住房保障政策论文范文

关键词：公共租赁住房；价格；系统动力学

中图分类号：F293.3文献标识码：A

收录日期：2012年2月13日

前言

自1998年我国实施住房体制改革以来，而今已形成由廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁住房为主的住房保障体系。借鉴廉租房、经济适用房运行经验，保障性住房定价是否合理是实现保障功能的关键所在。对此，我国有关专家学者做了广泛研究，归纳起来主要有三种观点：一是宜采取“成本加成模式”，同时参考保障人群的收入水平，应当采用“封闭市场”原则，即独立于商品房市场才能有效地规制保障性住房价格；二是应当考虑三项因素，即保障对象的经济承受能力、保障性住房的合理建设成本和经营利润、保障性住房与同区域同品质的商品住房要保持合理的价格比例关系。其中，第一项为主要因素，第二、三项为兼顾因素；三是应当以商品房市场为导向，对于公共租赁住房，应当按照商品房市场租赁价格下浮10%～30%，并考虑保障对象经济承受能力、建造成本因素定价。

公共租赁住房定价即不宜单纯采用“封闭市场原则”，更不宜采用“完全市场法则”。首先，公共租赁住房价格涉及因素众多，虽然“封闭市场原则”有利于公共租赁住房监督管理，但城市商品房市场、建材市场、城市人口、城市收入水平等对公共租赁住房供应和价格具有一定的影响，不可能做到完全封闭；其次，若采用“完全市场法则”，公共租赁住房租金将随着商品房价格、建材价格等市场因素而水涨船高，根本不能解决“夹心层”人群的住房保障问题。为探索公共租赁住房价格形成机制，本文基于公共租赁住房属性，应用系统动力学原理构建其价格形成的影响因子系统，提出应当以“保障+市场信号”的原则定价。系统动力学适合研究复杂、非线性、多因素的巨型系统，在城市房地产市场已有诸多成功研究案例。公共租赁住房的价格形成正是这样一种复杂的巨型系统，受社会经济、城市人口、商品房市场、需求与供给、政策等因素影响。应用系统动力学原理研究公共租赁住房价格因子具有科学性与可行性，从而探索其合理的价格形成机制。

一、公共租赁住房概念及属性

所谓公共租赁住房是指由政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。各地供应政策不一，但均具有共同的属性：第一，其所有权归政府，具有公共产品属性；第二，目的在于保障中低收入的“夹心层”，具有住房保障属性，其租金定价应当以保障对象的收入为基准；第三，受社会经济环境、商品房市场等影响，具有半开放的市场属性。因此，其租金价格需要动态调整才能做到有效、公平保障；第四，住房保障问题以成为普遍关注的民生问题，公共租赁住房具有明显的社会属性。综上，其价格形成机制理应以保障人群的平均收入基准，否则将失去保障的意义。另外，公共租赁住房具有市场和社会属性，城市人口在变化、社会经济在发展、人们收入水平在提高、城市商品房价格也在波动，这些因素都会影响公共租赁住房价格形成。

二、公共租赁住房价格因子系统分析

（一）公共租赁住房价格因子系统。公共租赁住房具有保障属性、公共属性、社会属性、市场属性，其价格形成不能仅参考保障对象的收入水平，仅靠政府租金补贴并不能建立一个持续良性的公共租赁住房循环体系。本文根据公共租赁住房属性将其价格影响因子划分为六大子系统，如图1，即城市人口子系统、社会经济子系统、政策调控子系统、供给子系统、需求子系统、商品房市场子系统。其价格形成应当以保障为主，并兼顾其他因素，以市场信号实时动态调整。动态调整包括时序调整和地区差异调整。时序调整是指，随着时间变化，公共租赁住房供给、需求在变化，房价收入比也在变化，那么其租金价格应当以供需比为指标动态调整。地区差异调整是指，应当根据公共租赁住房地段、品质动态调整其租金价格。（图1）

