房地产的盈利模式范文篇1

一、盈余管理概述

（一）盈余管理概念界定

盈余管理也称利润管理，是近来会计学界研究的热点问题之一，但关于盈余管理的概念，会计学界一直存有诸多不同意见。权威的定义有美国会计学家雪普（katherineschipper,1989）曾在著名的“盈余管理的评论”文章中提出：盈余管理实际上是旨在有目的地干预对外财务报告的过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。该定义突出了盈余管理的出发点是私人利益的满足。美国会计学家斯可特（scott，2000）认为“盈余管理是在gaap许可范围内，通过会计政策选择使经营者自身效用或企业市场价值最大化的行为”。但该定义是狭义的，将盈余管理限定在公认会计原则的约束范围内，采取的方法仅包括会计政策选择。此外，美国前证监会主席莱维特（arthurlevitt，1998）对盈余管理现象表示担忧，认为盈余管理已成为美国证券市场参与者之间违背市场原则的游戏，将给美国财务报告系统造成很坏的影响。管理当局滥用“巨额冲销”的方式来调整费用正在威胁着财务报告的可靠性。将盈余管理与财务舞弊之间不易区分的地带称之为“灰色地带”。该定义是广义的盈余管理概念。本研究将盈余管理界定在狭义的盈余管理。

（二）盈余管理方法概述

纵观国内外学者对盈余管理的方法主要归类为以下几种：

第一，对会计原则的选择与运用。比如:（1）谨慎性原则的运用。即企业在进行会计核算时不得多计资产或收益、少计负债或费用。(2)重要性原则的运用。重要性原则认为，对微不足道的项目则不值得对其进行精确计量和报告。企业可以运用会计职业判断中的重要性原则通过增加或减少认为不重要的会计数据来进行盈余管理。

第二，会计政策和方法的选用。在选择会计政策时，企业一般要处于盈余管理的角度，站在有利于企业管理当局的角度进行选择，但是会计政策一旦选用不得随意更改。

第三，会计估计的时点和数量以及关联方交易的判断也给盈余管理提供了空间。

实务界在具体操作中，往往结合管理层的意图和公司发展所处的客观环境，从做大盈余、均衡盈余、做小盈余以及除垢之中选择合适的盈余管理方式。

二、盈余管理与会计职业判断

会计职业判断对盈余管理产生着重要的影响，根据国内外的各种表述，本文将会计职业判断定义为“具有会计专业技能知识和经验的会计人员，基于客观的、谨慎的、正直的态度，本着为会计信息使用者高度负责并为之提供高质量信息的职业精神，在会计职业标准的框架内或是会计职业标准制定机构的意思指引下，通过识别、计算、分析、比较或是咨询等方法，对不确定性的会计事项所做的裁决与断定的思维过程”。虽然盈余管理与会计职业判断都是对不确定性的会计事项所做的判断，但是会计职业判断与盈余管理之间还是存在着显著的差异：

第一，主体不同。盈余管理的主体是企业管理当局，而会计职业判断的主体是从事会计工作的会计人员。

第二，目的不同。盈余管理的目的是为了获取管理当局的私人利益，但受益者和利益表现非常复杂，通常有报酬计划、债务契约、政治成本三大动机，也有我国现阶段公开上市发行股票、配股、避免处罚、炒作股票等动机。而会计职业判断要求会计人员必须尊重客观事实，如实反映经济事项对企业财务状况和经营成果造成的实际影响，在做判断时，要保持客观中立。

第三，客体不同。盈余管理的客体有两类：一是公认会计原则、会计方法和会计估计；二是交易事项的规划和时点的选择。由于会计职业判断一般是在经济事项发生后进行，因此它只包括前类事项在内。即盈余管理研究将总体应计部分拆分为非主观应计部分和主观应计部分。非主观应计部分不需要用到太多的会计职业判断，而涉及到主观应计部分就需要会计人员谨慎合理地运用会计职业判断。

第四，研究目的不同。盈余管理主要采用实证研究方法，研究目的在于揭示盈余管理行为的存在，并对其进行解释，研究涉及一系列的管理和经济问题。会计职业判断研究的重点在于探讨会计人员进行职业判断的规律，目的在于帮助会计人员提高职业判断水平，减少判断偏误，以更好地为合法的盈余管理服务。

财政部在2006年2月实施新准则以来，我国的会计标准体系才真正实现了与国际趋同。施行的新准则给了我国会计实务工作者更大的职业判断空间，同时也对会计人员提出了更大的挑战。如公允价值的合理计价、投资性房地产、生物资产、金融工具等都需要会计人员合理运用职业判断。也就是说，目前的新准则模式完全采用国际会计准则的“原则导向模式”，会计职业判断被提到了一个前所未有的高度，给会计人员对公司的盈余管理提供了更大的平台。

