公积金政策新变化范文

变化一:

首套房首付比例上调至30%90平方米以下无优惠

首套房首付比例的上调可以说是本轮调控中力度较大的一环,9月29日,央行、银监会将商贷首套房首付比例调至30%,而在调控前,对于家庭首次购买90平方米以下的小户型房屋,可以享受20%的首付优惠。新政实施后,使用商贷购房前,购房人需按3成首付合理安排资金计划。

变化二:

首套房优惠利率上调至8.5折.7折利率时代终结

除了首套房首付比例的上调,在近期房贷市场上引起轩然大波的非首套房优惠利率莫属。10月最后一周,北京各大银行相继收到银监会通知,要求将首套房优惠利率折扣最低调至8.5折。从各行实施情况来看,11月1日起已开始执行,7折优惠利率时代终结,首套房优惠利率上调后,贷款人还款压力增大。

变化三:

商贷,公积金贷款利率双双上调

加息时代来临,商贷5年以上贷款利率调至6.14%,公积金贷款利率调至4.05%。以贷款额100万元20年期为例,按商贷基准利率计算,加息后多付100多元的月供。商贷利率上调后,公积金贷款利率紧跟上调,5年期利率上调0.18个百分点,调整后为4.05%。以贷款额60万元20年期为例,公积金利率上调后多还50多元月供。

加息后各银行对新利率普遍执行次年调整方式,即明年1月1日起开始执行新利率,不过还是要提醒已在还款中的购房人,最好看一下当初与银行签订合同时对于利率调整是如何约定的,可致电贷款行,莫因加息后未存入足额的还款额而导致逾期。

变化四:

公积金首套房首付暂未上调,与商贷相比存优势

11月3日,四部委联合调整公积金政策,关于公积金首套房首付的争议终落地。此前,商贷首套房首付比例上调后,各方对于公积金首套房首付是否会上调存在诸多猜测,此次四部委政策的出台可以说让购房人吃了一颗定心丸。公积金首套房首付比例未上调,90平方米以下仍可享受20%的首付,90平方米以上首付30%,与商贷相比,购房人使用公积金贷款购买90平方米以下的小户型房屋优势犹存。

变化五:

公积金二套房贷款增设门槛,利率上调1.1倍

调控后公积金二套房贷款相比商贷严格较多:一是公积金二套房贷款利率首次上调为1.1倍;二是公积金二套房贷款增设门槛,发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普遍自住房。以北京市以例,根据2007年统计局公布的人均27.07平方米的标准,一户三口之家需满足家庭名下现有唯一一套住房且建筑面积低于81.21(27.07×3)平方米,才可使用公积金贷款购买第二套房,有置业升级需求人群值得注意。

变化六:

消费类贷款收紧,抵押消费贷款购房用途叫停

购房人需注意,抵押消费贷款购房用途叫停,对于父母想抵押名下房产为子女购房现在已经行不通了。虽然购房用途受限,但如有装修房产,购车、留学等用途,还是能够使用购房消费贷款的。此外,抵押房产需要进行融资或是再扩建的中小企业主还可以办理中小企业经营贷款,解决企业发展中的资金难题。

变化七:

首套房契税减半,出售住房一年内再购房个税不再减免

第二轮调控还涉及到住房交易契税和个税的调整,如表所示。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且属于家庭唯一住房的,按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的不再减免个人所得税。对首次和二次购房税费契税和个税的一减一征,体现了差别化的税收政策。

变化八:

外地人限购令仍收紧,不能提供证明者拒批贷

9・29新政中再次重申,对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。不过,对于可以提供这两项证明之一的外地购房人在京是可以买房的,需要提供在京暂住证、银行收入流水证明、学历证明以及其他大额资产证明等,贷款时切记材料准备齐全。

变化九:

商贷,公积金贷款三套房仍停贷

目前商贷和公积金贷款三套房仍然是停贷,也就是如果购房人家庭成员名下现有两套全款住房、或是有过两套贷款住房现已结清贷款等情况,根据“认房又认贷”的标准,都会被认定为第三套房,商贷和公积金贷款都是拒批的,未有松动。

本文由伟嘉安捷供稿

调控连环效应显现11月第1周房贷市场交易量骤降3成

伟嘉安捷统计数据显示,首套房优惠利率上调首周,房贷市场交易量平稳过渡,但11月第一周环比上月最后一周,交易量下降近3成。这主要是受9・29新政、商贷、公积金齐调息以及公积金贷款政策调整等一系列宏观调控连环效应影响。

9・29新政将商贷首套房首付比例调至30%,首次置业人群前期购房首付压力明显增大,同时,新政中又叫停了抵押消费贷款的购房用途,对抵押房产再购房的二次置业人群影响较大。