（二）价格因子系统结构。价格因子系统是一个统一的整体，六大子系统之间相互联系、相互影响，从宏、微观角度作用于公共租赁住房。其作用关系是复杂的，具有直接关系或间接关系。本文基于系统动力学专业软件，以VENSIM软件构建公共租赁住房价格影响因素的系统动力学模型，以表示价格因子系统的作用关系。其因果回路图如图2所示。（图2）系统涉及20多个变量，价格因子之间既具有确定的定量关系又具有不确定的定性关系。系统构成了两个负反馈回路，两个正反馈回路。

1、公共租赁住房价格+建材价格+公共租赁住房价格，正反馈回路。表明公共租赁住房建造成本受市场因素影响，公共租赁住房价格上涨必将导致建材价格上涨，进而促涨公共租赁住房建造成本，地方政府处于财政预算的考虑应当调整公共租赁住房价格。

2、公共租赁住房价格+开发意愿+开发速率－公共租赁住房价格，负反馈回路。表明由于政策因素影响，当公共租赁住房价格上涨时，政府开发公共租赁住房的意愿就越强烈，通过提供更多的保障性住房而降低公共租赁住房价格。

3、公共租赁住房价格+建材价格+商品房房价+房价收入比+开发意愿+开发速率－公共租赁住房价格，负反馈回路。表明公共租赁住房价格导致建材价格上涨同时必将导致商品房房价上涨，而更高的收入房价比会促使政府更强烈的开发意愿，从而抑制公共租赁住房房价。

4、公共租赁住房价格－住房需求面积+供求比+开发意愿+开发速率－公共租赁住房价格，正反馈回路。表明随着公共租赁住房房价上涨会抑制部分购房需求，而政府开发意愿加大，进而抑制公共租赁住房价格。

（三）系统主要模块。城市人口子系统由人口迁入（a1）、人口迁出（a2）、人口自然增长率（a3）、总城市人口（a4）、保障性人群（a0）组成。保障性人群是指那些既无条件申请廉租房又买不起经济适用房的“夹心层”，根据各地公租房申请政策可以概算出保障性人群数量。然而，保障性人群的数量并非固定不变，将随着城市人口的迁入、迁出、社会经济水平的提高、公共租赁住房政策的变化而变化。保障性人群的收入水平与社会经济水平直接相关，是界定保障性人群的主要指标，模型中以人口调节速率（?棕fa）来表示。

?棕fa系数是社会经济子系统与城市人口子系统的链接带。实际中可以收入上涨比代替?棕fa系数。保障性人口增量为：

a0=a′*（a4+a1-a2）*a3*?棕fa（1）

其中，a′为根据现行公共租赁住房申请标准划分的公共租赁住房申请对象占城市总人口的比值。

需求子系统由住房需求面积（b0）、保障性人群（a0）、人均居住面积（b1）构成。其中，人均居住面积将会随着经济发展、人们收入水平的不断提高而增加。公共租赁住房需求面积为：

b0=a0*b1（2）

供给子系统由空置住房用地（c1）、商品房用地（c2）、公共租赁住房用地（c0）、其他保障性住房用地（c3）组成。将城市建设用地简化为可供保障性住房和商品房用地开发。由于土地的有限稀缺性，两种用途是相互制约的。公共租赁住房的供给源除通过新建还可以通过以下方式：其一，政府改造经济适用房；其二，空置商品房转化为公共租赁住房。我国空置商品房大量存在，我国2010年8月份统计的数据显示空置商品房1.9亿平方米。所以，加快出台空置商品房如何转换为公共租赁住房的政策研究尤显必要。公共租赁住房供给为：

c0=（c1-c2（1-?棕sg）-c3）*r（3）

其中，r为公共租赁住房容积率，不同地区各不相同，受规划政策影响。?棕sg为空置商品房转换为公共租赁住房的比率，受保障性住房政策影响。由于目前没有相关政策规定空置商品房转换为公共租赁住房的具体实施细则，为便于研究取值为0。公共租赁住房需求与供给之比是影响政府开发意愿的主要因素之一，应当作为衡量地方政府住房保障工作效益的考核指标之一。需求供给比k越大则政府开发意愿越强烈。需求供给比为：

k=b0/c0（4）

政策子系统指规划政策、保障性住房补贴政策、房价调控政策等构成。政策子系统具有不确定性、难以量化性、多变。由于规划政策控制的容积率r是公租房供给的主要因素，因此公共租赁住房价格因子系统应重点考虑，并作为与其他子系统的链接纽带。