三、新准则下盈余管理空间研究

会计的不确定性是会计本身所固有的，它使得同一个企业的经济业务或经济事项运用不同的计量方法，或由不同的会计师进行计量，会产生不一致的结果，这就给合法的盈余管理提供了机会。在会计标准的框架内，如果企业能够合理地运用会计职业判断进行合法的盈余管理，那么会计监管机构就会鼓励会计人员大胆地进行更多的判断，使会计人员的职业判断水平有所提高。反之，如果大部分企业都是出于不合法的盈余管理目的而滥用会计职业判断，那么会计监管机构势必会通过修订会计标准而缩减会计职业判断的空间，以堵住企业管理当局运用会计职业判断进行盈余管理可钻的漏洞。因此，本文结合新准则中会计人员职业判断对盈余管理的空间进行以下归纳：

（一）关于会计核算原则、核算条件及时间的判断

1.企业会计准则——基本准则

（1）会计核算原则的要求

①相关性。新准则第13条规定，企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策相关。对相关性的判断也就是要求企业出于经营决策需要的盈余管理存在。

②实质重于形式。这里要求会计人员进行职业判断的是，实质重于形式原则在具体准则中的运用。新准则中涉及到经济实质判断的有非货币资产交换准则中商业实质的判断、融资租赁的判断、债务重组中债务人做出实质性让步、金融资产控制权转移的判断、纳入合并财务报表范围的子公司的确定、合同的拆分与合并、资产或资产组的划分等等。

③重要性。新准则第17条规定企业的会计信息所有重要交易或者事项。至于“重要性的程度”，新准则没有规定，本文认为可以参照注册会计师审计的重要性的量度来判断。

④谨慎性。新准则第18条要求企业不应高估资产或者收益、低估负债或者费用，这也是对企业盈余管理的客观要求。

（2）资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润各要素的确认

确认为资产或负债要求准确判断三项内容：“企业过去的交易或者事项形成的”、“由企业拥有或者控制的”、“预期会带来企业经济利益流入或者流出的”。确认为收入或费用要求判断以下三项内容：“企业日常活动中发生的”、“会导致所有者权益增加或减少的”、“会导致与向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出”。

2.企业会计准则——具体准则

（1）企业会计准则第3号——投资性房地产

①投资性房地产的初始确认和后续支出的确认。新准则规定，为赚取租金或资本增值的投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，不包括自用或作为存货的房地产。

②投资性房地产转换的确认条件：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产开始出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用改为出租；这里要求判断的是“时间问题”。（2）企业会计准则第6号——无形资产

①无形资产的确认。新准则要求判断的是，无形资产是“没有实物形态的”和“可辨认性标准”，其中“可辨认性标准”要求判断“能够从企业中分离或划分出来用于出售等”或“源自合同性权利或其他法定权利”。

②研究费用和开发费用的不同处理的确认。要进行开发阶段的费用资本化，必须判断是否符合“有技术可行性”、“有使用或出售意图”、“有市场或对企业有用”、“有能力支持完成开发或出售”、“支出能可靠计量”。五个条件要同时符合才能进行资本化。

（3）企业会计准则第8号——资产减值

关于资产和资产组的认定，以及总部资产的概念。资产和资产组的划分主要是判断“是否独立产生现金流量”，能独立产生现金流的归为一项资产。与其他资产一起产生现金流的，归为一个资产组。判断总部资产主要看其特征“难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流，而且其账面价值难以归属于某一资产”。

（4）企业会计准则第21号——租赁

租赁分类的判断。租赁分为经营租赁和融资租赁。要求会计人员根据实质重于形式原则来判断“经营租赁”和“融资租赁”，在判断为“融资租赁”时尤其要谨慎，看是否符合准则所规定的条件（满足一条既可）：所有权转移；承租人拥有低价购买选择权（5%以下）；租赁期占使用寿命大部分（75%以上）；承租人最低付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值（90%以上）；性质特殊，只有承租人可以使用。这为盈余管理提供了比较大的空间。

（5）企业会计准则第23号——金融资产转移

金融资产转移的确认。会计人员应当比较金融资产转移前后未来现金流量净现值及时间分布的波动使其所面临的风险，判断是否已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方。需要按照实质重于形式原则的要求，通过计算来判断是否已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方，在计算金融资产未来现金流量净现值时，应当考虑所有合理、可能的现金流量波动，并采用适当的现行市场利率作为折现率。

（二）关于会计计量和核算方法的判断和选择

1.初始计量及核算方法的选择

企业会计准则——基本准则中明确会计计量属性的选择：一般应当采用历史成本；采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。

2.后续计量及核算方法的选择

（1）企业会计准则第2号——长期股权投资

母公司对具有控制权的投资由权益法改为成本法，将大大减少母公司尤其是自身没有主营业务的控股型母公司的利润总额。这里要求会计人员判断的是“转换条件”是否满足。

（2）企业会计准则第3号——投资性房地产

投资性房地产后续计量模式选择，采用公允价值模式必须能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。就我国目前房地产市场的现状来看，企业的会计人员应当判断为采用公允价值模式。我国房地产市场总体来说有持续稳定的增势潜力，执行新准则将会给企业带来额外的利润增长。

