国土资产评估范文1篇1

【关键词】土地评估；程序；注意事项

0前言

土地估价是随着土地使用制度的改革和市场经济的发展产生的，是一项对实操性和技术性都要求很高的行业，随着我国市场经济的发展，土地估价已成为推动我国土地市场建设的重要力量，而土地估价师也已成为目前根据我国社会主义市场发展的客观需要而设置的六类资产评估专业资格之一，它不但要求我们拥有坚实的理论基础，同时也要求我们拥有丰富的实践经验。

作为服务机构，我们应该为客户提供优质的服务，这就要求我们在保证评估质量的前提下，还要讲究时效，因此在估价前必须有良好的组织和工作计划，以事半功倍，根据《城镇土地估价规程》，联系我们在实际估价中的流程，土地估价一般按照以下程序进行：

1接受估价委托，明确估价基本事项

在获取一宗估价业务时，要与委托方进行协商，明确本次评估的估价对象、评估目的、评估收费标准、费用支付方式、报告交付日期等，进而签订评估委托协议，约定双方的权利和义务，以免产生争议。

2拟定估价作业计划

主要包括以下几个方面：

1）确定拟采用的估价技术路线和估价方法；

2）针对估价对象、估价目的、拟采用的估价方法等，确定需搜集的估价资料及其来源渠道；

3）预计需要的时间、人力和经费。根据估价项目的具体情况，确定由哪些估价师及人员来参加，看是否需要聘请其它专业领域的专家来协助；

4）估价作业步骤和时间进度安排。针对这个项目所开展的各项工作及时间、人员、经费等作出具体安排，以便控制进度、协调合作。

3资料收集与实地查勘

3.1资料收集

主要包括：

1）反映估价对象状况的资料。包括产权登记资料、产权来源资料、反映土地位置和基础设施的资料、土地利用状况资料。

2）对土地价格有影响的资料。包括：a）对土地价格具有普遍影响的因素资料；b）仅对待估宗地所在具体区域地价影响的资料；c）待估宗地自身个别因素条件对土地价格有影响的资料。

3）针对本次所采用的估价方法所需要收集的资料。如市场比较法需搜集交易案例及交易案例的各种状况资料；成本法需搜集构成价格的各项成本费用及依据；剩余法需搜集市场上出售或出租的同类型的交易实例或租赁实例以及建筑费、专业费、利息、租售费用、租售税费及平均利润资料；基准地价法需搜集待估宗地所在地的基准地价成果资料及相应的修正体系；路线价估价法需收集待估宗地所在的具置所对应的路线价成果资料（包括图、表）及相应的深度修正系数表和其他条件修正系数表。

3.2实地查勘

估价人员在按照土地估价程序收集完所需资料外，必须实地踏勘待估宗地，目的是：1）亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣；2）对影响该宗地价格的区域因素、个别因素及设施状况进行查看，并进行详细记录；3）对事先搜集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，看其是否与产权登记文件一致；4）此外还要查勘土地的利用状况，有建筑物的，需勘查建筑物的结构、建成年限、成新、建筑面积、各部分具体利用状况、利用效益及建筑物的内外装修等，并对估价对象土地利用状况及其周围环境或临路状况进行拍照。将其照片作为报告的附件。

另外在查勘时，一般需要委托估价方熟悉情况的人员陪同，这样我们不仅要认真听取陪同人员的介绍，还要详细询问在估价中需弄清楚的问题，并将其记录下来。

4对资料进行整理分析

在工作中我们通常把收集到的资料分为三类：

1）待估宗地状况资料（土地登记资料、产权来源资料、土地利用资料及现场勘察宗地其它状况资料）；2）对待估宗地具有普遍影响的相关性资料；3）选取的估价方法在估价测算过程中所需要的资料。

