土地开发建设范文篇1

一、指导思想

以党的*精神为指导,全面贯彻落实科学发展观,实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度,坚持依法依规、区别情况、分类处置、充分利用的原则,对闲置土地认真清理、逐宗分析,确保闲置土地清理处置工作取得实效。

二、认定标准

经依法批准的国有建设用地,具有下列情况之一的,可认定为闲置土地。

(一)土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府或市、县人民政府国土资源行政主管部门同意,超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书等约定的动工建设日期满一年以上未动工建设的土地。

(二)国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书未约定动工建设日期的,从国有建设用地使用权有偿使用合同生效或者国土资源行政主管部门颁发建设用地批准书之日起满一年以上未动工建设的土地。(三)已动工建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,且未经市、县人民政府国土资源行政主管部门同意,中止开发建设连续满一年以上的土地。

认定标准中的“应动工开发建设总面积”是指土地使用者依照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书的约定和规划设计条件,应当在规定时间内完成开发建设的土地面积。“开发建设面积”是指“应动工开发建设总面积”中土地使用者已经进行实际投资开发建设的土地面积。“总投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额,不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。“已投资额”是指土地使用者已经投入直接用于土地开发建设的资金总额。

三、处置方式

处置方案可以选择下列方式:(一)延长开发建设时间,但最长不得超过1年;(二)改变土地用途,办理有关手续后继续开发建设;(三)安排临时使用,待原项目开发建设条件具备后,重新批准开发,土地增值的,由政府收取增值地价;(四)政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设;(五)政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者,对原建设项目继续开发建设,并对原土地使用者给予补偿;(六)土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书,将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时,政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地,土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的,除选择以上方式外,可以按照实际交款额占应交款额的比例折算,确定相应土地给原土地使用者使用,其余部分由政府收回。(七)已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,1年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;1年以上未动工建设的,按照出让或划拨土地价款的百分之二十缴纳闲置费;连续2年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。(八)其他合法方式。

四、处置程序

(一)告知。根据国有建设用地有偿使用合同、划拨决定书的履行情况,对初步认定的闲置土地,应告知土地使用者事实、依据、原因、拟采取的处置措施及陈述、申辩、要求举行听证的权利。(二)认定。根据土地使用者陈述、申辩和举行听证的情况,进行集体决策,依法认定。(三)拟订处置方案。由市、县国土资源部门对依法认定的闲置土地拟订处置方案。对因政府或政府有关部门行为造成的闲置土地,应与土地使用者共同拟定处置方案,闲置土地上依法设立抵押权的,还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作;(四)方案批准。处置方案经市、县人民政府批准后实施。涉及收回国有建设用地使用权的应报原批准机关批准;举行过听证的,应附听证笔录。(五)公告。(六)处置。下达《征缴土地闲置费决定书》或《收回国有建设用地使用权决定书》等处置文件。

土地开发建设范文篇2

关键词：开发建设项目；水土保持监测；施工准备；具体方法

随着我国社会经济建设步伐的不断加快，城市开发建设项目数量日益增加，水土保持工作面临着巨大的压力及影响。开发建设项目水土保持是城市水土保持的一项基础性工作，它可以提供科学的监测结果，实时监控开发建设项目水土流失的状况和水土保持措施实施的效果，为城市监测部门的决策提供重要的参考依据。但水土保持监测贯穿于开发建设项目的全过程，其涉及的内容比较广泛，加上我国的开发建设项目水土保持监测工作开展得比较晚，在实施程序、技术体系和方法研究方面仍存在一些不足，这在一定程度上会影响到水土保持监测的整体质量。因此，如何有效实施水土保持监测，为开发建设项目水土保持监测的实施及验收提供重要的参考依据，则成为监测部门亟待解决的问题之一。

1开发建设项目水土保持监测的有关规定

《中华人民共和国水土保持法》规定，“……建设项目中的水土保持设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。建设工程竣工验收时，应当同时验收水土保持设施，并有水行政主管部门参加”。《水土保持生态环境监测网络管理办法》第十条规定，“有水土流失防治任务的开发建设项目，建设和管理单位应设立专项监测点对水土流失状况进行监测，并定期向项目所在地县级监测管理机构报告监测成果”；第十六条规定，“开发建设项目的专项监测点，依据批准的水土保持方案，对建设和生产过程中的水土流失进行监测，接受水土保持生态环境监测管理机构的业务指导和管理”。《开发建设项目水土保持设施验收管理办法》第七条规定，“水土保持设施符合下列条件的，方可确定为验收合格：（一）开发建设项目水土保持方案审批手续完备，水土保持工程设计、施工、监理、财务支出、水土流失监测报告等资料齐全；（二）水土保持设施按批准的水土保持方案报告书和设计文件的要求建成，符合主体工程和水土保持的要求；（三）治理程度、拦渣率、植被恢复率、水土流失控制量等指标达到了批准的水土保持方案和批复文件的要求及国家和地方的有关技术标准；（四）水土保持设施具备正常运行条件，且能持续、安全、有效运转，符合交付使用要求，水土保持设施的管理、维护措施落实”；第十二条规定，“……建设单位、水土保持方案编制单位、设计单位、施工单位、监理单位、监测报告编制单位应当参加现场验收”。这些是开发建设项目水土保持监测的法律基础，确定了开发建设项目开展水土保持监测的依据（批准的水土保持方案）、形式（监测阶段报告、监测总报告）和具体程序（建设和生产全过程），也对水行政主管部门管理开发建设项目的水土保持监测提出了要求，即从前期水土保持方案的编制、施工过程中的监督、施工结束后的验收各个环节进行监控。

2开发建设项目水土保持监测的工作程序

开发建设项目水土保持监测贯穿项目的整个施工过程，作为建设单位、监测单位和水行政主管部门应了解自己在各阶段的主要职责，以确保监测工作的实施，主要工作程序见图1。

3开发建设项目水土保持监测的实施过程

开发建设项目水土保持监测是过程监测，监测时段应从施工准备期开始，至设计水平年结束，建设生产类项目还应在生产运行期进行监测。

3.1施工准备期

（1）编写水土保持监测实施方案

监测单位在接受建设单位委托后，应及时进行现场踏勘，收集相关资料，建立水土流失影响因子本底值，编写水土保持监测实施方案。实施方案由项目业主报送当地水行政主管部门备案，作为水土保持监测工作正常开展和水行政主管部门日常监督检查的依据。

（2）建立水土流失本底数据库

工程施工准备期水土保持监测的核心内容是水土流失因子本底数据监测，具体包括：①水土流失防治责任范围内的土壤容重、有效土层厚度、植被种类和覆盖度等水土流失影响因子的典型抽样调查；②项目区地形、地貌、土地利用、水文、气象、社会经济等相关资料的收集；③对已经开工的项目，应进行项目区现状水土流失调查，对施工中遗留的水土保持问题提出整治建议。

（3）进行监测点布设

项目开工后，监测单位应按照水土保持监测实施方案安排监测人员，确定监测的重点区域，设置水土保持监测点，建立监测设施。

开发建设项目水土保持监测的重点区域为水土流失严重区域，一般有弃土弃渣场、取料场（包括采石场、取土场）、土石方临时转运场、大型开挖填筑面、施工便道、特殊地质地段以及跨河施工区域。监测点的布设应根据开发建设项目扰动地表的面积、涉及的水土流失、土石方堆积形态、植被状况、水土保持设施及其布局，以及交通、通信等条件综合确定。每个监测点都要有较强的代表性，对所在水土流失类型区和监测重点要有代表意义，并注意原地貌与扰动地貌应具有一定的可比性。

3.2施工期

3.2.1了解工程进度

在每一监测时段，监测人员应对主体工程和水土保持工程的进展情况进行详细了解，重点是项目各项水土保持措施的实施情况，包括数量、质量以及实施效果，主要通过查阅施工和监理进度报告、环境监测报告以及与各参建单位沟通等途径来了解。

3.2.2现场监测

施工期现场监测的主要任务是对水土流失动态变化的监测以及水土保持各项防护措施落实情况的跟踪调查。

（1）水土流失动态变化监测。施工期每个监测时段对工程各扰动类型区的扰动地表面积，挖、填、弃土（渣）方量和堆放、运移情况进行跟踪监测，同时对定位监测点水土流失量进行量测，对防治责任范围内各重点监测区域水土流失主要影响因子的变化情况进行调查监测。主要监测内容及方法见表1。

土地开发建设范文篇3

第二条本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；

（三）法律、行政法规规定的其他情形。

第三条市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地,应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

处置方案可以选择下列方式：

（一）延长开发建设时间，但最长不得超过1年；

（二）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；

（三）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；

（四）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；

（五）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；

（六）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的，除选择前款规定的方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。

第四条已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第五条依照本办法第四条规定收回国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。

第六条市、县人民政府土地行政主管部门应当根据本行政区域内闲置土地的状况，依据土地利用总体规划、土地利用年度计划及各项建设对土地的需求，优先使用闲置土地。

建设用地能使用闲置土地的，必须使用闲置土地，不得批准占用农用地。对闲置土地利用未达到规定标准的地区，应当核减其下一年度农用地转用计划指标。

第七条市、县人民政府土地行政主管部门对依法收回的闲置土地，应当重新明确用途、设定使用条件、确定供地方式，并向社会公告。

收回的国有闲置土地，应当采取以下方式利用：

（一）在土地利用总体规划确定的城市建设用地区内,应当按照土地利用总体规划和城市规划确定的用途安排建设项目或者其他临时用途;近期无法安排建设项目,耕种条件未被破坏的，可以组织耕种，不适宜耕种的，可采取绿地等方式作为政府土地储备。

（二）规划用途为农用地，耕种条件未被破坏的，应当恢复耕种；不适宜耕种的，应当改为其他农用地。

第八条收回的集体所有的闲置土地,应当采取以下方式利用:

（一）在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内，应当用于本集体经济组织的其他建设项目；本集体经济组织近期无法安排建设项目的，可以由县级人民政府土地行政主管部门拟订置换方案，报上一级土地行政主管部门批准后，依法安排其他建设项目，并对原集体经济组织给予补偿。

（二）规划用途为农用地，耕种条件未被破坏的，应当恢复耕种；不适宜耕种的，应当改为其他农用地。

第九条市、县人民政府土地行政主管部门应当在地籍调查和土地变更登记的基础上，查清闲置土地位置、面积等情况，建立闲置土地宗地档案，绘制闲置土地分布现状图，监督跟踪其利用情况。

土地开发建设范文1篇4

《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发〔1997〕11号）下发以来，土地管理特别是耕地保护工作得到了加强，取得了一定成效。但是，一些地区仍存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题，特别是非法交易农民集体土地的现象比较严重，出现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况。为进一步加强土地转让管理，防止出现新的“炒地热”，保持农村稳定，保护农民利益，保障经济和社会可持续发展，经国务院总理办公会议审定，现就加强土地转让管理、严禁炒卖土地的有关问题通知如下：

一、严格控制城乡建设用地总量，坚决制止非农建设非法占用土地

城市、村庄、集镇建设一律不得突破土地利用总体规划确定的用地规模，城市新增建设用地和原有建设用地要统一实行总量控制，不得超计划供地；各项建设可利用闲置土地的，必须使用闲置土地，不得批准新占农用地，闲置土地未被充分利用的地区，应核减其下一年度农用地转用指标。

农村居民点要严格控制规模和范围，新建房屋要按照规划审批用地，逐步向中心村和小城镇集中。中心村和小城镇建设要合理布局，统一规划，不得随意征、占农用地。小城镇建设要明确供地方式和土地产权关系，防止发生土地权属纠纷。

乡镇企业用地要严格限制在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，不符合土地利用总体规划的建筑物、构筑物不得改建、扩建，并结合乡镇企业改革和土地整理逐步调整、集中。

严格控制高速公路服务区用地范围，公路两侧符合条件的农田，必须依法划入基本农田保护区。

二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发

农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。

三、加强对农林开发项目的土地管理，禁止征用农民集体土地进行“果园”、“庄园”等农林开发

农林项目开发必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，土地权属和地类必须经过严格认定，任何单位和个人不得在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。

进行农林项目开发必须严格按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定办理用地手续，任何单位和个人都不得私自与农村集体经济组织签订用地协议，禁止以征用方式取得农民集体土地进行“果园”、“庄园”等农林开发。

以承包经营方式使用国有土地进行农林项目开发的，必须签订国有土地承包合同，约定双方的权利和义务。

农林项目开发必须严格按照批准的规划用途使用土地，严禁改变农林用途搞别墅、度假屋、娱乐设施等房地产开发，确需配套进行非农建设的，要依法办理建设用地审批手续。属于基本建设项目的，必须严格按照基本建设程序履行审批手续。建设项目经批准后，方可办理建设用地手续，严禁未批先用土地。

四、强化开发用地的监管，禁止利用土地开发进行非法集资

农林开发用地必须依法进行土地登记，明确规划要求和转让、转租的限定条件，未经批准不得擅自进行分割转让、转租。通过出让方式取得的国有土地使用权或以拍卖方式取得的集体所有的未利用土地使用权，在交清全部土地价款、完成前期开发后，方可依法转让、出租、抵押；以租赁或承包等其他方式取得的土地使用权，未经原出租或发包方同意，不得转让、出租、抵押或转包、分包。

人民银行要加强对农林开发项目的信贷管理，加大对以土地开发、土地转让为名进行非法集资行为的监管和查处力度。对未交清土地价款、未取得土地使用权的开发用地，各有关银行不得允许其进行抵押贷款。