（3）企业会计准则第4号——固定资产

①固定资产后续计量。累计折旧计提的范围和方法要求会计人员作出合理判断；固定资产使用寿命和预计净残值也要求会计人员根据具体情况做出合理判断。②预计弃置费用计入固定资产成本。其中预计“固定资产弃置费用”也是会计人员判断的内容。

（4）企业会计准则第6号——无形资产

无形资产的后续计量中需要区分，使用寿命有限的无形资产，使用寿命不确定的无形资产。企业会计人员应当在判断和复核无形资产的使用寿命时，根据使用寿命是否有限来确定无形资产的后续计量方法和相应的摊销期。

（5）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量

金融资产和金融负债的后续计量分别采用公允价值和摊余成本计量。采用公允价值计量的金融资产和金融负债，公允价值的变动计入当期损益；采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。

3.公允价值计量

公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在38项具体准则中涉及到公允价值计量的具体准则有17项之多，为了显示公允价值在新准则体系中的重要性，引起企业会计人员的重视，本文将公允价值从后续计量中分离出来。涉及到的具体会计准则有：存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币资产交换、资产减值、股份支付、债务重组、收入、建造合同、政府补助、企业合并、金融工具的确认和计量、金融资产转移、套期保值等17个。下面就从上面这些具体准则中选取几个重要的作分析。

（1）企业会计准则第3号——投资性房地产

在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）企业会计准则第11号——股份支付

新准则要求企业在行权前的等待期间，以对可行权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本和资本公积；或者以对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。这里要求判断的还有“最佳估计数”。在保证职工获得相等的对价的条件下，如果企业在以“权益结算”和以“现金结算”这两种支付方式中选择不同的方式，则可以记录不同的成本和费用。前一种方式下按照授予日的公允价值计量，这就给企业带来了盈余管理的空间。

（3）企业会计准则第12号——债务重组

新准则第5条规定，债务人以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额，计入当期损益。

新准则第6条规定，债务人将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有的股份的面值总额确认为股本或者实收资本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。

（4）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量

企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量，同时应当按照公允价值对金融资产进行后续计量。对按照本准则规定应当以公允价值计量，但以前公允价值不能可靠计量的金融资产或金融负债，企业应当在其公允价值能够可靠计量时改按公允价值计量。金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按下列规定处理：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，应当计入当期损益；可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，应当直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。

4.资产减值准备

资产减值准备由《企业会计准则第8号——资产减值》进行规范。资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。新准则中的资产，除了特别规定之外，包括单项资产和资产组。资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。企业会计人员要判断“资产和资产组”、“减值迹象”、“减值金额的估计”。

5.会计政策、会计估计的变更

由《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规范。

①应当严格区分会计政策变更和会计估计变更。②原来划分为会计政策的，只有发生的交易或事项与以前相比具有本质性的差别并且重要程度高时，才可以判断为会计政策变更等。

四、新会计准则下盈余管理的具体方法应用研究

（一）新会计准则关于会计确认方面盈余管理的主要方法

1.投资性房地产转换的确认

在成本模式下的会计处理，是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，进行盈余管理的空间几乎没有。但在新准则下，投资性房地产一旦选用了公允价值核算模式，进行盈余管理的空间就较大。按新准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，是不需要计提折旧或进行摊销的，转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额进入当期损益，并且按账面价值计价后计提折旧或进行摊销，企业的费用就会增加。自用房地产或存货转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。需要强调的是，运用投资性房地产转换进行盈余管理的目的不是为了追求公允价值与账面价值之间的转换而调整收益，因为按新准则的要求，房地产转换公允价值与账面价值之间的差额必须详细地在报表附注中披露，而是为了追求在公允价值模式下不需要计提折旧与成本模式状态下要计提折旧的区别来进行盈余管理。

2.关于资产和资产组的认定

研究资产和资产组的划分认定是为了能够合理地通过计提资产减值准备进行适度的盈余管理。新准则规定，有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础的可收回金额。企业资产的可收回金额低于账面价值时，要计提资产减值准备，而按单项计提和按资产组计提的减值准备的数额显然不一样。也就是说，企业在购建或生产企业的资产时，就应当考虑未来几年内企业的盈余管理要朝什么方向努力。以盈余管理所要达到的目标为指导，合理地划分资产和资产组。

