社保公积金政策范文

摘要:住房保障制度是目前世界各国普遍采用的一项公共政策。这一制度实施的目的在于保障社会成员的基本人权(生存权、居住权等)、维护社会稳定、促进社会公平。然而在住房市场化、商品化的今天,由于房地产市场价格不断上涨,城镇居民实际支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨大的差距。为稳定社会秩序,缩小贫富差距,体现社会公平,政府可以通过一系列的财税政策安排以解决城镇居民的基本住房问题。

关键词:住房保障;住房公积金;经济适用房

住房保障是国家社会政策的一项重要内容,是政府通过财政转移支付的形式,向低收入者提供财政补贴或实物援助,以解决社会成员的基本居住问题、改善其居住质量的一种制度安排,是我国社会保障体系的重要组成部分。在现代化、工业化、城市化的背景下,建立城镇居民住房保障制度,是使城镇居民参与社会再分配,享受经济增长所带来的福利增加的一种手段,对于稳定社会秩序,缩小贫富差距,促进社会公平具有很强的现实意义。

一、政府介入住房领域的理论依据

(一)住房的双重属性分析

住房是供人类生活居住的空间或场所,是人类赖以生存和发展的最基本的物质资料。一个国家或地区居民的住房状况是衡量当地经济发展和人民生活水平的重要标志。

住房是一种特殊的商品。在社会主义市场经济条件下,一方面住房具有普通商品的私人产品属性,居民拥有或使用住房必须要付出一定的代价;另一方面,住房又具备准公共产品的属性,因为每一个社会成员都有获得基本居住条件的权利,而且该基本居住条件应该随着社会经济的发展而不断提高,即所谓“人人享有适当的住房”。私人产品与准公共产品的双重属性是住房最基本的特征,也是研究政府介入住房问题的出发点。

(二)政府是住房保障制度的责任主体

在以住房市场为基础的住房分配体系中,人们对于住房质量和数量的要求取决于其对住房的支付能力。而一个不可回避的事实是,大量的中低收入者的支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间存在着鸿沟,这也是各国政府干预住房市场的主要原因。首先,实行住房保障的目的是维持社会安定、保证基本人权,因此应该由社会权利的集中代表——政府来承担住房保障责任。其次,住房保障的成本巨大,通过政府调动全社会资源才能解决住房保障的成本问题。而且政府承担住房保障职能具有规模经济的特点,可以降低分散保障带来的较高的执行成本。最后,住房保障的程序复杂,必须依靠政府的权威和系统组织能力来实施。因此,世界各国政府几乎都无一例外的在不同程度上为中低收入阶层解决住房问题提供帮助,即政府承担了解决社会成员基本住房问题的主要社会责任和经济责任。

二、我国住房保障制度的历史变迁

传统的计划经济体制下,我国实行“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度,在当时较低水平的消费层次上,较好地满足了职工的基本住房需求。然而,旧的福利分房制度下,由于租金低廉,房屋维护所需成本无法满足,政府背负着沉重的财政负担。与此同时,为应对东南亚金融危机,国家实施积极财政政策增加社会总需求,而住房货币化的改革也成为拉动内需的最好方法。我国的住房保障制度大致经历了三次主要的变革:

(一)1994年:住房制度市场化改革初步启动

1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号),开启了城镇住房制度的改革。该文件以住房制度改革为经济体制改革的重要组成部分,以住房商品化、社会化为目标,把住房实物福利分配的方式改为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。

(二)1998年:停止福利分房,建立市场化体制

1998年国务院了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文),该文件宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,在中国住房保障史上具有里程碑意义。

(三)2007年:“24”号文公布,出台保障新政

2007年国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文),将我国的“保障性住房”提到了前所未有的高度,旨在解决目前“重市场,轻保障”的住房模式。该文件明确了我国住房制度的指导思想、总体要求和基本原则,提出进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和改善经济适用住房制度,着重解决城市低收入家庭的住房问题,并提出相关的配套政策和工作机制。

三、我国住房保障制度的现状及存在问题

目前我国的住房保障制度包括住房公积金制度、经济适用住房制度和廉租住房制度三大支柱,即通过住房公积金购买商品房解决稳定收入者的住房需求;通过经济适用住房解决中低收入者的住房需求;通过廉租住房解决无购买能力的低收入者的住房需求。

(一)住房公积金制度

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工按规定缴存的专项用于住房消费支出的个人长期住房储金。住房公积金制度作为一种强制性的住房储蓄制度,在实施过程中存在以下问题:

1.住房公积金作为提供住房贷款的机构功能较弱。世行数据显示,截至2005年底,中国有6330万人缴纳住房公积金,累计金额6260亿元人民币,但只有45%的住房公积金被用来发放住房贷款,而且只有17%的缴费者获得了公积金贷款。

2.住房公积金贷款主要使收入较高的家庭受益。由于住房公积金的征缴、使用是以工作就业为基础的,大部分非正规就业或失业的中低收入者因为承受能力的制约而无法使用公积金。因此,实际从中受益的群体只是城镇人口中的一小部分。

3.住房公积金保值增值能力欠缺。从法律关系看,住房公积金管理中心和缴存公积金的职工个人之间是一种保管关系,而管理中心与住房公积金的贷款使用人之间是债权债务关系。由于住房公积金管理中心既不是法人实体,没有自身资产,又没有独立的经济利益,因而缺乏对资金保值增值的积极性。

(二)经济适用住房制度

经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。在实际操作中,一方面经济适用房供应总量明显不足。经济适用房具有社会保障属性,其建设用地由行政划拨,这使得长期以来以房地产业作为主要财政来源的各地方政府对经济适用房的投入力度较小,不少地方甚至停止了经济适用住房建设。一些仍在建设经济适用房的城市,也主要面向拆迁户供应,没有广泛面向社会上应保障的对象,这与经济适用住房制度的要求及社会期望差距甚远。另一方面,经济适用房建设标准缺乏控制。《经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房的套型必须严格限定,中套面积控制在80平方米左右,小套面积控制在60平方米左右,价格以保本微利为原则。然而实践中,超过80平方米的户型占多数,且房间超大,装修豪华,已偏离了中低收入家庭的真实需求。另外,实际操作过程中购买对象审核不严格,开发商炒号、增加商品房比率、加高楼层等花样层出不穷,政府监管机制难以到位。

(三)廉租住房制度

廉租住房是指政府向城镇低收入家庭提供的基本住房保障,属于完全的政府保障性质。廉租住房制度当前存在以下问题:

1.廉租对象覆盖面狭窄。廉租房保障的对象应该既包括具有城镇户口的城镇居民,也包括城市中大量所谓“流动”但常驻城镇的农业人口。目前,各城市出台的廉租房政策保障的对象多限定于低保户、优抚家庭中的住房困难户,城市中既买不起房,又非低保的“夹心层”和大量的流动人口则不在廉租房保障的范围之内。另外,随着社会的转型,农村进城务工人员、城乡结合部土地被征后的农民也是不可忽略的新的住房弱势群体,但目前都未被列入廉租房保障体系的范围。

2.地方政府对廉租房制度缺乏积极性。廉租房作为一项社会福利,不能完全通过市场方式来配置资源,必须借助于政府的调控。地方政府的重视程度以及行为表现对政策实施结果有决定性作用。目前很多地方政府重点关注市场发展对当地经济增长的贡献,却不重视廉租房制度本身的建设,甚至极少数地方政府把建廉租房作为短期的“形象工程”来对待。

3.资金短缺严重制约了我国廉租房的发展。制约廉租房发展的最关键问题还是资金。现阶段,政府虽然提出了财政拨款、住房公积金增值基金、直管公房出售中一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制,但在廉租房实践中,大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益,政府财政资金很难落实到位。

四、完善城镇居民住房保障制度的财税途径

市场化解决不了住房问题,是西方国家探索了几百年得出的结论。住房作为准公共产品,具有人权保障的属性,政府必须介入住房市场,满足社会公众的基本住房需求。我国虽已基本建立了由住房公积金、经济适用住房和廉租住房组成的住房保障体系,但目前只有廉租住房明确要以公共财政资金为主,其他涉及住房保障的支出并未纳入财政预算中。因此,我国应借鉴其他国家有益做法,通过一系列的财政税收政策,进一步完善我国的住房保障体系。

(一)明确各级政府在住房保障中的责任,合理划分中央与地方政府财权

1.明确中央政府与地方政府住房保障事权。提供社会保障和公平收入分配是中央政府的主要职责,因此住房保障首先是中央政府的责任。同时,由于住宅是不动产,不具有空间上的流动性,因此,其作为准公共产品的属性体现为区域性的准公共产品,从这个角度上看地方政府也对其负有责任。世界各国的目前做法,也都是把住房保障作为中央和地方政府的共同责任。因此,应当通过立法途径,在法律上明确各级政府在保障公民居住权利方面各自应当承担的责任和义务。就我国目前情况看,由于各地经济发展水平差异较大,相应的住房标准、价格水平以及个人收入水平也有较大差距,所以由中央政府统一制订住房保障制度的具体政策和标准是不合适的。应该由地方政府依据中央的宏观政策要求,制订适合本地区特点的具体政策、法规和标准,充分发挥地方政府在解决中低收入家庭住房问题中的积极作用。

2.按照财权与事权统一的原则,合理划分中央与地方政府财权。财政支付能力是保证住房保障制度运行可持续性的基础因素,在很大程度上决定了住房保障制度运行的效果。通过明确中央和地方政府在住房保障中承担的责任,合理划分中央和地方的财权,充实地方财政收入,改变对地方官员的政绩考核机制,减少地方财力过多依赖土地出让金等收入的状况,可以从源头上减少地方政府对房地产业扶持的动力。同时,要改变现在一次性收取土地出让金的制度,将土地出让金按使用年限计算收取年租,这样可以大大降低开发商建房的成本,从而减轻消费者的一次性购房支出。

3.建立中央对地方的住房保障转移支付体系。为增加政府对住房保障的支持力度,应尽快建立中央对地方住房保障资金转移支付机制。在转移支付数额的确定中,用因素法替代基数法,充分考虑影响地方财政收支的人均国民生产总值和人均财政收入、教育卫生社会保障与市政建设等因素,通过因素法测算出各地区的标准收入能力和标准支出需求,建立地方各级政府的标准预算,来确定中央对地方以及地方各级政府间的财政转移支付,使社会成员所享受的政府服务水平(包括住房保障)能够大体一致,实现公共服务均等化的目标。

(二)完善住房保障资金筹集方式

住房保障属于社会保障的一部分,因此其主要的资金来源渠道应该是国家财政。我国目前财政收入中用于经济建设的投资比例过大,而社会保障的投入资金相当有限,没有建立规范的住房保障资金筹集模式。政府尤其是地方政府仍将经济发展、广开财源作为首要职责,把向社会提供公共服务作为次要职责。因此,各级政府必须转变职能,树立政府是住房保障最后责任主体的意识,不能仅仅从眼前的经济效益来对待住房保障,而是要从改革、发展、稳定的全局出发,统筹考虑住房保障的资金投入。

1.建立多渠道的住房保障财政资金筹集模式。住房保障资金的供给应以政府财政拨付的资金为主,其他方式筹集的资金为辅,多种形式、多种渠道。即在筹集住房保障资金时,应坚持“以财政为主,多渠道筹集”的原则。具体来说应该包括:公共财政拨付的专项资金;住房公积金和其他住房基金的增值部分;社会福利奖券按适当比例提取部分、接受社会捐赠以及通过其他渠道筹集的资金;从房地产交易中收取的契税和土地出让金、转让金中安排一块(比如原先安排的经济适用房用地改成商品房用地以后,政府原来免收而现在正常收取的土地出让金)。

2.发行国债筹集住房保障资金。为了弥补住房保障资金的投入缺口,可以采取在国家增发的财政债券中安排专项资金支持住房补贴政策的方式。符合国家规定的中低收入家庭均可享受国债专项资金的补贴。具体说来,用国债专项资金支持住房保障的方式可以采取现金补贴和贷款贴息两种方式,前者主要是针对租房需求者,而后者既可针对中低收入家庭的购房贷款实行利息补贴,也可以对建造中低价商品房和廉租房的开发商实行利息优惠。

3.发行筹集住房保障资金。仿效体育和福利的方式,设立专项住房福利。通过设立住房福利可以吸收较多的社会闲散资金,以其中一部分作为彩金,其余用于专项的住房补贴资金,政府的负担较轻,风险也较小。

(三)加大财政扶持力度,探索科学的住房补贴方式

近年来,伴随着我国财政收入的快速增长,政府有能力逐步增加财政资金对住房保障的支持力度。同时,应该积极探索多渠道、科学化的住房补贴方式,以满足不同层次、不同需求的家庭对住房的要求。

1.加大财政扶持力度。住房市场中存在着垄断、信息不对称、不完全竞争等市场失灵问题,导致广大中低收入阶层的住房困难。为了弥补市场经济的缺陷和不足,对市场经济中的低收入者提供帮助,政府必须不断加大财政投入力度,提高他们的购买力,完善住房市场的合理性并凸显社会公平。

2.逐步实施货币直补。要逐步实施以租赁住房补贴为主的货币直补住房保障方式,把补贴资金直接发放到低收入家庭手中。简单地说就是“一保两补”。“一保”就是重点保障低收入家庭;“两补”就是实施租房补贴和购房补贴两项货币直补,用市场化的办法,实现“居者有其屋”的目标。具体就是用政府补贴形式,直接补助到困难户,由他们从市场上自主购买、租赁住房。这样可以最大程度地给予低收入家庭选择权,实现社会公众、政府、市场的“三赢”。同时要针对孤寡老人,丧失劳动能力的残疾人员等特殊情况家庭辅之以一定规模的实物配租。

3.设计可持续发展的住房补贴形式。所谓可持续发展的住房补贴形式是指补贴资金有循环回流途径,补贴在刺激供需的同时能与整个住房市场、住房金融市场相互协调、相互促进。例如,由政府或企业贴息贷款帮助中等收入家庭支付购房首付款,以使其满足商业银行个人住房抵押贷款的首付款要求;或者以优惠的补贴政策引导私营企业参与建造公共住房,面向中低收入家庭出租经营,并在一定年限后,优先出售给承租家庭。

(四)充分发挥税收政策的杠杆作用

税收既是筹集财政收入、保证住房保障资金充裕的重要手段,又是调节宏观经济运行的重要杠杆。税收杠杆的有效运用是完善城镇住房保障制度的有效途径之一。

1.对中等收入居民购房实行个人所得税减免优惠。政府可以对中低收入居民实行较低的比例税,甚至对中等偏下收入居民免税,以提高他们的整体消费水平,从而增强他们对住房的实际消费能力。至于因政府对他们实行减免税所带来的国家财政收入的减少,可以采取对高收入或拥有多套住房的居民征收较高的比例税来弥补。这种办法不但可以提高全社会购买住房的实际支付能力,而且可以缩小贫富悬殊。

2.对商品房交易中的营业税、个人所得税、契税进行适当调整,减少对商品房交易的税收优惠,在自有惟一住房、小面积住房方面实行优惠,鼓励合作建房等形式的发展。对于房屋炒作应该课以重税,在现行的营业税、个人所得税、土地增值税中实行加成征收。

3.择机开征物业税,对多套住房实行调控,减少房地产投机现象。可以考虑按家庭、个人拥有住房总面积征收“超面积住房土地使用税”,实行超额累进。通过在房地产保有环节的课税,可以在一定程度上减少房地产投机现象。

(五)建立规范的住房保障资金监管机制

包括住房保障资金在内的社会保障资金是老百姓的“养命钱”,是国家用于社会保障的战略储备,财政必须看好、管好这笔资金。首先,要设立住房保障资金财政专户。建立专门的住房保障基金,将货币补贴资金纳入其中,按照基金方式进行投资和管理,实现资产的保值和增值,以保证货币补贴有稳定的资金来源。其次,健全住房保障资金审计监督制度。审计监督制度是评价住房保障资金管理制度健全与否、执行程度如何的主要手段,也是治理腐败、防范风险的重要途径。通过定期或不定期的审计,定期向社会公布住房保障资金的利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其他重大事项,接受社会的监督。

参考文献:

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社保公积金政策范文篇2

为认真贯彻落实党中央、国务院扩大内需促进经济增长十条措施、《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》（〔*〕126号）、《安徽省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于当前金融促进经济发展若干意见的通知》（皖政办〔2009〕5号）以及全省金融工作电视电话会议精神，现结合我市实际，提出以下实施意见：

一、努力扩大信贷投放

（一）明确信贷目标任务。全市各金融机构要认真执行适度宽松的货币政策，强化大局意识、服务意识、双赢意识、创新意识，做到思想到位、措施有力、灵活高效，不断加大信贷投放力度，力争2009年全市金融机构贷款余额增长18%以上，其中涉农和中小企业贷款增速高于全部贷款增速，最大程度地满足全市经济社会发展的合理资金需求，促进经济平稳较快增长。

（二）坚持区别对待的信贷原则。积极支持符合国家产业政策、有订单、有效益、有信用的企业加快发展。对限制类行业中的生产技术先进、产品适销对路、经济效益较好的企业，也要积极给予支持，避免按产业和行业实行“一刀切”。

（三）积极推进银企对接。各级金融办、人行、银监部门要会同发改委及各经济主管部门进一步推进多层次、多形式的银企洽谈活动，排出重点融资项目，向金融机构推荐。市直所有单位都有义务组织和帮助本系统有融资需求的企业和事业单位参加各种形式的银企对接活动，切实缓解资金瓶颈问题。市金融办要积极探索银企对接正常化的新形式，加快建设网上对接平台，当前要切实抓好“*市银企对接超市”的组织实施，跟踪签约项目进展，督促金融机构加强对签约项目服务，加快审贷进度，提高贷款落实到位率。