商品房市场子系统由商品房用地（d1）、楼面地价（d2）、利润（d3）、税金（d4）、建材价格（d5）、商品房价格（d0）组成。商品房市场子系统是一个复杂的系统，对公共租赁住房价格具有重要影响。商品房用地将直接影响公共租赁住房用地供给，房价收入比将直接影响政府开发意愿，从而影响公共租赁住房价格；另外，商品房价格也将直接影响建材价格，进而影响公共租赁住房建造成本。

d0=d1+d2+d3+d4+d5（5）

社会经济子系统由城市GDP、固定资产投资、人均收入（e0）构成。城市经济越发达，人均收入越高，保障性人群随之调整。公共租赁住房不可能封闭与商品房市场运行，房价收入比是衡量房价是否合理的重要因素，房价收入比越高说明保障性人群缺口越大，政府应当大量提供公共租赁住房。房价收入比作为重要的价格信号，是商品房市场子系统与公共租赁住房价格联系的纽带之一。以l表示房价收入比：

l=d0/e0（6）

三、公共租赁住房价格形成及监管机制

公共租赁住房价格即租金有多种定价模式。基于前文所述，公共租赁住房具有四大属性，其中保障属性又是其根本所在，因此公共租赁住房应以保障性人群收入水平为计价基础。为切实确保“夹心层”住房保障的实现，满足不同收入人群的住房需求，应按照收入统计为标准划分梯度租金。相关研究指出，收入中用于住房的比例为25%～30%较合理，根据这一参数可测算出公共租赁住房价格基准值p′：

p′=e0*0（7）

其中，0为住房支出占月收入的比值。

但是，公共租赁租房价格并非简单地根据收入确定，其将会受到政策调控、房价收入比、供给需求比、区位因素（m）的影响而动态调整。公共租赁住房价格p0=p′+（k+l+m），其中（k+l+m）表示由于房价收入比、需求供给比因子及区位因素而对公共租赁住房价格的调整值，是公共租赁住房价格调整的重要市场信号。

四、结论与建议

公共租赁住房具有保障性、社会性、市场性、公共产品四大属性，其价格形成机制受价格因子系统影响，应当采用“保障+市场信号”的模式定价。本文仅从宏观角度构建了公共租赁住房价格因子系统，探讨其价格形成机制，缺乏对各因子对公租房价格影响的深入探讨。目前我国公共租赁住房保障体系尚未完善，还有诸多理论与实践问题值得深入研究，例如公共租赁住房融资模式研究、空置商品房及经济适用房转换为公共租赁住房的研究，以探索公共租赁住房供给源等问题。

主要参考文献：

[1]王吓忠.中国保障性住房的价格经济规制分析[J].福州大学学报（哲学社会科学版），2008.5.

住房保障政策论文范文篇2

中图分类号：F293文献标识码：A

一、观察中国房地产问题的“五大方法论”

1、大周期论。人类从穴居到神农、巢氏筑巢、结庐、搭棚已是巨大的历史进步。但真正意义上的房地产产业只是工业化、城市化的产物。

房地产产业是有周期的，房地产周期一定和城市化周期同步。在欧美和一些发达的工业化、城市化成熟的国家，我们见不到到处是脚手架、新城区、新楼盘，他们十分活跃的是二级房地产市场，一级房地产市场已趋近于零。中国也会有这样的一天。

