地产公司合同管理制度范文篇1

【关键词】基金管理公司；子公司；组织形式

一、基金管理公司组织结构的现状与问题

（一）公司制推动了基金管理公司迅速发展

中国基金行业经过近14年的发展，在《公司法》、《证券投资基金法》、《证券投资基金管理公司管理办法》等法律规章框架下，发展迅速。截至2011年7月底，我国共有基金管理公司66家，基金产品819只，管理资产规模已达到2.9万亿元。基金管理公司在业务范围上，除共同基金外，在年金业务、专户委托理财、海外投资、投资咨询等创新业务方面有了较快的发展。

（二）公司总部制是基金管理公司的主要形式

国内基金公司在组织结构设计上，普遍实行的是公司总部管理业务模式。公司内设各业务部门分别承担投研、营销、风险管理、客户服务、基金会计、后台支持等业务功能。此种形式的优点在于集中管理，公司可以做到“五统一”，即：统一决策、统一管理、统一风控、统一财务和统一人事，便于实施有效的控制。但是，随着公司业务扩展，市场客户细分与专业化产品发展，经营理念与风险管理的差异化开始显现，公司集中统一的管理模式给业务扩张带来限制，制约了发展空间。例如，年金资产和共同基金资产具有完全不同的风险和收益特征，体现在投资策略和风险管理上，甚至在投资理念和投资文化上都存在差别。尽管基金公司普遍对这两块业务进行了物理隔离，但在统一管理的经营模式下，这种差异化体现不够，客观上制约了年金业务的迅速发展。

（三）分支机构设立是业务发展催生的结果

随着基金公司销售业务和客户群体的扩展，以销售、客服为主要功能的区域性经营服务主体开始出现，组织形式演变为地区分公司和地区分公司下辖的理财直销中心，这些分支机构一般归属于基金公司的营销部门管理，其实质是公司营销部门的人员、场地等在空间布局上进行的延伸和覆盖。同时，随着海外业务的发展，大型基金公司开始在香港成立子公司，独资新设或者通过收购设立，子公司在母公司统一战略框架下进行经营。从基金公司组织结构变化可以看出，业务扩张驱动基金公司组织结构的变化明显。除了销售和海外业务外，目前蓬勃发展的年金、专户理财等创新业务，驱动着基金管理公司组织结构向专业化方向发展。此外，私募基金的异军突起、券商资产管理公司以及来自保险公司、银行、信托公司的业务竞争压力，也使基金管理公司组织结构调整变得迫切。尤其子公司的出现，改变了基金公司单一的组织管理模式，迎合了业务发展的需要，是基金公司组织管理模式的创新。

二、基金管理公司设立子公司的必要性

与基金公司设立分支机构不同的是，子公司具有更多的独立性。子公司与分公司的区别在于：一是法律地位不同。子公司具备法人资格，分公司不具备法人资格。二是控制程度不同。母公司对子公司的控制必须符合一定的法律条件，即母公司必须拥有子公司足够比例的股份。母公司对子公司的控制，主要是通过任免子公司的董事会成员和投资决策及权益分配来影响子公司的生产经营决策。分公司则完全隶属于母公司，接受母公司的直接管理。三是承担债务责任方式不同。母公司作为子公司的最大股东，仅以对子公司的出资额为限对子公司在经营活动中的负债承担责任；子公司作为独立的企业法人，则只以子公司自身的全部资产为限对其经营负债承担责任。分公司在生产经营活动中的负债由隶属公司来负责，隶属公司以其全部资产为限对分公司在经营中的债务承担责任。可见，设立子公司，在公司的决策、经营、分配、考核，以及企业文化、团队建设方面更显企业活力，更具市场竞争力。

（一）子公司模式是境外资产管理机构的成熟形式

境外资产管理公司普遍采用子公司的组织结构来开展各项业务。WellsFargo的资产管理业务由三个子公司承担：WellsCapital（资产管理），WellsFargoFundsManagement和InstitutionalTrust。WellsCapitalManagement主要做单独账户管理和全权委托管理，不直接发起共同基金，母公司发起共同基金，委托部分基金让其管理，主要服务于机构客户。WellsFargoFundsManagement主要做共同基金产品设计、销售和委托WellsCapital或第三方基金管理公司管理。InstitutionalTrust做退休账户和托管，信托产品业务。同样是资产管理业务，根据业务类型不同，分别由专业化的子公司完成。