3.金融资产转移确认：主要风险和报酬、控制权转移的判断

新准则强调判断金融资产转移要遵循实质重于形式的原则，要看所出售的金融资产是否从实质上发生转移，全部转移的要终止确认该金融资产；部分转移的就已转移的部分终止确认；转移部分金融资产的公允价值变动计入当期损益。而判断金融资产是否发生实质性转移主要是看控制权是否转移，控制权转移的确认在复杂的金融资产转移交易过程中是关键之所在，需要会计人员进行合理的职业判断。企业会计人员在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，应当注重转入方出售该金融资产的实际能力，从而合理地确定金融资产销售的公允价值以及所确认的利得或损失。需要强调的是，在国外的金融资产转让交易中，交易者通常会设计出复杂的金融合约结构，通过保留部分合约权利与义务来掩盖交易的真实意图或经济实质，从而造成会计确认界限的模糊，以此规避准则所管制的范围，来进行盈余管理。

4.合并财务报表范围的确定

合并财务报表的确定，遵循实质重于形式的原则。新准则在确定合并范围时不再强调重要性原则，无论是小规模的子公司还是经营业务性质特殊的子公司均纳入合并范围。合并财务报表范围的确定留出的盈余管理的空间不仅限于此，更多的是在准则允许的范围内，通过合理的规划和安排，将原本应该纳入合并报表的子公司转换成不纳入合并报表核算的公司，或将本不应纳入合并报表的公司转换成应该纳入合并报表核算的子公司。根据子公司的盈利情况的不同，编制合并报表的总公司可以决定该“子公司”是去还是留。但是值得注意的是，要合理掌握时间，要做到编制合并报表时，这些“子公司”已经在新准则规定的范围内做好了去还是留的问题。

（二）新会计准则关于会计计量方面盈余管理的主要方法

1.投资性房地产的公允价值

目前我国的房地产市场的公允价值基本上已经完善化，大部分企业都可以采用公允价值模式进行投资性房地产的初始计量和后续计量。新准则下，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额即入当期损益，将使费用减少，利润增加。为企业进行盈余提供了新的空间。

2.非货币资产交换中的公允价值

新准则规定，在非货币性资产交换同时一定的条件下，当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换入资产账面价值的差额计入当期损益。产生的结果是，这一交换将产生利润，如果换出资产账面价值与换出资产公允价值差距大，则差额对当期损益的影响也大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产会产生很大影响。也就是说要在非货币资产交换中运用公允价值进行适度盈余管理操作，就必须根据会计人员的职业判断确定交换是否具有商业实质。

3.债务重组中的公允价值

新准则对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。采用了公允价值以后，将产生的债务重组收益计入当期损益。进行债务重组将增加债务人的利润。一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务重组，其重组收益可以直接反映在当期利润表中。

4.非同一控制下的企业合并中的公允价值

新准则规定，非同一控制下的企业合并，购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。根据企业会计制度，按账面价值进行计量不产生损益。在新准则下，非同一控制下的企业合并，由于资产按公允价值计量，很可能产生商誉，而商誉按照资产减值准备的规定，期末进行减值测试，不允许摊销，这样的做法可使企业的资产增加。但是，我国目前仍未对商誉的会计处理专门的具体准则，也就是说，在商誉会计处理这个点上还是存在着一定的盈余管理空间的。

（三）新会计准则关于会计政策选择中的盈余管理

1.长期股权投资核算方法的选择

新准则规定①能够控制——成本法；②共同控制、重大影响——权益法；③不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量——成本法。权益法核算的有关规定——净资产的公允价值。这里要求会计人员作出职业判断的是：控制、共同控制和重大影响的概念。基于盈余管理的角度，这里就要求会计人员在判断对其他企业是否就有控制、共同控制或重大影响时，应该联系每种状态下所要运用的核算方法。一般来说，把其他的关联企业转换成符合权益法核算状态下为宜，因为权益法核算可以按照净资产的公允价值计价，存在较大的盈余管理空间。当然这不能一概而论，需要看企业进行适度盈余管理的方向，是做大还是做小，以此来决定对联营企业采用的核算方法。但是实务操作中，也不能仅仅只从盈余管理的角度来考虑，要决定对联营企业是应该控制、共同控制还是有重大影响，一般还要考虑企业的经营管理的战略等。

2.投资性房地产等后续计量模式的选择

投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种。但是，采用公允价值模式必须满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。要强调的是，凡是涉及到在成本模式与公允价值模式选择、账面价值计价模式和公允价值计价模式选择时，一般来说企业会计人员应会同企业的其他经营管理人员为实施或选择公允价值模式计量创造条件，因为公允价值模式相对于成本模式给会计人员留下了更大的盈余管理空间。

（四）新会计准则关于会计估计方面的盈余管理

1.资产可收回金额的估计

新准则明确可收回金额的确认包括公允价值扣减处置费用后的净值及资产预计未来现金流量现值的两种方法；预计未来现金流量现值分别从现金流量、使用寿命和折现率三个角度对资产预计未来现金流量现值进行规定，强调企业在预算或者预测基础上的预计现金流量，折现率采用能反映当前活跃市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率，而且是企业购置或投资资产时所要求的必要报酬率。资产可收回金额的估计采用第一种方法相对来说比较简单，由于涉及到公允价值，可以在公允价值运用的范畴内进行盈余管理操作。而第二种方法中，要预计未来现金流量的现值，对于我国的企业的大部分会计人员来说，要做出准确的预计难度较大，但也是企业可以进行适度盈余管理的空间。