2、大宏观论。城乡分离是历史进步，城市化是人类文明选择，城乡融合，城乡一体化又是人类文明的再选择。我们要突破“围城”的困局，将来城乡的本质差别将消失，城乡将享有大体公平的社会保障和公共品供给和服务。那时候，人们像候鸟一样，或生活在农村，工作在城市；或生活在城市，工作在农村；或白天在农村，晚上来城市消费娱乐；或春天在南方，夏天在北方。中国正处在消灭城乡二元结构时期，不要只局限思考城市的房地产现象，要结合农村一起思考。只要允许农村的房地产开放，城市的房地产问题也会迎刃而解。

3、大系统论。房地产不单独是个房地产问题，不只是个经济问题，由于长期问题的累积、扭曲，它在中国已成为突出的民生问题、社会问题、政治问题。房地产问题首先是个经济问题，但它和房地产市场，和资本市场，和现代金融体系高度融合之后，它成了大系统中一个高度敏感复杂的关键性问题了。所以美国住房次贷危机可引发全球金融危机，日本房市、香港楼市也曾引发金融“地震”。所以，处理房市一定要放在民生、经济、社会、文化、政治、金融、资本市场、全球化大系统中来认识、来决策。一定要有综合性制度安排，一定要有大系统观。

4、大房地产论。当下，人们大多只关注了房产，忽视了地产，其实，地产的政策安排是关键。人们大多只关注了城市房地产，忽视了农村房地产，其实，农村房地产的解禁会大大缓解城市房地产的矛盾。人们大多关注了商品房市场，忽视了社会保障房建设，其实社会保障房依法供给是关键，只要社会保障房供给到位，市场一块可以完全放开。人们大多关注市场房价格是错误导向，政府不该向民众承诺调控房价，政府应该只承诺如何逐步用立法来实现住房保障，让中低收入者有明确预期。中高收入者在市场上购房，完全是市场行为，市场房价高对于一个城市、一个国家绝不是坏事。

要有大房地产观，要有覆盖市场房、保障房；城市房、农村房；住宅房地产、商务房地产、旅游房地产、工业房地产的统筹的协调的科学的整体政策制度安排。

5、大历史观。任何一个时段的房地产的政策安排，一定要考虑与“前期”政策的衔接，“新楼新政”和“老楼老政”的衔接，特别是新政具有改革创新特点时，这种衔接特别重要。任何一种房地产新政出台，一定要考虑各级政府、各类企业、各类人群会产生什么样的“博弈”、“对策”？后果如何？我们的许多“新政”是在中国房地产“已经扭曲”、“已经不健康”、“政府有诸多失误”现状下出台的，一定不要脱离这一历史现实。如保障房供给长期缺位，土地财政依赖已经形成，20年前经历过福利分房改革，保障房已经和市场对接，单位集资建房已成为一种灰色财产等。讲现实绝不是主张政策安排迁就现实，而是讲制度政策目标要十分清晰、科学，但应采取若干过渡性安排与现实对接。

二、过去房地产政策的“五大失误”

1、目标失误。应将“人人有住房”的口号改为“人人有房住”。中国是一个发展中国家，不可能在短期内实现人人有

住房的施政目标，欧美、新加坡、香港等发达地区的私人拥有住房率均只在60%左右。错误的口号导致社会对政府的过

高期许和批评，以至有“蜗居”电视剧反映社会的愤懑。许多发达国家年轻人买不起房子视为正常，但许多国家住房保障完善，有效地解决了人人有房住。

2、保障失责。由于中国几十年来经历过福利分房到商品化改革，自然住房问题在各级政府的保障视野中消失。住房保障在中国，几十年政府缺位，累积了巨大的“欠债”。一般国家每年投资保障住房占全社会房地产投资的20%，而中国长期只占0.2%。

3、措施失当。不应该把压低商品房价格当作施政目标。当人们把焦点聚焦在商品房价格过高上时，政府应该清醒看到，政府的有限责任是努力增加保障性住房的供给，只关注中低收入者有多少人能分期分类分层次解决住房。给不同的收入群体一个明确的预期，这就会极大地分散分化社会对住房问题的关注度，不至造成现在几乎整个社会都对政府的住房政策失败而不满。