（四）大力支持“三农”发展。各金融机构应将农村民生工程和农业产业化龙头企业、农民专业合作社作为信贷支持重点，特别是农业银行、农业发展银行和农村信用社在服务“三农”发展中应发挥支柱作用。市农发行应将支持农村民生工程建设作为品牌来打造，不断提高在农村信贷市场的份额。市人行要在现有信用村镇、信用农户的基础上，尽快建立农户信用信息系统，建立完善农户信用评价标准，将农户信用评价结果引入农户贷款审核过程，有效扩大农户小额信用贷款和农户联保贷款规模，不断满足农民合理资金需求。

（五）加大对困难企业的帮扶力度。各金融机构对基本面比较好、信用记录较好、有竞争力、有市场、有订单但暂时出现经营或财务困难的企业，也要给予信贷支持。增强贷款利率下浮弹性，在政策允许的范围内尽量给予利率优惠，减轻企业负担。

（六）改进中小企业金融服务。各金融机构应制定针对中小企业的信贷政策和差别管理政策，建立健全适合中小企业特点的评级和风险考核机制，完善信贷人员业绩考评指标体系和考评机制。各商业银行应尽快建立小企业金融服务专营机构或部门，并积极发展分期贷款、仓单质押贷款、应收账款质押贷款保理、出口退税质押贷款、信用保单融资、“速贷通”等信贷创新产品和业务。对于小企业贷款投放突出的金融机构，银监部门在机构网点设立、新产品准入等方面应给予优先支持。

（七）切实做好政策性小额担保贷款。各级人行、劳动保障和财政部门要积极探索“小额担保贷款＋创业培训＋信用社区建设”的有机联动形式，进一步落实扩大小额担保贷款的适用人群、贷款额度、贷款期限、利率浮动范围等政策要求；要以团省委与省农村信用联社联手实施的“万名农村青年创业贷款扶持计划”为切入点，全力推进我市农村青年创业小额贷款投放；要与教育部门共同研究小额担保贷款和生源地助学贷款联动的方式，助推我市大中专毕业生自主创业。各金融机构要切实增强政治意识、社会责任意识，积极承担小额担保贷款业务，为支持创业、促进就业和维护稳定发挥应有的作用。

二、不断完善金融服务体系

（八）切实加大市外金融机构的引进力度。按照省委、省政府“发展合作，金融先行”的要求，加大我市金融服务体系建设力度，将引进金融机构列为招商引资的重要内容，对引进和培育金融服务机构有功的单位和人员给予奖励。市外金融机构进入我市设立分支机构，或设立村镇银行、贷款公司等独立法人机构，或农信社改制为农商行的，对其购、建或租用办公场所给予一定的费用补助，对新开业的银行业金融机构给予一定的财政性存款支持，并在三年内按其缴纳的税收给予一定比例的补助。市本级今年力争新引进1家股份制商业银行，推动徽商银行在县域设立网点。

（九）积极发展地方金融服务组织。各县区农村信用联社要抓住监管政策相对宽松的有利时机，积极开展农村商业银行、农村合作银行组建工作。力争2009年推进居巢区农村信用联社和1家县级信用联社改制为农村商业银行或农村合作银行。争取设立1至2家村镇银行。加快小额贷款公司试点步伐，再新设立2至3家，推动已经开业的小额贷款公司增资扩股，增强小额贷款公司服务能力。积极支持农民专业合作社开展信用合作，争取农村资金互助社设立取得突破，争取新设立1家典当行、2家担保机构，不断壮大地方金融服务实力。

三、积极拓宽新的融资渠道

（十）鼓励、推动和指导企业上市。积极开展企业上市后备资源摸排工作，对照条件从中遴选建立上市资源库，并编制工作规划和发展目标，有重点地对入库企业进行培育、培训，逐渐形成“上报一批、培育一批、改制一批、发掘一批”的格局。制定鼓励和支持企业上市的优惠政策，挑选一批有影响力、发展前景好、积极性高的企业，进行重点指导和扶持，力争2010年前有4户企业进入上市辅导期，其中2009年确保2户企业进入上市辅导期。

（十一）债券发行力争取得突破。组织和推动我市重点项目以及重大基础设施、民生工程、生态环境项目等通过发行债券筹集建设资金。组织和引导具备条件的企业积极利用企业债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融资工具开展直接融资。市人行要积极开展短期融资券和中期票据发行知识培训，协助符合发行条件的企业进行申报。市发改委要会同有关经济主管部门通过摸排，尽快确定一批发行债券的后备企业，认真做好培育工作，重点支持他们通过剥离不良资产，注入优质资产，做大资产规模，提高信用等级。市金融办、发改委、经委、农委要加强协调，按照统一组织、统一冠名、分别负债、集合发行的模式，选择重点产业集群、农业产业化等特色行业的企业探索发行中小企业集合债券、集合短期融资券和集合信托债。

（十二）大力推进股权融资。市发改委要积极推进创业风险投资机构与我市重点建设项目、重点企业和高成长性中小企业对接；引入市外创业投资机构来我市设立创司或分支机构，对具有潜力的中小企业进行风险投资；探索以我市优势产业集群为依托，设立产业投资基金。市财政部门应积极改进财政支持经济发展的方式，探索设立创业投资引导基金，引导社会资金进入创业投资领域，形成“创投资金进入—企业发展—培育上市—资金退出—进入新项目”的良性循环，使创业投资逐步成为促进我市中小企业发展的重要资金来源。

（十三）加强政府性融资平台建设。积极整合现有政府资源，加强各类政府性融资平台建设，完善项目的偿债资金来源，为市场化融资创造条件。根据城市建设项目特点，采用灵活建设方式，取得金融机构信贷支持，并积极尝试通过发行企业债券、信托产品、资产证券化、引入保险资金投资等方式，扩大直接融资规模，不断提升服务城市建设的能力。

四、充分发挥财政政策的引导作用

（十四）建立财政性存款与银行贷款投放挂钩机制。按照“财政性存款所占比例与贷款投放所占比例相匹配”的原则，定期调整市本级财政存款、各类基金存款等主要财政性存款资源在各家银行的存放比例，鼓励银行加大信贷投放力度。

（十五）完善中小企业贷款风险补偿机制。根据财力状况，逐步扩大市本级中小企业贷款风险补偿资金规模，进一步完善补偿方式，尽快发挥促进经济增长的即期效应。各县区也要切实加大对中小企业贷款的风险补偿力度。

（十六）支持担保体系建设。加快财政出资的担保机构发展，充实现有担保机构资本金。积极整合市和县区两级财政出资的中小企业信用担保机构资源，建立联合担保体系，发展分担保、再担保业务。对新设立的担保机构不能享受国家税收减免的，三年内按其入库税金的50%由入库财政给予补助。积极引进市外担保机构来我市开展融资担保业务，并给予适当补助。

（十七）加大财税政策支持金融业化解不良资产力度。各级财政应积极支持农村信用社尽快完成股份制改造。同时，认真总结政策性农业保险试点经验，稳步扩大政策性农业保险试点范围。

五、打造和谐共赢的金融生态环境

（十八）积极创新担保方式。各金融机构要拓宽信贷担保渠道，积极尝试开办以项目收益权或收费权、探矿权、采矿权、未来协议应收帐款以及自有动产、有价证券、专利权、注册商标等无形资产作抵（质）押，以及在农村试行以宅基地、土地承包经营权、林权作为抵押物的贷款业务。积极推广仓单质押贷款、应收帐款质押贷款、法人代表个人财产担保贷款、联保协议贷款、公司担保职工自然人贷款等金融产品。市农委要会同涉农金融机构积极探索开展“订单+保单”贷款、“农民专业合作经济组织会员联保贷款”，推广农业产业化龙头企业、农户、农村专业合作社、担保公司等多方参与的信贷联保模式，积极适应现代农业规模化发展的需要。

社保公积金政策范文篇3

一、住房公积金制度的缺陷

(一)公积金管理中心定位模糊

按照《住房公积金管理条例》，公积金管理中心被定位于“不以营利为目的的独立的事业单位”，隶属于地方政府部门。但实践当中，公积金管理中心却并不是一个“不营利”的单位，在保值增值的名义下，许多地方的公积金管理中心扮演着一个“金融机构”的角色。事实上，公积金管理中心的定位使其无法按照现代金融机构的监管规则进行控制，缺乏有效监管，只能靠其自我约束。正是现行制度缺陷造成公积金管理的低效与腐败现象的出现。

(二)对中低收入阶层支持力度有限

作为一项社会福利保障制度，公积金制度本应是“高收入者不补贴，中低收入者较少补贴，最低收入者较多补贴”。但该制度使中低收入群体受益效果不明显，公积金贷款主要受益者为高收入群体。由于无法逾越购房首付门槛等诸多原因而无法获得公积金贷款的居民，其中大部分是中低收入者，他们永远也享用不到自己长年缴存的住房公积金，只能到退休时全额领取。而相对的低存低贷，实际上是让低收入家庭承受了利息损失。所以，现实往往是收入越高、越有能力购房的人，越能享受到住房公积金的好处；越买不起房的人，越是无法享受住房公积金之福利，这显然不合理。住房公积金“助富”而不“济贫”，这不仅对于低收入者不公平，也与住房公积金制度的设计初衷相违背。

(三)资金利用率低

截至2006年5月，全国住房公积金使用率(个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例)为69.8％，个贷率(个人住房贷款余额占缴存余额的比例)为45.5％，扣除必要的备付资金后，沉淀资金余额为2600多亿元。虽然各地加大了住房公积金个人住房贷款力度，但反映资金运作水平的个贷率指标一直徘徊在45％的水平。这不是一个高效率的运作状态。考虑到在公积金使用中还涵盖了购买国债的资金，以及由于经济状况不同的单位所缴纳的公积金有较大差距的事实，从总体效率而言，公积金真正用于职工住房的比率将可能更低。

公积金贷款利用率低的原因很多。首先，虽然明文规定可以用于自建或维修，但在城市居民中，有条件自建的很少，申请维修贷款，因涉及到多项证明，实际操作比较困难，因此，实际应用于后两项的较少。其次，一些住房公积金管理中心的积极性不高。相比为每个人办理住房公积金贷款，购买国债或银行大额存款更省事也更安全。再次，由于个人住房贷款一直是银行的“优质品种”，很多商业银行在发放开发贷款时，要求开发企业从本行发放个人贷款，在一定程度上挤占了公积金贷款市场份额。最后，住房公积金贷款手续麻烦、环节多，有些地区还有一些额外附加条件，不如商业贷款方便、快捷，导致很多消费者只能选择较高利率的商业贷款。

缴存公积金的低收入者相当比例的收入被“冻结”，不能用于其他投资或消费，损害了他们的利益。这意味着其社会保障功能在很大程度上处于“休眠”状态，说明公积金与设立之时的目标发生了极大偏离。如果说拿到住房公积金的人，算是享受到了“货币分房”；那么没有拿到住房公积金的人，不仅没有享受“福利分房”，“货币分房”也无法享受，这显然不公平。

(四)住房公积金覆盖面低

住房公积金作为国家法定的职工及其所在单位缴存的长期储金，与医疗保险、养老保险、失业保险一样具有社会保障性质，是一项具有强制性质的社会福利。然而在实际运作中，该制度的覆盖面和其他“三险”比起来，明显要薄弱许多。

目前住房公积金缴纳的主要是党政机关、事业单位及国有大中型企业等国家财政或国家直接支持的单位。而且，在一些大型国有企业或事业单位也采取区别政策，对正式编制内员工缴纳公积金，而对聘用员工不缴纳公积金。而绝大部分私营企业、民营企业等非公有制企业则一直没有建立住房公积金。住房公积金作为住房分配货币化的一种形式，理所应当成为建立者的既得收入，但相对于根本没有这一住房补贴的人群而言，事实上扩大了收入的差距。

(五)住房公积金成变相福利

目前国家规定，提取住房公积金是从税前所得扣除，也就是说缴存的公积金数额是不缴纳个人所得税的。然而这一规定却成为一些单位“合理”避税，变相增加福利收入的渠道。一些效益好的单位，如电力、通信、石油等垄断行业，为了增加收入，同时逃避税收，虚报工资基数，将奖金、工资之外的货币福利通过住房公积金发放。各行业公积金个人缴存数额相差悬殊，高的月缴存额数千元，低的只有一二十元。

因此，要想让住房公积金也惠及低收入者，避免其成为变相福利，就需要完善住房公积金制度，不能让住房公积金成为垄断行业瓜分国有资产的福利腐败。然而，建设部近日表示，要对超过法定最高缴存比例和基数的住房公积金依法征税，实际上等于是在公开地默认或许可这种变相福利。

二、住房公积金制度的改革

只有改革住房公积金制度，弥补其制度缺陷，规范运作的同时加强监管，才有可能充分发挥住房公积金政策性住房金融的应有作用。

(一)明确住房公积金管理中心的定位

目前住房公积金管理中心定位模糊，身兼监管、经营两职，最终的结果是既无效率也无公平。可以考虑将住房公积金管理中心的行政化管理框架转变成真正服务于政府住房政策目标的政策性住房金融机构：成立国家住房储蓄银行总行。明确其监管主体为银行监督管理委员会以及银监局，按照现代金融机构的监管规则进行监管，同时建立与同级财政联网的动态监管体制，随时把握归集和使用情况。国家财政要拨款作为国家住房储蓄银行总行开展业务的资本金。国家住房储蓄银行总行的职责是根据国家住房政策制定政策性住房金融规划；制定中低收入住房困难户的标准和补贴的标准；制定住房公积金的归集和管理方案等。按省、直辖市或特大中心城市的行政区划，成立独立的、地方性的国家住房储蓄银行。将各地区、市、县的住房公积金管理中心改成国家住房储蓄银行的分支机构，各分支机构执行国家住房储蓄

银行总行的政策，负责公积金的保值增值；公积金的账户管理；政策性货币补贴等。公积金的增值收益比例分成的部分可以作为建设城市廉租房的补充资金。国家住房储蓄银行作为独立的政策性住房金融机构，其职责与定位完全相符，有利于提高住房公积金制度的运行效率。

(二)扩大住房公积金的使用范围

住房公积金制度设计的初衷是提高缴存公积金者的购房支付能力，在住房公积金尚未得到有效使用情况下，可以考虑扩大住房公积金的使用范围，提高其使用率。对于低收入家庭，要解决只存不贷、使用效率不高的问题，充分体现对这部分群体的公平性。住房公积金不应仅限于购房，应支持缴存人的租房、维修、装修更新改造支出。对于自有住房，缴存人可以提出装修更新改造申请，经相关管理部门审查合格，可以一次性提取。在租房支出超过家庭可支配收入的30％～40％时，凭租房合同及相关证明，可以申请领取公积金，用于租房补助。

住房公积金制度作为住房保障体系的重要组成部分理应是社会保障体系的一部分。如果公积金缴存人发生危重病情或遭遇其他突发事件，造成家庭生活困难；享受城镇最低生活保障的、连续失业两年以上且家庭生活困难的应允许其支取本人账户内的公积金余额。甚至可以考虑将住房公积金制度扩大到养老和子女教育等方面，让更多的老百姓真正享受到住房公积金之福利，从而提高其社会保障功能。庞大的公积金沉淀数额表明：住房公积金完全有余力用于低收入群体其他方面的保障，并不会影响其正常的住房贷款需要。

(三)扩大政策覆盖面，明确最高和最低缴存比例和限额

住房公积金要从职工的长期住房储金转变为每个城市就业者都能享有的住房保障资金，继续力推公积金制度向非公有制经济领域延伸，要把公积金制度的覆盖面扩大到外资、民营、私营企业和组织，把进城务工农民和其他外来人员、城镇个体户等各类城市就业者全面覆盖进公积金制度，维护职工的住房公积金合法权益，支持这部分人群的住房消费能力。

对高收入企业，要规定缴存上限，对其公积金的缴存额实行限高封顶政策，避免成为变相福利和逃税。纳税不应成为住房公积金超额缴存的“绿灯”，既然最低缴存比例和最高缴存比例有法定的数字，那么就不允许突破。否则，这不但拉大收入差距：更将削弱法律的权威性和严肃性。而对低收入家庭，包括进城务工人员，规定最低缴存比例和缴存额，保证这部分职工家庭能够逐渐积累足够的公积金用于支持住房消费。通过公积金的“扩面限高”，防止不同阶层公积金缴存差距扩大化，建立和谐发展的住房公积金制度，使广大人民群众都能享受住房制度改革的成果。

(四)改进住房公积金管理和服务，充分体现政策性住房金融的作用

政策性住房金融的作用主要体现在：更多向中低收入职工倾斜，通过完善利率、税收、贴息、贷款、担保等政策，有效支持中低收入职工购买、建造和租赁住房。因此，要开展贷款政策研究，不断创新住房公积金贷款品种，在贷款条件、还款方式、贷款额度等方面放宽限制，尽可能简化手续，缩短办理时间，推进贷款提速。例如，对于中低收入家庭购买以自住为主的一定面积标准以内的住房，实行低息、低首付、贴息的政策。

社保公积金政策范文1篇4

关键词经济适用房中低收入群体住房供给公共政策

1引言

近年来社会舆论对当前城市经济适用房政策的质疑，大致有以下几方面：建设标准不统一，供给失衡；中低收入者界定失效，公正性匮乏；制度成本过高，保障性缺失；运作模式不完善，产权不清晰；监管无序、审核不力、分配不公。从上述问题可知，已暴露了现行经济适用房政策的各种缺陷。研究表明，无论是在决策还是具体实行环节，政府有关部门和社会对经济适用房政策的初衷缺乏准确把握，实施方案和执行过程存在混乱。