工商行政管理机关要加强对开发企业的工商管理，严格核定开发企业经营范围。开发企业不得使用“招商”等不规范用语，不得非法从事金融业务；吸收股东进行土地开发的，不论以出售、转让土地使用权方式，还是以其他方式增加新的股东，均应按《中华人民共和国公司法》的规定办理企业登记注册手续。加强对开发企业经营活动的监管，对超范围经营的开发企业，要坚决查处；对非法集资的企业，一经查实，坚决吊销其营业执照，并依法追究有关当事人的责任。

五、规范国有土地交易活动，制止炒卖土地

商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以招标、拍卖方式提供。出让土地首次转让、出租、抵押，必须符合法律规定和出让合同约定的条件，不符合条件的不得转让、出租、抵押。划拨土地使用权转让、出租等，必须经有批准权的人民政府批准。

严禁利用建设项目、规划许可证和用地红线图转让等形式变相“炒卖”土地。对已批准立项的建设项目，其建设用地符合土地利用规划的，必须限期办理用地手续。

国有企业改组、改制等涉及土地使用权交易时，不得低价售卖土地，要拟订土地资产处置方案，中央企业要选择减轻中央财政负担的方案，报国务院土地行政主管部门批准。

已购公有住房和经济适用住房入市涉及土地使用权交易的，必须将其中的土地收益依法上缴国家。

六、全面清理土地转让、炒卖土地情况，坚决查处土地使用权非法转让和农民集体土地非法交易的行为

各省、自治区、直辖市人民政府要组织力量对本行政区域内土地转让、炒卖土地情况进行一次全面清理。清理的重点是城乡结合部，特别是公路两侧私搭乱建的违法用地。凡符合土地利用总体规划而未按规定办理有关手续的，必须限期办理，逾期不申报的，按非法占地予以查处。

对现有各种以“果园”、“庄园”名义进行招商和炒卖土地的开发项目进行清理，按照“谁批准、谁负责”的原则，妥善处理存在的问题，对违反规定的，要追究有关当事人的责任，构成犯罪的，要移交司法机关追究刑事责任。在清理规范之前，各地要立即停止各类“果园”、“庄园”、“观光农业”等开发项目和用地的审批。要通过完善举报制度、强化舆论和群众监督，及时查处炒卖土地行为，防止死灰复燃。

土地开发建设范文篇5

[关键词]油田企业；土地；管理；现状；对策探索

中图分类号：F32文献标识码：A文章编号：1009-914X（2017）03-0251-01

油田企业的高速发展需要对土地进行更加合理的运用，但是土地的运用和管理也存在一定的问题，主要是在管理上有很多困难，在相关管理人员的努力下，需要对油田企业进行更广方面的土地认识和管理，得到整个上层领导的满意，也使用更加规范性的基层用地方案，减少土地使用过程中可能产生的矛盾，进而对后期的土地使用产生良性的影响。以下对油田企业的土地管理人士进行分析。

一、油田企I土地管理过程中存在的问题分析

（一）管理水平非常低，存在重征管问题

油田企业需要按照自己的实际性需要进行大量土地的使用，例如，在建设方面还有布井方面。但是在实际的运用以及管理上，很多油田企业在土地管理上的意识还十分的淡薄，没有对后期的管理工作进行关注，特别是存在多头管理的情况，管理人员在素质上参差不齐，管理的制度也需要进行不断的完善，让土地的资料处于分散的状态下，档案的归集也不及时，让土地档案管理存在多种不规范性的问题，造成了重要土地资料的遗失。还有一些因为不能及时的找到有关的资料，在办理新的手续时给企业带来了非常多的损失性问题。

（二）土地存在闲置的情况

油田企业生产的资源是支撑我国顺利发展的能源，在上个世纪，国家为了支持油田企业的发展，为了油田的开采获得更多的便利性条件，使用土地补偿的标准就非常低，由此也导致了一些管理人员在土地管理方面的意识非常落后，存在非常严重的闲置以及浪费的情况。另外，还有一些油田企业没有经过多方面认真的论证，因此在项目上非常容易进行搞工程，做项目的现象，造成了诸多工程项目在圈地之后并没有进行多方面的开工，因此土地的征缴也一直处于闲置性的状态下[1]。

（三）法制观念淡薄，土地用途随意

按照国家相关的土地管理规定，土地的使用主要分为农用类型的土地还有建设用地以及没有开发使用的土地，企业用地之前需要学习相关的法律法规，遵守相关的要求和规定，每一个单位和个人都需要在国家的批准之下使用土地，没有经过批准不能擅自使用。但是有些油田企业为了自己的效益，对于国家的相关规定没有关注，随意性的对土地的用途进行改变，这样就造成了非常大的违法用地情况，给整个企业的整体效益带去了增长性的阻碍[2]。

二、强化石油企业土地管理的策略

（一）提升土地管理的意识，强化石油企业土地管理制度建设

土地管理人员在石油企业工作，需要心系是有企业的发展，关注到土地管理的重要性，也充分的关注到石油土地企业在资产管理中的组成，关注到土地企业在生产经营过程中的作用还有意义，认识到土地管理的作用，强化土地的管理工作，并且在不断的总结在现实工作下土地管理所遇到的各种问题，以此能够采取有针对性的措施加以有效的解决，并且提升管理的力度，进而保障土地的综合性有效性的使用，努力的推动油田企业的土地管理措施的实施。让油田企业的管理工作能够实现更好的开展。一项完善的管理制度是开展土地管理工作的前提条件，在当前的形式和背景之下，需要油田企业能够按照自己工作中出现的实际性问题进行土地的有效性管理，并且制定出相应的制度，对土地的机构进行完善，提升人员的基本素养。管理人员一定是专业性突出，沟通能力非常强并且有极大奉献性精神的优秀员工。单位需要对这些员工进行业务理论方面的培训，做好法律法规的学习准备，不断的对土地管理有新的认识，另外还需要做好相关办法的落实制度，让管理人员能够更好的面对工作中可能出现的新的情况还有新的问题，让多种工作都能够有章可循，有理可依[3]。

（二）强化土地的基础管理工作

土地资料需要进行统计和申报，并且登记也是土地管理日常工作的基础性部分，在日常性的管理过程中需要有专业人士对土地的征用以及原始资料的保存进行管理，土地的管理过程中有关资料需要被查阅还有移交等等，这些都需要进行严格的程序等级，以免出现信息丢失的情况，更不能发生档案资料个人私自存储的情况。土地的管理人员需要对土地的确权等级等等进行全面的认识，在政策宣传的基础上落实检查工作，确定其中的一些利害关系，并且运用维护油田的方式做到油田企业合法权益的有效性保护。土地管理人员需要对土地的确权进行高度的关注，为油田企业在后续发展提供更多的有利性条件，另外，土地管理人员还需要经常到基层进行工作的检查，做到彻底摸清，尤其是在土地占用面积以及土地来源方面的检查，使用相关的历史资料解决管理中可能存在的诸多方面的问题[4]。

（三）提升节约用地的意识

油田企业占用比较大的土地需要做好节约性用地的规划，只要生产能够保障就尽量秉承着国家的尽量选用劣质地以及荒地的原则，减少农田还有耕地的使用。多个部门一起共同筹划土地的使用规划，在选择油井以及布置油井的过程中使用现代化科学技术手段，对土地的使用情况进行充分的有效的论证，并且减少浪费的现象，尽量让闲置的土地都能够得到更好的使用，提升土地的利用效率[5]。

结束语

综上所述，本文对土地管理在油田开发建设中的现状及对策进行了分析和研究。在此基础上还需要对土地的有效使用以及油田企业的土地占有情况进行分析，完善土地管理制度，提升工作人员的专业素养和综合素养，尽量在管理过程中使用现代化管理技术，让油田企业的管理走向智能化和信息化，土地使用也走向合理化和科学化，在此基础上对土地的有更多方面的认识。

参考文献

[1]张诚.石油企业用地及土地管理中的问题和解决对策探讨[J].化工管理，2014，14（2）：21-36..

[2]王霁英.浅谈如何做好石油企业土地档案的管理[J].兰台世界，2013，14（z5）：96-96，97.

[3]白世忠.油田存量土地的再利用模式探讨[J].魅力中国，2013，（34）：16-16.

土地开发建设范文篇6

我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。现就有关问题通知如下:

一、按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准

（一）强化土地利用总体规划的整体控制作用。各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排，年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内。不符合土地利用总体规划和年度计划安排的，必须及时调整和修改，核减用地规模。

（二）切实加强重大基础设施和基础产业的科学规划。要按照合理布局、经济可行、控制时序的原则，统筹协调各类交通、能源、水利等基础设施和基础产业建设规划，避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设浪费土地资源。

（三）从严控制城市用地规模。城市规划要按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，科学确定城市定位、功能目标和发展规模，增强城市综合承载能力。要按照节约集约用地的要求，加快城市规划相关技术标准的制定和修订。尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准，合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率，严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。严禁规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。

（四）严格土地使用标准。要健全各类建设用地标准体系，抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准。要按照节约集约用地的原则，在满足功能和安全要求的前提下，重新审改现有各类工程项目建设用地标准。凡与土地使用标准不一致的建设标准和设计规范，要及时修订。要采取先进节地技术、降低路基高度、提高桥隧比例等措施，降低公路、铁路等基础设施工程用地和取弃土用地标准。建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行用地标准，对超标准用地的，要核减用地面积。今后，各地区、各部门不得开展涉及用地标准并有悖于节约集约用地原则的达标评比活动，已经部署开展的相关活动要坚决停下来。

二、充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率

（五）开展建设用地普查评价。各地要在第二次土地调查的基础上，认真组织开展建设用地普查评价，对现有建设用地的开发利用和投入产出情况做出评估，并按照法律法规和政策规定，处理好建设用地开发利用中存在的问题。今后各项建设要优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。

（六）严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。20**年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

（七）积极引导使用未利用地和废弃地。国土资源部门要对适宜开发的未利用地做出规划，引导和鼓励将适宜建设的未利用地开发成建设用地。积极复垦利用废弃地，对因单位撤销、迁移等原因停止使用，以及经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等使用的原划拨土地，应依法及时收回，重新安排使用；除可以继续划拨使用的以外，经依法批准由原土地使用者自行开发的，按市场价补缴土地价款。今后，要严格落实被损毁土地的复垦责任，在批准建设用地或发放采矿权许可证时，责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费。

（八）鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。财政、税务部门要严格落实和完善鼓励节约集约用地的税收政策。国土资源部要会同有关部门，依照《中华人民共和国物权法》的有关规定，抓紧研究制订土地空间权利设定和登记的具体办法。

（九）鼓励开发区提高土地利用效率。国土资源部要研究建立土地利用状况、用地效益和土地管理绩效等评价指标体系，加快开发区土地节约集约利用评估工作。凡土地利用评估达到要求并通过国家审核公告的开发区，确需扩区的，可以申请整合依法依规设立的开发区，或者利用符合规划的现有建设用地扩区。对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的部级开发区，优先安排建设用地指标。

三、充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制

（十）深入推进土地有偿使用制度改革。国土资源部要严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。要加强建设用地税收征管，抓紧研究各类建设用地的财税政策。

（十一）完善建设用地储备制度。储备建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。储备土地出让前，应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式选择实施单位。经过前期开发的土地，依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。

（十二）合理确定出让土地的宗地规模。土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率、绿地率和建筑密度等规划条件。规划条件一经确定，不得擅自调整。合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地。未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书。

（十三）严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。国土资源部门要会同发展改革、城市规划、建设、水利、环保等部门制订工业用地招标拍卖挂牌出让计划，拟定出让地块的产业类型、项目建议、规划条件、环保要求等内容，作为工业用地出让的前置条件。工业和经营性用地出让必须以招标拍卖挂牌方式确定土地使用者和土地价格。严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让。

（十四）强化用地合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

（十五）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。

四、强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用

（十六）高度重视农村集体建设用地的规划管理。要按照统筹城乡发展、节约集约用地的原则，指导、督促编制好乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划，划定村镇发展和撤并复垦范围。利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止“以租”将农用地转为非农业用地。

（十七）鼓励提高农村建设用地的利用效率。要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。按规划稳妥开展农村集体建设用地整理，改善农民生产生活条件。农民住宅建设要符合镇规划、乡规划和村庄规划，住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助。

（十八）严格执行农村一户一宅政策。各地要结合本地实际完善人均住宅面积等相关标准，控制农民超用地标准建房，逐步清理历史遗留的一户多宅问题，坚决防止产生超面积占用宅基地和新的一户多宅现象。

五、加强监督检查，全面落实节约集约用地责任

（十九）建立健全土地市场动态监测制度。要对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管，及时向社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等动态信息。国土资源部门要对土地供应和开发利用情况进行定期评价分析，研究完善加强土地调控、促进节约集约用地的政策措施。

（二十）完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。

（二十一）加强各类土地变化状况的监测。运用遥感等现代技术手段，做好年度土地变更调查，建立土地利用现状数据库，全面掌握各类土地变化状况。国家每年选择若干个省级行政区，进行全行政区域的土地利用状况监测。重点监测各地新增建设用地、耕地减少和违法用地等情况，监测结果要向社会公开。

（二十二）加强对节约集约用地工作的监管。国土资源部要会同监察部等有关部门持续开展用地情况的执法检查，重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。

土地开发建设范文1篇7

各相关职能部门要依照职责分工，加强执法力度。切实履行职责，加强监督检查。对建设项目用地单位未按土地出让合同或划拨决定书规定使用土地的或未按要求完成投资建设的或验收不合格且不按要求进行整改的由相关监管部门依照法律、法规、规章等相关规定依法作出处置。对在建设用地批后监管过程中存在、、、索贿受贿行为的由纪检监察部门依法追究相关人员的责任。

（一）严格实行建设用地计划管理。各级国土资源部门要会同发改、经贸、规划、建设、房管等部门。每年的第四季度编制下一年度的建设用地供应计划，报经本级政府批准后向社会公布。凡未列入年度计划的原则上不予安排用地，确需调整的须经本级政府同意后，方可料理有关供地手续。