LeggMason的资产管理业务也由下属的8家子公司开展，其中包括股票基金管理公司LeggMasonCapitalManagement、PrivateCapitalManagement，还包括固定收益管理公司WesternAssetManagement。投资范围的差异导致子公司的存在，体现专业化管理特点。

而CAPITAL集团的投资研究则是由一个专门的子公司来完成的。投资过程的一个环节也可以由独立的公司来完成。类似地，一些基金公司的销售由销售子公司来完成。此外，还有一些基金管理公司按全球服务客户范围的不同也采用了子公司的组织方式。如亚洲公司、欧洲公司等。

国外基金公司由于专业化管理的需要和收购兼并，使得子公司的组织形式非常普遍，这些子公司独资或合资设立。在进入新的业务领域或新的地理区域时，为了获得有经验的人才和合作伙伴，往往采用合资形式。因此，境外机构通过设立子公司的组织形式，既解决了经营专业化、管理效能化等体制问题，也解决了并购扩张、公平交易、利益分配等机制问题，值得国内基金管理公司借鉴。

（二）子公司可以更好解决专业化经营

目前，境内基金管理公司都努力通过专业化发展，实施差异化经营战略，以获得更多的市场份额。一些公司侧重主动投资，一些侧重被动投资；一些以专户资产管理为重点，一些以共同基金为重点；一些以行业基金为特色，一些重点发展数量化投资产品；有的销售能力很强，有的后台支持能力很强，还有的突出投资管理能力。如果能得到子公司的组织形式保障，将更加有利于公司的战略实现。

（三）子公司可以更好地防范利益输送

近年，基金公司委托理财业务的发展迅速，委托理财业务的发展遇到资产收益平衡的问题。以银行发行的一对多专户为例，如果专户的业绩很好，共同基金的业绩不好，则公众会质疑基金公司存在利益输送问题；如果专户业绩不好，共同基金业绩很好，则专户投资者不如去买共同基金产品，专户业务就难以开展。不同的业务在同一个平台下管理引起的矛盾是无法调和的，但如果成立专门从事专户资产管理的子公司则相对容易解决这个问题。

（四）子公司可以更好地解决公平交易

基金公司管理的专户资产的风险收益特征具备多样性，与共同基金有很大的差别，同时，专户资产规模与共同基金的资产规模也有差异。这种差别在投资管理上体现为投资策略差异，在交易行为上体现为风险偏好差异。按目前的公平交易原则，上述差异给基金管理公司日常管理带来很大的麻烦，追求一致的要求可能就牺牲了各个账户的特色，一定程度上也影响了各自投资人的利益。如果采取子公司制，就可以有针对性地制定不同的交易标准与风险控制水平。

（五）子公司可以更好地解决购并重组

国外资产管理行业的收购兼并比较普遍，也是基金管理公司成长的重要途径，国内基金公司之间的收购兼并虽然刚起步，但会不断增加。或是由于专业发展，或是由于业务扩张，或是由于人才吸引，或是由于获得协同效应，基金行业的收购兼并将使子公司的组织形式成为重要的实现方式。

（六）子公司可以更好地解决股权激励

目前，国内私募基金已经成为潮流，还吸引了一批优秀基金经理离开公募基金行业。私募独特的经营模式和激励机制对公募基金发展资产委托管理业务有借鉴意义，公募基金有完善的合规文化和管理团队，公募基金管理公司收购私募基金发展专户业务成为可能。如果设立合资子公司集中于专户业务，可以解决职工股权问题，使基金管理人利益和客户利益尽可能一致。既有利于公募基金壮大，也有利于留住人才，同时还有利于完善市场监管。