2从公共政策角度审视现行“经济适用房政策”

公共政策是政府依据特定时期的目标，对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中所制定的行为准则。政策本身所反映的利益关系，是通过社会问题表现出来的，分配利益，满足一部分利益群体的合理要求是十分重要的，但更重要的是这些利益群体能否按照政府的预定目标获得应有的利益。这不仅是相关的利益群众关心的事，更应该是政府关心的事。这就要求我们在对政府现行“经济适用房政策”做评议之前,要把作为公共政策的城市住房保障“置于广阔的社会背景和理论背景中进行分析和解释”，“既要注重对客观事实的了解，也要清楚政策本身价值取向和政策目标”。

公共政策的客体是公共政策的制定与实施所要改变的状态，这种客体就是作为政策问题的社会公共问题。当然，不是所有的问题都可以成为社会问题，也并不是所有的社会问题都可以成为社会公共问题，这里有一个从问题到公共政策问题的系列界定和过渡的链条。笔者认为，无论是从世界各国政府制定中低收入家庭住房政策的背景来看，还是从公共政策本身要解决的问题来看，中低收入家庭的住房困难问题是社会问题，而非经济问题。依据初次分配追求效率，再分配追求公平的原则，在市场经济中，城市住房保障制度作为公共政策的作用应主要体现在缩小贫富差距上，为社会中的弱势群体提供住房保障，以维护社会稳定和增进社会公平。依我国现有的经济发展水平来看，也只能是“低水平”、“基本”的保障，“安居”只能保障中低收入群体“人人有房住”，而非“人人有房产”。

笔者认为，现行城市住房供给制度的政策存在一定的误区，其定位、目的及目标都与公共政策的原则相违背。因此，国家在房地产发展战略上显露出调整姿态，从产业政策向公共政策回归，房地产要从过度市场化向社会保障属性倾斜。

2.1政策定位不够科学，与实际有差距

经济适用住房作为国家住房供应体系的主体政策定位源于政府“居者有其屋”的指导思想，即长期以来政府一直把居民拥有自己的住房看作是一种使命。笔者认为，“居者有其屋”的实质是让百姓都能安居乐业，并不一定要求家家都有自己的房产。由此看来，现行经济适用房政策应定位在“社会基本保障”原则，也就是“居者有屋居”思想。即使在美国，仍有1/3的人租房而居，并不是户户都有自己的房产。我国的中低收入者数量庞大，地方政府财力无以支持大规模的开发经济适用住房。而且经济适用住房占用的土地是划拨用地，免交土地出让金，而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此，地方政府缺乏经济动力去推动经济适用住房的开发，甚至在变相地抵制开发，即使那一小部分用于经济适用房开发的土地，也多处于偏远地段，而且配套很不完善。从2004年我国商品住宅的投资结构看，经济适用房投资比重持续下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，为1998年以来最低，近5年间减少了6个百分点。显然，经济适用房政策定位本身就存在问题。

2.2政策的目标对象宽泛，效果不佳

首先，现行经济适用房政策的目标对象是占城市总人口比例绝大多数的中低收入群体，但实际上大部分受益对象却是那些非保障对象的高收入群体，偏离了弱势群体这一住房保障政策目标对象范畴。另外，住房保障政策针对城市中低收入群体，而现行经济适用房政策的对象却只是具有本城市户口的城市居民，从而忽视了城市外来人口已成为城市弱势群体主体的这一实际，给外来人口又增设了一项歧视性政策；更值得商榷的是，当我们把政策对象定位在“包括”城市外来人口在内的城市弱势群体上时，会发现这一目标群体规模依然相当庞大，而为这一群体提供有“产权”的经济适用房的成本无疑是巨大的，城市的土地资源和公共财政能力不能够承受。实际来看，中低收入家庭住房问题更多是对社会公平的要求，是对政府社会责任的要求。

可见，从公共政策角度来看，把现行的经济适用房划入住房保障制度体系看待既不科学，也不切实际。现行的经济适用房政策实行的结果，是政府在以不可持续的“高成本、高福利”办法，为低收入群体提供着公共财政补贴，是不具保障性的、荒谬的。这一政策的继续实行只会让城市财政陷入“福利困境”，更加剧了社会资源占有的不公。这就要求我们必须对这一政策进行重新审视，为解决城市弱势群体的住房问题寻求更利于实现社会公平的住房保障模式。

3城市中低收入群体住房供给思路调整

在住房保障体系建设中，必须考虑如何促进资源、社会群体利益的社会整合。实现城市住房保障制度的社会整合，需保证其自身规定及其运行时的公正与公平性，把中低收入群体的价值目标和利益目标在整个社会的范围内协调起来，建立与社会发展水平相适应的、适度的住房保障体系。

3.1规避界定中低收入者的失效行为，继续加强政府援助和监督

应坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜，分别决策”的原则，按照各地中低收入者扣除物价涨幅的实际可支配收入制定不同的标准。政府应将中低收入群体的住房视作一个社会和政治问题，加大对经济适用房的投入。长期以来我国一直关注住房的私有化和市场化，并没有重视建立和完善住房的社会保障体系，特别是对住房弱势群体的关注和扶持仍然不够，对需要政府援助的群体，可以通过进一步完善住房公积金和住房抵押贷款制度，同时出台一些优惠措施，如购房税收减免，租房给予政府补贴的方式给予援助，对最低收入或没有收入的居民，按照年龄、收入、生理等不同的条件，建立申报审批制度，逐步解决住房问题。在经济适用房的推广过程中，政府起着决定性的作用，只有使政府的公共资金真正用在实处，弱势群体的住房保障才能真正得到实现，这个环节将是对政府的巨大考验，同时，政府还应该加强对出售部门的管理以减少不规范行为的出现。

3.2创新经济适用房运作模式，完善中低收入者住房供应

经济适用房现有的运作模式存在方方面面的问题，只有不断创新其运作模式，包括土地利用、开发、销售、及退出等几个环节，才能丰富中低收入者供应体系。

土地利用模式，经济适用房的开发应采取土地批租的完全市场化和土地年租制。土地批租的完全市场化指取消划拨土地，经济适用房通过土地市场获取土地。对于购买经济适用房的购房者，政府可以根据购买者的具体情况来决定土地年租费的减免幅度，达到住房保障的目的。开发模式，经济适用房的开发应采取公开招标和捆绑开发的模式。当前经济适用房的开发大部分是以小区的形式，由于经济适用房购房者是低收入者，因此，这些小区很容易形成贫民区。所谓捆绑开发，即住宅开发商在申请项目立项审批时，政府应要求其在项目中首先开发一批质量合格、配套完善的中低价位经济适用房用于出租和出售，然后才能进行其他类型住宅的开发。销售模式，经济适用房的销售不应掌握在开发商的手中。政府应当成立专门的住房保障协会，受政府和民众的监督来进行经济适用房购房者的资格审查和销售。退出机制，住房保障协会应每两年对经济适用房的购房者和租户的收入进行审查，对于收入水平超过政府保障规定的购房者，不再减免土地年租费。政府对经济适用房的出售应采取优惠政策，如减免交易税费等，并可享有优先购买权，以鼓励那些不再需要经济适用房的住户退出。对于不再符合资格的租户，住房保障协会应取消其租房资格。场，丰富住房保障体系

二手房是许多发达国家和地区住房供应的主体。目前我国由于住房货币化改革起步较晚，政府对二手房市场的关注不够，绝大多数城市二手房市场还处于起步阶段。而政府通过规范住房租赁市场把二手房市场搞活，一方面可增加中低价位住房的供应，能够满足部分城市中低收入群体(包括外来人口)的住房需求，分担城市住房保障制度的压力。另一方面可降低住房空置率，最大限度地利用不可再生的土地资源。通过建立二手房市场可解决中等及偏低收入者的住房问题。在国外，二手房上市的交易量是一手房交易量的5～6倍。但我国由于制度上的种种限制之外（没有产权证、单位回购等），中介服务滞后、欺诈盛行、政府市场管理无作为使二手房市场在我国没有发展起来。这就使不同收入者大量涌入一手房市场，推动一手房市场价格飙升。二手房和租赁房与政府推出的经济适用住房有许多互补之处，甚至某些二手房具有一定的优势。而且在一个成熟的住宅市场中，一般存在着一个完善的“过滤”体系:高收入者购买新建的商品住宅，腾出的住宅被次高收入群体买走;次高收入群体的原有住宅又转移给下一层收入群体;最终使低收入者拥有可以支付的住房。因此并非所有的家庭都要盯着新建的商品住宅，二手房的流通能够在很大程度上缓解居民对低价位住房的需求压力，而目前中国还没有这样一个过滤体系。

3.4加强廉租房建设，不断推进社会公平

根据我国城市中低收入群体的社会特征、经济状况和住房现状，以及城市住房供应体系现状，制定相应鼓励政策，发展廉租房，扩大廉租房的供应范围，是目前解决城市中低收入群体住房问题的重要补充。与经济适用房相比，同等的公共资源可解决更多政策对象的居住问题，以减轻政府负担；其次，政策对象是低收入群体，并能有效地防止高收入者的“投资”和占用行为；再次，有利于“准入”、“退出”机制的建立，特别是退出机制的实施，利于提高资源的利用率，节约土地资源，克服经济适用房的其他各种弊端和产权遗留等问题。对城市低收入群体来说，住房并非其“生活需求”的全部，政府以公共资源在“住房”上的投入过高势必使“社会保障”变味，影响其未来的生活与发展，廉租房无疑是改善其居住和生存环境的最佳选择。在财政能力和土地资源有限的条件下，政府也只有以相对节省公共支出和土地资源的廉租房建设为主，才能更有效推进社会公平、维持城市住房保障制度的持续发展。目前虽然从各地推行的廉租房经验看，货币化分配方式要强于实物配租方式。但由于现在城市住房供应相对不足，以货币化分配方式不利于中低收入群体住房的获取，而只能先以实物配租为主，不断扩大可利用房源，当住房数量达到一定程度后，逐步转向以货币化分配方式为主。

3.5创新金融工具，加大住房金融支持

中低收入群体购买力差，通常要借助于金融机构的帮助才能买得起政府提供的经济适用房，因此，住房金融必然在其中扮演重要角色。但我国目前提供的抵押贷款不分贷款对象本身的经济实力（买别墅的和买经济适用房的贷款利率相同）且实行变动利率，即由贷款人承担利率风险。由于经济适用房贷款人无法形成长期稳定的收入和支出预期，在目前社会保障体系尚不健全的情况下，中低收入家庭不敢或不能大胆使用抵押贷款，进而抑制了住房的有效需求。为此，推进住房公积金制度创新也是必然趋势。目前全国共有个人住房公积金委托贷款资产1300多亿元，今后还将不断增加，如何加强管理、保证资产质量，如何增强资产的流动性，必须深入进行研究。另外，“低存低贷”是公积金制度的政策优势，但目前商业银行自营性个人贷款发放总额远远高于公积金贷款总额，如何通过住房公积金制度创新，提高个人住房公积金委托贷款使用效率，使之真正为中低收入家庭解决住房问题服务，还需进一步研究。切实建立支持中低收入居民购房的抵押贷款担保制度刻不容缓，美国政府为支持中低收入居民购房建立了完善的抵押贷款担保制度，1934年创立了联邦住宅管理局（FHA），为低收入家庭提供抵押贷款保险保证，这些经验我国可以借鉴运用。

4结语

为此，应对现行中低收入家庭住房政策进行调整，扩大现有廉租房政策目对象范围，以保障更多社会低收入家庭的基本住房需要。调整经济适用房政策，在更加封闭的群体范围内实行经济适用房政策。改革和创新政策执行组织，依托市场解决低收入家庭住房问题，完善和改革住房公积金制度，把住房公积金作为中低收入家庭住房政策的基础平台，满足政策的融资需要、征信需要和调控需要。并应立法保障公民住房权利，在法律框架内进行住房政策的调整，避免政策的随意性和盲目性，以使中低收入家庭住房政策更具针对性、更系统和更适应社会主义市场经济体制要求。

参考文献

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社保公积金政策范文篇5

摘要:住房保障制度是目前世界各国普遍采用的一项公共政策。这一制度实施的目的在于保障社会成员的基本人权(生存权、居住权等)、维护社会稳定、促进社会公平。然而在住房市场化、商品化的今天,由于房地产市场价格不断上涨,城镇居民实际支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨大的差距。为稳定社会秩序,缩小贫富差距,体现社会公平,政府可以通过一系列的财税政策安排以解决城镇居民的基本住房问题。

关键词:住房保障;住房公积金;经济适用房

住房保障是国家社会政策的一项重要内容,是政府通过财政转移支付的形式,向低收入者提供财政补贴或实物援助,以解决社会成员的基本居住问题、改善其居住质量的一种制度安排,是我国社会保障体系的重要组成部分。在现代化、工业化、城市化的背景下,建立城镇居民住房保障制度,是使城镇居民参与社会再分配,享受经济增长所带来的福利增加的一种手段,对于稳定社会秩序,缩小贫富差距,促进社会公平具有很强的现实意义。

一、政府介入住房领域的理论依据

(一)住房的双重属性分析

住房是供人类生活居住的空间或场所,是人类赖以生存和发展的最基本的物质资料。一个国家或地区居民的住房状况是衡量当地经济发展和人民生活水平的重要标志。

住房是一种特殊的商品。在社会主义市场经济条件下,一方面住房具有普通商品的私人产品属性,居民拥有或使用住房必须要付出一定的代价;另一方面,住房又具备准公共产品的属性,因为每一个社会成员都有获得基本居住条件的权利,而且该基本居住条件应该随着社会经济的发展而不断提高,即所谓“人人享有适当的住房”。私人产品与准公共产品的双重属性是住房最基本的特征,也是研究政府介入住房问题的出发点。

(二)政府是住房保障制度的责任主体

在以住房市场为基础的住房分配体系中,人们对于住房质量和数量的要求取决于其对住房的支付能力。而一个不可回避的事实是,大量的中低收入者的支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间存在着鸿沟,这也是各国政府干预住房市场的主要原因。首先,实行住房保障的目的是维持社会安定、保证基本人权,因此应该由社会权利的集中代表——政府来承担住房保障责任。其次,住房保障的成本巨大,通过政府调动全社会资源才能解决住房保障的成本问题。而且政府承担住房保障职能具有规模经济的特点,可以降低分散保障带来的较高的执行成本。最后,住房保障的程序复杂,必须依靠政府的权威和系统组织能力来实施。因此,世界各国政府几乎都无一例外的在不同程度上为中低收入阶层解决住房问题提供帮助,即政府承担了解决社会成员基本住房问题的主要社会责任和经济责任。

二、我国住房保障制度的历史变迁

传统的计划经济体制下,我国实行“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度,在当时较低水平的消费层次上,较好地满足了职工的基本住房需求。然而,旧的福利分房制度下,由于租金低廉,房屋维护所需成本无法满足,政府背负着沉重的财政负担。与此同时,为应对东南亚金融危机,国家实施积极财政政策增加社会总需求,而住房货币化的改革也成为拉动内需的最好方法。我国的住房保障制度大致经历了三次主要的变革:

(一)1994年:住房制度市场化改革初步启动

1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号),开启了城镇住房制度的改革。该文件以住房制度改革为经济体制改革的重要组成部分,以住房商品化、社会化为目标,把住房实物福利分配的方式改为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。

(二)1998年:停止福利分房,建立市场化体制

1998年国务院了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文),该文件宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,在中国住房保障史上具有里程碑意义。

(三)2007年:“24”号文公布,出台保障新政

2007年国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文),将我国的“保障性住房”提到了前所未有的高度,旨在解决目前“重市场,轻保障”的住房模式。该文件明确了我国住房制度的指导思想、总体要求和基本原则,提出进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和改善经济适用住房制度,着重解决城市低收入家庭的住房问题,并提出相关的配套政策和工作机制。

三、我国住房保障制度的现状及存在问题

目前我国的住房保障制度包括住房公积金制度、经济适用住房制度和廉租住房制度三大支柱,即通过住房公积金购买商品房解决稳定收入者的住房需求;通过经济适用住房解决中低收入者的住房需求;通过廉租住房解决无购买能力的低收入者的住房需求。

(一)住房公积金制度

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工按规定缴存的专项用于住房消费支出的个人长期住房储金。住房公积金制度作为一种强制性的住房储蓄制度,在实施过程中存在以下问题:

1.住房公积金作为提供住房贷款的机构功能较弱。世行数据显示,截至2005年底,中国有6330万人缴纳住房公积金,累计金额6260亿元人民币,但只有45%的住房公积金被用来发放住房贷款,而且只有17%的缴费者获得了公积金贷款。

2.住房公积金贷款主要使收入较高的家庭受益。由于住房公积金的征缴、使用是以工作就业为基础的,大部分非正规就业或失业的中低收入者因为承受能力的制约而无法使用公积金。因此,实际从中受益的群体只是城镇人口中的一小部分。

3.住房公积金保值增值能力欠缺。从法律关系看,住房公积金管理中心和缴存公积金的职工个人之间是一种保管关系,而管理中心与住房公积金的贷款使用人之间是债权债务关系。由于住房公积金管理中心既不是法人实体,没有自身资产,又没有独立的经济利益,因而缺乏对资金保值增值的积极性。