（二）科学制定供地方案。供地方案由国土资源部门会同发改、规划、环保等有关部门共同拟定。

（三）实行供地备案制度。宗地供地方案按规定权限上报备案审查。每宗供地成交之日起10个工作日内，将土地供应信息录入省土地供应管理系统。

（四）加强供地合同管理。土地出让合同和划拨决定书是国有建设用地批后监管的主要依据。要严格约定土地用途、项目投资额、投资强度、规划条件、开工竣工时间、土地价款、违约责任等内容。供应住宅用地需写入最高容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件。对非经营性用地改为经营性用地的应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

（五）完善用地信息公开制度。各地要及时向社会公开供地计划、宗地供地方案、供地结果和实际开发利用等信息情况。

二、建立批后监管协同机制

（一）明确监管职责。县（市、区）政府、市风景旅游区管委会、工业园区管委会要对本辖区建设用地的供应和监管负总责。国土资源、发改、财政、监察、建设、规划、环保、经贸、工商、工业园区等有关职能部门要各司其职。共同加强国有建设用地批后监管工作。

1.国土资源部门要做好土地供应和项目用地竣工验收等工作。依照供地计划、土地用途、国家产业政策、规划设计条件以及环保要求进行供地。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的必需采取招标拍卖挂牌等方式公开出让。工业用地的出让价格不得低于国家规定的最低价规范。依照土地划拨决定书、出让合同、建设用地批准书规定对用地单位的履约情况进行日常检查和竣工验收。不得受理土地登记申请。

2.发改部门要做好项目的审核、核准和备案工作。把好建设项目的可行性研究论证关。督促项目单位按批准、核准或备案的要求进行投资建设。对未进行用地预审的建设项目，不得料理项目的审核、核准和备案手续。

3.财政部门要做好土地出让收入的征收管理工作。督促用地单位依照土地出让合同规定。

4.规划、建设、房管部门要做好建设项目供地前的规划条件编制、审批工作和用地后的规划、建设施工、房屋销售等监督检查工作。依照节约集约原则和《土地利用现状分类》中华人民共和国国家规范省建设用地指标》等新的指标要求。不得擅自调整。对项目用地的规划及工程建设等情况进行监督检查，督促项目单位按规划及工程建设要求进行建设。对未取得合法用地手续的建设项目，不得发放相关的规划、施工许可证、料理房屋所有权登记手续。

5.监察部门要做好土地供应过程的监督工作。依法进行责任追究。

6.经贸、中小企业管理部门和工业园区要做好项目投资金额到资情况的监督检查工作。及时将项目用地监管情况通报给相关职能部门。

7.对未取得合法用地手续的建设项目。

（二）加强监督检查。国土资源、规划、建设等相关职能部门要切实履行职责。不能影响用地单位的正常施工和生产。监督检查的主要内容：

1.否按土地出让合同约定的期限及时足额缴纳土地出让金；属于划拨土地的否交清了有关规费。

2.否在规定期限内完成规划、建设等动工开发建设前的相关审批手续。

3.否按照规定的土地用途进行土地开发和利用；

4.否按照规定的容积率、建筑密度、绿地率等规划条件进行建设；

5.否存在少批多占和移位用地问题；

6.否存在违规转让、出租、抵押土地使用权；

7.相关职能部门需要列入监督检查的其他内容。

每半年要对经依法批准的新增建设用地和土地供应的情况，各地要建立建设项目用地定期检查制度。进行一次全面自查，对检查中发现的问题要及时纠正，对土地违法违规行为进行处置。

三、完善建设项目竣工用地验收制度

（一）建立建设项目综合验收制度。各地要为建设项目竣工验收提供高效快捷服务。作为建设项目竣工综合验收的一项内容。建设项目竣工验收中，没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的不得通过竣工验收。

（二）加强对建设项目用地竣工验收工作。国土资源部门要严格对照项目用地供地规定的内容逐项验收。重点检查是否改变土地用途，否存在闲置现象；对经营性用地重点检查是否超容积率和增加建筑密度减少绿地等；对工业用地重点检查土地用途、投资强度、建筑密度、绿地率、行政办公及生活服务设施用地面积是否符合土地出让合同规定，用地范围内是否建有成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。对不按土地出让合同或划拨决定书约定要求进行开发的依照合同约定追究土地使用者相应的违约责任。

四、加大违法违规责任追究

（一）加大闲置土地处置力度。各地要依照闲置土地处置政策。特别是闲置的工业用地，要加大盘活力度，新引进企业要首先使用闲置土地。根据《闲置土地处置方法》有关规定，下列土地可认定为闲置土地：

1.土地出让合同或划拨决定书或建设用地批准书约定开工期限的自期满之日起满1年未动工开发建设的

2.土地出让合同或划拨决定书或建设用地批准书未约定开工建设期限的自土地出让合同或划拨决定书生效之日起满1年未动工开发建设的

3.规定的建设期限内虽已动工开发建设。

4.规定的建设期限内虽已动工开发建设。

闲置土地可以按下列方法进行处置：

1.料理延期建设手续。

2.土地闲置满一年不满两年的按出让或划拨土地价款的20%征收闲置费；

土地开发建设范文篇8

关键词:土地制度,主体功能区,区域性土地政策

一、引言

迄今为止,我国依然维持城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的制度。一方面,造成农村与城市土地分属不同法律约束,由不同机构管理,形成不同的市场和权利体系;另一方面,形成只要涉及农地变为建设用地,就要通过政府征地,任何单位建设用地都要使用国有土地。这种制度使政府成为农地变为建设用地的唯一决定者,成为城市土地一级市场的唯一供应商。改革提高了市场配置资源的程度,但是政府同大型国有企业垄断上游资源一样,对土地的垄断却进一步强化。中国经济由投资拉动的现状,是与大部分投资由银行提供以及地方政府用土地撬动金融密切相关的。法律赋予地方政府对土地的垄断权,不仅是地方政府赖以生存和维持运转的重要保障,而且也促成了地方政府以土地启动经济增长的特殊激励结构。政府征地、卖地越多,地方可支配收入就越多,政府掌握的土地越多,城市扩张成本就越低,招商引资越便利,政府税源越多。这种增长方式的弊端已在财政、税收、金融、投资、价格形成机制、社会和谐、政府行为诸多方面彰显出来。土地参与宏观调控,其宗旨是约束地方政府行为。但是,土地调控的闸门在中央,而土地闸门的把手还在地方,加上地方财政严重依赖土地及其相关收入的现状得不到改变,地方政府就有将闸门把手拧开甚至放闸的冲动,进而使中央政府的土地调控效果大打折扣,对经济社会可持续发展提出严峻挑战。必须对现行土地制度进行根本改革。

本报告强调了以建设主体功能区为契机进行国土规划的必要性,提出了主体功能区建设中制定土地政策的基本原则,并按优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域,设计了相应的土地政策。

二、推进形成主体功能区土地政策的基本思路

(一)以进行主体功能区规划为契机,开展国土规划

在我国经济发展的规划中,有以经济发展为主导的五年计划,有以土地利用管制和耕地保护为主的土地利用总体规划,有以满足城市化发展的城市建设规划和乡村规划。这几个规划在实施过程中,各自为政,相互冲突,导致规划的效力大打折扣。经济发展规划以GDP等增长指标为主导,决定一个地方在一个阶段的经济面貌,也决定地方领导的政绩,因此,往往成为主导性规划。城市建设规划直接与一个地方的城市化程度相对应,而且城市外延的扩大也决定一个地方城市政府的财政能力,加上我国目前正处于城市化的快速发展阶段,在城市建设规划方面,出现2-3年各地就进行一次规划修编,也就不奇怪了。土地利用总体规划是在给定一个时期的经济发展速度和城市化程度的前提下,对一个地方土地利用结构、土地转用和耕地保护量的指标性规划,但是,由于各地的经济发展速度和城市化水平大大超过预期,另一方面,由于我国改革后的第一个土地利用规划是1997年编定的,带有明显的计划经济色彩,对经济发展预期明显过低,造成土地利用总体规划大大滞后,越来越失去其权威性,甚至在一些地区成为制约经济发展的瓶颈。主体功能区规划,是国土开发战略性、基础性、约束性的规划。要以主体功能区规划为基础,以国民经济和社会发展规划为依据,以城市规划和土地规划为支撑,逐步建立定位清晰、功能互补的国土开发规划体系。以推进形成主体功能区为契机,把国土规划提上议事日程,从可持续发展和区域协调发展的角度,对国土进行全面规划,实行科学的国土开发和保护,对于优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发的土地进行科学布局,以《国土规划法》的形式予以明确,提高规划的科学性,减少行政干预,减少下位法之间的冲突和矛盾。

(二)有利于空间合理布局,形成区域梯度发展

改革二十多年来,区域之间的调整,土地政策起到了很重要的作用,20世纪80年代乡镇企业的发展打破了国有企业一统天下的局面,区域朝着均衡方向发展,而乡镇企业之所以能全国遍地开花,在很大程度上得益于当时的政策鼓励农民利用集体的土地自办企业,解决农民的就业和收入问题。90年代初,珠江三角洲的崛起,除了比邻港澳的便利外,也得益于当时广东比较灵活的集体土地进入市场的办法,据调查,这一区域50%以上的建设用地属于集体建设用地,这就大大降低了企业创办的门槛,为招商引资创造了大大便利。90年代末以后,长江三角洲的发展尽管已面临新《土地管理法》的严格管理,但这一区域80年代乡镇企业大发展时,留下了大量存量集体建设用地,为长三角工业化城市化提供了巨大的土地空间。

随着珠三角和长三角的高度工业化,土地稀缺性大大提高,产业转移势在必然,中部和西部局部地区成为承接产业转移的重要区域。土地政策的制定和实施必须要充分考虑各地经济发展状况不一,土地要素的角色和功能应有所差异。在优化开发区,由于土地稀缺性十分高,如果继续沿袭政府独家控制土地、低价供应土地支持工业和大比例行政划拨用于基础设施土地的思路,不仅

导致土地的不集约、节约利用,而且也不利于这些地区的城市化和工业化的匹配发展;重点开发区域将扮演承接优化开发区产业转移的重要角色,土地政策的制定和实施应当借鉴优化开发区起步和发展阶段以灵活性和创新性支持工业化和城市化的经验,避免建设用地完全通过征用的倾向,给集体建设用地进入市场开辟一个通道,将对优化开发区的发展具有重要战略意义;限制开发区和禁止开发区是以环境保护为主,土地政策的制定和实施则应以强调补偿机制的完善为主,通过补偿和转移支付,缩小这两个区域与优化开发区和重点开发区的差距。因此,在推进形成主体功能区建设中,根据不同区域的功能定位,形成区域性的土地政策,将有利于区域发挥比较优势,形成区域之间协调发展。

(三)建立和健全补偿机制,缩小区域差距,实现区域共同发展

我国经济区域发展之所以形成各地单纯追求经济发展,一个很重要的原因是,一个地方不抓经济,该地区与其他地区的差距就会不断拉大,地方政府收入也上不来。

地区之间经济发展水平的差距由它们之间的工业化、城市化程度决定,而工业化、城市化程度的差异又带来政府获得的土地收入的差距。一个地区的工业化、城市化水平越高,居民购买力越强,房地产业越活跃,土地市场也越发展,政府土地收入也越高。反之,一个地区的工业化、城市化程度越低,居民购买力越低,房地产业不发展,土地市场也无法发展,政府土地收入也极其低微。这是这一轮经济发展背后政府收入状况差异的真实写照。

尽管我们力图通过财政转移支付解决地区之间的平衡,但由于地区之间差距的根源在于预算外收入的差距,一个地方的产业不发展,尤其是地方可支配的收入上不来,光靠财政转移支付,无法带来地方富裕和地方政府财政状况的好转。

解决的办法是,根据主体功能区的区域划分原则,对于能发展的区域(优化开发区域和重点开发区域)在土地政策、尤其是建设用地指标有所放松,支持优化开发区域城市化的进程和重点开发区域的工业化进程;对于限制开发区域和禁止开发区域,除了已经实行的财政转移支付和退耕还林、还草政策外,在财政上专辟生态和环境保护基金,给予补偿;除了中央财政渠道外,还应探索区域之间发展权机会损失补偿机制,即由优化开发区域和重点开发区域获得了发展权的区域向被限制和禁止发展区域进行发展权补偿,办法包括建设用地指标可交易,建立政策性移民专区等等,让限制和禁止发展区域享受工业化和城市化的成果,让优化开发区域和重点开发区域享受优良的环境,形成全局范围的经济、社会、自然可持续发展。

(四)充分发挥市场机制的作用,实现稀缺土地资源的集约、节约利用

我国上一轮经济发展中,政府通过垄断土地供应主导经济发展进程,这种增长模式,虽然保证了工业化和城市化的高速度,但也带来政府经营土地和金融的高风险,农民权益受损,土地的粗放利用,形象工程林立,环境恶化,土地腐败。

我国经济已进入追求增长质量和经济、社会与资源环境可持续发展新阶段。土地尽管在区域发展中还将扮演重要角色,但土地启动经济成长的机制必须要有根本改变。那就是,要减弱政府对土地的行政配置和独家垄断,发挥市场在土地配置中的基础性作用,通过价格机制反映土地资源的稀缺性,引导土地的更集约、更节约及更有价值利用;将财产权在土地利益分配中的作用摆在重要位置,让土地所有者农民集体分享城市化工业化带来的土地价值增值的成果,促进社会和谐和政治稳定。