4、保障失策。保障性住房不应和市场挂钩。社会的中低收入者是一个动态的衡量，保障性住房供给到一定量，它会实现大体均衡。作出一种制度安排，让高收入者不断流出，让新的中低收入者不断流入，总量达到均衡，不会持久地给政府提供保障房造成压力。随着经济发展，只是“锦上添花”的事。我们现行的保障房制度安排使保障房具有了一定的投资价值，这种制度安排吸引了许多非迫切需要住房者，这只会给政府带来持久的压力，不断增大的压力，且带来运行管理中的许多漏洞和腐败。

5、调控失效。前几年的调控政策本末倒置，越控越涨。前几年政府释放出的信息，是调控市场，压缩房贷，提高开发

门槛，拍挂土地催生地王，不批别墅压缩供给，人们一起“理性预期是涨”。

三、中国房地产市场真正拐点的“五大”制度前提

1、当中国城市化率越过60%时。城市化50%至60%是城市化加速期，到60%以后，城市化对房地产牵引的动力源头逐渐减弱，若达到70%，则是完全成熟的城市化阶段，中国的房地产的一级市场也会趋近于零。

2、当中国有完备的住房保障立法时。只要住房保障到位，市场将完全放开，房地产市场将出现明显的分化：普通市场的整体价格水平会下降，但许多特殊市场的房地产价格将会攀升，中国有些特殊城市特殊区域会出现全世界的高价房。

3、当“小产权房”解禁时。当城乡所有的要素真正能同产同权同市同价时，城市的房地产价格马上出现拐点。

4、当中国的“土地财政”制度有了好的替代时。实际上存在的现行土地财政制度一定要改革，有了新的制度安排，弱

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[关键词]公共租赁住房；住房保障；法律保障

中图分类号：TM764文献标识码：A文章编号：1009-914X（2017）15-0328-01

由政府和社会主体通过投资筹建建设的住房，借助的是政策和立法的支持，给予城镇住房困难群体以保障，解决中低收入群体住房困难的实质问题；这就是公共租赁住房制度实施的初衷。随着我国的相关政策和法律法规的出台，当前的公共租赁住房制度在土地供给、资金吸纳、准入和推出等问题上必须要加强监督。按照现行的住房保障政策以及法规等，设立住房保障法，将当前我国在住房保障基本立法不足的情况进行完善，保证住房保障法律体系的合法化和规范化。同时还要给予土地、税收等法律法规的支持，为日后进行公共租赁住房土地、建设、服务等运营环节的顺利进行提供保障。

1、理论思辨

为了消除住房保障户籍的壁垒，弥补商品房价格过快上涨与住房租赁市场不足之间的矛盾，达到为住房困难群众提供住所、保证住房保障体系良性运行的目标，公共租赁住房的设计和推行，地方政府采用层级高低的检验标准，建立了公平视域下的公共租赁住房制度，以解决当前的根本问题[1]。

关于公共租赁住房的概念，无论是学术界还是地方法规，都在概念上予以了界定：是政策支持，拥有套型和租金标准的，面向城市中低偏下收入住房困难家庭的特供的保障性住房，在户型面积、租金水平、投资主题上等方面，都有具体的规定，政府提供的是立法和政策的支持[2]。

目前的保障性住房体系包含了经济适用住房和廉租住房以及公共租赁住房。面向的政策主体范围具体包含低收入住房困难群众、最低收入的住房困难家庭。但是值得注意的是，第一，无论是哪种保障住房类型，均对户籍有要求。公共租赁住房没有户籍的限制。第二，经济适用住房的保障对象产权自有，可以在市场买卖。公共租赁住房没有房屋产权，不能用于交易。而且公共租赁住房鼓励社会资金的参与，筹建的速度一般都非常快。不符合条件的租房家庭可以退出，全力保障需要保障的家庭[3]。