(二)经济适用住房制度

经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。在实际操作中,一方面经济适用房供应总量明显不足。经济适用房具有社会保障属性,其建设用地由行政划拨,这使得长期以来以房地产业作为主要财政来源的各地方政府对经济适用房的投入力度较小,不少地方甚至停止了经济适用住房建设。一些仍在建设经济适用房的城市,也主要面向拆迁户供应,没有广泛面向社会上应保障的对象,这与经济适用住房制度的要求及社会期望差距甚远。另一方面,经济适用房建设标准缺乏控制。《经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房的套型必须严格限定,中套面积控制在80平方米左右,小套面积控制在60平方米左右,价格以保本微利为原则。然而实践中,超过80平方米的户型占多数,且房间超大,装修豪华,已偏离了中低收入家庭的真实需求。另外,实际操作过程中购买对象审核不严格,开发商炒号、增加商品房比率、加高楼层等花样层出不穷,政府监管机制难以到位。

(三)廉租住房制度

廉租住房是指政府向城镇低收入家庭提供的基本住房保障,属于完全的政府保障性质。廉租住房制度当前存在以下问题:

1.廉租对象覆盖面狭窄。廉租房保障的对象应该既包括具有城镇户口的城镇居民,也包括城市中大量所谓“流动”但常驻城镇的农业人口。目前,各城市出台的廉租房政策保障的对象多限定于低保户、优抚家庭中的住房困难户,城市中既买不起房,又非低保的“夹心层”和大量的流动人口则不在廉租房保障的范围之内。另外,随着社会的转型,农村进城务工人员、城乡结合部土地被征后的农民也是不可忽略的新的住房弱势群体,但目前都未被列入廉租房保障体系的范围。

2.地方政府对廉租房制度缺乏积极性。廉租房作为一项社会福利,不能完全通过市场方式来配置资源,必须借助于政府的调控。地方政府的重视程度以及行为表现对政策实施结果有决定性作用。目前很多地方政府重点关注市场发展对当地经济增长的贡献,却不重视廉租房制度本身的建设,甚至极少数地方政府把建廉租房作为短期的“形象工程”来对待。

3.资金短缺严重制约了我国廉租房的发展。制约廉租房发展的最关键问题还是资金。现阶段,政府虽然提出了财政拨款、住房公积金增值基金、直管公房出售中一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制,但在廉租房实践中,大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益,政府财政资金很难落实到位。

四、完善城镇居民住房保障制度的财税途径

市场化解决不了住房问题,是西方国家探索了几百年得出的结论。住房作为准公共产品,具有人权保障的属性,政府必须介入住房市场,满足社会公众的基本住房需求。我国虽已基本建立了由住房公积金、经济适用住房和廉租住房组成的住房保障体系,但目前只有廉租住房明确要以公共财政资金为主,其他涉及住房保障的支出并未纳入财政预算中。因此,我国应借鉴其他国家有益做法,通过一系列的财政税收政策,进一步完善我国的住房保障体系。

(一)明确各级政府在住房保障中的责任,合理划分中央与地方政府财权

1.明确中央政府与地方政府住房保障事权。提供社会保障和公平收入分配是中央政府的主要职责,因此住房保障首先是中央政府的责任。同时,由于住宅是不动产,不具有空间上的流动性,因此,其作为准公共产品的属性体现为区域性的准公共产品,从这个角度上看地方政府也对其负有责任。世界各国的目前做法,也都是把住房保障作为中央和地方政府的共同责任。因此,应当通过立法途径,在法律上明确各级政府在保障公民居住权利方面各自应当承担的责任和义务。就我国目前情况看,由于各地经济发展水平差异较大,相应的住房标准、价格水平以及个人收入水平也有较大差距,所以由中央政府统一制订住房保障制度的具体政策和标准是不合适的。应该由地方政府依据中央的宏观政策要求,制订适合本地区特点的具体政策、法规和标准,充分发挥地方政府在解决中低收入家庭住房问题中的积极作用。

2.按照财权与事权统一的原则,合理划分中央与地方政府财权。财政支付能力是保证住房保障制度运行可持续性的基础因素,在很大程度上决定了住房保障制度运行的效果。通过明确中央和地方政府在住房保障中承担的责任,合理划分中央和地方的财权,充实地方财政收入,改变对地方官员的政绩考核机制,减少地方财力过多依赖土地出让金等收入的状况,可以从源头上减少地方政府对房地产业扶持的动力。同时,要改变现在一次性收取土地出让金的制度,将土地出让金按使用年限计算收取年租,这样可以大大降低开发商建房的成本,从而减轻消费者的一次性购房支出。

3.建立中央对地方的住房保障转移支付体系。为增加政府对住房保障的支持力度,应尽快建立中央对地方住房保障资金转移支付机制。在转移支付数额的确定中,用因素法替代基数法,充分考虑影响地方财政收支的人均国民生产总值和人均财政收入、教育卫生社会保障与市政建设等因素,通过因素法测算出各地区的标准收入能力和标准支出需求,建立地方各级政府的标准预算,来确定中央对地方以及地方各级政府间的财政转移支付,使社会成员所享受的政府服务水平(包括住房保障)能够大体一致,实现公共服务均等化的目标。

(二)完善住房保障资金筹集方式

住房保障属于社会保障的一部分,因此其主要的资金来源渠道应该是国家财政。我国目前财政收入中用于经济建设的投资比例过大,而社会保障的投入资金相当有限,没有建立规范的住房保障资金筹集模式。政府尤其是地方政府仍将经济发展、广开财源作为首要职责,把向社会提供公共服务作为次要职责。因此,各级政府必须转变职能,树立政府是住房保障最后责任主体的意识,不能仅仅从眼前的经济效益来对待住房保障,而是要从改革、发展、稳定的全局出发,统筹考虑住房保障的资金投入。

1.建立多渠道的住房保障财政资金筹集模式。住房保障资金的供给应以政府财政拨付的资金为主,其他方式筹集的资金为辅,多种形式、多种渠道。即在筹集住房保障资金时,应坚持“以财政为主,多渠道筹集”的原则。具体来说应该包括:公共财政拨付的专项资金;住房公积金和其他住房基金的增值部分;社会福利奖券按适当比例提取部分、接受社会捐赠以及通过其他渠道筹集的资金;从房地产交易中收取的契税和土地出让金、转让金中安排一块(比如原先安排的经济适用房用地改成商品房用地以后,政府原来免收而现在正常收取的土地出让金)。

2.发行国债筹集住房保障资金。为了弥补住房保障资金的投入缺口,可以采取在国家增发的财政债券中安排专项资金支持住房补贴政策的方式。符合国家规定的中低收入家庭均可享受国债专项资金的补贴。具体说来,用国债专项资金支持住房保障的方式可以采取现金补贴和贷款贴息两种方式,前者主要是针对租房需求者,而后者既可针对中低收入家庭的购房贷款实行利息补贴,也可以对建造中低价商品房和廉租房的开发商实行利息优惠。

3.发行筹集住房保障资金。仿效体育和福利的方式,设立专项住房福利。通过设立住房福利可以吸收较多的社会闲散资金,以其中一部分作为彩金,其余用于专项的住房补贴资金,政府的负担较轻,风险也较小。

(三)加大财政扶持力度,探索科学的住房补贴方式

近年来,伴随着我国财政收入的快速增长,政府有能力逐步增加财政资金对住房保障的支持力度。同时,应该积极探索多渠道、科学化的住房补贴方式,以满足不同层次、不同需求的家庭对住房的要求。

1.加大财政扶持力度。住房市场中存在着垄断、信息不对称、不完全竞争等市场失灵问题,导致广大中低收入阶层的住房困难。为了弥补市场经济的缺陷和不足,对市场经济中的低收入者提供帮助,政府必须不断加大财政投入力度,提高他们的购买力,完善住房市场的合理性并凸显社会公平。

2.逐步实施货币直补。要逐步实施以租赁住房补贴为主的货币直补住房保障方式,把补贴资金直接发放到低收入家庭手中。简单地说就是“一保两补”。“一保”就是重点保障低收入家庭;“两补”就是实施租房补贴和购房补贴两项货币直补,用市场化的办法,实现“居者有其屋”的目标。具体就是用政府补贴形式,直接补助到困难户,由他们从市场上自主购买、租赁住房。这样可以最大程度地给予低收入家庭选择权,实现社会公众、政府、市场的“三赢”。同时要针对孤寡老人,丧失劳动能力的残疾人员等特殊情况家庭辅之以一定规模的实物配租。

3.设计可持续发展的住房补贴形式。所谓可持续发展的住房补贴形式是指补贴资金有循环回流途径,补贴在刺激供需的同时能与整个住房市场、住房金融市场相互协调、相互促进。例如,由政府或企业贴息贷款帮助中等收入家庭支付购房首付款,以使其满足商业银行个人住房抵押贷款的首付款要求;或者以优惠的补贴政策引导私营企业参与建造公共住房,面向中低收入家庭出租经营,并在一定年限后,优先出售给承租家庭。

(四)充分发挥税收政策的杠杆作用

税收既是筹集财政收入、保证住房保障资金充裕的重要手段,又是调节宏观经济运行的重要杠杆。税收杠杆的有效运用是完善城镇住房保障制度的有效途径之一。

1.对中等收入居民购房实行个人所得税减免优惠。政府可以对中低收入居民实行较低的比例税,甚至对中等偏下收入居民免税,以提高他们的整体消费水平,从而增强他们对住房的实际消费能力。至于因政府对他们实行减免税所带来的国家财政收入的减少,可以采取对高收入或拥有多套住房的居民征收较高的比例税来弥补。这种办法不但可以提高全社会购买住房的实际支付能力,而且可以缩小贫富悬殊。

2.对商品房交易中的营业税、个人所得税、契税进行适当调整,减少对商品房交易的税收优惠,在自有惟一住房、小面积住房方面实行优惠,鼓励合作建房等形式的发展。对于房屋炒作应该课以重税,在现行的营业税、个人所得税、土地增值税中实行加成征收。

3.择机开征物业税,对多套住房实行调控,减少房地产投机现象。可以考虑按家庭、个人拥有住房总面积征收“超面积住房土地使用税”,实行超额累进。通过在房地产保有环节的课税,可以在一定程度上减少房地产投机现象。

(五)建立规范的住房保障资金监管机制

包括住房保障资金在内的社会保障资金是老百姓的“养命钱”,是国家用于社会保障的战略储备,财政必须看好、管好这笔资金。首先,要设立住房保障资金财政专户。建立专门的住房保障基金,将货币补贴资金纳入其中,按照基金方式进行投资和管理,实现资产的保值和增值,以保证货币补贴有稳定的资金来源。其次,健全住房保障资金审计监督制度。审计监督制度是评价住房保障资金管理制度健全与否、执行程度如何的主要手段,也是治理腐败、防范风险的重要途径。通过定期或不定期的审计,定期向社会公布住房保障资金的利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其他重大事项,接受社会的监督。

参考文献:

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[5]郭玉坤.中国城镇住房保障制度研究[D].西南财经大学,2006.

[6]席卫群.国外住房保障体系中财税政策的借鉴和启示[J].税务研究,2008(4).

社保公积金政策范文

一、国外社会保障的理论依据

(一)庇古的旧福利经济学

庇古是新古典经济学派的主要代表之一，也是福利经济学理论的开山鼻祖。他把福利经济学的对象规定为对增进世界或一个国家经济福利的研究。庇古认为，福利是对享受或满足的心理反映，福利有社会福利或经济福利之分，社会福利中能够用货币衡量的部分才是经济福利。他还认为收入转移的途径就是由政府向富人征税，补贴给穷人，然后采取建立各种社会服务设施、免费教育、失业保险、医疗保险、房屋供给等。福利经济学理论几经演变并广为流传，为社会保障制度的建立奠定了理论基础。

(二)凯恩斯的经济理论

现代西方经济学的创始人约翰・梅纳德・凯恩斯在1936年发表的《就业、利息和货币通论》中提出了一套拯救资本主义经济危机的理论和政策主张。他认为：政府应当积极干预经济，推行扩张性的财政政策。在扩大政府支出，实行赤字财政方面，除了减税鼓励投资以外，政府还要兴办公共工程，扩大社会福利开支，扩大总需求和达到充分就业。凯恩斯提出的政府干预经济、扩大社会福利开支等理论为处于经济危机下的西方资本主义国家建立社会保障制度提供了强有力的理论依据。

(三)《贝弗利奇报告》

英国伦敦经济学院教授W・C・贝弗利奇是现代社会保障的先驱者，他的《社会保险和有关福利问题》研究报告被称为贝弗利奇计划。贝弗利奇在报告中建议社会保障计划应包括社会保险、社会救济和自愿保险三种社会保障方法。它确立了战后英国福利体系重建的四项基本原则，即普遍性原则、满足最低需求原则、充分就业原则和统一的原则。贝弗利奇设计的一整套全面广泛的社会福利制度，对英国及其他国家建立福利国家起到了积极作用。

(四)公共经济学

公共经济学不是一个学派，而是一个新兴的经济学科，它主要研究公共收支活动。公共经济学将社会保障作为收入再分配问题来处理，之所以要建立社会保障制度是因为市场机制的缺陷。斯蒂格里茨认为即使市场经济达到帕累托最优，也不能形成公平的收入分配格局。公共经济学认为政府应该通过举办公共医疗保健系统、医疗社会保险、工伤社会保险、残废保险、幸存者照顾计划以及社会救济等来构建一个灾害社会保险系统，保险每一个公民的基本生活。

二、国外社会保障的实践比较

国外低收入群体的社会保障制度是国家社会政策的一个重要组成部分，其目的就是要通过这些政策，保障人们的基本生活，维护社会的稳定，促进社会的共同进步。这些社会保障的实践主要体现在就业、医疗、教育和住房四个方面。

(一)就业方面

欧盟国家的就业政策所涉及的主要问题包括改善生活水平、工作条件和劳动力在欧盟区内的自由流动等。欧盟在治理失业问题上采取了宏观经济政策与调整结构、创造就业机会并举的对策与措施。在宏观经济政策上，实行稳定导向的货币政策，保持货币及外汇市场稳定；控制名义工资的增长，使实际工资增长适当低于劳动生产率的提高，促进企业增加就业；继续削减财政赤字，建设预算平衡的健康财政以增强公众信心，引导长期利率降低，从而增加投资并减少外汇波动的风险，从而能创造更多的就业机会。在调整结构和广开就业渠道方面，着力提高劳动生产率以增强企业的竞争与创新能力，从而增加就业岗位。采取更积极的劳动力市场政策，

美国解决低收入群体就业问题的政策和措施有：1．将职业培训作为解决失业问题的根本途径。美国以技术培训促进就业的政策强调了四个方面：对刚走出校门的青少年进行临时性、3～6个月的技能培训；对雇佣缺少技能的雇主提供税收方面的优惠，用以加快这些工人技能的提高。2．改革福利制度，使失业保险由消极救济转变为促进就业。美国政府使用失业救济金对失业者提供再就业帮助，具体做法为：允许把失业救济金用于再次培训和再次就业工作；使用失业保险救济金作为再就业的担保，对长期找不到工作而又达到救济期限的失业人员，适当延长救济时间，在一般情况下，全国平均为16周。对破产和关闭企业的失业人员，组织6个月的就业训练。

(二)医疗方面

美国的健康医疗福利保障包括公共医疗保险或医疗照顾、医疗补助、私人健康保险和工伤保险等方面的内容。其中低收入群体的医疗保障制度主要有医疗照顾和医疗援助，这是美国・联邦政府最重要的医疗健康照顾项目。医疗照顾项目包括为65岁以上和伤残社会保障受益人支付大部分住院和医疗费用。医疗照顾获得者中有10％是贫困者，另25％是收入低于贫困线的人。同时，美国为老年人提供医疗健康保障。美国的医疗保险主要由两大块构成：政府医疗保险和私人医疗保险。政府医疗保险项目主要有：1．医疗保险(HI)：指付给住院病人医疗费和那些65岁以上及长期残疾人的其他相关费用；2．补充医疗保险(SMI)：指付给医生服务费、付给院外病人医院服务费以及其他一些付给65岁以上长期残疾人的有关费用。

新加坡的医疗保障制度可分为强制医疗储蓄：社会医疗保险、社会医疗救助三个部分，各部分均由政府机构管理实施。第一部分是保健储蓄计划(Medisave)，是强制性中央公积金制度的组成部分。第二部分是健保双全计划(MedishieldScheme)和增值健保双全计划(MedishieldPlusScheme)。这两个计划旨在帮助解决参保者大病或慢性病的医疗费用。它们属于社会保险性质，但采用自愿参加原则。健保双全计划按照起付线和共付比例制，对投保者住院及部分门诊费用给予偿付。第三部分保健基金(Medifund)计划，由政府出资设立基金，对无力支付医疗费的穷人给予医疗补助。在新加坡，病人门诊医疗需自付50％的现金，其余由政府补贴。

(三)教育方面

现代日本大学生社会支持与社会保障政策实行“收费加贷学金资助模式”。他们提供的贷学金叫做“育英贷学金”，是由公法人团体“日本育英基金会”专职管理，是为国家管理“育英贷学金”的独立机构。同时，日本政府设立了“第―种借贷学金”(对象是出身贫寒、经济困难的贫困生，学生无需支付利息)和“第二种助学金”(年利率3％，供其他需要的学生借贷)。这一模式，是一种较好的“穷国办大教育”的资助模式。

美国的高等教育相当发达，它对教育实行的是多元混合资助模式。据1994年美国教育部公布的情况，美国现行的大学生社会支持与社会保障方案有：1、助学金两项：“佩尔助学金”和“补助教育机会助学金”。两项助学金都由政府提供，其对象是家庭收入