具体而言,在优化开发区,土地政策的重点是,强化市场机制的作用,政府逐步退出对土地征用和供应的垄断,诱导目前过量的基础设施用地和工业用地向城市用地的配置,将一些对农民财产性补偿的个案探索上升到地方普适性做法,并形成地方规章,对农民土地权益实行合法保护。在重点开发区的经济起飞阶段,一定要吸取优化开发区的经验教训,改变靠土地招商引资和以土地抵押从事城市基础设施投资的思路,真正发挥市场在配置土地资源中的作用,既通过价格机制保证稀缺土地得到最优利用,又通过健全市场和农民土地产权保护,降低企业创办门槛,实现农民土地权利对土地级差收益的分享,为实现城乡统筹和共融提供制度空间。

三、主体功能区的土地政策设计

(一)优化开发区的土地政策

1.优化建设用地供应结构,促进城市化和工业化协调发展。(1)改变优化开发区土地供应目前工业用地比重过高,城市商业等三产用地比重过低的局面。应着力研究发达国家和地区同等经济发展水平下,城市用地与工业用地的比重关系,提高土地的集约度和利用效率,推动优化开发区从过于依赖工业增长向依赖城市三产发展的转变,促进城市集聚效应对整个经济的带动作用。(2)在土地增量不大幅增加的前提下,增加商业和房地产用地的市场供应量,促进房地产市场的健康发展。具体途径是,将建议(2)中提到的减少的行政性划拨用地,转用于通过市场方式供应于经营性用地,以及将建议(4)中提到的工业性协议用地减少的部分直接通过市场方式供应转用于城市经营性用地。

2.强化市场在建设用地配置中的作用,探讨政府逐步退出垄断土地供应的途径。(1)严格限定行政划拨用地的用途和比重。目前行政划拨用地的用途过于宽泛,占地过多,既浪费土地,又易滋生腐败。建议对建设用地中划拨用于公共设施建设的比重做出严格限定,清理一些以公共利益名义实际是营利性的用地。进行某些公共用地按市场价赔偿的试点。减少行政划拨的公共建设用地的用途和比重进行严格限定,尤其是作为所谓提升城市品位的大广场、大马路、豪华办公楼等做出严格限定。(2)着手制定“公共利益征地否定式目录”,明确规定以盈利性为目的的用地不得征用,土地的征用必须坚持《宪法》和《土地管理法》规定的“为了公共利益的需要,可以对土地实行征收和征用”的原则,改变目前只要是经济建设需要就实行征用的做法。为了解决“公共利益”在法律上难以准确界定的情况,建议出台政策明确规定,只要是以盈利为目的的用地,即可判定为非公共利益,这类用地不得通过征用获得,并列出不属于公共利益用地的名录,作为将来国土部门监察的重要内容。(3)限定政府储备土地为存量土地,严禁征用农民集体土地纳入土地储备范围,明确土地储备中心主要通过对存量建设用地的收购和收回以获取土地。

3.严格控制建设用地增量,把盘活存量作为土地政策的着力点。(1)出台政策统一处理历史遗留问题,在制度上堵住新的土地空闲置。抓住当前土地资产价格上涨的有利时机,以盘活闲置土地为目的,由国务院尽快出台关于处置国有闲置建设用地历史遗留问题的规定,对闲置用地的界限、类型、范围、期限,金融机构抵债土地缴纳闲置费、土地收回和相关税费等作出明确政策规定。同时,加强土地利用制度改革,加大土地腐败的处罚力度,进行土地保有环节的税收征收试点,提高房地产商持有土地的成本,防止土地投机。(2)对存量集体建设用地的确权进行分类处理,在政策上既要给出路,又要防止违法用地合法化。对“无证用地”、“历史用地”要视情给予专项指标支持和减免税费,由登记机关直接按历史用地进行确权发证。属于旧厂房改造,须根据有关规定完善用地和规划报建手续后方可进行。对违法用地的旧厂房拆迁,应视情给予补偿。为防止地方借改造之机扩大集体建设用地范围,建议国土部门在珠三角地区进行存量集体建设用地确权试点。(3)尊重农民土地财产权利,构建利益共同体。政府应主要从旧物业改造带来的产业升级和物业的税收中受益,土地价值升值的绝大部分应留给农民集体;在物业改造中,尊重农民意愿,尽可能保持土地的集体所有;对于需要政府和社会资本介入的大型物业改造项目,要保留合理比例和位置较好的物业给农民集体,让农民集体长期享有物业出租的收入。4.实行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。(1)由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。(2)在建设用地挂钩过程中,城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域,作为工业和城市发展用地;(3)城市区域应向腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城,这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。(4)对于整理出的闲置建设用地,可以不占用年度建设用地指标。

5.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡,逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。(1)在优化开发区,既要阻止稀缺土地资源被大面积圈占,又要解决建设用地后备资源的供应瓶颈。以浙江为例,土地严管前,浙江省已有各类开发区规划面积1521平方公里,启动开发面积484平方公里,仅占32%,大量土地未被利用。但是,受制于建设用地的按计划指标控制与管理,再过5到10年,浙江的一些城市将面临无地可用的窘况。2000至2004年,全省建设用地平均年使用量约50万亩,最高年份达70万亩。土地严管后,2005年国家下达的建设用地指标16.5万亩,加上已获批准可使用的折抵指标共20多万亩,大量已批项目等地开工。建议对优化开发区域的现有农保率作出调整,以适应地方经济发展和城市化进程。(2)在划定功能区之后,为了协调区域内的经济发展,可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法,改为以功能区域为单位,实行耕地占补平衡。(3)建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异,它们占用基本农田的量也不一样,各地只能通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换,解决经济发展用地与基本农田保护平衡,这种做法一直没有得到中央认可。随着经济发展,这种做法将越来越普遍,甚至出现跨省平衡。建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策,这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求,又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。

6.进行土地财产税改革试点,培植地方政府可永续利用的地方税源。(1)启动土地财产税改革,让城市政府有永续的收入来源。根据各国经验,土地财产税一般作为地方政府主要税种,可以成为地方政府可持续性收入的重要来源。在操作上先易后难,合并税种,统一征收,分步实施。建议将与土地财产相关的税费由多个部门征收,改为只由税务部门征收;将现行的各种土地税费合并为三个税种,即土地占用税、土地保有税和土地交易税。土地占用税是对土地农转非行为的征税,将现在的耕占税、耕地开垦费、新增建设有偿使用费合并征收,体现保护耕地的目的;土地保有税是对持有建设用地者的征税,基于土地的不可再生性和随着经济发展必然升值的情况,可由中立的土地评估机构公布一个地区一定时期的土地价格,税务部门根据地价上涨的情形对土地持有者征收一定比例的土地保有税;土地交易税是对建设用地的交易行为征税,既让地方政府可以获得稳定的税源,也有利于土地转向最有价值的使用。(2)在土地财产税改革探索阶段,尽快出台土地出让金纳入地方预算管理实施办法,并明确土地出让金由地方使用,中央不参与其利益分配。中央可明确规定,将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,缴入地方国库,实行“收支两条线”管理,有利于这笔资金的规范有效使用。但是,在操作上要注意以下两点:一是,预算资金管理是年初进行预算,年终审核,而土地出让金是政府出让土地所得,它是一种政府垄断下的市场行为,当年计划出让多少土地可以由有关机构控制,但出让金多少则受市场左右,土地出让金如何纳入地方预算管理要有具体实施细则。二是,中央在土地出让金预算管理的规定中,应规范和提高土地出让金的使用效率,决不可成为主管部门在摸清地方家底后分配地方土地收入的契机。

7.尝试工业用地和农民宅基地进入市场,让农民分享工业化、城市化成果。(1)尝试政府放弃对工业用地的垄断供应,让农民集体土地直接进入工业用地市场。建议政府放弃对工业用地的垄断供应,让农民集体土地直接进入工业用地市场,这样,一方面可以减轻政府的财政压力,另一方面有利于农民分享土地级差收益,使稀缺的建设用地按市场价格配置到更有价值的使用。广东省政府积极推行以农民集体建设用地直接进入市场的做法,值得推广。(2)给被征地村留一定比例的经济发展用地,由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等,用于出租,租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明,村留用地既有利于村级经济壮大,在农村公共财政缺位的情况下,土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源,而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策,就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。(3)保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中,农民受益最大的一块是利用宅基地盖房,获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定,出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面,因此,必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时,对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名,侵犯农民宅基地权利。

(二)重点开发区的土地政策

1.逐步加大市场在土地资源配置中的作用,警惕和防范政府经营土地风险。(1)改变建设用地指标过于集中于大城市的局面。在重点开发区,政府在建设用地上行政配置资源的色彩浓,对经济发展的负面影响大。在一些省份,2/3以上的建设用地指标被集中使用于省会城市和少数几个中等城市,不利于区域协调发展,应该予以改变。(2)在重点开发区,地方政府也借鉴优化开发区的做法,实行政府土地储备和独家经营土地,但是,由于经济发展尤其是房地产市场发育不足,土地出让收益不理想,政府经营土地并非一本万利,应减少政府独家供应土地的局面,禁止政府将增量土地放入土地储备。(3)在重点开发区,基础设施用地比重过高,带来供地结构的不合理,也影响土地收益,应当予以改变。

2.尝试工业用地直接进入市场,维持我国制造业的全球优势。审慎评估政府垄断工业用地“招、拍、挂”对我国工业化的影响,让农民集体土地直接进入市场。工业用地“招、拍、挂”出让政策的出台,可以在一定程度上遏制地方政府压低地价招商引资行为,但也会提高重点开发区的工业用地的成本。我国现在正处在工业化的关键阶段,农业劳动力的转移和工业向重点开发区转移,都有赖工业化继续保持一定增长速度。优化开发区的经验表明,在符合规划和用途管制的前提下,农民直接将集体建设用地以出租、出让、转让等形式供应给企业,既大大降低了企业的用地成本,又保证了农民可以长期分享土地增值收益,地方政府可以获得企业税收和土地使用费。推广地方农民集体建设用地直接进入市场的做法,有利于大量中小企业到广大重点开发区域落户,促进制造业向重点开发区域的转移,继续保持我国制造业在全球的竞争优势。

3.维持工业化、城市化进程中集体和国有土地的“同地、同价、同权”。(1)城市化进程中的土地国有化趋势应该有所遏制。在法律有待修改的情况下,要用好土地利用总体规划和城市建设规划这个龙头。规划就是法律,一切用地以规划为蓝本,不能突破规划,也不能利用政府权力随意修改规划。防止地方利用村改居、市改区、区域调整、城市化改制等所谓创新,变相大面积圈占农地。(2)在制度上确保建设用地两种所有制的长期并存。我国宪法确立的土地国有制和集体土地所有制的并存,有利于维护我们这样一个农业人口大国的长期稳定。但是,由于现行有关法律造成城市化的同时土地就必须国有化的现实格局,建议在宪法中可考虑修改以城乡分割来划分两种土地所有制的提法。不仅要赋予农民农地农用时的长期而有保障的土地使用权,而且要赋予农民在农地转为建设用地时的土地使用权、收益权和转让权。(3)给被征地村留一定比例的经济发展用地,由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等,用于出租,租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明,村留用地既有利于村级经济壮大,在农村公共财政缺位的情况下,土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源,而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策,就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。(4)保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中,农民受益最大的一块是利用宅基地盖房,获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定,出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面,因此,必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时,对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名,侵犯农民宅基地权利。

4.尽快制定规范集体建设用地流转的法律,结束集体建设用地大量非法流转的局面。(1)应在符合规划的前提下,集体土地应与国有土地一样,可以出租,出让,转让,抵押;可以获得与国有土地具有同等权利的《集体土地使用权证》;农民可以获得土地流转的绝大部分收益;集体非农建设用地必须符合规划控制,依法取得。(2)所有非农建设用地的安排必须符合土地利用总体规划,农用地转非农建设用地必须在规划的控制下,按年度用地计划实行农用地转用,依法进行土地登记,办理转用手续,取得转用证书。(3)要对所辖地域的非农建设用地作一次认真普查,制定出补办转用手续的最后期限和罚则,使所有非农建设用地必须依法取得,禁止私下流转的土地黑市;建立集体建设用地使用权交易市场。在符合土地利用规划和用途管制的前提下,依市场原则将集体建设用地使用权进入市场进行交易,这一过程不改变集体土地所有权性质,任何建设用地使用者都可根据市场公平交易的原则,与集体土地所有者或建设用地使用者进行等价交换。土地使用权价格应该是市场价格。(4)加强集体土地收入的管理,确保农民成为土地流转收益的主要获得者。在土地产权上,严格界定集体经济组织和农民在土地权利,在流转收益分配上的关系,要加强对集体经济组织土地收益资金的管理,将土地流转收益最大程度地运用于农民的社会保障,以保障农民的长远生计。

5.进行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。(1)由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。(2)在建设用地挂钩过程中,城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域,作为工业和城市发展用地。(3)城市区域应腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城,这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。(4)对于整理出的闲置建设用地,可以不占用年度建设用地指标。

6.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡,逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。(1)在划定功能区之后,为了协调区域内的经济发展,可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法,改为以功能区域为单位,实行耕地占补平衡。(2)建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异,它们占用基本农田的量也不一样,各地可以通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换,解决经济发展用地与基本农田保护平衡。(3)随着经济发展,跨省耕地动态总量平衡将不可避免,建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策,这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求,又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。

(三)限制开发区的土地政策

1.建立生态保护的财政和地区补偿机制。(1)国家财政专门设立生态保护基金,作为对限制开发区域保护环境的补偿。(2)继续维持10-15年的退耕还林补偿政策。这一政策在其他区域可以停止,但是对于限制开发区域必须继续,这对于生态修复将起到十分有效的作用。(3)国家出台政策,建立发达地区向限制开发区域的环境补偿办法。