三、基金管理公司设立子公司的相关问题及建议

（一）基金公司设立子公司法律上没有限制

《证券投资基金法》规定“基金管理公司设立分支机构、修改章程或者变更其他重大事项，应当报经国务院证券监督管理机构批准。”《证券投资基金管理公司管理办法》规定“基金管理公司可以设立分公司或者中国证监会规定的其他形式的分支机构。基金管理公司分支机构可以从事基金品种开发、基金销售及公司授权的其他业务活动”。原对基金公司自有资金运用和投资作出的监管限制也已突破，基金公司已可以在香港设立子公司。因此，应允许大型基金管理公司按业务类型先设立全资子公司，如年金资产管理公司、后台运作公司；允许基金管理公司就新业务设立全资或合资子公司；允许大型基金管理公司根据业务需要收购以子公司形式存在的私募基金公司。

（二）应明确基金公司设立子公司的法律地位

虽然子公司被基金管理公司实际控制，但在《公司法》上，子公司仍是具有法人地位的独立企业。它有自己的名称和章程，并以自己的名义进行业务活动，其财产与母公司的财产彼此独立，对各自的债务各自负责，互不连带，依法独立承担民事责任。基金管理公司是依据《基金法》和《基金管理公司管理办法》设立的，设立子公司后，作为母公司的基金管理公司仍然合法持牌经营，对设立子公司可豁免一般基金公司设立之股东要求，子公司则由监管部门重新核发其一项或多项专项业务许可资格，颁发相应牌照。

（三）应明确基金公司设立子公司的业务范围

主要划分基金管理公司与子公司的业务范围。由于母公司是已取得业务许可，且设立的母公司治理相对健全，内部监控相对完善，经营相对稳定，有较强的持续经营能力，因此，母公司享有综合业务范围，子公司享有专业许可业务范围。可按照专业化与功能化要求设定子公司业务范围，如规定新设子公司相对业务不超过两项，关联业务匹配设定；继承、并购的子公司也不超过三项，多余的限期清理，以确保子公司与母公司业务的区分与风险的隔离。对创新业务可以适度放开，比如，子公司可以尝试从事未受到监管的PE业务等。

（四）应明确基金公司设立子公司的风险控制要求

对母公司控制下的子公司，应强化对子公司治理完善与制度完善的风险控制要求，侧重于解决不同子公司之间的利益冲突和风险隔离。既要保证子公司独立法人的自主抉择，又要强化母公司的专业监管责任。子公司应建立比母公司更严格的公平交易制度、更完备的投资人保护制度和更有效的风险防范制度。同时加大对母公司的责任追究，迫使母公司通过完善董事会、独立董事或督察长制度，加强对子公司合规性监督和风险控制。基本形成法律责任主要由子公司承担，业务合规母公司有责的监控体系。

（五）应出台基金公司设立子公司的监管规则指引

制定出台相关规则指引，规范基金子公司设立。支持符合条件的基金管理公司设立专业化、功能化的基金子公司。如明确基金管理公司设立子公司应当具备的条件，子公司取得的业务资格条件，子公司的治理结构高管团队要求，子公司的内部监督与风控制度，维护基金份额持有人和其他当事人合法权益的相关制度等；明确母公司与子公司之间的业务区分，及同一控制下子公司的业务区分，母公司对子公司的监督管理责任以及子公司的合并、清算等。监管规则还应明确监管重点和监管层次，协调好机关与派出机构业务职责关系，体现权责匹配。

【参考文献】

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【关键词】集团化企业财务管理集权制模式构建实施措施

一、集团化企业的基本概念

集团化企业是由若干个具有独立法人地位的企业所组成的法人联合体,是内部以产权为主要联结纽带而形成的具有多层次组织结构的经济组织,集团化企业本身不具有企业法人资格。

二、集团化企业财务管理的特征

集团化企业财务管理是对集团化企业内部各成员企业之间、各成员企业与集团外企业的财务活动和财务关系进行运作和处理的活动。因此与单一企业相比,集团化企业财务管理具有以下特点:

1.集团化企业财务关系涉及面广

主要表现在:第一,涉及到各个企业内部即集团内部各成员企业的财务关系:第二,涉及到集团化企业各成员企业之间的财务关系;第三,涉及到集团化企业作为整体对外发生的财务关系。

2.集团化企业内部的财务管理兼强制性和非强制性于一身

所谓强制性是指集团化企业财务管理制度一经制定,集团内各成员企业必须遵守执行。当然其前提是集团在制定这些财务管理制度时,要求各成员企业必须参与,对于共同认可的制度性内容,必须贯彻执行。所谓非强制性是指集团化成员企业在不违背集团化企业财务管理制度的前提下,可以对某些财务事项自行决策。