低于联邦教育部规定水平的学生。2、贷学金四项：“帕金斯贷学金”，(即国防贷学金)，对象是家庭经济特别困难的学生。在读期间利息由政府支付，还款期的利息5％，是贷款利率最低的。还款期为毕业后第十月开始，期限10年；“斯泰福贷学金”(1965年高等教育法规定设立)，是美国最大的学生贷学金，总金额为全国资助金额的1／3。由商业银行出资，其对象是需要经济资助的学生，贫困学生可以享受政府的贴息，其他学生的不能得到贴息(利率不高于8.5％)。3、校园工读一项：大学生由学校安排，学校、社区、政府及非营利机构参加公益性工作，可以获得不低于联邦政府规定的“最低工资标准”的收入。4、“全国服务信托”方案(1994年开始实施)：克林顿政府为了降低贷学金拖欠率，鼓励学生通过参加社会服务(包括教育、保健、环境和安全4个方面)获得报酬，来解决经济困难，或是替代贷学金偿还的办法。

(四)住房方面

在低收入群体住宅消费保障制度方面，新加坡政府干预的政策很有本国特色。新加坡的住宅体制是计划与市场相结合的典范。政府于1960年成立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”，以廉租房的形式向居民提供了大量的政府租屋。1968年，政府又提出了“居者有其屋”的计划，从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。目前，新加坡已有90％以上的居民住进了新建的居民楼，人均居住面积达21平方米以上。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分，新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。

日本作为后起的市场经济国家，社会保障起步晚而发展快，保障水平已不亚于其它发达国家，住宅消费保障在其社会保障中占有十分突出的地位。在构建住宅消费保障制度方面，日本政府采取了一系列的优惠政策，包括以低息贷款促进企业从事民间住宅建设、以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。同时发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设，并且组织公团进行住宅开发。除了优惠政策外，日本政府还制定了完善的法规。通过建立健全住宅消费保障的法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住宅需要。

美国是一个居住水平很高的国家，实行的是商品化的住宅消费保障形式。美国在住宅消费保障方面最具特色的，就是各项措施通过立法保障来实施。美国政府为了解决低收入居民住宅和贫民窟问题，先后通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等。对住宅消费保障也作了相应的规定：一是扩大房屋抵押贷款保险；二是提供较低租金公房；三是提供低利息贷款建房。

三、国外社会保障实践对我国完善社会保障的启示

首先，要从我国的国情出发制定和实施社会保障政策，发展我国的社会保障事业。我国是社会主义国家，社会主义生产的目的是满足人民群众日益增长的物质和文化需要。这就决定了我们社会保障政策必须一切以人为中心，以广大人民群众的利益需要为最高准则。并且根据我国社会主义初级阶段生产力发展水平不高的实际情况，结合各方面的承受能力安排社会保障项目和水平，不搞超出国力的“福利国家”式的高福利政策模式，也不搞过去那不问贡献、不讲效用的小范围的普遍福利政策模式。

其次，根据不同时期社会经济发展水平和状况，我国社会保障政策应有不同的侧重。在我国目前国力还比较弱、人民还不富裕、各方面承受能力还不是很强的情况下，社会保障政策的重点应放在推进社会救济制度的完善上，当前尤其要重点搞好城市三条保障线和农村扶贫救济及农村居民最低生活保障的制度化建设，当前的社会保险政策主要是考虑如何稳定地推进覆盖面的扩大和财务机制的顺利转换。

社保公积金政策范文篇7

如何考量政策的价值问题，是政策的制定中意义深远的问题，各种纷繁复杂利益关系问题的解决，如果不从法的价值根本上着手，其他任何手段都无能为力。

一、住房公积金制度的政策定位

不断提高住房公积金制度的社会公平程度是提高其效率的内在要求。住房公积金制度的公平性不仅是一个经济学的概念,还含有社会伦理学的意义。住房公积金制度是我国住房保障体系的重要组成部分，住房公积金制度的公平性就体现在其住房保障功能上的社会公平。住房公积金制度的住房保障目标是保证中低收入家庭的基本居住需要。住房公积金制度通过其管理及运行程序来实现这一目标，达到一个公正的结果。住房公积金制度是市场取向的政府主导型住房制度变迁过程中，权衡各方因素所作出的住房资金安排制度。

二、住房公积金提取政策制定的原则

(一)依法规范，公开透明

正因为住房公积金是一种福利性的储蓄资金，这也决定了住房公积金虽属个人所有，但个人却只享有限制性的所有权。这种限制性主要表现在以下三个方面：

1、住房公积金是一种专项管理储金

住房公积金虽然由单位和在职职工按一定比例共同缴存，实际上住房公积金个人所有权具有一定的限制性，职工对住房公积金的占有、使用、收益和处分四项权利受到一定程度的限制。具体而言，住房公积金在未被提取前，职工并不能实际占有，而由所在单位缴存到住房公积金管理中心受托银行设立的专户内统一管理。

2、住房公积金是个人专项资金，没有可转让性，在未被所有人以销户形式提取前，所有人除可用于住房支出外，没有其他处分权。

住房公积金本来就是“众人拾柴火焰高”，我们也不难设想，如果能随意提取使用，“储水池”的“水”越来越少，低息贷款何以保证?根据《住房公积金管理条例》，无论是以现金购房还是以偿还购房贷款本息为理由，提取住房公积金都是以住房消费行为的发生为前提的。

3、住房公积金严格遵守定向使用的原则

住房公积金应当专项用于住房方面的支出，不得挪作他用，只有在符合规定的情况下才允许提取。住房公积金不能随个人意愿决定保值方法和收益率，而是按国家政策规定统一保值。政策的规范作用可以起到指引、评价、教育、预测和强制的效果。《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管[2005]5号)第十条，“遇到其他突发事件，造成家庭生活严重困难的，提供有效证明材料，经管理中心审核，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额”，这不仅仅是超出《住房公积金管理条例》的提取范围，与上位法冲突，更重要的是价值和作用的双重冲突，造成不良的导向作用，即住房公积金可以解决其他社会问题。这就不难理解，不少人治病想到要提取住房公积金。解决住房问题的资金，却要让它承载其他社会责任，这是法理学上的严重不对称。因此，住房公积金只能用于住房，专款专用，不宜扩大使用范围。

住房公积金是个人专项资金，没有可转让性

(二)资金归集与运用的平衡

互助共济是住房公积金制度的重要特征，为了能体现为一种错时性的“今天我帮你，明天你帮他，后天他帮我”，确保能有稳定的资金专项用于职工的政策性贷款，帮助广大职工解决住房问题，职工在提取住房公积金时，既要让住房公积金起到对职工的资金支持作用，同时也要兼顾资金的沉淀用于解决其他职工的政策性贷款问题，让所有住房公积金的缴存者充分享受住房公积金制度给他们带来的好处。

(三)解决中低收入者的住房保障问题

建设部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督委员会《住房公积金行政监督办法》中明确指出，住房公积金制度的出发点就是解决城镇居民买房、建房资金短缺问题，让普通职工特别是中低收入家庭买得起房、住得上房。

(四)严惩威胁管理秩序的行为

社保公积金政策范文篇8

关键词：住房保障制度；廉租房；经济适用房

一、我国住房保障制度的现状

我国的住房保障是在伴随着社会主义市场经济体制的建立与完善的过程中逐步提出并发展的。1998年以前我国实行的是高度福利化的住房制度，随着改革开放、工业化与城市化速度不断加快，高度福利化的住房制度给国家财政造成了难以承受的巨大压力，客观上要求通过市场化的方式来逐步解决城市居民的住房问题。最为关键性的住房制度改革的进展，是停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化。从整体上来说中低收入居民家庭是城镇居民家庭的主体，当前住房供求短期内仍然不能从根本上缓解，国家财政对建立住房保障制度的支持能力非常有限，住房保障也只能是较低水平的基本保障。从历史数据看，我国城镇居民的住房条件得到了很大的改善，但是低收入者及其他相关弱势群体还需要相应的政府的力量。

建设部于1999年4月22日和2003年11月15日分别颁布了《城镇廉租住房管理办法》和《城镇最低收入家庭住房管理办法》，向最低收入群体提供租金低廉的廉租住房。实际上，尚有一些群体未纳入廉租住房政策的适用对象中，例如收入处于平均收入水平以下、最低收入水平以上的家庭，进城务工的农民工家庭、单亲家庭及日益增多的老龄群体中的空巢家庭。中华人民共和国宪法规定城市土地属于全民所有，然而全民所有的土地如何为全民谋福利而不是为一部分人谋福利。近年来，城市土地市场经营运作过程中，房价逐年上升，商业地产的利润和政府的土地税收收入不断增加，而负的外部性也逐渐体现：低收入家庭的住房权力缩水了，作为土地国有资产权利的所有人之一，它不仅不能从土地经营中改善自己，反而削弱了自身的福利――这一困境必须通过公共财政的支持才能解决。尽管住房保障方面的投入不断上升，但与财政收入特别是房地产税收相比，这些支出似乎略显单薄。“十五”期间，是福建省房地产业开发投资量最大、发展最快和房价上涨幅度较大的时期，也是保障性住房投资规模偏小、增长速度偏低的时期，据统计，该省完成房地产开发投资1854亿元，是“九五”期间的2.2倍，年均增长率为21%，商品房均价年均上涨幅度为8%，而保障性住房投资规模在房地产业总投资规模中还不到5%。可以说，住房保障已经越来越受到中央和地方政府的重视，但公共财政在这方面的支出与收入之间的差距仍相去甚远。

二、我国住房保障制度存在的问题

我国住房体制己基本建立，大多数城镇居民人均住房面积得到了较大提高，然而部分居民家庭住房困难问题依然存在。从当前情况看，住房保障制度主要通过住房公积金、经济适用房和廉租住房来体现，这些措施仍存在一定问题，需要进一步解决和完善。

（一）住房公积金制度

1991年上海市借鉴新加坡中央公积金制度的经验，在我国率先建立了住房公积金制度，1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来，住房公积金制度经过不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路。然而还存在一些问题：一是建立住房公积金制度的初衷是通过长期、稳定住房储蓄的建立与积累，发挥资金互助，解决广大中低收入职工的住房问题。但是，目前大量下岗职工、小型私营企业雇员等中低收入职工，由于就业状况而未建立或虽已建立住房公积金制度也不缴存住房公积金。这部分职工工资构成中缺少了应有的住房消费资金部分，同时也失去了申请住房公积金贷款的基本条件，这就使得最需要政策支持的人群反而处于政府覆盖面之外。二是资金来源分散且单笔数额较小与贷款发放使用资金的集中而形成的矛盾较为突出，直接影响了住房公积金制度的发展。目前，住房公积金贷款的资金来源仅限于住房公积金的归集，而归集的资金在发放贷款的同时还必须满足职工住房公积金提取的需要。三是受房地产发展水平、群众住房消费取向等因素的影响，住房公积金制度的建立与发展情况在不同地区之间尚存在较大差异。住房公积金实行属地化封闭管理，地区间的资金不能相互调用，这就导致了有的地区有钱贷不出去，有的地区需要贷款却无处可贷的局面。

（二）经济适用房

经济适用房政策实施以来，对启动内需和完善住房供应体系发挥了一定的作用，并受到中低收入者的普遍欢迎。但在现阶段已暴露出的问题也不得不引起重视和深思，如销售对象界定不清、区位选择上的局限、标准过高，使得经济适用住房政策并未真正惠及中低收入阶层，同时又加重了政府负担。经济适用房实际上既有保障因素又有市场因素，通过经济适用房来抑制房价的提法，也存在诸多争论。在执行过程中出现偏颇，地点远、交通等配套跟不上；排号困难；有的真正需要的低收入群体却买不到。

（三）廉租住房制度

一是廉租住房制度覆盖面小。我国廉租住房制度并没有全面实施，在已开展廉租住房的城市，其覆盖面也并不高。二是各地差异较大。由于各地经济发展、居住水平的差异，各地政府对最低收入家庭规定不同，导致保障对象和保障标准也各不相同。三是确定主体对象困难。在执行过程中还存在难以合理确定廉租主体对象的收入水平线。四是资金来源不稳定。按照廉租住房管理办法的规定，以财政公共预算资金为主，但只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。这部分资金比较灵活，后续资金没有保证，使许多城市推行不了租金补贴保障方式，只能是筹措一次资金来建设或购买一批廉租住房。

三、国际上住房保障制度的成功经验与启示

建立社会保障体系以安定民生是西欧各国政府的基本政策目标之一，在解决住房问题上，综合运用补贴、税收等工具，利用政府权力大量修建公房来满足社会需求，成为一项被普遍接受的政策选择。

主要发达国家住房保障制度共同特征（见表1）：一是把住房保障作为政府的基本职能。许多国家通过政府的积极干预，实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”或“居者有其屋”的社会目标，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。各国结合各自身实际情况，制定了多样化的、比较完善的住房保障制度，尤其是通过法律明确居住权是公民权利的重要组成部分。二是财政资金特别是中央财政为住房保障提供了强有力的资金支撑。从发达国家的经验来看，住房保障制度的建立，一方面需要稳定的财政支出的保障，另一方面也要按照不同的财税体制，分清各级政府的责任。

市场经济体制国家（地区）住房保障的方式主要有：一是政府直接建房方式。以英国、新加坡、香港为代表。二是非赢利机构建房方式。通过政府贷款、利息补偿等财政优惠政策，鼓励非赢利机构建房用于住房保障，以法国、瑞典、日本等国为代表。三是减税和补贴方式对住房投资人实行减税，对住房承租人进行补贴，达到实施住房保障的目的，以美国为代表。每一种住房保障方式的选择都有其历史背景和原因，但就大部分市场经济体制国家而言，3种主要的住房保障方式是同时并存的，只是在不同时期侧重点不同而已。

香港和新加坡仅用了20多年时间就从发展中国家（地区）崛起成为“亚洲四小龙”，其经济和社会发展成绩是举世公认的，香港、新加坡也较成功地解决了发展中国家（地区）普遍遇到的住房短缺问题。这一经验也最值得我们学习和借鉴。借鉴香港经验建立层次丰富的住房供应体系，开发商为中产阶级以上的家庭提供标准较高、价格也较高的商品住宅，政府为中低收入阶层提供标准适中、价格低廉的经济适用房，对收入超过申请经济适用房标准但又无力购置商品房的阶层提供专门的资助计划，满足不同收入阶层的需要。

四、改善我国住房保障制度的思路

（一）政府作为构建和实施住房保障制度的主体

现代主流西方经济学理论，由于住房市场中普遍存在着垄断、信息不对称、投机、不完全竞争、分配不公等市场缺陷和市场失灵问题，必须通过政府的干预来调节市场经济活动。世界各国和一些地区的实践证明，解决住房问题不能完全走市场化道路，在推动住房制度商品化、社会化的同时，政府应义不容辞地承担起构建住房保障制度的重任，以维护广大居民的切身利益，保持社会稳定。另外，制定符合我国国情的住房保障法规：加强开发建设管理，规范集资建房和合作建房，降低建设成本，严格控制户型和价格；建立严格的审查、登记及征询制度，建立家庭收入档案，并实行动态管理，防止住房保障对象认定出现偏差；加强销售管理，严格控制购买对象，科学的划分家庭收入水平，明确保障目标，界定保障对象，形成分层次针对低收入群体的半市场化保障制度、针对困难群体的非市场化保障方式以及针对特困难群体的救济方式。

（二）以公共财政为支撑，合理利用市场的推力稳定资金来源

对于住房保障体系建设面临的资金问题，必须实行多渠道筹集资金的机制和政策：加强公共财政建设，增加住房保障资金投入；对拥有豪宅和多套住房者收取较高的物业税和土地增值税，转移支付；国家财政和企业福利中原先用于住宅建设投资基金的部分，转换成住房保障资金；引入其他参与者如房地产公司、房地产中介公司、房地产租赁公司和其他民营力量等，充分利用民间的资本。对一些特定的房地产公司来说，利用部分空置商品房作为政府廉租房的来源。大力发展住房金融，强化公积金为主体的强制储蓄制度，适当提高公积金的缴存比例，提高公积金归集水平，增加公积金的归集总量，创新贷款品种，贷款政策向中低收入者倾斜，注重对贷款人信用的考查。吸收外资和民间资本组建住宅银行，开办住房储蓄业务。推行个人住房抵押贷款证券化，充分发挥住房金融的支持作用，使更多需要帮助的人享受到最大限度的资金支持。

参考文献：

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5、王晖.主要发达国家住房保障制度及其实施对我国的启示[J].世界经济与政治论坛,2006(4).