2.按实际利率法摊销的估计数确定

按实际利率法进行摊销是新准则的又一亮点。涉及到的具体准则有：①借款费用中涉及折价或溢价的摊销；②融资租赁下，为确认融资费用、收益才用实际利率法进行分摊；③采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。在按实际利率法摊销时，决定摊销额的有市场利率和摊销期限两个因素，但是有一点可以肯定的就是，摊销期限越长，前期的摊销金额越少；摊销期限越短，前期的摊销金额越大。我们企业的会计人员可以利用这一点进行适度的盈余管理的操作。但是要注意，由于实务中碰到的问题会千变万化，顾及到盈余管理的问题而去规划摊销期限，有的时候会得不偿失。这就要求企业会计人员权衡各方面利弊，最后选择最有利于企业的做法。

五、研究结论

由于新准则的实施加大了会计职业判断的空间，理所当然也就加大了企业进行适度盈余管理的空间。但是新准则从很多方面来讲也提高了会计信息的质量，改变了企业进行适度盈余管理的模式。在施行新准则以后，要求企业的会计人员和其他经营管理人员一起做好以下几个方面的工作：

1．研究掌握新准则尚未明确指出或者模棱两可的地方，往往新准则最薄弱的地方也是我们企业进行盈余管理最好的地方。企业在这方面要对会计人员加强培训和指导。

房地产的盈利模式范文

今天的传媒环境是一个传统媒体、新兴媒体，以及嬗变中的传统媒体的衍生物等多元整合的时代。AC尼尔森的统计显示，2004年中国传媒广告收入同比增长6%，但报纸和杂志广告收入分别下降了5%和10%①。以某一行业作为服务对象和信息来源的专业杂志作为纸质媒体中的一个读者面具有很大局限性的分支，如何在纸媒的“寒冬”里找到自己的生存空间？

同质化竞争所带来的竞争成本和经营成本的持续增长是纸质传媒陷入困境的重要原因之一②，在新媒体环境中，这样一种同质化竞争又表现出多元复杂的状态，竞争的主体和形式都具有极大的交叉性。《先锋・居周刊》（以下简称《居周刊》）的意外成功告诉我们，通过对媒介生态和自身定位的准确判断，在精准定位的基础上进行市场化运作，本着内容创新与营销创新并重的指导思想，在纵、横两个维度上通过立体的运营策划优化盈利模式、强化品牌影响力，是专业杂志走出困境，让自己站稳脚跟和健康发展的必由之路。

读者和刊物定位：在细分的市场中寻找精准的经济生长点

一般而言，传媒的目标传播对象定位方法主要有三种：一是根据读者的外部特征，如年龄、性别、职业、文化层次等相近性原则来细分读者市场；二是根据读者内在兴趣、信息需求，以及情感方面的诉求细分目标读者群；三是根据特殊的地理空间或者时间对传播对象进行定位。在2004年创刊前夕，《居周刊》在对目前所处的市场地位及未来面临的机会和威胁有了充分理解的基础上，在纵横两个维度上以消费者的信息需求为划分标准选择了自己最有优势的细分市场。

2003年，成都楼市出现井喷行情，国内外知名房地产品牌纷纷登场，掀起了外来地产商进军的第二波高峰。然而此时的成都本地媒体在影响力和读者构成等方面却都无法提供更好的宣传平台，与之形成强烈反差。在横向比较之后，《居周刊》确定了以房地产行业为服务对象的内容定位。

如果把这样一种在服务行业和竞争对手市场之间进行的过滤、筛选、定位过程，可以看作是一种横向的定位维度的话，那么在服务对象和信息内容的延伸深度上的选择则是一种纵深方向上的定位，此为分众传播时代定位成功的重要一环。

在选择了做一份权威的房地产行业杂志后，《居周刊》的创办者在该领域内对于国内其他同类房地产期刊或报纸专版进行了内容、观点，以及服务目标的分析，发现了其中隐藏的信息服务市场空缺―――房地产行业信息咨询服务类的报刊虽然多，但是无一例外地都是地产商导向的服务姿态和内容定位，购房者真正需要的信息服务和指导得不到满足。将读者的需求和利益作为内容策略的准绳，通过与买房置业相关的信息服务来赢得消费者的信任，逐步在服务特色和办刊风格上脱颖而出，创建品牌并扩大品牌影响力，成为多维分析判断之后得到的最终结果。于是，在纵横两个维度上的综合分析判断之后，最终确定了《居周刊》面向“买房人”的“实用的服务性杂志”定位。

