和利益的分享。广义的PPP泛指公共部门与私营部门为提供公共产品或服务而建立的合作关系。狭义的PPP，更加强调政府在项目中的所有权（有股份以及与企业过程中的风险分担和利益共享）。

BOT，即build-operate-transfer（建设-经营-移交），是相对比较简单的或典型的特许经营项目融资模式。BOT是指政府（主要是省市级以上）通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期（通常为10～30年）内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后，项目将移交（一般是免费）给政府。

PFI，即Private-Finance-Initiative的缩写，即“私营主动融资”。PFI起源于英国，是BOT之后又一优化和创新的公共项目融资模式。PFI更强调的是私营企业在融资中的主动性和主导性。采用这种模式是政府部门发起项目，由财团进行项目建设运营，并按照事先的规定，提供所需的服务，政府采用PFI的目的在于获得有效的服务，而并非旨在最终的基础设施和公共服务设施的所有权。在PFI下，公共部门在合同期内应使用承包商提供的设施并向其付款，在合同结束时，有关资产的所有权或留给承包商，或交回公共部门，取决于原合同规定。

上述研究表明，狭义的PPP强调政府在项目中的所有权（有股份以及与企业过程中的风险分担和利益共享）。采用BOT模式的主要问题是特许期满后养老地产项目将移交给政府，政府不得不承担起运营养老地产项目的责任，日常运营养老地产项目不是政府的长处，且养老地产领域属于一般市场竞争领域，政府不应参与其中作为运营的主体。政府采用PFI模式的目的在于获得有效的养老服务，而并非旨在最终的养老地产项目的所有权。这样一来，政府既获得了充足的社会养老服务，又避免了自己成为养老地产项目的运营主体，同时也避免了让自己背上沉重的财政包袱。

通过上述比选，笔者认为采用PFI项目融资模式，可以使重庆养老地产得以较快的发展。

（二）PFI建设重庆养老地产的模式构建。结合养老地产项目开发流程，进行了PFI模式构建。通过模式构建将养老地产开发分为准备阶段、招标阶段、融资阶段、开发运营阶段和转移终止阶段。

1、准备阶段。由政府部门确定养老地产项目，通过财务评价、国民经济评价、社会性评价等分析进行民营化可行性研究。养老地产带有一定的福利性，进行社会性等外部性评价是作为养老地产实现社会养老功能的必要环节。此外，虽然在全国掀起了养老地产热，但跟风式的建设比较多，这一阶段养老地产选址尤为关键，可以采取“政府部门主导，企业参与”的形式；养老地产有其规模性，应当一定区域内照顾周边老年人的教育、医疗等公共服务，养老地产项目过于集中给本就投资收益较低的该类型项目施加压力；现行养老地产划拨用地可以做抵押，但分割起来较难处理，给项目取得银行贷款增加了难度，如信用担保、一定区域内项目唯一、减免税费等优惠条件在这一阶段也要进行协调和确定。

2、招标阶段。由政府部门通过招标、投标、竞标，确定开发主体，进行谈判，并审查主体的开发能力，然后签订协议，相比较于特许权合同，服务合同对于养老地产更为适合，因此协议中应侧重服务性条款。PFI公司对项目进行可行性分析，制定开发计划，办理公司成立等事宜。

3、融资阶段。这一阶段主要是PFI公司主动融资，政府提供私人部门融资的优惠条件，包括对银行的担保、土地优惠政策、公共事业收费减免、贷款利率优惠、市场准入等方面。此外，保险机构在发展反向抵押贷款等养老保险业务的同时，参与养老地产的开发建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条。保险资金具有长期性和稳定性，也是养老地产建设资金的主要来源，如何促进保险资金带动养老地产规范持久发展在这一阶段比较重要，在这一阶段促进保险机构进入养老地产也是可行的措施。（图3）4、开发运营阶段。由PFI公司履行协议，负责设计、施工、运营，而政府起指导、支援作用。对养老地产适老化设计，政府部门应当设立第三方监管。在运营阶段，监督和规范老年服务的情况，也可以探索政府部门购买老年服务的形式，进行养老产业创新服务研究和人员培育，拓展养老产业产业链。

5、转移、终止阶段。PFI公司办理转移、清算等事宜或者重新签订服务合同。在这一阶段，养老公寓作为养老地产的一种退出机制可以作为所有权移交的一种探索。（图4）

通过模式构件和分析，养老地产运用PFI模式公共部门主要负责准备和招标阶段，在融资和实施阶段主要起监督作用；私营部门负责全过程的开发运营。

四、对重庆养老地产运用PFI融资模式的建议

发展养老地产，是人口老龄化的现实需要，但融资问题阻碍了其社会养老功能的实现。政府一定程度地参与养老地产项目，规范和监督养老地产的开发经营，对于降低项目风险，提高社会资金进入养老地产乃至养老产业的积极性，提高项目的社会性和外部性效应，最终实现社会养老功能十分重要。