2.加大林权、草场权属改革,增大当地人口从林业、草业中的获利。(1)改革森林采伐制度,提高林业经济效益;(2)林地权属的长期化;(3)解决草场的“公地悲剧”问题,解决草场界定中的技术和产权问题。

3.对于资源性利用的产业发展予以土地政策的支持。限制开发区不可能完全脱离工业化进程,带来当地人口致富,应该支持当地资源性产业的发展。在建设用地指标上,改变完全集中于大中城市的格局,对于限制开发区内一些县发展资源性产业给予一定的土地指标。

(四)禁止开发区的土地政策

1.建立生态保护的财政补偿机制。由于本区域主要是国家森林公园或自然保护区,资源的保护具有国家公共品的特性,因此,必须建立限制开发区域的土地和资源保护的受益主体已经超越本地区人口,因此,必须由中央财政专门设立生态保护基金,作为对限制开发区域保护环境的补偿。

2.继续执行退耕还林和生态修复补偿政策。前些年实施的退耕还林还草政策,对于禁止开发区的生态恢复起到了十分积极的作用,考虑到这些地区的生态正处于修复期,当地农民还没有经济能力承担后续功能,继续10-15年的中央财政支持相当关键,因此,这一政策对于禁止开发区域必须继续,这对于生态修复将起到十分有效的作用。不仅如此,在实施主体功能区以后,由于禁止开发区主要承担生态功能,中央财政应对本区域生态修复以后的维护设立专门资金。

土地开发建设范文篇9

一、对于既有划拨用地，又有出让用地的危旧房改建区和大面积开发的建设用地，拟全部采取先划拨的方式，一次拨给开发建设单位，待拆迁完成后，在有偿出让的地块开工前，经评估再办理土地出让手续。

二、在办理划拨用地手续时，可根据不同地段和建设用地面积，收取每平方米5？50元的土地使用权出让预定金，以督促开发建设单位在拆迁完成后尽快按市政府1993年6号令的规定办理土地出让手续。

三、此项出让预定金收缴入库手续按地价款入库手续办理，在交款单位办理正式出让手续时，可充抵地价款。

四、各区、县房地产管理局在办理房屋拆迁许可证时，必须严格按规定核发，对未取得建设用地批准书的建设项目，一律不得发放房屋拆迁许可证。

特此通知。

附件：城镇土地使用权出让预定金标准

地区等级预定金标准（元／m2，地）

一50

二45

三40

四35

五30

六25

七20

八15

九10

土地开发建设范文

一、十三年来我县农业开发建设取得的功绩

想起1999年由“三位主任、三张桌子、三把椅子”组成的滦平县农开办，经过领导的呕心沥血的筹谋，经过全体员工日日、月月、年年的艰苦卓绝的拼搏，取得了令人敬幕的成绩。在2005获得河北省坝上土地治理项目“先进县”称号，在2006-2008年连续三年获河北省土地治理项目“创业杯”称号，在2006年被河北省人事厅评为“先进集体”。曾多次获县委县政府“实绩突出单位”“特殊贡献奖”等奖励，并且在档案内业管理达到“省一级”标准。事实证明，滦平县农业综合开发取得了巨大的经济、社会和生态效益。在我县的服务“三农”工作中做出了巨大贡献。

二、十三年来我县农业开发建设取得的工作业绩

农开办全体员工用自己的心血刻在滦平大地上的铁的事实，足以证明农业开发业绩。尽十三年来我们完成了诸如金沟屯、张百湾、小营、红旗和虎什哈等五个强乡重镇镇的中低产田改造项目，在滦、潮河干流区完成26个村的灌排渠系骨干工程。扶持了滦平县长山峪维祥香瓜基地、王家沟农场日光温室园区、张百湾河北徐国友蔬菜示范园区、偏桥日光温室采摘园区、两间房和偏桥食用菌示范园区等重点工程建设。截止2010年底，全县共完成各类建设项目23个，其中土地治理项目5个，生态治理项目10个，科技推广项目8个。项目总投资9900.3万元，其中财政资金7333.0万元；项目建设总规模33.02万亩，其中改造中低产田13.14万亩，人工造林16.38万亩，科技推广3.5万亩。完成的主要工程量有：新打井255眼，修旧井81眼，配套336台套，修防渗渠163.49km，修渠系建筑物644座，铺设地下输水管道229.85km，架设农电线路39.94km，修农田路61.3km。

经调查测算，农业综合开发项目区亩年增产粮食200kg，项目区农民人均增收350元左右。累计新增灌溉面积7.9万亩，改善灌溉面积5.24万亩，年新增粮食生产能力1970万kg，年新增蔬菜生产能力440万kg。森林覆盖率提高3.66个百分点。年节省水资源780万m3。治理后的项目区达到田平整、配套全、渠相通、路相连，地下管道纵横交错，桥涵井电配套完善。有效地改善了农业生产基本条件，提高了农业综合生产能力，增加了农民收入，改善了农业生态环境，成绩显著。

三、农业开发项目建设的治理模式

我县的农业综合开发土地治理项目建设，经过多年的探索实践，形成了多种有效的治理模式。我们根据地理位置、地形地貌及农业功能区的划分，并根据不同类型区的特点，有针对性地采取不同的治理模式和治理措施，根据不同时期的建设标准确定不同的建设内容，先后实施坝上生态农业项目、土地沙化治理项目、中低产田改造项目等几类项目，坚持山水林田路综合治理，使全县农业农业生产条件和农业基础设施整体水平有一个质的飞跃。

治理模式主要有两种类型，分为滦潮河干流区和滦潮河川沟区。

1.滦潮河干流区

包括金沟屯、大屯、张百湾、虎什哈、红旗、小营等六个镇，主要分布在滦河、潮河干流区，这些地区地下水资源丰富，土质肥沃，经济比较发达。在治理过程中，以大力发展防渗渠系配套为主线，以新打浅井、维修旧井、地下输水管道为辅助手段，充分利用地上水，合理开采地下水，搞好四旁植树造林，在确保粮食生产的同时，发展瓜、果、蔬等高效经济作物。在农业措施上加大农田路网建设，提高农业生产机械化率，大力发展高产、高效农业，打造农业综合开发亮点工程，使其成为展示农业综合开发形象的示范窗口。

2.滦潮河川沟区

包括安纯沟门、巴克什营、平坊、滦平镇、长山峪等的5个乡镇。该区由于水资源紧缺，地力条件差，在治理过程中兴建一批蓄、引、提、节水工程，大力发展地下输水管道、扬水管道，推广先进的微灌、滴灌技术。发展高效生态农业、促进产业结构调整，发展高效特色农业。合理开采地下水，井灌沟排。工程、技术、生物措施相结合，大力发展节水灌溉和旱作农业。

四、农开项目建设中存在的主要问题及成因分析

我县农业综合开发土地治理项目建设在取得显著成绩的同时，项目实施与管理也还存在一些制约发展的热点难点问题。主要表现在：

1.工程占地矛盾突出

农业综合开发强调集中开发，连片治理，使项目区建设成为基础设施完善的高标准农田。然而，人多地少是我们的基本县情，特别是实施退耕还林以来耕地紧缺的程度就更加突出，目前我县人均耕地仅1.03亩。在项目区框架建设中，由于修建田间道路有时会占用耕地，若遇到顺茬地则可能占用同一农户很多，甚至是全部耕地，这种“一家受损，全村得利”的情况尤其不好处理，个别行动过激的农民甚至阻挠工程施工。根据我国农村现行土地政策，重新调整耕地的可能性不大，大部分项目村也没有机动耕地，农业综合开发资金又不允许支付占地补偿，给项目建设带来难度，往往也影响到干群关系，使农业综合开发这一惠农政策在少数农民心中打了折扣。

2.农民筹资投劳落实难

农业综合开发农民筹资投劳执行“一事一议”政策，但议事容易，落实困难，特别是在经济比较落后和基层班子软弱的村更显突出。从2011年起，虽然土地治理项目自筹资金比例降为占中央财政资金的20%，但大多数乡村集体经济还不够发达，农民收入相对较低，自筹资金中的筹资和以物折资难度非常大。此外，目前农村青壮年劳力大多在外打工，在家务农的多是老弱妇孺，出义务工也很难得到响应。随着工程招标制的推行和农业综合开发工程标准的提高，项目工程大部分由专业队伍施工，农民投工投劳参与工程建设的机会不多，即使参与了，效果也不佳。农民投工投劳不但工程质量难以统一，而且效率较低。而用专业的机械施工，不但标准质量高，效率大大提高。目前，农民筹资投劳不仅执行难度大，还容易在农民自筹上产生弄虚作假的现象，不利于农业综合开发健康发展。

3.工程运行管护难

农业综合开发项目工程建成后，一些地方虽然也制定了管护制度，并层层签订了工程管护责任书，但管护工作不到位，保存率和完好率偏低的状况还不同程度存在。在部分项目区，建成3年～4年后的工程保存率不到70%，农田道路、防渗管道出水口、水闸等工程的损坏程度也比较严重，并且由于村级经济薄弱使受损工程不能得到及时维修。主要原因有：一是工程产权和管护主体呈多样性，难以统一管理。有的产权归集体所有，有的归个体或法人，由于产权归属不同，造成管护主体各异，管护意识差。例如，有些机井、农田道路、农电线路、防渗管道等工程为农民集体财产，由村集体进行管护，管理拖拉；群众对与己无关的工程不加爱护，常使部分工程受损；二是公安机关对损坏行为缺少惩治力度。由于对工程损坏现象的调查取证困难，对损坏行为不能实行有力的惩治，因而难以起到好的警示作用，致使变压器、农电线路、启闭机、闸板、泵房门窗等野外工程丢失；四是管护队伍和管护机制不完善。大部分项目区缺少稳定的管护队伍，管护人员的误工补贴或报酬难以落实，工程的日常维护不能正常进行，加之年久失修和冻融损坏严重，致使部分工程报废。

4.单位投资标准、质量标准逐年不一，造成工程质量层次不齐

1999年平均亩投资100元，随着经济的快速发展，材料费、人工费等费用的不断提高，发展到2011年的1030元。1999年投资标准偏低，当时国家只对工程材料费进行补助，且由村级组织出农建工施工，施工标准低，致使工程质量不高。虽然现在提高了标准，但材料费和人工费的迅猛增长，项目自筹又困难，项目建设资金还是比较紧张的，许多地块所需工程建设内容不能一次性解决。

四、今后我县农业开发工作发展方向定位

在“十二五”的开局之年，如何进一步实施好农业综合开发土地治理项目，使之为农村经济发展、农业增效、农民增收作出更大贡献？项目建设布局如何？项目发展思路、方向如何？都是摆在我们面前需要解决的问题。我们即应该回顾以往总结成功经验，又要与时俱进，开拓更新思路，使我县的农业综合开发工作适应当前的新形势、新需要。

按照国家农开办的要求大力实施以确保国家粮食安全为重点，大力开展增强水利基础设施改善农业生产条件为主的中低产田改造项目，在完善提高滦潮河流干流区骨干粮区工程建设以外，注重县周边小乡小镇建设需求，集中整治坡耕地，采取集雨工程、扬水蓄水工程、风能提水等形式满足偏远山区耕地用水需求，大力发展板栗山楂等林果产业和食用菌产业，加大经济欠发达周边乡镇的农业基础设施建设，缩小乡镇之间农业生产条件差异。

具体发展方向如下：

（1）金沟屯镇梁后村——张百湾五道岭村的滦河干流区和虎什哈镇大河北村——虎什哈镇六道河村的潮河干流区，实施高标准的基本农田建设，完善提高水利基础设施建设，提高耕地产出率，增加粮食产量，建设高标准农田，实现高产高效。

（2）巴克什营镇、长山峪镇、付营子乡发展以果品、瓜果为主的御路旅游观光农业和设施蔬菜产业，重点实施喷灌、微灌技术。

（3）付家店乡、马营子乡、邓厂乡、虎什哈金台子川、五道营乡、西沟乡、平房乡、安纯沟门乡等地段发展节水旱作农业，山地林果产业，推广集雨蓄水、截潜流蓄水等措施，进行坡耕地治理，全面实施节打蓄引工程。

（4）大屯乡、滦平镇主要发展蔬菜科技园区建设，推广新品种、提高蔬菜品质以发展微灌为主，提高品牌战略。

在项目实施过程中着重做好下工作：

1.鼓励土地流转经营，化解工程建设中各种矛盾，解决农民自筹难问题，促进项目健康发展

项目耕地一经流转后，首先解决工程规划散乱局面，统一种了植结构，打破组户界限，使工程规划布局趋于合理。其次解决农民自筹难问题，让流转经营大户出工、出资，补充了项目自筹资金短缺问题；第三，工程占地问题易解决，因为农民将延包期内耕地流转出去，本身已获利，自己又打工挣钱，对工程占地问题意见相对减少，为项目区高标准设计奠定基础。第四，有利于项目结构调整。项目区耕地流转后实行集中管理，有利于农业产业化和规模经济的发展。第五，有利于项目管护，土地流转后，落实了管护主体，工程由经营大户看管，有人维修，并能落实管护资金。我县2011年项目区规模5000亩，共流转耕地4400亩，占建设规模的88%，建设占地1000余亩高标准温室园区一处，占地400亩科技含量高的喷灌园区一个，占地600亩高标准园林园区一处，占地500亩的乳牛、肉牛青储饲料基地一个。且项目区统一平整后经营户又在耕地里自修了部分支路，方便了农用机械耕作与运输，使机械覆膜、机械播种、机械施肥得以普遍应用。使2011年项目区结构调整非常到位，大部分工程当年施工当年见效。