实用性与可读性并重：专业杂志在竞争中突出重围的有效武器

随着社会信息传播类型的多元和渠道的增加，内容的竞争逐渐成为传媒竞争的核心和实质。专业杂志该如何与城市文化和消费者完成“无缝链接”―――在实用性与可读性并重的指导思想下，《居周刊》用市民化的思维、平实的叙述、准确科学的信息提供和无微不至的增值服务去努力实施这个对接。通过内容实现的凝聚力让《居周刊》在读者和广告主两方面都获得了良好的口碑，有效地推进了内容营销。

在《居周刊》的成长过程中，创意先行、观点制胜、长于策划、精于细节，是一份专业期刊影响力从无到有、从弱到强的内在动因，这也是传媒竞争的内容营销策略的外化表现。其主要反映在以下几个方面：

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传媒竞争在分众传播时代呈现的是从注意力到影响力过渡的过程，虽然关于影响力经济的呼声一浪高过一浪，但是在浩如烟海的信息咨询媒介中，要想获得影响力，吸引注意力依然是策略性的第一步。策划先行，观点制胜，以新锐的观点吸引注意力，以精彩的策划和科学的判断分析留住读者的注意力，此为获得影响力的前提和基础。

“提别人想不到的观点，敢提别人想到却不敢说的观点”的宗旨是精妙策划的内在支撑。杂志创刊两年来，策划与创意不断激荡起读者与业界的热烈反响。2004年初，成都房地产市场正处于震荡期，创业伊始的《居周刊》便分析预言“成都房价每平方米涨300元”，一个创办仅三周的刊物敢如此预测一年的房价走势，激起了成都房产界的波澜，是非争论之间，令《居周刊》声名大噪。其后《居周刊》又陆续推出了“成都无建筑”、“成都与成都人无关”，“清算家具成本”、“买房不如租房”、“楼与路应该联姻”等一系列引人注目、影响深远的选题策划，更是让刊物的知名度和美誉度齐头并进。

其次，在营造房产文化的同时引领消费潮流，以刊物营销带动行业经济。

新锐的思想和具有影响力的观点凝结到一定的程度之后就会成为潮流的开端和一种文化的肇始。在分众传播时代，文化影响力和消费导向性是衡量一个行业杂志内容的精深程度和对行业渗透状况的重要指标。以“代言你居住的城市”为口号的《居周刊》正在这个方向上努力着，并业绩不俗。两年来，其内容策划和风格定位对于成都市的房地产文化和城市文化产生了不可忽视的影响，这不仅增加了消费者房产消费的附加值，愉悦读者身心，提升了城市文化品位，而且为广告主提供了施展技能的空间。这在“成都楼名没文化”、“成都楼市地理性格新定位”等选题策划中都有充分体现。

再次，通过精品栏目的打造，在品牌体系内部制造更多内容亮点。

《居周刊》创办之时，便对杂志的整体栏目进行了细分，除了主题策划的重头戏外，更设置了极具操作性与实用性的小板块，第一次在中国房地产媒体中推出服务于置业居家全过程的完全公益性栏目。“周师傅看房”、“喻工看户型”、“小魏看家装”等栏目已成为蓉城百姓置业居家的明星栏目。这些栏目目标明确，针对性、实用性强，使读者在细节中获得购房、家装的指导和建议，与杂志大策划中的大叙事、大争论形成有益互补。而且这些栏目的观点、内容都围绕着刊物的核心服务宗旨―――一切从消费者利益出发，以科学、中立的立场赢得读者和客户的双重信赖。经过与市场的磨合，今天，这些功能性极强的全免费服务栏目已经在成都购房者群体中深入人心。这些精品栏目的设置对于《居周刊》保持了媒体应有的公正姿态，不论是开发商，还是购房者消费者，都能对它保持相当程度的信任。

盈利模式与市场拓展方式创新：专业杂志获得持续稳定发展的重要保证

传统的传媒盈利模式在今天这个瞬息万变的市场格局中正遭遇着冲击和挑战。近年来，中国传媒市场在高速生长的同时，遭遇到持续增长难以维系的困境，陷入一种被称作“透明的天花板期”的尴尬境地。持续高投入并不能带来应有的收益，其根源在于盈利模式的局限性③。对于变革中的专业杂志而言，盈利模式的创新本身就是媒体品牌增值的砝码之一。对于专业杂志而言，盈利模式创新的核心在于结合行业特征对“二次售卖”原理进行个性化阐释，以及媒体与服务行业，以及目标消费群三者之间关系建构方式的改变。

如果说杂志的类型决定杂志的盈利主体的话，那么盈利主体的确定直接影响着杂志盈利策略的选择。国际上通行的杂志盈利模式一般是进行二次到三次售卖，即卖杂志、卖广告、卖活动。在房地产专业杂志中，二次和三次售卖过程让房产商和购房人对杂志的影响力总是处于变化之中，杂志是为作为买单人的地产商说话，还是为作为杂志的实际消费者的购房人说话，一直是一个含混不清的问题。既是舆论引导者，又是经济创收者的大众传媒，在市场运作空间上拥有独特的二元产品市场―――媒介产品市场和广告市场。传媒的双重角色之间有着三种关系：首先，是矛盾和冲突的关系；其次是合作与互利的关系。传媒经济上的独立会有利于其社会公正代言人的角色，社会公正代言人的角色会给传媒带来巨大的经济利益。如前所述，《居周刊》从定位之初就为自己的盈利模式锁定了方向，选择了一种依凭专业服务和公信力获得在读者群和广告主之间双赢的盈利模式。