10月20日起商贷和公积金贷款双双上调贷款利率,其中5年以上商贷上调了0,2个百分点,公积金贷款上调了0.18个百分点,贷款利率的上调无形中增加了首次和二次购房人的还款成本。

11月1日起首套房7折优惠利率全面取消,统一上调至8.5折利率。上调后,多数首套房人群能够平和对待,因为从下半年开始,首套房7折优惠利率已只有屈指可数的几家银行可以申请到,再加上加息的影响,大部分购房人已预料到首套房优惠利率会有所调整。

11月4日四部委再调公积金贷款政策,增设公积金贷款购买第二套房门槛,只对现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭发放,同时对公积金贷款首次执行上浮1.1倍利率。

公积金政策新变化范文篇2

关键词：房地产市场住房公积金贷款政策研究

近年来，随着我国经济的快速发展，推动了我国房地产行业的发展，然而，我国住房公积金矛盾较为突出，在一定程度上直接影响了我国住房公积金的运作。住房公积金贷款政策要适应房地产市场发展的需要，而房地产市场的发展变化同时也能够对住房公积金贷款政策的选择产生重要影响。

一、房地产市场现状

随着改革开放的不断深入，我国经济得到了快速发展，推动了我国房地产业的发展。现目前，房地产业已成为我国国民经济一大支柱行业，在促进我国经济发展的同时，推动了我国城市建设的发展，大幅度改善了人们的生活环境。然而，我国经济的快速发展，使得我国城市化进程不断加快，大量农村人口不断涌入城市，城市周边人口不断涌入城市中心区域，导致我国房地产价格持续上涨，在一定程度上阻碍了我国房地产行业的发展。现目前，我国房地产行市场仍然存在一些问题，较易出现房产泡沫现象，这些问题主要体现以下方面：①开发投资同按揭负债增长过快。开发投资是房地产行业检测房地产市场活动的重要标准。2009年一些发达国家的房地产开发投资金额逐渐降低，然而我国的房地产却呈现出投资上涨的趋势，同时增长也相对较快。据有调查关数据显示，2009年我国的房地产投资金额高达3.63×107亿元，同比去年上涨了18.6%，已成为自1994年来上涨速率最快的一年。同时，2009我国房地产形成资金拉动8个百分点，消费资本为4.6个百分点。净出口呈现为-3.8个百分点的负拉动情况。②存在较为严重的租房空置现象。现目前我国的住房空置现象较为严重，据有关权威调查数据显示，我国2010年的空置住房面积超过2×109，这也体现了我国房地产市场的泡沫水平，很多人购买房地产不是用来居住，而是进行着以盈利为目的的房地产交易，使得我国房地产出现了没有房产供一般民众购买，同时投机人员手中空置着很多住房的现象。

二、房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择

现目前，随着我国房地产的不断发展，我国住房公积金矛盾较为突出，住房公积金需求量居高不下，在一定程度上直接影响了我国住房公积金的运作。因此，房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择显得尤为重要。

（一）住房公积金贷款政策与房地产市场相辅相成

住房公积金的相关贷款政策应当符合房地产的市场发展需要，同时房地产的市场变化也会直接影响到住房公积金贷款政策的选择。我国房地产自2003年便得到了快速发展，房地产价格不断增高，推动了人们购房的需求。此外，近年来住房公积金也积累了大量沉淀资金，其使用率也普遍不高，为了提高其使用率以及促进我国房地产行业的发展，各地有关部门都相继对住房公积金贷款政策进行了适时调整，如提高住房公积金贷款额度，取消多次申请住房公积金贷款的限制等政策。住房贷款政策在一定程度上推动了我国房地产市场的发展，同时房地产市场的膨胀也对住房公积金贷款政策提出了新的扩张要求，二者相辅相成，住房公积金贷款的额度越大，贷款规模越高，在一定程度上能够有效推动我国房地产市场的发展，对房地产行业带来的经济效益也相对较大。

（二）适时进行适当的住房公积金贷款政策调整

住房公积金贷款政策由于其利率相对较低，使得住房公积金贷款成为了大多数人们进行购房贷款的首选，同时在住房按揭贷款市场所占比例也相对较大，已成为房地产市场的重要影响因素。房地产市场一旦出现萎靡、不景气现象，政府便会对住房公积金贷款政策进行适当调整来促进房地产市场的复苏。同时，住房公积金的规模也相对有限，无资金拆借市场和资金融通平台，加上住房公积金具有流动性，住房公积金的资金使用率一旦过高，使得存货比率突破警戒线时，就算房地产的发展能够推动住房公积金贷款的进一步扩张，住房公积金也难以满足扩张需求，相反却应当采取降低最高贷款额度、调高首付比例等相关紧缩贷款政策。住房公积金贷款政策虽然和房地产市场的发展相辅相成，然而却并非一成不变，应当根据房地产的市场状况和住房公积金的管理情况进行逆市调整。