2.整合项目资金形成合力，推进项目区上档升级

把项目建设纳入当地经济社会发展规划和各相关专项规划，整合各方面的建设资金，按照“资金性质不变，管理渠道不变”、“归口申报、统筹规划、各司其职、各具特色、各记其功”和“统一规划、统一标准、统一实施、统一监管、统一考评”等原则，首先逐步完善土地治理项目相关政策，与其他行业项目接轨，资金能否顺利整合的关键是：各部门相互协调项目申报时间，由于项目规划设计施工不同期致使在项目申报内容重复，工程重复建设，有的无法实施，还容易产生借用工程现象。只有统一申报时间，各方项目管理单位共同商议区域项目整体规划，按计划分工设计自己项目，才可能达到资金合理整合。整合资金有利于将水利、农业、林业、科技和农业产业等分散的资金统一聚集，形成强大的资金合力，推进互补，推进项目区档次的提升。

3.降低农民自筹比例或取消农民自筹，减轻农民负担

为了更好地解决农民筹资投劳落实难问题，建议国家进一步降低土地治理项目中农民筹资投劳比例。制定占地补偿政策，提出具体和适宜的补偿标准，解决部分农民利益受损问题；我们在工作中感到，各乡镇对农民筹资投劳比例偏高的反映较为强烈，尽管目前自筹资金比例已降为占中央投资的20%，但随着土地治理项目建设与投资标准的提高，自筹资金的绝对数量并没有减少，换言之，亩均自筹资金额度没有太大变化，农民负担一样重。因此，建议取消农民筹资投劳的硬性规定，可根据具体项目和当地实际情况，自行组织乡村自筹或农民筹资投劳，自筹资金多少可作为项目竞争立项的条件之一，积极性高的可优先立项。

4.搞好农业开发土地治理项目与产业化项目两类项目自身结合，发挥农业开发自身“综合”优势

为适应农业农村经济发展的形势，农业综合开发土地治理项目建设标准应逐步提高，使两类项目有机结合，使工程建设——基地——产业三者结合，优势互补，形成链条效应，形成高效的农业综合开发投入机制，农业综合开发到哪里，结构调整就跟进到哪里，以开发带动产业，以产业放大效益。重点围绕高效农田基础设施建设，发展高效农业园区，调整产业结构，扶持农业龙头企业和合作社，打造精品工程，形成产业特色，发挥农业开发自身合力效应，促进项目发展。

5.完善先建后补机制，加快工程进度

土地开发建设范文

[论文摘要]笔者以土地开发整理项目投资为引线，结合土地开发整理项目施工现状，主要从土地开发整理项目规划设计角度出发，浅析福建土地开发整理工程建设存在的问题与隐患，简明扼要地剖析问题与隐患的成因，进一步提出解决问题的对策与措施。

我省是人多地少的省份，人均耕地只有0.6亩，全省47个县市人均耕地低于0.8亩的警戒线，是全国人均耕地最少的省份之一。全省可供开发的耕地后备资源数量有限、分布零散，按照“生态省”的要求，坡度较陡的地块不但不能开发，还要安排部分退耕还林，大面积的耕地后备资源越来越少。因此，土地开发整理是我省补充耕地的重要途径。

通过多年土地开发整理工程的实践，我省已总结出一套相对合理、简练的工作机制。然而，土地开发整理工程在国内的进展历程毕竟有限，很多方面的工作仍然需要不断摸索、实践、总结。笔者曾参与多项省内外土地开发整理工程设计，通过自我总结心得，对我省土地开发整理工程建设谈谈个人的一些粗浅见解，希望可以达到“抛砖引玉”的成效。

1存在问题与隐患

1.1重点设施无法落实，总体规划缺乏完整性

就土地开发整理项目省内投资的而言，土地整理亩均投资约为2000元，高于国家投资项目的土地整理亩均投资。但是，项目一旦涉及存在安全隐患的中小型水工建筑物，就很可能面临资金窘迫的境况，使得项目的总体规划可能存在不同程度的缺陷。例如，2004年省级投资的仙游县大济镇土地整理项目：项目总面积约为4102.98亩，总投资约为824.39万元。项目区地处木兰溪中游和大济溪下游两侧，以省道242线为界，分南、北两个片区。其中南片区位于木兰溪北岸；北片区则有木兰溪支流大济溪自北而南方向。项目区所涉及的木兰溪和大济溪都是径流较大的两条河流，如果将防洪工程和桥梁工程设计纳入该项目的土地整理工程设计范围，投资资金明显存在较大缺口。可如果不予考虑，则必然存在一连串与防洪工程密切相关的安全问题；其次，由于河床宽度较大，如将大跨度农桥纳入投资范围，资金更是捉襟见肘。而如果不纳入投资范围，则必造成项目区交通系统总体规划上的不完整。

如果说，仙游县大济镇土地整理项目只是特例，那么对于闽西和闽北的项目，类似问题却是屡见不鲜。原因是这些项目区周边大都为被丘陵山地环绕的盆地，或分布在河流两岸的狭长河流阶地，总面积不大，总投资也不过在400～500万元，可又往往很需要建设占投资相当比例的防洪工程。而防洪问题总是项目区农田建设的大前提，正所谓：皮之不存，毛将焉附。因此，大多数情况下，设计单位只能“委曲求全”，强行压缩其它工程投资，从而造成项目区总体规划由于资金短缺而存在不同程度的缺陷。

1.2投资重复，规划相异

在省内各县市的土地整理项目规划设计踏勘过程中，经常会碰到在项目区内存在几乎同时或者正在施工，由农发办投资的田间设施，或者由水利部门投资的防洪排涝设施，或诸如新农村建设、村村通之类的道路设施。于是，某些业主单位为了充分“利用资金”，挖空心思将这些设施“融”入土地整理项目投资范围内，从而造成投资重复。

然而，从规划设计角度考虑，这些“已经存在”的水利设施同样可能给新的规划带来一定的设计麻烦。原因很简单，由于资金渠道不同，投资部门不同，规划理念上必然存在一定的差异性，对项目总体规划要求与标准也就必然不同。比如，省内的土地开发整理工程一般要求排灌分开，而农发项目则大都采用传统的排灌结合设施。因此，如何做到充分利用已有田间设施，合理科学规划，需要设计单位深入项目区，实地认真勘查，实测现有沟渠断面尺寸，才能做到新旧结合，前后一致。

1.3新增耕地数量斐然可观，耕地质量良莠不齐

从我省近五年的土地开发整理项目实施中，针对提高新增耕地质量的工程措施有如凤毛麟角。新增耕地面积不大，而且可能散布在项目区各个角落，更是难为人所重视。我们不妨换个角度来看这个问题，从历年的土地开发整理工程施工费用表上可以直观地看到，列入这方面投资的内容寥寥无几。即使存在，也不过是“蜻蜓点水”，仅仅是一些示意性的、简易的措施，比如客沙或客土之类的。因此，在项目实施过程中，常常会出现“新增耕地”在项目实施前是荒草地，项目竣工后依旧如从前。更有甚者，个别地方的新增耕地完全是为了应付竣工验收，草草翻耕了事。

1.4预算编制不合要求，投资总额难符实际

2007年5月22日，闽财建[2007]57号文《福建省财政厅、国土资源厅关于转发财政部、国土资源部土地开发整理项目预算定额标准的通知》的颁布，标志着福建省土地开发整理预算开始正式采用《土地开发整理项目预算定额标准》（以下简称“国土定额”）。但从笔者近期参加的施工图技术交底会、设计变更会以及2007年省级项目的审查会，许多业主单位、施工单位反应的问题，大都与预算密切相关。现就预算编制过程中存在问题，做一些探讨：

（1）人工预算单价滞后。根据闽建筑[2006]24号文，建筑工程于2006年5月1日起已经对人工预算单价做了调整。以松溪县渭田土地整理项目（总面积3220亩）为例，按照国土定额标准的人工费（六类工资区）计算，总投资约为644万元。如果直接将人工预算单价直接由原来的26.40元（甲类工）、15.89元（乙类工）直接增加到31.40元（甲类工）、20.89元（乙类工），总投资则将增加到678.85万元。前后两者比较，总投资增加5％，亩均投资无形中增加了108元。

（2）材料预算单价与项目区实际价格差异较大。土地开发整理项目的材料大都直接采用信息价，而大部分土地开发整理项目往往在比较偏远的地区，材料运输方面大都存在二次搬运。

（3）定额与施工组织设计脱节。比如，沟槽土方开挖，按照国土定额，除上口宽度超过16m的渠道及上口面积大于80m2基坑土方工程采用人工与机械配合施工外，土方开挖都应采取人工开挖，但实际预算编制过程中大多采用机械与人工配合的施工方法，难以符合预算定额标准。

（4）项目设计过程虽根据设计进展分可行性研究、初步设计、施工图三个阶段，但并没有因为设计阶段的不同，对工程量采用相应的扩大系数，这可能造成后阶段的进一步设计内容的调整压缩。

综上所述，由于预算编制的种种不符合标准现象，极可能给项目施工带来一定的负面影响。众所周知，定额本身就是规定必要劳动消耗量的标准，“标准”一旦“失真”，总投资预算过程的重复性差异叠加，势必造成项目总投资与实际投资的存在大幅度的偏差。再加上某些施工单位为了中标，不顾后果地压缩标底，尤其是某些采取最低价中标的地区，对后期工程实施无形是“雪上加霜”，其后果很可能是降低工程质量、施工单位半途退场、蓄意增加设计变更，等等。

1.5框定工程费用比例，约束总体规划内容

根据省内外多场土地开发整理项目审查会经验总结，土地开发整理项目工程施工费的费用组成结构大致是：土地平整约占20％，农田水利约占40％，田间路工程约占30％，其它工程约占10％。有些省份甚至要求农田水利占施工费的比例不得小于40％。如果土地平整工程或田间路工程比例增大，都可能被认为是不合理的投资结构。因为多数人认为只有农田水利工程才是土地整理项目的重要部分，大量投入资金在所不惜。而不为重视的土地平整工程，在有些省份甚至被硬性要求不得超过施工费的10％。否则，设计单位将可能被要求重新优化总体平面布局，重新安排资金投入。

而值得深思的是：如果撇开“土地平整”，规范大田块、合并小田块,“田成方”又从何而言？提高耕作效率，均匀灌溉又从何而言？从长远来看，如果不利用当前大好局势，我们的耕作田块又何时才能规范化，下一步土地整理的工作又将如何推进？笔者认为“土地平整”乃是区别于其它类似工程最独特之处。

2问题成因分析

2.1程序尚未成熟，投资无法放开

实际上，国内土地开发整理真正开展应该是起始于新

2.2不同部门步调不一，设计理念有待统一

不同部门对相同项目区投入资金，提出不同的设计理念属正常的现象。首先，投入资金总额的不同，可能就已经定格了不同项目总体规划的思路。根据资金宽裕情况，结合现场实际要求，解决项目区内最紧要的设施，也是每一位设计者、策划者或业主预先考虑的问题。这就基本确定了项目设计方向，局限了总体规划的思路。其次，由于部门职能的不同，对项目建设的出发点不同，或由于不同部门策划者本身对投资项目不同程度的理解，在很大程度上也可能直接影响了项目设计的方向。所以往往形成有的工程内容重复建设，有的倍受冷落或刻意规避。

2.3重数量，轻质量

由于土地开发整理工程项目是补充耕地、实现耕地占补平衡的有效途径，因此很多地方单位考虑更多的可能是数据上的“一本账”，对于后期土地开发整理项目实施效果不够重视，耕地质量问题往往不能顾及。与耕地质量息息相关的一些工程措施，比如：土壤改良、地力改善等措施视觉上大都难以辨别，难以技术检验，工程量审核只能通过签证来体现，效果也是滞后的。因此，为了避免投资资金不落到实处，只能“忍痛割爱”，从而使得耕地质量问题遭受冷落。

2.4定额标准贯彻力度不够，单价高低人为因素影响大

在“国土定额”未出台之前，省内均采用的福建省水利水电厅闽水电[1997]计201号文颁发的《福建省水利水电建筑工程预算定额》（以下简称“97水利定额”）。因此，很多设计单位、审查预算专家甚至投资审核部门，对新的定额标准理解可能还不是十分透彻，影响项目投资。

此外，对项目总投资影响较大的因素还有投资审核单位。他们可能依据以往审核项目对送审项目的单价进行人为限制，以达到降低项目总投资的目的。

3对策与措施

3.1开拓筹资渠道，汇集多方力量

土地整理资金的充足与否是土地整理能否达到预期效果的必要前提。目前筹集资金的渠道主要来自土地整理专项资金。笔者认为以下几方面的资金渠道还可作进一步拓展，以争取充足的资金：一是组织农民投资、投劳，以及按照“谁整理谁受益”的原则，吸引社会资金的投入；二是利用国内金融部门贷款；三是积极引用外资、如亚洲银行等国际性投资。

为了克服同一项目存在上不同部门投资，不同理念的规划，必须尽快构建起一个将管理行为与跨部门协作联系起来的组织架构，汇集各方有效力量，凝聚各方投资资金，合力攻克诸如项目防洪堤、引水干渠之类涉及项目安全隐患的重点工程，有系统、有保障地全面开展土地开发整理工作，确保项目实施后安全稳定地运行。2006年由国土资源部门与农业综合开发办联合建设土地开发整理项目这一举措，笔者认为是土地开发整理工作里程上具有关键性意义的一步。

3.2规范定额标准运用，实事求是编制预算

土地开发整理预算定额是土地开发整理项目经济核算的基础依据，因此，规范使用预算定额是编制投资预算的根本。从省内的国土定额运行情况，建议从以下三个方面入手，以臻规范运用、实事求是的目的：

（1）邀请预算定额标准编制人员或者预算专家，对设计、施工、审查人员进行强化培训，深刻理解土地开发整理项目预算定额内在含义，掌握预算定额的使用条件，从而提高预算编制水平。