从基本流程看，《居周刊》的盈利模式与传统杂志的盈利模式似乎并无二致，然而从盈利的起点和发展态势来看，零成本启动并实现当年盈利，两年来广告经营额持续稳定增长的背后一定隐藏着某些内在创新点和优化策略。那么这些优化过程是如何实现的呢？

首先，在内容和服务的基础上优化读者资源，赢得广告主的信赖，无形之间提升广告含金量，是《居周刊》盈利模式内在创新之处。当一份行业杂志对于广告主来说既是广告信息的营销工具，也是培育目标消费者、潜在消费者的摇篮和平台时，可以说就获得了一定程度上的成功。综观《居周刊》的创办、成长过程，结合传媒二元产品市场规律，可知这一优化过程其实正是建立在品牌定位、内容策略、延伸服务和营销策划几个方面之上，在整个品牌管理体系中以内容获得知名度，以服务提升美誉度，并结合营销策略提升、强化媒体形象的结果，从而最终在优势资源的有利互动下围绕专业定位，实现盈利模式内在机制的优化和读者、产业及媒体的三赢。

其次，在市场拓展方面，同时进行横向和纵向的有序、有理延伸，是行业期刊获得持久盈利空间和品牌影响力的有效途径。如果说《居周刊》与广告主之间的关系在内容和观点导向上是对二维运营视角间接的体现，那么，在《居周刊》发行范围和市场拓展策略上则是一种直接的体现―――创刊至今，其发行面已经覆盖了成都市和周边县市，并正向绵阳、拉萨等地延伸，这些地区中虽然有的与成都市的距离较远，但是却无一不是成都市房地产行业的潜在业务范围。近年来，依托于成都市居住环境的优势，正在壮大的城市楼产对于周边地区，乃至拉萨都有强大的吸引力，越来越多的外地客户选择在成都买房置业。正是在这样的背景下，依托于服务对象的辐射力而对其潜在消费群体辐射，就成为了《居周刊》市场横向拓展的指针。事实证实了这样一种市场拓展策略对于传媒自身的发展和广告客户的吸引力是有效的。

对于区域性的行业杂志，尤其是区域性的房地产行业杂志而言，一定范围内的目标消费是很容易饱和的，在经过一定时间的发展之后，目标读者的信息需求取向和力度都会发生一定程度的改变，而广告主的业务范围也会发生一定的转向。在这样一种情形下，专注服务于一个目标市场的媒体该如何应对，以求得长远稳定发展？在发行市场拓展上紧跟行业走势的同时向产业链条上的其他环节进行纵深的延伸，并通过增强文章的可读性和文化品位强化媒体内容的商品属性，是类似于《居周刊》这样的专业杂志获得品牌延伸和增值的有效途径。依托于房地产市场消费者的后续需求，通过对家装材料，家居饰品，以及厨卫等相关市场信息的搜集和消费指导，实现对房地产行业产业链上的各个环节的一网打尽，不仅有利于读者市场的拓展，而且有效地丰富了收益来源，是以盈利模式内在创新突破“透明的天花板”的大胆尝试。今天，《居周刊》的业务范围几乎垄断了成都市的房产、家装行业整个链条，甚至正在涉足汽车行业。对于房产、家装行业中的后来者而言，与《居周刊》合作已经成为必然的选择。

结语

专业杂志品牌建设之路任重道远，《居周刊》的发展模式和成长空间还有待在更长时间和更广阔的空间范围内检验，但是其阶段性的成果反映了分众传播时代，面对新媒体和同行业的冲击，行业杂志品牌建设和盈利模式上的突破空间和分众传播时代的行业杂志依据媒体传播性能和优势进行盈利模式内部创新的可行性。通过深入全面的内容咨询，以及与之相关的后续服务实现与消费者的深度接触，适度、有序扩展传播面，并在其中获得强势影响力，最终通过读者资源的优化来实现二次售卖过程的优化，是专业杂志持续、快速发展的重要途径。

（作者系四川大学文学与新闻学院新闻传播研究所博士研究生）

注释：

房地产的盈利模式范文

【关键词】证劵盈利稳定

经济往往是在稳定增长与金融危机之间周而复始，不可能一帆风顺。在宏观经济稳定时全行业稳健有序发展，企业以追求利润最大化或实现股东权益最大作为经营目标，并往往容易忽视风险的管理及稳定的重要性；一旦出现金融萧条，前期的盲目扩张和最大限度追求利润的盈利模式往往会成为企业发展的羁绊，导致企业亏损以至于破产，那么这个时候盈利模式的稳定性对于企业来讲就是极为重要的。