3.集团化企业财务管理主体多层次

由于集团化企业是以资本为纽带,多个法人实体组成的,多层次的经济联合体。在企业集团中,不仅母公司具有独立的法人地位以及与之相对应的独立的经营理财自,子公司以及其他成员企业同样也有着独立的法人地位以及与之相对应的独立的经营理财自,因而构成了集团化企业财务管理主体的多层次。

4.体现为财务管理目标的多样性

集团化财务管理目标的多样性,源自企业集团内部财务管理主体的多级复合结构。由于成员企业与母公司在法律上有着同等的法人地位,是彼此独立的利益主体,因此各成员企业在理财过程中不可避免地会诱发谋求自身局部利益最大化的倾向。而集团化财务管理要围绕集团的整体财务目标制定相应的财务计划,服务于集团的整体利益,并更多从集团整体性战略的高度进行财务管理。

5.体现为财务管理方法的复杂性

由于企业集团各成员企业经营行业和产品的差异性特征,集团化财务管理不得不面对不同的核算办法、不同的计量单位及不同的税务政策等,需要采取的财务政策、财务手段和财务管理方式也就复杂得多。

6.体现为财务资源调配的复杂性

随着集团所属成员的不断增加,集团产业规模的不断扩张和多元化发展,可支配的资源数量增加和相应的处置权扩大,资源调配和资金筹措等财务管理工作也更加复杂。

三、集团化财务管理的内容和对象

集团化的财务管理必须以市场为导向,以资本为纽带,以现代企业制度为保证,合理配置企业集团资源,优化集团产业资源结构,发挥集团优势,提高资本的运营效率。

集团化财务管理的关键,是正确处理和解决好集团内部母公司与下属子公司之间的集权与分权关系。集团化财务管理的有效实施对象,主要是针对集团下属的全资子公司和控股子公司而言。对于参股公司和关联公司来说,由于资本的控制力度不足等原因,导致集团化财务管理的实施和影响力度有限。

四、集团化企业财务管理模式中的集权制

由于企业集团是多个法人的联合体,同时通过层层控股与参股,使得企业集团的财务管理主体不仅是多个,而且是多层级的,因此无论是从集团组建的宗旨,即谋求资源一体化整合效应和管理协同效应,还是发挥母公司的资本杠杆效应角度出发,都决定了母公司在整个集团的财务管理中必然要居于一元核心领导地位。子公司的行为规范必须同时纳入母公司一体化的财务战略、财务政策与基本财务制度统领下的多层级复合结构特征范畴之中,服从母公司对集团整体财务资源的整合与重组。

财务管理体制是企业集团内部集团化财务管理体系的基础,大致可分为集权制和分权制。财务决策管理权限的划分,是整个财务管理体制的核心,集权制与分权制的差别,并不是一个简单的权力“集中”或“分散”概念,而在于“权”的界限及其所体现的多层级结构特征。集权制的财务管理体制是指,企业集团对下属子公司的财务决策实行集中和统一管理,下属子公司没有财务决策权。集权制财务管理思想主要体现在三个方面,即财务管理权利的集中监控、财务资源的集中配置和财务信息的集中共享。分权制的财务管理体制是指,企业集团只保留对下属子公司的重大财务决策权或审批权,而将日常财务决策权完全下放到下属子公司,下属子公司只需对一些决策结果报请集团母公司备案即可。

实行集权式财务管理具有如下优点:

1.强化集团整体资本经营;

2.加强内部监控;

3.降低财务费用;

4.提高公司信贷的信用等级,扩大信用。

五、实施集权式财务管理应采取的措施

1.将实现集团企业持续发展的利润最大化作为集团财务管理的总目标

实施集权式的集团企业财务管理,首先要明确并统一财务管理的总目标,并将目标贯彻到集团企业的每一个分公司及分支机构。集团企业的财务管理应始终围绕利润最大化这个总目标,根据各所属企业的具体情况,采用相应的财务手段,比如加速应收款及存货的周转率、盘活存量资产、降低资产负债率、提高流动比率、提高净资产利润率等等,实现集团持续发展的利润最大化。