社保公积金政策范文篇9

一、政策性住房金融体系的必要性与内涵

众所周知，住房是世界性难题。住房需求量大、资金要求高、使用周期长，还兼有投资品、商品和保障品等属性于一身，这些特性使得住房金融模式在住房的供给与消费中发挥着非常关键的作用。然而，基于市场机制的商业住宅金融机构，以逐利为运营出发点，还因为借贷双方之间的信息不对称，“嫌贫爱富”，门槛高，导致中低收入家庭往往很难进入商业住房金融市场，引发一系列“市场失灵”，进而导致社会不和谐、不稳定。联合国人居署一系列研究表明，“住房消费的困乏，是贫困、疾病、社区衰败、骚乱等一系列社会问题的触发点”。

所以，世界上几乎所有发达国家都设计了各种类型的政策性住房金融工具，再由政策性住宅金融机构作为平台予以贯彻和执行。政策性住房金融体系，就是政策性住房金融工具和政策性住宅金融机构的组合。虽然各国政策性住房金融体系运作机制和运转模式大相径庭，但共同的目标是，通过政府的干预之手，帮助中低收入家庭以较低的成本来满足合理的住房需求，同时也帮助非盈利性和公益性的社会住房部门获得长期稳定和廉价的资金支持。

国际货币基金组织（IMF）的“2011年全球金融稳定报告”中曾经对19个新兴经济体和14个发达国家的政府在住房金融方面的参与程度做过一个排名。所有33个国家与地区中，新加坡和巴西并列第一，得分都是0.75，其次是泰国，得分0.69，而再次是印度和印度尼西亚，得分都是0.63。而发达国家中排名最高的是美国和荷兰，分别是0.56和0.50，在全部33个国家与地区中排名第6和第7。

相比之下，中国政府在住房金融部门中的“存在感”反而是比较低的，得分只有0.38，新兴经济体中排名第9，全部经济体中排名第12。虽然这个排名只是做一个参考，但足以反映中国在政策性住房金融方面，工具比较少，机构比较匮乏。

可以注意到，国际货币基金组织（IMF）这份报告还揭示，一国的住房自有率高低，与该国政府在住房金融部门的参与程度呈正比关系。

二、国际上政策性住房金融工具的类型

政策性住宅金融机构，可以说，就是各国政府运用政策性住房金融工具的实施平台。所以，要了解政策性住宅金融机构的运作机理与政策目标，首先需要了解政策性住房金融工具。

政策性住房金融工具主要包括：强制性住房储蓄、政策性住房储蓄、财政担保、财政贴息或财政贷款、税收优惠或退税、住房津贴或租赁补贴等。这些政策性住房金融工具的应用，往往都基于政策性住宅金融机构。后四者相对简单和容易理解，前两者值得多说一些。

强制性住房储蓄模式。强制性住房储蓄，主要体现在中国、新加坡、巴西、墨西哥、尼日尼亚等国所特有的住房公积金或全能型公积金。如新加坡的中央公积金（CPF）是一项全面性的强制性储蓄，具有养老、医疗、教育、家庭保险等多方面功能，并不限于住房消费。墨西哥对私营部门雇员的“职工国家住房基金”（INFONAVIT）和公营部门雇员住房基金（FOVISSSTE），巴西的失业与养老保障公积金（FGTS）等同样也有较强的养老、社保、失业保险等综合性社会保险功能，但这里都把它们作为强制性住房储蓄的一个案例看待。

政策性住房储蓄模式。以法国各类开放性住房储蓄为最主要代表。法国各类住房储蓄计划，是法国政府1960年代在对德国式自愿合同住房储蓄改造基础上形成的。同样也是基于自愿参与原则。但与德国式合同住房储蓄不同的是，法国政府对各类住房储蓄计划进行税收减免和贴息等重力度奖励，但没有专门的储蓄机构，而由各商业银行通过设置个人储蓄账户来归集资金，汇集的资金除了让储户可以得到优惠贷款，主要进行社会住房投资，也包括其他公益性投资。

三、国际上政策性住宅金融机构的类型

政策性住宅金融机构，按照政府出资比例和主导性的强弱，可以依次归类为：国家住房银行、政府性住房贷款担保公司、公共住房基金、政府支持企业（GSE）、社会住房互助基金等。

国家住房银行。国家住房银行的定义是，由政府发起和财政出资的、以贷款发放方式定向配置资金用于公益性住房开发与消费的政策性银行。国家住房银行的典型案例包括，挪威的国家住房银行（SHB）、印度的国家住房银行（NHB）、泰国的政府住房银行（GHB）等。在历史上的著名代表还包括，韩国的已经被合并在韩国国民银行的韩国住宅银行（KHB）（1967-2000）和巴西已经消亡的国家住房银行（BNH）（1964-1986）等。需要指出，一些国家虽然没有明确的国家住房银行，但其开发性银行往往代行驶国家住房银行的职能。如法国的国家开发银行――国家信托储蓄银行（CDC），就兼任了法国的国家住房银行功能。

需要强调，能否直接吸收居民储蓄，是商业银行与非银行金融组织的界限，但对于政策性银行来说，则基本上都不能吸收居民储蓄，主要通过发债来获取流动资金。还可以注意，如果不限于政策性住房金融领域，那么各国几乎都有由政府全资或控股的开发性银行。这方面的典型案例如日本战后重建中发挥巨大作用的“三行”（开发银行、政策性投资银行和进出口银行）、法国的国家信托储蓄银行（CDC）等，在性质和功能上完全相当于中国的国家开发银行、进出口银行、农村发展银行等政策性金融机构。

政府性住房贷款担保机构。现代政策性金融体系中，政府往往不再直接提供贷款，而更多以担保形式来撬动贷款资金用于政策性目的，政府性住房贷款担保机构就是承担这个功能。这方面的典型案例包括美国的联邦住房管理局（FHA）、加拿大的加拿大抵押住房公司（CMHC）和瑞典的国家住房信贷担保局（BKN）。另一个典型，荷兰的社会住房担保基金（WSW），则是政府与社会住房协会共同出资的股份制机构，按股份公司方式运作，主要向社会住房协会提供住房建设融资担保。当基金无力偿还担保债务时，由政府代替基金履行担保债务责任。

随着现代住房金融的创新发展，住房金融的重心越来越从一级市场走向二级市场，住房贷款证券化则是主要发展方向，这样，政府性住房贷款担保机构不仅可以对住房贷款资产本身进行担保，也可以对住房贷款收益进行担保。政府性住房贷款担保机构往往在一国的住房贷款证券化发展过程中发挥了非常关键的推动作用。这方面的典型代表包括美国的吉利美（GNMA）、日本的住房金融公司（JHFA）、韩国的住房金融公司（KHFC）等。它们都是国有全资的政策性金融机构，都在推进该国的住房抵押贷款证券化过程中发挥了关键甚至全部的作用。

公共住房基金。公共住房基金也是由政府发起、专注支持公益性住房开发与消费的政策性住宅金融组织。公共住房基金和国家住房银行十分相像，业务上也有不少重叠，很难完全区分。但较国家住房银行，公共住房基金的来源往往更加多样化，不限于财政，用途也更加多元，不限于住房开发，在住房消费领域也不限于购房，还可以用于租房融资等，使用方式也不限于贷款，还可以用于担保或贴息等。公共住房基金的代表性案例有，日本的住宅金融公库（GHLC）（创立于1950，2007年被日本住房金融公司JHF所取代）、韩国的国民住宅基金（NHF）、芬兰的国家住宅基金（HFB）、捷克的国家住房发展基金（SHDF）等。

政府支持企业（Government-SponsoredEnterprise，GSE）。政府支持企业是指那些不是政府出资或控股，但由政府提供显性或隐性担保的公司化组织。其资本金往往是私人或机构投资者的钱，或者发起会员单位认缴，其运作也相当市场化，具有逐利性，但需要严格遵守政府依据立法确定的管制规则，承担很多公益性义务。在政策性住房金融领域，政府支持企业（GSE）的典型代表就是大名鼎鼎的美国房地美和房利美（下称“两房”），以及美国在一级住房金融市场上向成员银行提供再融资资金的联邦住房贷款银行（FHLB）。“两房”不直接放贷，而是活跃在住房金融的二级市场上，通过在资本市场推行抵押贷款证券化来增加住房贷款资金的流动性，扩大资金来源，从而降低美国人购房的融资成本。

而美国的吉利美（GNMA，正式名称是政府国民抵押协会），是美国联邦政府住房和城镇开发部（HUD）下属的政府全资子公司，虽然名声没有“两房”那么大，但与“两房”一样，同样从事住宅抵押贷款证券化。不过只担保，不购买。而且吉利美只负责推进有政府背景的住房抵押贷款证券化，如由联邦住房管理局（FHA）、退伍军人管理局（VA）、公共住房机构、农业部等提供保障的住房贷款。有戏言，吉利美只负责美国“央产房、军产房、农产房”的抵押贷款担保。吉利美本身还是政府机构，还通过地方政府或社区给低收入阶层提供住房补贴，补贴资金来源于国会拨款。

此外，法国土地信贷银行（CréditFoncierdeFrance）虽然是股份制商业银行，但也享受政策扶持和承担政策性住宅金融业务，则可以算是法国半官方的“国家住房银行”。

社会住房互助基金。欧洲很多国家社会住房部门都有自己的互助担保基金，往往是会员发起，资金主要来源于会员内部认缴，对政府的独立性更强一些，不过政府仍然负有隐性担保，或对其有指导权。代表性案例如法国的社会住房担保互助基金（CGLLS）等。荷兰的社会住房中央基金（CFV），是针对社会租赁住房部门紧急融资需求的公共基金，由各社会租赁住房协会每年提取其租金收入的1%作为资金来源，但同时还是荷兰政府系统内对社会租赁部门实施监督和管理职能的公共权力机构，具有对社会住房协会在平时进行财务监管和在危机时候进行财务重组的双重职责。法国的社会住房所有权担保基金（FGAS），是由社会信贷机构自发的股份制组织，法国政府没有股份，但仍对其有管辖权和指导权，也是法国政策性住房贷款补贴发放的主要网络平台。

社保公积金政策范文篇10

关键词：公共租赁房；融资；住房保障

中图分类号：F8文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）03-0128-02

近年来，我国保障房体系建设的步伐加快，并实现了从经济适用房为主体到以廉租房、公共租赁房为主体的过渡。整个“十二五”期间，公共租赁房资金需求量庞大，2011年公共租赁房建设就面临着2000亿元的资金缺口，特别是在西部地区，更是面临严峻的资金压力。然而，我国公共租赁房的发展还处于起步探索阶段，公共租赁房融资还存在诸多问题，严重制约了公共租赁房的持续发展。

1我国公共租赁房融资存在的现实困境

1.1缺乏专业的融资机构

今后国家将重点发展公共租赁房，公共租赁房建设量庞大，数量庞大的公共租赁房需要充足的资金作为保障，这就要求设立专业的融资机构，积累大量的专项资金支持公共租赁房建设。我国当前的公共租赁房管理体系中，决策、发展规划和保障对象管理由政府住房保障主管部门负责，工程建设由主管部门委托国有建设单位或专业运营机构承担，缺乏一个专业的金融机构来统筹保障公共租赁房的融资。目前，国内部分地方通过政府投融资平台筹集公共租赁房建设资金。但不论是政府住房保障管理部门还是地方政府投融资平台都缺乏专业的融资水平，尤其是地方政府住房保障管理部门，既是土地的权属主体，又是筹集公共租赁房建设资金的主体，集多种角色于一身，融资水平低下，加大了公共租赁房的融资难度。

1.2融资渠道有限

当前，不少地区公共租赁房建设还较大程度地局限于政府直接投资，公共租赁房融资方式仍然比较单一。公共租赁房建设资金主要来源于财政拨款、土地出让净收益以及住房公积金增值收益等政策性的资金支持上，很少有金融机构和其他主体的资金参与，缺乏灵活的财政及金融制度支持或商业化运作。这种资金来源方式已经显示出资金规模不够、持续性不足的特点。目前，由于公共租赁房融资渠道有限，融资能力单一，在各地保障房建设中，公共租赁房开工率并不高，已开工的保障房中有相当一部分为拆迁安置房和棚户区改造房。以财政划拨为主的融资模式适合经济实力强和公租房建设规模小的地区，对于我国大规模的公共租赁房建设则难以具有推广的示范效应。当前我国公共租赁房建设主要依赖于财政拨款、社会保障等纯政策性资金的投入，缺乏社会资本的参与，使得融资过程呆滞化、僵硬化。

1.3融资效率不高

现阶段我国公租房融资效率不高主要表现在资金到位率低。目前，针对我国公共租赁房融资困难的问题，国家出台了多项政策以保障公共租赁房的资金来源，但从实际情来看，公共租赁房建设部分资金难以落实。财政部、国家发改委、住房和城乡建设部三部委联合出台《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》规定，允许从土地出让净收益、公积金增值收益中计提廉租房保障资金10%用于公共租赁房建设。目前，各地方政府虽然有大量土地出让收入，但很多地方政府会将土地出让收入用于基础建设、动拆迁成本等方面，出现土地出让低收益甚至零收入的情况。此外，目前公积金增值收益大多以贷款的形式用于公共租赁房建设，但公积金每年的放贷规模会根据楼市成交量的起落而有所不同，因此结余资金及产生的增值收益也不稳定，直接制约了公共租赁房的融资效率的提高。

2我国公租房融资困境的原因分析

2.1公共租赁房福利性的价值取向

根据公共产品理论，公共租赁房是一种准公共产品，既具有公共物品的非竞争性又有私人物品的排他性的特征；此外，公共租赁房还具有正的外部性。这就决定了市场机制在此领域是部分失灵的。从公共租赁房具有私人物品排他性的特征来看，由于公共租赁房的定位为“只租不售”，且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年时间才能收回成本，资金回笼速度极其缓慢，建设资金需要长期沉淀，对于短期内追求最大利润的社会资本缺乏吸引力，导致房地产企业较少涉及该领域，银行贷款也存在一定难度。公共租赁房福利性的价值取向，决定其与一般商品房的价值取向性不同，使得现阶段我国公共租赁房融资主要依靠政府财政拨款，公共租赁房融资渠道过于单一化。

2.2公共租赁房融资缺乏法制保障

公共租赁房建设以解决中低收入群体的住房困难为目标，现在正处于快速发展的过程中。我国出台多项有利于公共租赁房融资的政策，但是在实施的过程中缺乏法律保障，以致于各种融资政策落实不到位，难以解决公共租赁房融资困难的问题。例如，国家出台从土地出让金中提取廉租房保障金用于公共租赁房建设的规定，但有大部分城市没有严格的贯彻执行。中国审计署2010第22号文件了19个省（直辖市）2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查，2007年至2009年，有1.5亿元廉租房保障资金被挪用，包括北京、上海、成都在内，共有22个城市从土地出让净收益中提取廉租房保障资金的比例未达到10%的最低要求，这些城市共计少提取146.23亿元。由于缺乏法律保障，使得公共租赁房融资政策不能有效严格执行，政策法规不健全，政策随意性强，难以保障公共租赁房建设资金落实到位。

3发达国家地区公租房融资的经验

公共租赁房在我国内地还是新生事物，但在发达国家已成为住房保障制度的重要组成部分，发达国家的公共租赁房建设融资经验对解决我国公共租赁房融资困境有重要的借鉴意义。

3.1新加坡

新加坡政府通过建屋发展局为大量的中低收入者提供政府新建的公共组屋。公共组屋建设项目的顺利开展得益于新加坡完备的住房公积金制度，同时《中央公积金法》明确规定公积金缴费用于包括住房方面的保障。建屋发展局建造和运营组屋的资金主要来源于中央公积金局、政府低息贷款以及政府津贴。第一，新加坡公民都必须按一定比率缴纳公积金储蓄存放在中央公积金局，提供给建屋发展局。第二，建屋发展局以低息甚至是无息获得政府建房贷款，并且政府不追索还债。第三，政府每年从财政预算中拿出固定比例的资金用于补贴公共住房建设，建屋局每年的赤字都由政府资金填补。

3.2德国

德国作为福利性国家的代表，目前租房率达到了60%。德国建设和运营公共租赁房资金主要来源于德国住宅储蓄银行低息贷款、政府补贴，形成了具有储蓄特色，政府支持的融资模式。第一，德国通过建立住宅储蓄制度来解决公共租赁房建设资金问题，德国《住房储蓄法》规定住房储蓄银行是专项办理住房储蓄业务的国家专业银行，通过不受市场供求关系和通货膨胀等因素影响的固定存贷款利率来吸引居民参加住宅储蓄。第二，政府向土地所有者征购土地，租给建房企业建公租房，并提供减免土地税、所得税等方面的优惠。此外，社会组织如住房合作社、教会在供给公共租赁房方面也发挥了一定的作用。

3.3中国香港

中国香港被全世界公认为是解决有效解决社会居住保障问题的典范。为了满足低收入人群居住的需要，香港于1954年实行公屋制度，1973年根据出台的《房屋条例》成立了香港房屋委员会，以专业高效的运营管理解决了香港居民的住房保障问题，香港约有三分之一的人口居住在政府房屋委员会提供的公屋里。香港公屋建设资金主要来源于资助和房屋委员会取得的经常性收入。第一，政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供公屋建设资助。第二，房屋委员会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得公屋建设资金。例如，出租公屋的配套设施，包括商场、停车场、社区设施等。

4解决我国公租房建设融资困境的建议

根据发达国家地区先进的融资理念，结合我国的实际情况，本文提出以下几点关于我国公共租赁住房融资的建议。

4.1发挥政府承担融资责任主体的核心作用

（1）成立专门机构保障公共租赁房融资。

借鉴国际经验，由政府成立专门的公共租赁房金融机构以积累大量专项资金支持公共租赁房建设。例如新加坡建屋发展局、德国住房储蓄银行、中国香港房屋委员会都是专门负责公共租赁房的建设、运营和发展，在公共租赁房融资过程中发挥了重要作用。学习德国，通过设立公共租赁房金融机构保障公共租赁房建设的资金需求。公共租赁房金融机构可以由两部分组成，一是地方政府参与或直接投资设立促进公共租赁房建设的政策性金融机构；二是成立全国性的互助式住宅储蓄银行，形成保障公共租赁房建设的住房储蓄贷款融资服务体系。

（2）实施有利于公租房融资的政策倾斜。

新加坡、德国、中国香港地区开展公租房建设项目，政府在公租房融资方面都实施了政策优惠，有利于及时有效地筹集公租房建设资金。我国政府应该制定相关配套政策支持公租房建设，对公租房建设实施政府补助、税费减免、贴息贷款、给予容积率奖励等政策倾斜，降低公租房建设成本。如实施建设、买卖、经营等环节税收优惠和补贴政策，减免土地出让金以及相关税费，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。对于银行等金融机构发放的公租房建房贷款，给予一定的政策优惠，提高融资效率。