目前，我国缺失对养老地产和PFI方面的立法监督，为了保证PFI融资模式对重庆养老地产健康发展起到积极作用，我们做以下建议：

要完善养老地产相应的投资法律法规，出台针对性强的法律，使其适应PFI项目建设和经营的需要。

小型养老产业盈利模式范文篇12

【关键词】概率论与数理统计MatlabSpss回归模型灰色预测

【中图分类号】G64【文献标识码】A【文章编号】2095-3089（2016）06-0235-02

一、特色鲜茶吧的前景与市场

根据实际调研，中国大陆的茶类饮品市场于2007年开始进入高发展阶段，受到了消费者特别是十五至三十岁这一年轻消费群体的喜爱，已形成了稳定的消费习惯。我们通过概率论数理统计中问卷调研、抽样询问调研、反馈意见调研等社会调研方法来了解在沈阳市内茶吧的经济效益，了解茶类饮品销售情况，发现近几年中国茶类饮品年产量超过20%的年均增长率递增，该市场已成为中国食品行业中发展最快的市场之一。由于复合式休闲美食文化已成为餐饮界主流文化，因此茶类饮品的出现将进一步细分市场，带来新的消费理念，营造新的消费时尚。

特色鲜茶吧主要销售鲜花茶，兼售水果茶，这在国内的一些大中城市已比较流行。一些鲜花可以消化脸上的斑点，抑制脸上的暗疮，延缓皮肤的衰老。常饮鲜花茶可以美容护肤，调节神经功能，促进新陈代谢，提高肌体免疫力。适合泡饮的鲜花有数十种之多，如甘、金银花、金莲花、红玫瑰、芍药花等。在出售鲜花茶的同时，我们还会把一些鲜美的时令水果制作成果茶，这些新鲜水果中含有大量丰富的维生素，不但会更加清新爽口，而且还能起到健身防病、增加营养的作用。在销售各类茶的同时，不妨推出一些其他产品，比如甜点、水果之类来满足市场需求。由于饮鲜花茶、水果茶还是一个比较新鲜的事物，而且初期投入不大，因此是适合大学生创业的良好选择。

二、概率论与数理统计方法在特色鲜茶吧模拟盈利的应用

（一）模拟经营盈利数理统计分析指标的建构基础

该评估指标体系是一套充分反映企业盈利能力，具有一定的内在联系并且互为补充的指标群。科学设计评价指标体系是正确评价项目盈利能力的前提和基础。优化并创新性地选取了以下指标及公式，来进行具体的模拟经营盈利数理统计分析：

投资收益率=投资净收益/利润总额×100%

销售利润率=利润总额/销售净收入×100%

净资产收益率=净利润/平均所有者×100%

销售毛利率=销售收入-销售成本/销售收入×100%

成本费用收益率=利润总额/成本费用总额×100%

长期资本收益率=收益总额/长期资本平均占用额×100%

总资产收益率=利润总额+利息支出/平均资产总额×100%

营业利润占利润总额的比重=营业利润/营业净总额×100%

营业利润增长率=营业利润增长额/上年营业利润总额×100%

资本保值增值率=年末所有者权益总额/年初所有者权益总额×100%

经营现金净流量与净利润比率=经营活动现金净流量/营业净利润×100%

经营现金净流入量结构比率=经营活动产生的现金净流量/现金净流量总额×100%

（二）模拟经营盈利数理统计分析指标的建构

为了能够对绿色鲜茶吧的未来销售数量进行预测，结合上文中的主要公式。运用概率论与数理统计中的灰色系统理论，构建GM（1，1）模型，对绿色鲜茶吧的市场运营进行灰色预测。

三、结束语

至此，建立一个特色鲜茶吧模拟经营盈利数理统计分析的模型。经过对社会上影响力较高的茶吧进行综合调查、了解、分析，之后应用数学模型的方法，给出一段时间内该项目盈利数学关系式。充分运用多种数学软件、数学方法，以专业数学知识为理论背景来解决该问题，具有权威性，具有很高的实践价值和现实意义。

参考文献：

[1]龙永红：概率论与数理统计[M].高等教育出版社，2003年

[2]钱小军：数量方法[M].高等教育出版社，1998年

[3]袁荫棠：概率论与数理统计[M].中国人民大学出版社，1990年