（2）由土地开发整理管理部门组织各设计单位、资深预算审查专家、优秀的施工单位，以技术座谈会的形式，进行技术交流，并形成定期举办的惯例，逐步规范。

（3）以设计单位、施工单位为调查对象，广泛征询设计单位、施工单位对土地开发整理项目预算的意见，组织预算专家，通过讨论研究，总结并改进预算定额标准中与省内不相吻合之处，循序渐进，提炼出一套符合福建土地开发整理实情的预算定额。

3.3结合实际情况，开拓工作思路

从土地开发整理定义出发，土地开发整理就是采用工程或生物措施，将未利用土地资源开发利用与经营或对田、水、路、林、村进行综合治理的活动。因此认为，无论是土方平整、道路工程还是其它工程，均为土地开发整理项目建设中必不可少的一部分，都具有不可忽视的地位，最终的目的都是为了提高土地利用率，故应当一视同仁。

当然，借鉴以往项目投资情况，总结投资各组成比例，也是检验项目规划合理与否的传统手段之一，但如果把它当作一个框框来生搬硬套，则不合理。比如，在一个水利设施完善，道路设施缺乏的项目内，投资重心就应该往田间道路工程倾斜，而不是生硬地套用比例框框。因此，笔者认为不论是哪个分项工程，只要情况属实，项目区内确实需要加大投资，都可以大胆投入资金，真正做到因地制宜，科学设计，合理规划。

3.4加强资金财务管理，实现项目“综合治理”

土地开发整理项目资金财务管理的重点是项目资金使用的管理，合理有效地使用资金，控制支出，是项目按时保质完成的根本保证，也是实现项目“综合治理”（本处指对田、水、路、林、村全方位进行治理）的前提条件。以下就如何加强资金管理力度，提一些浅薄的建议：

（1）划清各项费用开支界限，严格遵守资金支出程序；

（2）认真审核支付凭证的真实性、可靠性；

（3）加强资金支出责任人签字制度；

（4）建立完善的会计核算工作制度；

（5）加强工程项目的审计力度。

4结语

土地开发整理是有效增加耕地面积，保证粮食安全，提高农业综合生产能力，推进农村社会经济可持续发展的有效措施。在土地开发整理工程建设过程中应充分考虑工程的综合性、复杂性、季节性、区域性等特点，结合工程项目实际情况，不断完善土地开发整理工程建设制度，使土地开发整理事业真正成为一项民心工程、德政工程。