5选用适宜的估价方法，进行估算

根据《城镇土地估价规程》对于同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。不同的估价方法有其自身的适宜范围，我们在估价过程中应根据估价目的、估价对象特点、所收集到的资料状况进行分析，选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的两种或多种估价方法进行估算。

6对试算价格进行调整，确定宗地估价结果

这个程序主要是对整个估价过程和每种估价方法测算结果进行检查、分析、判断，衡量各种方法试算价格的相对重要性、可用程度及可靠性，进而确定宗地估价结果，一般我们选用以下几种方式确定估价对象的估价结果。1）简单算术平均法，此种方法适用于几种估价方法测算结果相差不大时适用；2）加权算术平均法，此种方法主要是为了考虑每个价格在总量中所具有的重要性不同，分别给出予不同的权重，然后综合出一个价格；一般采用两种估价方法的，权重不宜大于0.7或小于0.3；采用三种估价方法的，权重不宜大于0.6或小于0.2；3）以一种估价方法算出的价格为主，其它估价方法计算出的价格只是提供参考。另外还有中位数法和众数法，这两种方法我们一般不常用。

7撰写估价报告书

土地估价报告分为《土地估价报告》和《土地估价技术报告》，《土地估价报告》一般提供给委托方使用，而《土地估价技术报告》一般为土地估价机构存档和提供给国土资源管理部门对土地估价结果确认或备案时使用。在撰写时应严格按照土地估价规程要求的规范格式进行撰写。

8内部审核估价报告

为了保证出具的估价报告的质量、防范估价风险，一般由业务水平高、经验丰富的土地估价师担任审核人员。在实践中，一般是由此次参与评估的土地估价师对报告中整个的估价细节进行自检；然后由参与此次估价的项目负责人进行复查，最后有资深估价师一般是机构业务分管领导进行审核。对于审核完毕后的估价报告应经修改或重新撰写后，还应再次进行审核。只有审核合格的估价报告，才可以出具。

9出具并提交估价报告

估价报告经过内部审核合格后，即可出具《土地估价报告》，并按照合同约定将报告书送达委托方。

10资料归档

国土资产评估范文篇2

根据我国公司法的规定，股东对公司的投资，既可以采取货币出资方式，也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资的方式。每种出资方式应遵守相应的规定。（1）货币出资方式。货币出资方式是指股东直接用资金向公司投资的方式。股东直接用金钱向公司投资，其认缴的股本金额应在办理公司登记前将现金出资一次足额存入准备设立的有限责任公司在银行或其他金融机构开设的临时帐户。（2）实物作价出资方式。实物作价出资方式是指股东对公司的投资是以实物形态进行的，并且实物构成公司资产的主体。实物必须是公司生产经营所必需的建筑物、设备、原材料或者其他物资，非公司生产经营活动所需要的物资，不得作为实物入股公司。根据公司法的规定，以实物出资的，应当到有关部门办理转移财产的法定手续。对于实物出资，必须评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。对于国家行政事业单位、社会团体、企业以国有资产为实物出资的，实物作价结果应由国有资产管理部门核资、确认。股东以实物作价出资，应在办理公司登记办理实物出资的转移手续，并由有关验资机构验证。（3）工业产权出资方式。工业产权（包括非专利技术）是一种无形的知识资产，它与有形资产不同，它是一种使用权。用工业产权出资，大体上可分为两类：一类是专利权和商标权，一类是专有技术，指的是制造工艺、材料配方及经营管理秘诀。股东以工业产权（包括非专利技术）作为出资向公司入股，股东必须是该工业产权（包括非专利技术）的合法拥有者，并经过法律程序的确认。股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资，必须对工业产权、非专利技术进行评估作价，不得高估或者低估作价，并应在公司办理登记注册之前办妥其转让手续。我国公司法规定，股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％。（4）土地使用权出资方式。在我国，根据法律的规定，土地归国家和集体所有。股东以土地出资入股，只能是以土地使用权出资入股。根据《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》的规定，使用集体企业土地的股份制企业，必须持负责审批组建股份制企业主管部门的批准文件，经县级以上人民政府批准，按国家建设征用土地的规定由国家征用，依法出让给股份制企业，或由国家作资入股。土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核后，作为核定的土地资产金额。股东以土地使用权出资，必须持有土地管理部新颁发的国有土地使用证。在公司成立后，股东将国有土地使用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。出资，大体上可分为两类：一类是专利权和商标权，一类是专有技术，指的是制造工艺、材料配方及经营管理秘诀。股东以工业产权（包括非专利技术）作为出资向公司入股，股东必须是该工业产权（包括非专利技术）的合法拥有者，并经过法律程序的确认。股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资，必须对工业产权、非专利技术进行评估作价，不得高估或者低估作价，并应在公司办理登记注册之前办妥其转让手续。我国公司法规定，股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％。（4）土地使用权出资方式。在我国，根据法律的规定，土地归国家和集体所有。股东以土地出资入股，只能是以土地使用权出资入股。根据《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》的规定，使用集体企业土地的股份制企业，必须持负责审批组建股份制企业主管部门的批准文件，经县级以上人民政府批准，按国家建设征用土地的规定由国家征用，依法出让给股份制企业，或由国家作资入股。土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核后，作为核定的土地资产金额。股东以土地使用权出资，必须持有土地管理部新颁发的国有土地使用证。在公司成立后，股东将国有土地使用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。