（三）建立和完善住房公积金资金应急机制

住房公积金贷款相关政策的制定是各级地市住房公积金委员会根据当地的经济水平和房地产市场的具体发展情况来进行的，然而各级地市的住房公积金管理委员会并不是常设机构，对于住房公积金的调整不能够一蹴而就，加上房地产市场存在一定风险，难以对其变化进行预测。因此，各级地市应当建立和完善住房公积金资金应急机制，来保障住房公积金贷款资金的安全。在建立住房公积金资金相关应急机制时，各级地市住房公积金委员会可以参照商业银行进行存贷比率控制的相关做法，同时以住房公积金存贷比率为基准设定预警级别，当住房公积金存贷比率超过警戒线时，根据预警级别采取不同的贷款政策，并形成机制化，以方便管理住房公积金，同时确保资金安全。

三、结束语

随着我国房地产行业的不断发展，现目前我国房地产市场仍然存在开发投资同按揭负债增长过快和存在较为严重的租房空置现象等问题，使得我国住房公积金矛盾较为突出，直接影响了我国住房公积金的运作。因此，在进行房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择时，应当坚持住房公积金贷款政策与房地产市场相辅相成原则，并对住房公积金贷款政策适时进行适当调整以及建立和完善住房公积金资金应急机制，保障我国住房公积金的运作。

参考资料：

[1]范祥林.房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择[J].长三角，2010，04（6）：25-26.

[2]都向明.论住房公积金贷款存在的风险及其防范[J].城市建设，2013，（17）.

公积金政策新变化范文

据了解，目前全国住房公积金缴存余额已超过2万亿元，在满足正常提取、贷款并留足备付准备金的情况下，初步估算结余资金超过4000亿元，沉淀资金数额巨大。特别是去年下半年以来，随着楼市行情遇冷，多地发放公积金贷款的额度和贷款人数出现双下降。在此背景下，中央相关部委多次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度正好是支持了刚性需求者的首套房购房需求。

但与近期正如火如荼地进行公积金贷款政策调整的二三线城市相比，北京、上海等一线城市至今未有任何动作。依照我国公积金管理制度，公积金贷款最高限额的调整权限在地方政府，调整主要依据是当地平均收入水平、公积金缴纳额度、房价变化情况。许多公积金管理人士认为，上调公积金贷款额度只是公积金支持首套房购房需求的开始，未来将有更多城市调整公积金政策。不过，亦有分析人士对上调公积金贷款额度表示担忧：当前既要逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，又要防止一些地方以保刚需为名，变相松绑楼市调控，甚至违规操作，扰乱市场预期。

上调公积金贷款额度刺激刚需入市

二线城市的典型代表武汉市近日公积金政策的调整最为引人关注。由于新政策规定，用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。因此，购买者只需支付两成首付，贷款人就可以轻松买房了。据了解，凡在武汉市住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。按照规定，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。

而根据新规定，单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，最高不超过60万元。而在未调整前，必须夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款。与此同时，原规定月按揭还款额不能超过职工月收入的35%也调整至45%。

无独有偶，近期上调公积金贷款额度的城市还有蚌埠、克拉玛依、呼和浩特、郑州和信阳等诸多二三线城市，调整额度均在15%-25%之间。蚌埠从4月1日起，职工夫妻双方均连续足额缴存住房公积金，公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元；购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元；新疆克拉玛依个人在公积金中心的最高贷款上限由50万元增加到70万元；滨州将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万/15年提高至30万/20年，以提高职工购买、建造自住住房的能力；郑州住房公积金管理中心日前公布，为更好地支持和满足缴存职工利用住房公积金贷款购买家庭首套或改善型住房需求，自4月20日起，夫妻双方在市级住房公积金管理机构正常缴纳公积金的，单笔最高个人贷款限额从40万元上调至45万元。此外，信阳住房公积金最高贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元分别提高到26万元和38万元。

经历了近两年从紧的楼市调控，当前我国房价上涨过快势头得到抑制，投资投机需求大幅降低，部分地区房价出现了下调。中央有关部门明确表示要进一步巩固调控效果，同时今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。

据了解，目前已有广发银行、花旗银行等多家银行开始下调首套房贷款利率。市场分析人士认为，首套房贷利率的变化等只能看作是总体调控从紧背景下的一次微调。而这次微调的指向十分明显，就是对自住需求的“宽松化”政策。说到底，调控的基调没有变化，只不过是更加强调了差异化信贷的政策而已。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在“限购限贷”大方向不变的情况下，引导合理的自住类改善类需求释放，是为了保持市场的稳定。