土地开发建设范文篇12

内容摘要：迄今为止，我国依然维持城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的制度。一方面，造成农村与城市土地分属不同法律约束，由不同机构管理，形成不同的市场和权利体系；另一方面，形成只要涉及农地变为建设用地，就要通过政府征地，任何单位建设用地都要使用国有土地。这种制度使政府成为农地变为建设用地的唯一决定者，成为城市土地一级市场的唯一供应商。本报告强调了以建设主体功能区为契机进行国土规划的必要性，提出了主体功能区建设中制定土地政策的基本原则，并按优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域，设计了相应的土地政策。关键词：土地制度，主体功能区，区域性土地政策一、引言迄今为止，我国依然维持城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的制度。一方面，造成农村与城市土地分属不同法律约束，由不同机构管理，形成不同的市场和权利体系；另一方面，形成只要涉及农地变为建设用地，就要通过政府征地，任何单位建设用地都要使用国有土地。这种制度使政府成为农地变为建设用地的唯一决定者，成为城市土地一级市场的唯一供应商。改革提高了市场配置资源的程度，但是政府同大型国有企业垄断上游资源一样，对土地的垄断却进一步强化。中国经济由投资拉动的现状，是与大部分投资由银行提供以及地方政府用土地撬动金融密切相关的。法律赋予地方政府对土地的垄断权，不仅是地方政府赖以生存和维持运转的重要保障，而且也促成了地方政府以土地启动经济增长的特殊激励结构。政府征地、卖地越多，地方可支配收入就越多，政府掌握的土地越多，城市扩张成本就越低，招商引资越便利，政府税源越多。这种增长方式的弊端已在财政、税收、金融、投资、价格形成机制、社会和谐、政府行为诸多方面彰显出来。土地参与宏观调控，其宗旨是约束地方政府行为。但是，土地调控的闸门在中央，而土地闸门的把手还在地方，加上地方财政严重依赖土地及其相关收入的现状得不到改变，地方政府就有将闸门把手拧开甚至放闸的冲动，进而使中央政府的土地调控效果大打折扣，对经济社会可持续发展提出严峻挑战。必须对现行土地制度进行根本改革。本报告强调了以建设主体功能区为契机进行国土规划的必要性，提出了主体功能区建设中制定土地政策的基本原则，并按优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域，设计了相应的土地政策。二、推进形成主体功能区土地政策的基本思路（一）以进行主体功能区规划为契机，开展国土规划在我国经济发展的规划中，有以经济发展为主导的五年计划，有以土地利用管制和耕地保护为主的土地利用总体规划，有以满足城市化发展的城市建设规划和乡村规划。这几个规划在实施过程中，各自为政，相互冲突，导致规划的效力大打折扣。经济发展规划以GDP等增长指标为主导，决定一个地方在一个阶段的经济面貌，也决定地方领导的政绩，因此，往往成为主导性规划。城市建设规划直接与一个地方的城市化程度相对应，而且城市外延的扩大也决定一个地方城市政府的财政能力，加上我国目前正处于城市化的快速发展阶段，在城市建设规划方面，出现2-3年各地就进行一次规划修编，也就不奇怪了。土地利用总体规划是在给定一个时期的经济发展速度和城市化程度的前提下，对一个地方土地利用结构、土地转用和耕地保护量的指标性规划，但是，由于各地的经济发展速度和城市化水平大大超过预期，另一方面，由于我国改革后的第一个土地利用规划是1997年编定的，带有明显的计划经济色彩，对经济发展预期明显过低，造成土地利用总体规划大大滞后，越来越失去其权威性，甚至在一些地区成为制约经济发展的瓶颈。主体功能区规划，是国土开发战略性、基础性、约束性的规划。要以主体功能区规划为基础，以国民经济和社会发展规划为依据，以城市规划和土地规划为支撑，逐步建立定位清晰、功能互补的国土开发规划体系。以推进形成主体功能区为契机，把国土规划提上议事日程，从可持续发展和区域协调发展的角度，对国土进行全面规划，实行科学的国土开发和保护，对于优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发的土地进行科学布局，以《国土规划法》的形式予以明确，提高规划的科学性，减少行政干预，减少下位法之间的冲突和矛盾。（二）有利于空间合理布局，形成区域梯度发展改革二十多年来，区域之间的调整，土地政策起到了很重要的作用，20世纪80年代乡镇企业的发展打破了国有企业一统天下的局面，区域朝着均衡方向发展，而乡镇企业之所以能全国遍地开花，在很大程度上得益于当时的政策鼓励农民利用集体的土地自办企业，解决农民的就业和收入问题。90年代初，珠江三角洲的崛起，除了比邻港澳的便利外，也得益于当时广东比较灵活的集体土地进入市场的办法，据调查，这一区域50%以上的建设用地属于集体建设用地，这就大大降低了企业创办的门槛，为招商引资创造了大大便利。90年代末以后，长江三角洲的发展尽管已面临新《土地管理法》的严格管理，但这一区域80年代乡镇企业大发展时，留下了大量存量集体建设用地，为长三角工业化城市化提供了巨大的土地空间。随着珠三角和长三角的高度工业化，土地稀缺性大大提高，产业转移势在必然，中部和西部局部地区成为承接产业转移的重要区域。土地政策的制定和实施必须要充分考虑各地经济发展状况不一，土地要素的角色和功能应有所差异。在优化开发区，由于土地稀缺性十分高，如果继续沿袭政府独家控制土地、低价供应土地支持工业和大比例行政划拨用于基础设施土地的思路，不仅导致土地的不集约、节约利用，而且也不利于这些地区的城市化和工业化的匹配发展；重点开发区域将扮演承接优化开发区产业转移的重要角色，土地政策的制定和实施应当借鉴优化开发区起步和发展阶段以灵活性和创新性支持工业化和城市化的经验，避免建设用地完全通过征用的倾向，给集体建设用地进入市场开辟一个通道，将对优化开发区的发展具有重要战略意义；限制开发区和禁止开发区是以环境保护为主，土地政策的制定和实施则应以强调补偿机制的完善为主，通过补偿和转移支付，缩小这两个区域与优化开发区和重点开发区的差距。因此，在推进形成主体功能区建设中，根据不同区域的功能定位，形成区域性的土地政策，将有利于区域发挥比较优势，形成区域之间协调发展。（三）建立和健全补偿机制，缩小区域差距，实现区域共同发展我国经济区域发展之所以形成各地单纯追求经济发展，一个很重要的原因是，一个地方不抓经济，该地区与其他地区的差距就会不断拉大，地方政府收入也上不来。地区之间经济发展水平的差距由它们之间的工业化、城市化程度决定，而工业化、城市化程度的差异又带来政府获得的土地收入的差距。一个地区的工业化、城市化水平越高，居民购买力越强，房地产业越活跃，土地市场也越发展，政府土地收入也越高。反之，一个地区的工业化、城市化程度越低，居民购买力越低，房地产业不发展，土地市场也无法发展，政府土地收入也极其低微。这是这一轮经济发展背后政府收入状况差异的真实写照。尽管我们力图通过财政转移支付解决地区之间的平衡，但由于地区之间差距的根源在于预算外收入的差距，一个地方的产业不发展，尤其是地方可支配的收入上不来，光靠财政转移支付，无法带来地方富裕和地方政府财政状况的好转。解决的办法是，根据主体功能区的区域划分原则，对于能发展的区域（优化开发区域和重点开发区域）在土地政策、尤其是建设用地指标有所放松，支持优化开发区域城市化的进程和重点开发区域的工业化进程；对于限制开发区域和禁止开发区域，除了已经实行的财政转移支付和退耕还林、还草政策外，在财政上专辟生态和环境保护基金，给予补偿；除了中央财政渠道外，还应探索区域之间发展权机会损失补偿机制，即由优化开发区域和重点开发区域获得了发展权的区域向被限制和禁止发展区域进行发展权补偿，办法包括建设用地指标可交易，建立政策性移民专区等等，让限制和禁止发展区域享受工业化和城市化的成果，让优化开发区域和重点开发区域享受优良的环境，形成全局范围的经济、社会、自然可持续发展。（四）充分发挥市场机制的作用，实现稀缺土地资源的集约、节约利用我国上一轮经济发展中，政府通过垄断土地供应主导经济发展进程，这种增长模式，虽然保证了工业化和城市化的高速度，但也带来政府经营土地和金融的高风险，农民权益受损，土地的粗放利用，形象工程林立，环境恶化，土地腐败。我国经济已进入追求增长质量和经济、社会与资源环境可持续发展新阶段。土地尽管在区域发展中还将扮演重要角色，但土地启动经济成长的机制必须要有根本改变。那就是，要减弱政府对土地的行政配置和独家垄断，发挥市场在土地配置中的基础性作用，通过价格机制反映土地资源的稀缺性，引导土地的更集约、更节约及更有价值利用；将财产权在土地利益分配中的作用摆在重要位置，让土地所有者农民集体分享城市化工业化带来的土地价值增值的成果，促进社会和谐和政治稳定。具体而言，在优化开发区，土地政策的重点是，强化市场机制的作用，政府逐步退出对土地征用和供应的垄断，诱导目前过量的基础设施用地和工业用地向城市用地的配置，将一些对农民财产性补偿的个案探索上升到地方普适性做法，并形成地方规章，对农民土地权益实行合法保护。在重点开发区的经济起飞阶段，一定要吸取优化开发区的经验教训，改变靠土地招商引资和以土地抵押从事城市基础设施投资的思路，真正发挥市场在配置土地资源中的作用，既通过价格机制保证稀缺土地得到最优利用，又通过健全市场和农民土地产权保护，降低企业创办门槛，实现农民土地权利对土地级差收益的分享，为实现城乡统筹和共融提供制度空间。三、主体功能区的土地政策设计（一）优化开发区的土地政策1.优化建设用地供应结构，促进城市化和工业化协调发展。（1）改变优化开发区土地供应目前工业用地比重过高，城市商业等三产用地比重过低的局面。应着力研究发达国家和地区同等经济发展水平下，城市用地与工业用地的比重关系，提高土地的集约度和利用效率，推动优化开发区从过于依赖工业增长向依赖城市三产发展的转变，促进城市集聚效应对整个经济的带动作用。（2）在土地增量不大幅增加的前提下，增加商业和房地产用地的市场供应量，促进房地产市场的健康发展。具体途径是，将建议（2）中提到的减少的行政性划拨用地，转用于通过市场方式供应于经营性用地，以及将建议（4）中提到的工业性协议用地减少的部分直接通过市场方式供应转用于城市经营性用地。2.强化市场在建设用地配置中的作用，探讨政府逐步退出垄断土地供应的途径。（1）严格限定行政划拨用地的用途和比重。目前行政划拨用地的用途过于宽泛，占地过多，既浪费土地，又易滋生腐败。建议对建设用地中划拨用于公共设施建设的比重做出严格限定，清理一些以公共利益名义实际是营利性的用地。进行某些公共用地按市场价赔偿的试点。减少行政划拨的公共建设用地的用途和比重进行严格限定，尤其是作为所谓提升城市品位的大广场、大马路、豪华办公楼等做出严格限定。（2）着手制定“公共利益征地否定式目录”，明确规定以盈利性为目的的用地不得征用，土地的征用必须坚持《宪法》和《土地管理法》规定的“为了公共利益的需要，可以对土地实行征收和征用”的原则，改变目前只要是经济建设需要就实行征用的做法。为了解决“公共利益”在法律上难以准确界定的情况，建议出台政策明确规定，只要是以盈利为目的的用地，即可判定为非公共利益，这类用地不得通过征用获得，并列出不属于公共利益用地的名录，作为将来国土部门监察的重要内容。（3）限定政府储备土地为存量土地，严禁征用农民集体土地纳入土地储备范围，明确土地储备中心主要通过对存量建设用地的收购和收回以获取土地。3.严格控制建设用地增量，把盘活存量作为土地政策的着力点。（1）出台政策统一处理历史遗留问题，在制度上堵住新的土地空闲置。抓住当前土地资产价格上涨的有利时机，以盘活闲置土地为目的，由国务院尽快出台关于处置国有闲置建设用地历史遗留问题的规定，对闲置用地的界限、类型、范围、期限，金融机构抵债土地缴纳闲置费、土地收回和相关税费等作出明确政策规定。同时，加强土地利用制度改革，加大土地腐败的处罚力度，进行土地保有环节的税收征收试点，提高房地产商持有土地的成本，防止土地投机。（2）对存量集体建设用地的确权进行分类处理，在政策上既要给出路，又要防止违法用地合法化。对“无证用地”、“历史用地”要视情给予专项指标支持和减免税费，由登记机关直接按历史用地进行确权发证。属于旧厂房改造，须根据有关规定完善用地和规划报建手续后方可进行。对违法用地的旧厂房拆迁，应视情给予补偿。为防止地方借改造之机扩大集体建设用地范围,建议国土部门在珠三角地区进行存量集体建设用地确权试点。（3）尊重农民土地财产权利，构建利益共同体。政府应主要从旧物业改造带来的产业升级和物业的税收中受益，土地价值升值的绝大部分应留给农民集体；在物业改造中，尊重农民意愿，尽可能保持土地的集体所有；对于需要政府和社会资本介入的大型物业改造项目，要保留合理比例和位置较好的物业给农民集体，让农民集体长期享有物业出租的收入。[1][2][][]4.实行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。（1）由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。（2）在建设用地挂钩过程中，城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域，作为工业和城市发展用地；（3）城市区域应向腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城，这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。（4）对于整理出的闲置建设用地，可以不占用年度建设用地指标。5.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡，逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。（1）在优化开发区，既要阻止稀缺土地资源被大面积圈占，又要解决建设用地后备资源的供应瓶颈。以浙江为例，土地严管前，浙江省已有各类开发区规划面积1521平方公里，启动开发面积484平方公里，仅占32%，大量土地未被利用。但是，受制于建设用地的按计划指标控制与管理，再过5到10年，浙江的一些城市将面临无地可用的窘况。2000至2004年，全省建设用地平均年使用量约50万亩，最高年份达70万亩。土地严管后，2005年国家下达的建设用地指标16.5万亩，加上已获批准可使用的折抵指标共20多万亩，大量已批项目等地开工。建议对优化开发区域的现有农保率作出调整，以适应地方经济发展和城市化进程。（2）在划定功能区之后，为了协调区域内的经济发展，可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法，改为以功能区域为单位，实行耕地占补平衡。（3）建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异，它们占用基本农田的量也不一样，各地只能通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换，解决经济发展用地与基本农田保护平衡，这种做法一直没有得到中央认可。随着经济发展，这种做法将越来越普遍，甚至出现跨省平衡。建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策，这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求，又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。6.进行土地财产税改革试点，培植地方政府可永续利用的地方税源。（1）启动土地财产税改革，让城市政府有永续的收入来源。根据各国经验，土地财产税一般作为地方政府主要税种，可以成为地方政府可持续性收入的重要来源。在操作上先易后难，合并税种，统一征收，分步实施。建议将与土地财产相关的税费由多个部门征收，改为只由税务部门征收；将现行的各种土地税费合并为三个税种，即土地占用税、土地保有税和土地交易税。土地占用税是对土地农转非行为的征税，将现在的耕占税、耕地开垦费、新增建设有偿使用费合并征收，体现保护耕地的目的；土地保有税是对持有建设用地者的征税，基于土地的不可再生性和随着经济发展必然升值的情况，可由中立的土地评估机构公布一个地区一定时期的土地价格，税务部门根据地价上涨的情形对土地持有者征收一定比例的土地保有税；土地交易税是对建设用地的交易行为征税，既让地方政府可以获得稳定的税源，也有利于土地转向最有价值的使用。（2）在土地财产税改革探索阶段，尽快出台土地出让金纳入地方预算管理实施办法，并明确土地出让金由地方使用，中央不参与其利益分配。中央可明确规定，将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理，有利于这笔资金的规范有效使用。但是，在操作上要注意以下两点：一是，预算资金管理是年初进行预算，年终审核，而土地出让金是政府出让土地所得，它是一种政府垄断下的市场行为，当年计划出让多少土地可以由有关机构控制，但出让金多少则受市场左右，土地出让金如何纳入地方预算管理要有具体实施细则。二是，中央在土地出让金预算管理的规定中，应规范和提高土地出让金的使用效率，决不可成为主管部门在摸清地方家底后分配地方土地收入的契机。7.尝试工业用地和农民宅基地进入市场，让农民分享工业化、城市化成果。（1）尝试政府放弃对工业用地的垄断供应，让农民集体土地直接进入工业用地市场。建议政府放弃对工业用地的垄断供应，让农民集体土地直接进入工业用地市场，这样，一方面可以减轻政府的财政压力，另一方面有利于农民分享土地级差收益，使稀缺的建设用地按市场价格配置到更有价值的使用。广东省政府积极推行以农民集体建设用地直接进入市场的做法，值得推广。（2）给被征地村留一定比例的经济发展用地，由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明，村留用地既有利于村级经济壮大，在农村公共财政缺位的情况下，土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源，而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策，就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。（3）保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中，农民受益最大的一块是利用宅基地盖房，获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定，出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面，因此，必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时，对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名，侵犯农民宅基地权利。（二）重点开发区的土地政策1.逐步加大市场在土地资源配置中的作用，警惕和防范政府经营土地风险。（1）改变建设用地指标过于集中于大城市的局面。在重点开发区，政府在建设用地上行政配置资源的色彩浓，对经济发展的负面影响大。在一些省份，2/3以上的建设用地指标被集中使用于省会城市和少数几个中等城市，不利于区域协调发展，应该予以改变。（2）在重点开发区，地方政府也借鉴优化开发区的做法，实行政府土地储备和独家经营土地，但是，由于经济发展尤其是房地产市场发育不足，土地出让收益不理想，政府经营土地并非一本万利，应减少政府独家供应土地的局面，禁止政府将增量土地放入土地储备。（3）在重点开发区，基础设施用地比重过高，带来供地结构的不合理，也影响土地收益，应当予以改变。2.尝试工业用地直接进入市场，维持我国制造业的全球优势。审慎评估政府垄断工业用地“招、拍、挂”对我国工业化的影响，让农民集体土地直接进入市场。工业用地“招、拍、挂”出让政策的出台，可以在一定程度上遏制地方政府压低地价招商引资行为，但也会提高重点开发区的工业用地的成本。我国现在正处在工业化的关键阶段，农业劳动力的转移和工业向重点开发区转移，都有赖工业化继续保持一定增长速度。优化开发区的经验表明，在符合规划和用途管制的前提下，农民直接将集体建设用地以出租、出让、转让等形式供应给企业，既大大降低了企业的用地成本，又保证了农民可以长期分享土地增值收益，地方政府可以获得企业税收和土地使用费。推广地方农民集体建设用地直接进入市场的做法，有利于大量中小企业到广大重点开发区域落户，促进制造业向重点开发区域的转移，继续保持我国制造业在全球的竞争优势。3.维持工业化、城市化进程中集体和国有土地的“同地、同价、同权”。（1）城市化进程中的土地国有化趋势应该有所遏制。在法律有待修改的情况下，要用好土地利用总体规划和城市建设规划这个龙头。规划就是法律，一切用地以规划为蓝本，不能突破规划，也不能利用政府权力随意修改规划。防止地方利用村改居、市改区、区域调整、城市化改制等所谓创新，变相大面积圈占农地。（2）在制度上确保建设用地两种所有制的长期并存。我国宪法确立的土地国有制和集体土地所有制的并存，有利于维护我们这样一个农业人口大国的长期稳定。但是，由于现行有关法律造成城市化的同时土地就必须国有化的现实格局，建议在宪法中可考虑修改以城乡分割来划分两种土地所有制的提法。不仅要赋予农民农地农用时的长期而有保障的土地使用权，而且要赋予农民在农地转为建设用地时的土地使用权、收益权和转让权。（3）给被征地村留一定比例的经济发展用地，由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明，村留用地既有利于村级经济壮大，在农村公共财政缺位的情况下，土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源，而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策，就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。（4）保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中，农民受益最大的一块是利用宅基地盖房，获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定，出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面，因此，必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时，对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名，侵犯农民宅基地权利。4.尽快制定规范集体建设用地流转的法律，结束集体建设用地大量非法流转的局面。（1）应在符合规划的前提下，集体土地应与国有土地一样，可以出租，出让，转让，抵押；可以获得与国有土地具有同等权利的《集体土地使用权证》；农民可以获得土地流转的绝大部分收益；集体非农建设用地必须符合规划控制，依法取得。（2）所有非农建设用地的安排必须符合土地利用总体规划，农用地转非农建设用地必须在规划的控制下，按年度用地计划实行农用地转用，依法进行土地登记，办理转用手续，取得转用证书。（3）要对所辖地域的非农建设用地作一次认真普查，制定出补办转用手续的最后期限和罚则，使所有非农建设用地必须依法取得，禁止私下流转的土地黑市；建立集体建设用地使用权交易市场。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，依市场原则将集体建设用地使用权进入市场进行交易，这一过程不改变集体土地所有权性质，任何建设用地使用者都可根据市场公平交易的原则，与集体土地所有者或建设用地使用者进行等价交换。土地使用权价格应该是市场价格。(4)加强集体土地收入的管理，确保农民成为土地流转收益的主要获得者。在土地产权上，严格界定集体经济组织和农民在土地权利，在流转收益分配上的关系，要加强对集体经济组织土地收益资金的管理，将土地流转收益最大程度地运用于农民的社会保障，以保障农民的长远生计。5.进行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。（1）由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。（2）在建设用地挂钩过程中，城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域，作为工业和城市发展用地。（3）城市区域应腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城，这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。（4）对于整理出的闲置建设用地，可以不占用年度建设用地指标。6.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡，逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。（1）在划定功能区之后，为了协调区域内的经济发展，可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法，改为以功能区域为单位，实行耕地占补平衡。（2）建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异，它们占用基本农田的量也不一样，各地可以通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换，解决经济发展用地与基本农田保护平衡。（3）随着经济发展，跨省耕地动态总量平衡将不可避免，建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策，这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求，又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。（三）限制开发区的土地政策1.建立生态保护的财政和地区补偿机制。（1）国家财政专门设立生态保护基金，作为对限制开发区域保护环境的补偿。（2）继续维持10-15年的退耕还林补偿政策。这一政策在其他区域可以停止，但是对于限制开发区域必须继续，这对于生态修复将起到十分有效的作用。（3）国家出台政策，建立发达地区向限制开发区域的环境补偿办法。2.加大林权、草场权属改革，增大当地人口从林业、草业中的获利。（1）改革森林采伐制度，提高林业经济效益；（2）林地权属的长期化；（3）解决草场的“公地悲剧”问题，解决草场界定中的技术和产权问题。3.对于资源性利用的产业发展予以土地政策的支持。限制开发区不可能完全脱离工业化进程，带来当地人口致富，应该支持当地资源性产业的发展。在建设用地指标上，改变完全集中于大中城市的格局，对于限制开发区内一些县发展资源性产业给予一定的土地指标。（四）禁止开发区的土地政策1.建立生态保护的财政补偿机制。由于本区域主要是国家森林公园或自然保护区，资源的保护具有国家公共品的特性，因此，必须建立限制开发区域的土地和资源保护的受益主体已经超越本地区人口，因此，必须由中央财政专门设立生态保护基金，作为对限制开发区域保护环境的补偿。2.继续执行退耕还林和生态修复补偿政策。前些年实施的退耕还林还草政策，对于禁止开发区的生态恢复起到了十分积极的作用，考虑到这些地区的生态正处于修复期，当地农民还没有经济能力承担后续功能，继续10-15年的中央财政支持相当关键，因此，这一政策对于禁止开发区域必须继续，这对于生态修复将起到十分有效的作用。不仅如此，在实施主体功能区以后，由于禁止开发区主要承担生态功能，中央财政应对本区域生态修复以后的维护设立专门资金。3.加大政策性移民力度，让禁止区域人口分享工业化城市化成果。禁止开发区域多为生态脆弱区域，资源的承载力不堪重负是环境恶化的主要原因。国家应和优化开发区域及重点开发区域协同，做好政策性移民工作，让限制性区域的人口分享工业化和城市化的好处，尤其是分享土地级差收益带来的好处。（1）由禁止开发区域政府与优化和重点开发区域政府联手，建立政策性移民专区，输入区和输出区政府联合组织管理区，在土地、就业、教育、社会政策等方面形成特殊政策，利于移民长期安置；（2）输入区和输出区建立建设用地指标交易平台，输入区给予输出区土地收益补偿。4.加大林权、草场权属改革，增大当地人口从林业、草业中的获利。禁止开发区域不仅要进行生态的修复，还要增加生态保护的效益，关键是改变在林、草方面只重保护、忽视效益的思路，应建立从保护中增加收益的制度安排。（1）改革森林采伐制度，提高林业经济效益；（2）林地权属的长期化；（3）解决草场的公地悲剧问题，解决草场界定中的技术和产权问题。