（3）加快保障公共租赁房发展的法制建设。

国外公共租赁房建设稳定充足的资金供应得益于其健全的法律法规。新加坡的《中央公积金法》、德国的《住房储蓄法》、以及中国香港的《房屋条例》都在为筹集公共租赁房建设资金、保障公共租赁房的持续发展中发挥了重要作用。例如，新加坡《中央公积金法》明确规定，所有永久居民和和被新加坡雇佣的公民都必须按一定比率缴纳公积金储蓄存放在中央公积金局。目前，我国还没有出台落实公共租赁房建设资金、保障公共租赁房发展的法律法规，应尽快出台统揽全局，保障资金来源的专门性的法律法规，以保障公共租赁房建设资金的有效落实，为公共租赁房建设资金来源提供权威保障。

4.2积极利用社会资本，丰富融资渠道

（1）利用公积金结余资金。

学习新加坡，结合我国实际，探索利用公积金结余资金用于公租房房建设。2009年12月，《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》出台，《意见》指出在优先保障职工提取个人住房贷款以及留足备付准备金的前提下，可将不超过50%的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。以重庆为例，重庆市积极争取国家住房公积金贷款试点，已将30亿元住房公积金贷款全部发放到重庆市的公共租赁房项目中。因此，要进一步扩大公积金资金结余支持公共租赁房建设的试点范围。

（2）利用社会福利筹集款。

借鉴德国利用社会组织的融资经验，德国的社会组织在筹集公共租赁房建设资金上发挥了一定作用，现在合作社建造的公共租赁房占整个公共租赁房建造量的22%。在我国，可以积极利用福利筹集款，筹集一定比例的社会公益基金用于公共租赁房建设。2010年我国销售额达到了1662.48亿元，是国家对保障性住房财政投入（792亿元）的2倍多。福利筹集款的数额庞大、资金来源稳定，从福利筹集款中按一定比例比例提取资金优势明显。

5结语

就实际情况来看，我国公共租赁房融资存在着诸多问题，资金的匮乏已经严重制约了公共租赁房的建设。因此，结合我国的实际情况、借鉴国外地区先进的融资理念是解决当前公共租赁房融资困难的重要途径。同时，要不断完善我国公共租赁房制度设计，加快公共租赁房融资模式的创新，以解决我国公共租赁房的融资困难，为公共租赁房的持续发展提供充足、稳定、可靠的资金来源。

参考文献

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社保公积金政策范文篇11

关键词：发展模式；金融支持；住房问题；国际经验

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号:1003－9031(2011)10－0050－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.10.13

由于产业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房供应的巨大需求，从而推动了土地和住房价格的上涨超越了中低收入居民家庭的住房支付能力，出现了住房问题。住房问题是一个世界性问题。从国际经验看，不同房地产业发展模式下，金融支持解决中低收入居民住房问题的方式不同。

一、金融支持中低收入者解决住房问题的国际经验

（一）美国：充分依靠市场机制运行的房地产业发展模式

美国房地产行业运行的主要特点是充分依赖市场原理，采取民间投资主导型的住宅供应体系。美国政府采取的保障中低收入者住房权益政策的指导思想是：刺激房地产业和经济的发展，鼓励公民拥有住房、改善住房结构，资助低收入者租房。主要政策有以下几点：一是政府成立专门机构实施抵押贷款证券化，降低银行的流动性风险，鼓励银行提供购房信贷；二是对购房者实行优惠税收政策；三是政府参与建造一定的经济适用房；四是实施公平住房政策，严禁歧视有色人种或穷人。

美国解决中低收入者住房问题的金融政策主要有以下几点。

1．供应环节。美国政府鼓励私人资本注入公共住房建设，进行公私合作，建立多种形式的“伙伴关系”。如实行“低收入家庭住房税收信用计划”，该计划由联邦政府财政部和税务局直接管理。银行向联邦政府购买税收信用额度，并用于低收入家庭住房的建设工程，再将所购买的税收信用额度抵税。银行在购买财政部税收信用额度时，以低于面值的价格购买，但按照面值抵税。私人银行购买的税收信用额度贷给私人房地产开发商，用于建设低收入家庭住房后才可抵税。此外，私人银行每年需向联邦政府报告投资情况及低收入家庭的入住情况。

2．消费环节。美国有发达的住房金融一级市场，并建立了住房贷款保险制度，政府积极干预住房抵押贷款证券化，支持银行为中低收入者提供住房消费信贷。首先，美国有一级市场的住房抵押贷款模式。目前，美国的住房抵押贷款种类繁多，常见形式主要有固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款、联邦住房管理局担保贷款以及逆向抵押贷款①等。其次，政府和私营机构参与抵押保险担保机制。在住房抵押市场上，收入较低家庭的购房贷款和贷款占不动产比例过高的贷款通常存在较大风险。为分散风险，美国建立了别具特色的抵押保险机制。特色之一是为住房抵押信贷设立了专项的住房抵押保险，它以信用关系为保险标的，即由保险人对信用关系的一方因某种原因未能履行合同使信用关系另一方蒙受的经济损失提供经济赔偿。特色之二是美国的住房抵押保险是政府机构与私营保险机构相结合的混合模式。第三，政府积极干预住房抵押贷款证券化。实际上，美国政府解决居民住房问题的政策是从大力推行住房抵押贷款证券化起步的。美国国会在建立住房贷款证券化以后，相继制定了《房地产投资信托法》、《金融资产证券化投资信托法》等一系列与住房金融证券化有关的法律制度，以保障住房贷款证券化的顺利实施。政府国民抵押协会对房地产证券化产品实行100%保证付款担保，降低了投资风险，从而使其成为信用等级仅次于国债的第二大债券。

3．金融机构。首先是民间自发成立的住房抵押贷款机构。除存款型金融机构外，还有主要用从金融市场上吸纳长期资金来发放住房抵押贷款的抵押银行等。其次是政府发起设立的住房抵押贷款机构。联邦国民抵押协会（房利美）和联邦住房贷款抵押公司（房地美）是美国房产市场的中流砥柱。“两房”购买各银行和住房贷款机构的住房抵押贷款，为房产市场注入资金，供银行发放新贷款。购入房贷后，“两房”以其为基础资产发行债券，自己持有或出售，以利差方式盈利。波及全球的“次贷”危机全面爆发后，“两房”陷入危机，美国政府动用2000亿美元接管了房利美和房地美。美国房地产业运行的成功之处是带来了市场繁荣和经济增长，房地产行业已成为美国三大支柱行业之一，但其弊端是充分依靠市场机制运行易带来不稳定的住宅价格。“次贷”危机的爆发与美国房地产业的运行模式有着密切联系，危机后，美国住宅自有率大幅下降，低收入者居住环境恶化。

（二）德国：社会市场经济下的房地产业发展模式

德国实行社会市场经济。社会市场经济是根据市场经济规律进行的，并以社会因素为补充和社会保障为特征的经济制度，主张尽可能由市场力量自行调节经济活动，同时在必要情况下由国家进行某些干预。德国经济模式的这一特征，在其住房政策方面有充分体现[1]。德国解决住房问题的金融支持政策有以下几点。

1．供应环节。20世纪70年代中期以来，德国政府强调住房建设有利于创造私有财产，有利于发展经济。政府为了调动个人投资住房的积极性，调整了直接资助公益性住房建设的政策，并通过税收和信贷优惠，鼓励个人拥有住房，从而减少政府投资，最终依靠政府、机构和个人三方面力量加速解决居民住房问题。为此，政府颁布了一系列解决中低收入者住房建设问题方面的金融政策：对收入较低的购建房家庭提供优惠的长期低息贷款或补助，鼓励无房或缺房户建造住房；为缺房者提供建房资金，一次预支，分期偿还；对购建自用住房者，8年之内按月减免个人所得税；对减免税后还本付息尚有困难的低收入家庭，政府另给债务补助费等。

2．消费环节。德国中低收入家庭住房问题的解决，既得益于公营金融机构提供的低息和无息住房贷款，也得益于发达的抵押贷款市场。一是提供无息或低息住房贷款。德国的公营抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭提供购建住房的无息和低息住房贷款，这种贷款的偿还期为35～40年，低息贷款的年利率为1%。但20世纪70年代以后，随着住房问题的解决，无息贷款逐步被低息贷款所取代，同时利率为1%、偿还期达35～40年的优惠贷款也在不断减少。二是储蓄互助式贷款。德国的建筑协会、储蓄银行和住房互助储金信贷社发放此类性质贷款。具体做法是由居民按照合同规定连续几年存入一定数额的储蓄存款，达到一定金额后可获得贷款。此类存、贷款利率水平均较低，且不受资本市场利率变化影响。此外，政府对参加储蓄互助计划的居民实施补贴和减税。三是德国的住房抵押贷款市场相当发达，购房者可以申请不同组合的住房贷款，如20年以上的长期贷款、5～10年的中期贷款、5年以下的短期贷款等。

3．金融机构。德国金融体系是一个以股份制商业银行为主体、专业银行和其他多种金融机构并存的体系，诸如抵押银行、消费信贷银行、私人房屋建筑贷款协会、公共房屋信贷协会以及互助储金信贷社等。金融机构之间业务交叉重叠，几乎每一类金融机构都可以提供全部金融服务。德国的抵押银行已有130多年历史，专门经营利率固定的中、长期贷款的融资机构，按资金来源可分为私人抵押银行和公营抵押银行。在德国最大的公营抵押银行中，联邦政府拥有绝大部分股份，这为建造公共住房、解决低收入家庭的居住问题提供了雄厚的资本保障。在德国各种银行和金融机构所投放的长期住房贷款中，抵押银行所占份额最大。德国的建筑协会实行自定的、封闭性的经营模式，获得建筑协会的贷款前必须签订一个建筑储蓄合同，只有当储蓄人的储蓄金额达到合同金额的33%～40%，才有资格获得建筑贷款。贷款客户的存、贷款利率较低，就其性质而言，属于集体贷款，带有储蓄互质。

（三）新加坡：政府主导下的房地产业发展模式

新加坡在解决住房问题方面成绩卓著，成为亚洲各国解决住房问题的典范。新加坡发展房地产业的主要经验有：把解决住房问题作为经济发展的重要因素和提高国民凝聚力的重要手段，强调住房分配的社会公平性，实施“居者有其屋”计划；政府直接参与程度较深，创立集权式的公共住房管理模式；公共住房政策的目标群为广大中低收入阶层；中央公积金制度的社会经济地位异常突出[2]。

新加坡解决中低收入住房供给方面的金融政策主要是政府对建屋发展局建造公共住房提供贷款或拨款。住房消费金融政策主要包括中央公积金制度和住房贷款两个方面，其中中央公积金制度引人瞩目。

1．供应环节。政府肩负着为新加坡居民提供可承受住房的全部责任，所以，政府的拨款和贷款便成为公共住房建设及运行所需资金与所发放补贴的主要来源。新加坡公共住房建造的金融政策主要是通过建屋发展局①（HousingandDevelopmentBoard，HDB）的资金安排来体现的。HDB已经成为新加坡最大的住房发展商和物业管理者。首先是政府拨款。政府每年都从国家预算中划拨专款用于公共住房建设，这笔拨款的主要部分拨给了HDB。其次是政府贷款融资。二十世纪90年代以来，新加坡支持公共住房建设的政府贷款分为20年期的住房开发贷款和按揭金融贷款。住房开发贷款用于开发项目及其运行，这些贷款通过出售公共住房偿还。抵押融资贷款用来提供公共住房买主的抵押贷款，买主可通过每月提取公积金偿还，按月由HDB汇集买主的分期付款偿还政府。最后政府还授权给HDB以下列方式筹措贷款资金：抵押贷款；对HDB的任一既得财产和任一可得收入，或征收合法费用，或征收平衡费用；设立和发行债券、股票、公债等。

2．消费环节。新加坡住房融资主要采取中央公积金制度，实质是政府为维护劳工和受薪者福利而推行的一种强制性储蓄制度，也是一种全民性的社会保障制度。它使政府积累了大量的住房建设资金，从而成为政府支持住房发展的主要资金来源。具体做法是：任何一名雇员或受薪者每月必须按照一定比例扣除工资，作为雇主的私人企业或政府部门也必须按一定比例逐月拿出一定款项，两者统一存到中央公积金局，作为雇员的公积金存款。

3．金融机构。新加坡中央公积金局负责统筹管理雇员的住房公积金。中央公积金局收取公积金不存入银行，直接购买国债，国家则将这些资金投入住房和城市基础设施建设。公积金的适用范围明确并且广泛，缴纳人可利用公积金买房、买保险、住院、养老等，中央公积金局除应向会员提取和向会员贷款外，还向公共建筑承包商提供建造贷款。中央公积金局主要为住房建设承包商提供两种贷款，一种是建造出租公共住房的贷款，还款期为30年；另一种是建造出售公共住房的贷款，还款期为10年。新加坡同时拥有其他种类繁多的可办理个人住房消费信贷的商业金融机构，如开发银行、邮政储蓄银行、住房储蓄银行等。

二、我国金融支持中低收入者解决住房问题的现状

（一）住房制度改革初期忽视了中低收入群体的住房问题

1998年始，我国深化了城镇住房制度改革，逐步实行住房分配货币化，提出建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系、发展住房金融、培育和规范住房交易市场。在1998年房改的纲领性文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，明确“最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房”。但1998年以来，我国实际上过度依赖了市场机制解决住房问题，并未真正建立起来“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，而是使商品房成为城镇居民住房供应体系的主体。

当时，由于房价尚未开始快速上涨，中低收入者的住房问题不十分突出。但进入2003年，一些地区出现了住房供求的结构性矛盾较为突出、房地产价格上涨过快的现象。针对这些问题，国务院颁发了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等重要文件，提出了在稳定住房价格的同时，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。但有关建立住房保障制度的政策措施在实际操作中没有得到很好的落实。截至2006年末，我国94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”仅占6%②。从住宅需求方面看，贷款、担保、税费等政策并没有向中低收入者倾斜。

2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作、作为住房制度改革的重要内容、作为政府公共服务的一项重要职责。2010年，中共中央制定的国民经济和社会发展的“十二五”规划中，明确提出“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”，发展保障性住房的责任主体确定为政府。2010年年末，中央经济工作会议再次明确“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任”，确定了未来房地产业的发展方向为“市场归市场，保障归保障”，保障性住房建设才引起了各级地方政府的高度重视。

（二）保障房建设融资难题有待破解

2011年，随着1000万套保障房开建，保障房建设的融资难题日益成为社会各界关注的焦点，本文就银行信贷、发行债券两条主要融资渠道分析目前我国保障房建设存在的融资难题。

1．银行信贷支持保障房建设存在的突出问题是商业性金融缺乏动力支持盈利水平低的保障房建设。由于保障性住房是为了解决中低收入居民的住房问题，其公益性与保障性特征使其不可能像普通房地产开发那样具有较高的利润水平，因而难以获得商业性金融的青睐。当前对保障性住房的信贷投入缺乏相应的信贷、税收政策支持，加之2011年始稳健货币政策的实施，银行资金紧张，保障房建设从商业银行获得信贷支持的难度加剧。

2．政府投融资平台的不规范发展，政府负债的不透明将影响保障房债券融资的有效性。截至2010年末，全国地方政府融资平台贷款余额已高达10万亿元①，地方政府已透支了未来若干年财政收入。2010年，银行业监督管理委员会已对地方政府融资平台贷款进行了清理整顿，更严厉的限制了财政收入的融资、担保行为。从实际情况看，地方政府的公益性基本建设很多都是用土地作抵押从银行融资，财政担保还有多大的操作空间值得质疑。2011年6月，发改委颁布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确了允许规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。通知要求只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其它项目建设。符合条件的其他企业也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。但当前政府投融资平台管理是否透明、是否需进一步加强将是募集资金能否优先用于保障性住房建设的关键。

（二）中低收入者购房消费金融支持体系缺失

目前，我国尚无明确鼓励中低收入者拥有私人住宅的配套金融支持政策，尚未建立一个完整的保障性金融体系，仅有公积金制度这一支持政策。公积金贷款长期以来实行的是低于商业信贷的利率水平，是带有福利性质的购房金融支持政策。

实际上，我国公积金制度也并未对中低收入者购房发挥金融支持作用。我国的住房公积金制度主要是一种职工（内部缴纳人）解决住房问题的融资机制安排，能够获得这种融资机会的并非是中低收入者[3]。由于服务对象并非中低收入者，公积金制度设计中的“政府强制、单位配比、资金免税”等优惠鼓励政策不仅不能为中低收入居民提供住房保障，反而扩大了不同收入水平居民的购房差距。正如世界银行2006年的《中国经济季报》曾指出：中国城镇的住房公积金融资服务仍需改善，尤其在满足中低收入者住房需求而发展的配套融资方面措施滞后。

三、国际经验对我国的借鉴与启示

（一）制定房地产业发展整体规划

依据我国国情应充分考虑借鉴德国模式。美国经验成功的基础在于国内发达的金融市场，无论是信用担保还是债权证券化实施均蕴含着巨大的市场风险；而新加坡经验成功的基础在于高福利国家强大的税收支持和中央公积金制度，这两者目前在我国并不具有可复制性。因而，建议我国借鉴德国的发展思路，在市场机制充分发挥作用的基础上，以政策性住房为补充，解决中低收入者的住房问题。

（二）加大对保障房建设的融资支持力度

1．对银行提供税收、信贷政策，优惠支持保障房建设。如美国支持私人银行信贷投入公共租房建设的“低收入家庭住房税收信用计划”，即对保障房信贷提供一定程度的税收减免。近些年，我国财政收入增速远高于GDP和国民收入增速，税收优惠政策已有更大的操作空间。除税收优惠外，也可采用适度倾斜的专业信贷政策，对保障房贷款区别管理。

2．规范地方政府的债务管理，确保募集资金优先用于保障房建设。规范地方政府的债务管理，应规范包括投融资平台行为在内的地方政府的整体行为，建立规范的、健康的和可持续发展的地方政府投融资机制。一方面统筹考虑地方政府的资产、负债情况，把分散在各投融资平台的债权债务纳入到财政资产负债表的整体框架内，从而设立警戒线防止地方政府过度负债。另一方面对地方政府的投融资行为加强监管。当前地方政府的投融资行为几乎处于监管空白状态，应将地方政府的投融资行为纳入社会监管体系，充分发挥地方人大、审计部门的监督作用，加强对地方政府投融资行为的信息披露，确保募集资金优先用于保障房建设。同时，引导信用评级机构等中介组织对地方政府投融资平台实施信用评价和资信管理，确保地方政府信用良性发展。

3．利用公积金提供低息贷款破解公租房融资难题。各类保障房建设任务中，公租房的融资难题最突出，而公租房将是我国今后保障房建设重点。当前国内金融机构对公租房融资缺乏经验，2011年8月，为指引商业银行做好公租房金融服务工作，防范金融风险，人民银行、银行业监督管理委员会联合了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》。该通知要求“政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年”。但公租房投资回报周期长，至少需要20～30年，难以进行期限匹配，利率风险较高。针对这些特点，除银行信贷外，可借鉴新加坡经验，利用公积金为公租房提供长期建设贷款。

（三）构建中低收入者购房金融支持体系

从国际经验看，各国都有自己主导的住房消费金融模式，但几乎每个国家对中低收入者购房都实行金融支持政策。不应将中低收入居民的住房消费信贷完全交给市场进行资源配置，应制定福利性金融政策，进行资金、政策的相关倾斜。当前，我国处于不断深化市场机制改革的历史时期，三家政策性金融机构已经或正准备进行市场化改革，此时建立专门的政策性金融机构支持中低收入者购房在一定程度上是较难实现的。因而本文建议一方面完善当前的公积金制度，制定相关配套政策，让公积金的服务对象适当向中低收入者倾斜；另一方面可采取信贷、税收的优惠政策引导商业性金融支持中低收入者购房，如鼓励商业金融充分借鉴德国的“储蓄互助模式”，加大金融产品创新力度，做好金融支持中低收入居民购房服务。

参考文献：

[1]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2009.