2、存在不足

2.1当前，我国的公共租赁住房的制度运行上存在一定的不足，例如出让收益和商品房用地出让收益具有一定的差距。各个地方政府对于土地财政的依赖过度，导致用地紧张，因此给予公共租赁住房用地的数额不足，难以让公共租赁住房满足住房困难家庭的需求。而且公共租赁住房用地的布局和规划也不尽科学和完善。交通条件、配套设施等相对不够健全。很多公共租赁住房设置在城郊等边缘的地段。生活和工作成本较高，弃租问题较为严重。政府财政支持公共租赁住房的资金也比较有限，来自金融机构、社会投资以及住房公积金的资金不足以满足公共租赁住房的建设需求。并且由于地方财政的负担较重，因此依靠土地出让收益还是地方政府维护运营的主要渠道，因此依靠土地财政的现象一天不解决，公共租赁住房就难以达到预期的有力支持，这与公共租赁住房低于市场价格，保本微利的模式运行也有很大的关系[4]。

2.2目前的保障性住房的建设体系，是在保障范围内，对于低收入住房困难群体以及住房困难家庭等提供具有保障功能的支持。我国公共租赁住房的筹集方式一般是具有多样性的，有的是来自国家财政支持，有的是通过新建、配建等模式加以筹集，但是多种资金筹集方式，在制度和程序流程上均缺乏具体的规定，而且公共租赁住房的产权归属也不是很明确，因此在产权共有的前提下，房源的保障不是很充足，不能持续地供给，而相对来说，国外在公共租赁住房的归属问题上较为开放，如非营利性组织协会接管政府职能等举措，减轻了政府的负担的同时，也通过社会力量保证了公共租赁住房的供应。

3、解决对策

3.1给与土地供应制度的完善。充足的土地资源能够促进公共租赁住房的建设。土地储备制度本身就是要对土地资源进行持续的补充。避免土地发生盲目的供应。合理分配用地，各地均要结合当地的实际情况，对于闲置的土地予以收购，确保土地存量的充分利用。将储备的土地优先用于公共租赁住房建设，就可以将公共租赁住房的比例加以提升。

3.2引导社会力量加入房源的管理。解决政府财力不足，人力有限的问题，通过引导社会力量进行房源的筹集，实现公共租赁住房产权主体的多元化，例如BOT方式，将民间力量引进公共租赁住房建设，授予企业特许经营权，进行公共租赁住房的建设和运营，成本和利润获得之后，在特许期届满后无偿还给政府。还有一种是PPP模式，社会投资者和政府共同运营公共租赁住房，享有利益、风险和责任，政府给与社会投资者以税费优惠[5]。

3.3完善公共租赁住房资金供应制度，首先是采用新的税种征收的方法保证政府的财政资金的投入，或者将公共租赁住房资金纳入到政府财政预算之中，都是较为有益的方法。公积金制度的完善，也是为公共租赁住房提供充足资金的渠道。改进住房公积金管理模式，加强监督和指导，就能确保住房公积金的投资运营满足公共租赁住房的资金供应要求。

结语：

公共租赁住房建设需要建立政务信息公开平台予以监督，另外也需要公众加强对公共租赁住房制度的舆论监督，学术界加强对公共租赁住房制度的理论研究，因为这将对于体现社会公平公正，稳定社会秩序，促进社会和谐有着非常重要的意义，同时也可为我国城市解决住房保障问题提供可借鉴的内容。

参考文献：

[1]李进涛，涂姗.公共租赁住房可支付能力测度研究--以武汉市为例[J].技术经济与管理研究，2016，（9）：97-101.

[2]邹劲松.公共租赁住房社区治理机制研究[J].管理评论，2017，29（3）：231-241.

[3]刘东卫，褚波，朱茜等.设计方式转变下的公共租赁住房建设――《公共租赁住房优秀设计方案汇编》与标准化设计[J].建筑学报，2012，（5）：6-12.