2.以产权为纽带,加强财务管理

集团企业应明晰各所属公司或机构的产权关系,建立以产权为纽带的财务管理制度。具体要求是:(1)建立完善的产权登记管理制度,做好产权的日常登记和变动登记。(2)建立严格的资本金管理制度,由母公司作为产权的所有者考核资本的保值与增值,母公司以对子公司的出资额为限,享受出资者权利,并承担有限责任。(3)建立定期资产清查制度,严格各项资产减值准备的提取及核销的审核手续,对已核销的资产进行备查登记,杜绝资产流失。(4)建立一套完整的财务评价考核体系,客观、综合、科学地对所属企业的财务情况进行评价与考核。

3.实行集团内部

会计委派制

集团公司作为所属公司产权所有者,可对所属公司实行会计委派制。由集团公司向子公司派驻财务经理,对重大财务收支和经济活动实行与总经理联签制度:财务经理的工资、奖金等与所在单位分离,以保证其实行会计监督的独立性,集团公司对被委派的财务经理定期考核和轮岗。

地产公司合同管理制度范文

近年来，随着我国经济发展的速度越来越快，住宅、商业、工业的需求，房地产事业也得到了迅猛发展。而房地产企业工程建设和管理较为复杂，要想做好房地产企业的内部控制，管理好房地产企业，合同管理便显得尤为重要。

关键词：

内部控制；房地产；合同管理；方法

房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文将内部控制下的房地产公司合同管理方法作为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及如何完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用，有效地推动房地产事业的发展和进步。

一、房地产公司合同管理常见问题

（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题。目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同的签订都和房地产公司的经济利益有很大的联系。由于近几年房地产市场比较火暴，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为，给予的重视度不够。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面由于缺乏严格的审核程序，在具体操作中，工作人员容易忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理，缺乏完整性和严密性，漏洞百出，问题层出不穷。

（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力。在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，有专门人员处理、监督每一个环节，这样才可以保证合同的顺利执行，同时也可以降低房地产公司的潜在风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，对企业的形象造成了影响。所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门共同协作，相互配合完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失，树立良好的企业形象。

（三）对合同管理缺乏正确的认识。由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的后果，这给许多企业敲响了警钟，许多房地产公司才给予重视，大多都提高了对合同制定的重视程度。但是隐性的危机仍然存在，大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理欠缺统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节问题没有后续跟进，欠缺解决。同时更没有对合同进行复审的环节。这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失，或者牵涉经济纠纷。

二、完善房地产公司合同管理的方法

（一）建立一套完善的适合本公司的合同管理制度。在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，保障相关企业与本公司的利益，切实维护企业经济利益不受损失，获得双赢。

（二）设立规范的组织机构。房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视，时刻将合同的严谨性和条理化记于心中，作为标尺；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工，在实践中严格执行，保障制度的执行；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，既从宏观把握全局，注重整个合同的完整性，又要注重合同中的每一个细节，着实处理合同签署后的每一个环节的工作，使企业的合同管理制度更加完善，为企业的发展在合同环节扫除障碍。

（三）加强对合同各个环节的监督管理。房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。1、加强合同制定前的管理。首先，需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解，把握每一个条款对双方的利害关系；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力，签署的合同真实有效；最后，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判，确保整个流程顺利进行。2、对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确，合同所涉及的双方权利义务是否对，等等。3、合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜；二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼，通过法律途径获得最好的解决办法；三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况，及时将变化的信息更新。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题，防患于未然。

三、结束语

随着房地产行业的快速发展，企业管理方面便会出现各种各样的问题，人事、财务、风险等各个部门都会存在不同的问题。但是比较重要的一点就是合同管理问题。合同管理在公司中举足轻重，关乎企业的长远发展和经济利益，以及潜在的风险问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析，提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法，对解决该问题时可以给予相应的借鉴，希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助，解决了房地产公司中存在的潜在问题，解析了本领域的疑难杂症，从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的，促进房地产事业的可持续发展。

主要参考文献：

［1］余宜林，张海东.合同管理在施工企业中的重要地位［J］.交通标准化，2004.10.

［2］邓亚吴，张涛.基于VaR方法对房地产公司样本数据的建立［J］.智富时代，2015.S1.