调控意识到误伤刚需之后的各方动作

对刚需的护卫正从各个层面形成：包括首套购房的优惠政策常态化趋势，也包括各地对公积金贷款额度的提高。不过，这并不意味着楼市调控的放松。即便是开发商，也对楼市调控不放松坚信不疑。保利地产董事长宋广菊表示，房地产调控不会重走2008—2009年的老路，“去投资化”的措施将常态化、制度化。

动作一：政府各种政策微调护航刚需

首先是货币政策微调。随着一季度住房贷款额度的重新发放和首套房八五折利率的出现，再加上开发商的促销配合，终于促成了3月份各地成交的“小阳春”局面。同时，与刚需联系紧密的公积金贷款额度，在二三线城市不断上调，包括南昌、沈阳、克拉玛依等，上调幅度基本在15%—25%之间。据《中国经营报》报道称，住建部筹划刚需购房优惠制度化，优惠或常态化。虽然目前这一消息并未得到住建部证实，但是这一消息并不出人意料，也与当前调控趋势并行不悖。

对于政府的种种动作，有专家认为政府救市已经开始，而一些购房者开始恐慌，怀疑是否下一轮的暴涨又将来临？中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，多个二三线城市提高了住房公积金贷款的额度和年限，其主要目的是支持和鼓励刚性需求购房，也是地方政府曲线救市的策略之一。他甚至表示：“二季度后房价回涨，开发商好日子已经来临了，危机过后就是春天。”

动作二：地产商去投资化是常态

开发商很期待政策对刚需的保护，但这并不意味着调控的放松，更不是所谓的“救市”，即便是开发商，对此也未有任何期待。在中大EMBA的一次演讲中，宋广菊表示，当前经济下行压力较大，通胀仍存在不确定因素，但是“稳增长不会再次通过松绑房地产达到目的”。宋广菊表示，这一轮政府对宏观经济的把握比较成熟，“此次不松绑房地产，皆因不愿重走2008—2009年的老路”。因为2008年彻底放松楼市之后，导致市场在“大落”之后出现“大起”，房价高涨，负面影响延续至今。宋广菊认为，“房价合理回归”这个目标导向决定了中央对房地产调控不会放松，“去投资化”的措施将常态化、制度化。

但经济下行的风险决定了货币政策微调红利将会持续释放。宋广菊说：“这将会使房地产行业继续享受货币政策的微调红利，尤其是针对刚需的信贷支持在目前得到了额外的强调，为未来市场创造了可利用的宝贵政策条件。”

动作三：部分银行对大型项目融资开始提速

近日，中国建设银行广东分行相关部门对外消息称，该行今年4月以来信贷增速有所提高，其中从去年至今年4月，该行在广州地区累计办理综合型融资产品684.65亿元，其中包括广州地铁100亿元中期票据、南方电网50亿元超短融资等大型项目的融资。此外，由于部分银行近期也纷纷推出了房地产贷款利率优惠活动，因此相关银行个人房地产按揭贷款业务也增长较快。

中金公司4月23日宏观经济报告称，预计2012年4月份货币政策将继续维持总量宽松，货币供应量将保持适度增长，4月份人民币新增贷款为9000亿元左右，高于全年平均分布值。分析认为，鉴于4月以来由于存款流失与外汇占款减少造成的流动性趋紧局面，不排除央行会在4月末或5月初下调存款准备金以释放流动性。

专家呼吁防止以保刚需为名的违规操作

在房地产市场出现一定复苏的环境下，也有一些新情况值得关注和警惕。

有分析人士指出，针对购房者，一是警惕“伪刚需”。比如尽管有多套房产，但将房产转移到亲属名下，或家庭有多套房，但都不在成年子女名下，买房人巧借政策，成为刚需。二是关注投资需求再度大规模入市，近期北京市场一些豪宅销售十分火热，这既表明不少投资需求看好楼市，而且从理论上讲，豪宅的买家应有多套房产，那么在限购令的背景下其买房的途径值得深究。三是警惕很多地方一直存在的代办社保或买卖户口等违规行为近期再度活跃，这些违规操作变相打开购房通道，扰乱市场预期。

针对开发商，一是关注开发商不拿地、不开工、缓施工等情形，对于一些拿地不动工的项目，必须严肃处理；二是对于一些定价过高、涨幅过快的项目，应保持关注，对其存在的违规销售行为进行追查。

针对地方政府应该看到的是，许多城市的土地出让金占其财政收入的四成甚至更多，在土地利益冲动下也有一些城市出台救市举动，对此应坚决取缔，追究责任。

专家建议，目前既需要坚持调控政策不动摇，也需要加快个人住房信息系统建设以及房产税推进等工作，建立楼市长效调控机制，使房价回归到合理水平。

全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙表示，随着刚性需求的持续释放，楼市成交又渐显疲态。地方政府必然会采取各种“微调”措施，以提高刚需购房能力。