一、稳定性对于证券公司盈利模式必要性分析

（一）经济繁荣时稳定的盈利模式有助居安思危，防患于未然

自从20个世纪80年代以来，美国关于房屋贷款的法律法规逐步完善，美联储实行低利率房贷政策，房产市场的供求关系开始出现供不应求的局面，大量资金涌入房地产市场使得房价持续走高。放贷机构的投资热情不断膨胀，并降低了信用等级的评估要求，开始向次级抵押贷款申请者放贷，将次级抵押贷款予以证券化在二级市场上出售，评级机构也为了获得收益虚假提高证券的评级，这些次级的贷款通过美国发达的金融衍生品市场不断包装被销往整个全球市场，但是复杂的金融衍生工具和漫长的销售链条，导致投资者看不到贷款质量的高低，投资的风险加大。美联储其后两年内的屡次加息使得房贷成本大大提高，贷款者的利率明显上升，无力偿还高额利率的次级贷款者最终放弃了房产发生了很多违约情况，房地产市场泡沫终于破裂。继而使得美国房地产市场出现了长时间的低迷，最终使得多家金融机构倒闭：美国最大保险公司被国有化，美国财政部托管了房利美和房地美，美国的第三大证券公司美林、第五大证券公司贝尔斯登分别被低价收购，最大的储蓄银行华盛顿互惠银行和第四大投资银行雷曼兄弟分别宣布破产。

（二）经济萧条时稳定的盈利模式有助于控制风险，均衡收入

证券市场是社会经济的晴雨表，经济繁荣时证券市场的走势常常平稳而乐观。2006年我国证券市场结束了4年的熊市迎来了波澜壮阔的上涨行情。上证综合指数从2005年底的1161点，上升到2007年10月的6124点，这是一个毫无疑问的大牛市。但是证券市场常常有牛熊市的交替变换，经济繁荣与经济萧条也是在周而复始的发生，美国金融危机爆发后，股票指数从2007年10月16日的历史最高6124点至1800点，短短一年多的时间就跌了70%，至2009年12月仍在3000点徘徊，大多市场投资者亏损过半，有的甚至达到三分之二，不管是散户还是机构都无法幸免，这给依靠传统经纪业务获取主要收入的我国证券行业以沉重打击，不少证券企业面临倒闭风险。通过分析我们可以知道，中国A股的暴跌与国际金融危机是有很大联系的。

当漫长的经济萧条时期到来时，如何在全行业低迷危机的时刻实现平稳过度，为下一轮的经济高涨作好准备是我们此刻所要研究的重点。

二、盈利模式稳定性的分析

通过一系列的分析我们明确，在现代金融环境和经济危机不断发生的大背景下，对证券公司盈利模式的稳定性应作如下理解：

（一）证券公司盈利模式的稳定性是一种相对的稳定

相对稳定是建立在经济发展的基础上，在盈利能力受到外来因素干扰时，能通过自我调节，恢复到最初稳定状态或跃迁到一个新的稳定的有序状态，即使出现大的偏离，所产生的损失也会限定在预先设定的可容忍幅度内。

（二）证券公司盈利模式的稳定性是着眼于动态的过程，包含着积极进取的内容

金融市场的经营环境是不断变化的，稳定的盈利模式强调的是盈利模式要适应市场环境和经济金融形势的变化，根据客户需求的变化不断地调整其经营策略，改善服务方式和技术，改善业务流程，提供新的金融产品和服务，而不是一成不变。如果证券公司消极保守，不能及时调整经营策略，不敢于创新，就会导致市场份额不断收缩，竞争能力不断削弱，甚至破产倒闭，盈利的稳定性就得不到保证。

（三）盈利模式的稳定性强调安全与效率兼顾

安全与效率是对立统一的关系，二者相互协调可以增强盈利的稳定性；如果不能使二者统一，那么盈利的稳定就无法真正实现。

（四）证券公司稳定的盈利模式强调在稳定的基础上求发展，并且发展不是一味无节制的扩张，而更应是在注重成本控制与收益基础上的战略发展

券商的做大做强是建立在发展的基础之上的，一味地求稳不可能培育出较强的竞争力。不求发展的证券公司是不可能长期保持稳而有力的盈利，但证券公司的发展不能以忽略成本与收益配比为代价。即证券公司的成本控制应当贯穿于基于稳定性发展的始终。

参考文献

[1]徐丽梅.我国券商盈利模式构建[J].经济理论与经济管理，2005（01）.

[2]黎水龙，丙学飞.多元化业务构建券商新盈利模式[N].国际金融报，2005-03-30（05）.

[3]杨彩林.我国券商传统盈利模式面临的挑战及其重构[J].江苏商论，2006（04）.