社保公积金政策范文1篇12

关键词：完善,中低收入家庭,住房保障

一、问题的提出

住房问题关系到千家万户，是人民群众切身利益之所在。解决城镇中低收入家庭住房问题是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果，促进社会和谐稳定的迫切需要。随着经济的高速发展和城市化建设步伐的加快，城镇常住人口和非常住人口迅速增加，广大中低收入居民家庭的住房支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间出现巨大的落差。近年来，在我国的大中城市和沿海经济发达的城市，房价上涨过快。以广州为例，2006年新建商品房住宅均价约为6352元/平方米，中心区商品房实时签约均价已连续数月突破7000元/平方米，而同期城镇居民人均月收入约为1660元，与房价相比，实在是很不对称。普通居民倾其所有积蓄，或者背负数十年的巨额银行贷款买房，加重了生活负担，这将最终导致贫富差距加大，影响社会公平，危害整个社会的安定和谐。由此可见，住房问题不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。近几年来，针对房价上涨过快的现象，国家适时地作出了对房地产市场进行调控的一系列决策，同时，为了建立与我国社会主义初级阶段相适应的住房保障体系，出台了许多政策措施，进行了一些有益的探索。但住房保障面仍相对狭窄，一个完善的住房保障体系还未形成，特别是对城镇中低收入家庭而言，买房难、住房难的问题更为突出，引起了人们的关注和思考。

二、完善住房保障制度的前提条件

住房保障制度是国家依据法律规定，通过国民收入再分配，保障城乡居民基本居住水平的一种制度。它是一种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府利用国家和社会的力量，为中低收入家庭提供基本住房供应，解决他们的基本住房需求。

（一）政府是住房保障制度的责任主体

住房作为人类生存不可替代的必需品，人人都应享有合适的居住设施的观点已经得到普遍认同。1981年4月在英国伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上通过的“住宅人权宣言”指出：“一个环境良好、适宜人的住所是所有居民的基本人权”。2004年3月4日十届全国人大二次会议通过宪法修正案明确规定：“国家尊重和保障人权”以及“国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度”。由此可见，住房保障是现代社会每一个公民享有的基本权利。然而，由于住房所具有的特性及住房市场所存在的缺陷，以低收入者为主体的特殊阶层难以依赖市场机制来解决自身的住房问题。因此，政府作为经济宏观调控者和管理者，担负着促进社会全面进步和保障全体居民基本权利实现的职责，理应成为构建住房保障体制的主体。尤其是在城市化快速发展而居民收入水平不高等原因出现的全社会性住房紧张的情况下，没有政府的干预，就不可能有效地缓冲以至解决尖锐的住房矛盾。而住房保障的代价是沉重的，非某个社会阶层或社会成员所能应付，只有政府有能力调动全社会的资源去应付。住房保障的程序是复杂的，必须以政府的权威和系统组织能力来实施。[1]

（二）住房保障制度的目的是满足中低收入家庭的基本居住需求

住房保障制度的根本目的，应该是帮助社会弱势群体，使他们在市场经济为主的住房体系中获得基本的居住权益。[2]居住权是人人应具有的最基本的生存权之一，实行住房保障的目的是维护公民应当享有的基本权利。中低收入家庭在任何地区、任何时期都存在，这一阶层居住问题的解决，需要得到政府的帮助，因为依靠他们自身的力量，无法跨越其收入水平与住房市场价格之间的鸿沟。

（三）住房保障的法律法规是住房保障制度得以实施的保证和依据

综观世界各国社会保障制度建立和发展的历史，无一不是立法在先，法律健全。但从我国的立法现状看，目前还没有一部统一的社会保障法，这与我国社会保障事业发展的客观需要很不适应。作为社会保障重要组成部分的住房保障制度就无法通过统一立法加以确定，这在一定程度上影响了住房保障在内的各项工作的实施效果。[3]因此，应尽快制定《社会保障法》和《住房保障管理条例》。对居民拥有适当住房的这一权利加以规定和保护，明确规定居住权是公民权利的重要组成部分，保障居民的基本居住条件是政府职能的基本体现，从而不仅为建立住房保障体制以及相关政策措施的采用提供了法律依据，而且也对居民享受有关住房保障待遇以及由此形成的其它财产权利与非财产权利给予法律保障和支持。为保证住房保障目标的实现，应以法律形式规范住房保障职能机构的设置、职能、责任和工程程序；国家、企业、个人等保障主体之间的权利和义务；住房保障给付标准的确定和调整；住房保障的管理与投资运营等内容，通过制定相应的政策法规，从微观上明确住房保障的对象、住房标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立和权限，以及对骗取保障行为的惩罚等，从而划分中央与地方、各种专门机构之间的权责，既能使政策法令更具可操作性，还可以避免各部门之间出现互相推诿等现象，以达到权责分明、各负其责、措施有力、提高效率、落实得当的目的，使住房保障的运作制度化和规范化。

三、建立和完善城镇中低收入家庭住房保障体系

（一）建立覆盖全体城镇居民的住房保障体系

1．合理界定城镇中低收入家庭，对违规住房进行全面清理整顿。

（1）住房保障对象的确定。家庭是确定住房保障对象的基本单位。社会住房保障的对象，从狭义上讲，是最低生活保障制度保障的对象；从广义上讲，它应包括所有无法从市场获得住房的中低收入家庭，既包括具有城镇户口的“城镇居民”，也包括城镇中大量流动的非户籍人群。现在，不少城市都在逐步扩大住房保障对象的范围，即逐步由户籍最低收入家庭扩大到中低收入家庭。然而，对于非户籍的外来流动人口都没有涉及。解决好中低收入人群，包括外来人口低收入人群的安居问题，对社会的健康和谐和经济的可持续发展至关重要。因此，政府所制定的住房保障政策不应以户籍为界限，而应积极主动地制定长远规划和有效措施解决中低收入人群的住房问题。在具体的政策实施时，应当将住房保障的对象扩大为城镇所有的中、低收入家庭。

（2）住房保障标准的设立。在完善住房保障体系时，应结合当地的社会和经济发展状况，动态地解决好住房保障的标准划分问题。在住房保障的收入线划分上，应采用三条标准线进行控制。这三条线分别是：城镇最低收入保障标准线；城镇最低工资标准线；城镇人均收入标准线。之所以利用这三条线进行控制，是因为城镇最低收入保障标准线是当地最低居民生活标准线（即维护生存需要的保证），这条线正好可以将户籍以及非户籍的最低收入人群划分出来。城镇最低工资标准线是城市供职人员低收入家庭的收入标准线，可以区分低收入与最低收入家庭。城镇人均收入标准线可以划分出中低收入家庭的范围。目前，由于缺乏客观有效的低收入核定标准，工作上程序模糊、监控不严、违规交易等，使廉租房住进了高收入者，很多经济适用住房落入了并不缺房而只着眼于升值赚钱的“房虫”手里。这不但违背了住房保障政策的初衷，给国家造成了经济损失，同时也制造了“黑色市场”，使违规投机者抢占了真正低收入者的住房资源。因此，政府当务之急是要完善管理监督机制，合理界定城镇低收入人群，对违规住房进行全面的清理整顿。而要解决这个问题，各地政府可根据当地城镇居民的实际收入水平，制定租购的标准。这个标准不仅要考虑租购者家庭年收入的多少，还要结合基层社区组织，对其日常生活进行摸底调查来综合评定，并实行动态管理（每年审核一次），在新闻媒体、所在单位、社区进行公示，以提高政府保障用房分配的透明度。对不符合廉租住房保障条件的，应当取消其资格，停发租赁住房补贴，收回廉租住房。同时，应建立经济适用住房退小换大机制，退出的小户型再用于解决最低收入家庭的住房问题，以此避免多头占房和分配不公的现象。

2．增加廉租房源，严格控制经济适用住房户型标准。近年来，不少城市进行大规模的城市建设和旧城改造，使大批平房和小户型旧楼房被列入拆迁范围内，城区内低价可供出租的房源逐年减少；采用货币化补偿又造成了部分低收入被拆迁户无力购买商品房，只有在市场中租房而居。低价住房需求急剧增加造成了廉租房的有效房源不足。一些大城市的住房租赁市场价格偏高，很多城镇最低收入者获得了廉租房配租资格后，经常找不到房子或无力租住，而政府也没有足够的财力新建足够的廉租住房供廉租家庭使用，这已成为政府廉租住房政策遭遇的最大瓶颈。尽管国家出台有关政策规定，要求各地每年应按照该城市建设商品住宅的一定比例来建设经济适用住房和廉租住房，但由于一些地方政府对住房保障政策贯彻执行不力，还有一些房地产开发商打着建设经济适用住房的幌子开发豪宅，致使经济适用住房和廉租住房的开发量大打折扣，其户型面积越来越大，建设标准越来越高，偏离了中低收入家庭的真实需求，也加重了政府的负担。因此，要想方设法增加廉租住房房源，严格控制经济适用住房户型标准。对于行政事业单位的闲置房、房改腾退房和直管公房清退房等都应纳入今后的廉租住房供应体系。同时，政府还可以出资向社会收购配套设施比较齐全、交通较为便捷、价格适中、小户型为主的二手住房和普通商品住房用来补充实物配租的廉租住房房源，以扩大廉租住房的供应量，缩短廉租住房的供应周期。为了使经济适用住房真正体现经济、适用，政府在审批开发建设经济适用住房时，必须严格按照《经济适用住房管理办法》的规定，中套户型面积控制在80平方米左右，小套户型面积控制在60平方米左右。

3．建立和完善中低收入者住房供应体系。对于中低收入者来说，保障他们的居住要求，政府责无旁贷。应该建立一个面向城镇中低收入者的完善的住房供应体系，这个供应体系包括：可售的经济适用住房；可租赁的经济适用住房（即供应低于市场租金的可租赁的经济适用住房，既买不起经济适用住房，也不符合廉租住房政策的城镇居民家庭可以租赁住房）；直管公房（充分利用现有直管公房资源，使直管公房作为廉租房的有效补充）；进城务工人员、流动人员家庭的租赁住房（建立务工人员、流动人员居住区，租金标准应低于市场租金）；覆盖城镇最低收入家庭的廉租住房。要将经济适用住房与廉租住房、中低价商品房、二手房的买卖与房屋租售结合起来，并配合相关的税费优惠、金融贷款制度来形成一个完整的、低成本、高效率的社会住房供应体系。

（二）充分运用市场和经济手段，实施住房保障体系

在推动住房建设、实施住房保障体系中，政府可通过行政手段和运用金融财税等经济手段进行调节，充分发挥各市场主体的作用来实现。一是可明确规定各房产开发项目由政府给予一定的低息或免息贷款和一定的税费优惠，承建一定比例的廉租房，建成后交由政府管理，按照政府核定的租金标准，租给低收入家庭居住。二是政府可以考虑在出让某商住地块时，规定中标的开发商提供相应面积的住房作为廉租住房来冲抵土地出让金，或由开发商提供其他地块上空置的中小套户型商品房作为廉租住房来冲抵土地出让金。三是加大对房地产开发商的支持力度。通过采取一系列的优惠政策，鼓励房地产开发商出租低价商品住房（包括房地产开发商投资购买的低价商品住房），其开发期间申请的建设贷款（出租住房部分）可转为流动资金贷款，适当延长贷款期限，也可以建设项目作抵押向银行申请开发贷款，以加大对从事租赁业务的房地产开发商的金融支持力度。[4]四是可以将政府建设廉租住房的资金贷给开发商建造廉租住房，并由其负责按规定经营。在经济适用住房建设中，可以将政府划拨用地与市场地价差额转为政府免息贷款，在开发商卖房时，将贷款转移到符合条件的经济适用住房购买者身上，买房者在出售房屋时，须偿还贷款。这样既可以使建设经济适用住房的地价优惠量化，增加公共投资效益，又可以使申请者理性购房，减少申请人数量，还可以使经济适用住房与商品房价格并轨，有利于建立一体化的房地产市场。

（三）扩大住房公积金参与面，充分发挥住房公积金的住房互助功能

为推动住房制度改革和建立住房保障体系，国务院于1999年颁布实施《住房公积金管理条例》。建立住房公积金制度的初衷是通过长期、稳定住房储蓄的建立和积累，发挥资金互助功能，解决广大中低收入职工的住房问题。[5]然而，由于地方政府执行力度不够，政策措施不配套，住房公积金的覆盖面狭窄，加上目前大量下岗职工、外资企业、私营企业雇员等中低收入职工，由于就业状况而未建立或虽已建立住房公积金制度却也不缴存住房公积金，这部分职工缺少应有的住房消费资金积累，同时也失去了申请住房公积金贷款的基本条件，这就使得最需要政策支持的人群反而处于政策覆盖面之外。[6]同时，由于住房公积金实行属地化封闭管理，地区间的资金不能相互调用，这就导致了有的地区有资金贷不出去，有的地区贷得出去却没有资金的局面，从而使住房公积金制度的政策优越性和互助性特点未得到充分体现，削弱了其积极作用。因此，要加大《住房公积金管理条例》的宣传力度和执法力度，扩大住房公积金的参与面，强制广大城镇职工、进城务工人员参与住房公积金的缴存，使中低收入职工享受到政策的优惠。建立政策性住房金融机构，实现住房公积金在全国范围的调配使用，充分发挥住房公积金的互助功能。

（四）多渠道筹措住房保障资金

住房保障资金应以公共财政为主，多渠道筹集资金。一是政府财政拨款。本着“取之于民、用之于民”的原则，由政府财政纳入财政年度预算，安排一定资金专项用于经济适用住房、廉租住房建设和廉租住房租金补贴，解决低收入家庭住房困难。二是政策性资金的增值收益安排款。“取之于房、用之于房”，住房公积金、其他住房基金的部分增值收益以及直管公房出售后的部分净归集资金，用于廉租住房的建设；直管公房租金收入实行“以房养房”用于公房维修保养，以保障提供廉租住房房源。三是银行贷款。鼓励银行支持经济适用住房建设的资金贷款和个人住房贷款。四是土地出让金解决款。政府在出让工商业用地收益的土地出让金中，适当安排一定比例，用于解决经济适用住房和廉租住房建设资金。五是社会捐赠款。可从社会福利奖券募集中，适当提取一定比例，也可以通过接受社会捐赠和企业“回报社会”等其它渠道来筹集资金，专项用于住房保障需要。对于筹集到的住房保障资金和归集的住房公积金、住房基金，笔者建议成立专门的政策性住房金融机构进行统筹管理、运作。一方面根据经济适用住房和廉租住房建设计划，合理安排资金，加大对从事经济适用住房和廉租住房建设的房地产开发商的金融支持力度，建设平价住房，保证需求，抑制房价的过快增长，另一方面可以实现住房公积金在全国范围的调配使用，更好地发挥住房公积金的互助作用，对中低收入家庭购房可以给予利息优惠、购房贷款贴息，缓解中低收入家庭的困难。

住房是百姓安身立命之所。以人为本、关注民生已成为构建社会主义和谐社会的主旋律。建立完善的社会住房保障体系，解决好中低收入家庭的住房问题，涉及到政府和社会各个方面。只有坚持以政府为主导，把各方面的力量协调起来，一步步地努力，那么在全面建设小康社会、构建和谐社会的进程中，广大群众不仅能实现“居者有其屋”的基本要求，还能实现“居者优其屋”的愿望。

参考文献：

[1][2]张泓铭.完善城镇住房保障制度的探讨[j].城市开发，2000，（11）.

[3]董藩.住房保障亟须纳入法制管理[n].人民日报海外版，2007-01-22.