权出资，大体上可分为两类：一类是专利权和商标权，一类是专有技术，指的是制造工艺、材料配方及经营管理秘诀。股东以工业产权（包括非专利技术）作为出资向公司入股，股东必须是该工业产权（包括非专利技术）的合法拥有者，并经过法律程序的确认。股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资，必须对工业产权、非专利技术进行评估作价，不得高估或者低估作价，并应在公司办理登记注册之前办妥其转让手续。我国公司法规定，股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％。（4）土地使用权出资方式。在我国，根据法律的规定，土地归国家和集体所有。股东以土地出资入股，只能是以土地使用权出资入股。根据《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》的规定，使用集体企业土地的股份制企业，必须持负责审批组建股份制企业主管部门的批准文件，经县级以上人民政府批准，按国家建设征用土地的规定由国家征用，依法出让给股份制企业，或由国家作资入股。土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核后，作为核定的土地资产金额。股东以土地使用权出资，必须持有土地管理部新颁发的国有土地使用证。在公司成立后，股东将国有土地使用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。出资，大体上可分为两类：一类是专利权和商标权，一类是专有技术，指的是制造工艺、材料配方及经营管理秘诀。股东以工业产权（包括非专利技术）作为出资向公司入股，股东必须是该工业产权（包括非专利技术）的合法拥有者，并经过法律程序的确认。股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资，必须对工业产权、非专利技术进行评估作价，不得高估或者低估作价，并应在公司办理登记注册之前办妥其转让手续。我国公司法规定，股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％。（4）土地使用权出资方式。在我国，根据法律的规定，土地归国家和集体所有。股东以土地出资入股，只能是以土地使用权出资入股。根据《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》的规定，使用集体企业土地的股份制企业，必须持负责审批组建股份制企业主管部门的批准文件，经县级以上人民政府批准，按国家建设征用土地的规定由国家征用，依法出让给股份制企业，或由国家作资入股。土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核后，作为核定的土地资产金额。股东以土地使用权出资，必须持有土地管理部新颁发的国有土地使用证。在公司成立后，股东将国有土地使用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。

用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。出资，大体上可分为两类：一类是专利权和商标权，一类是专有技术，指的是制造工艺、材料配方及经营管理秘诀。股东以工业产权（包括非专利技术）作为出资向公司入股，股东必须是该工业产权（包括非专利技术）的合法拥有者，并经过法律程序的确认。股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资，必须对工业产权、非专利技术进行评估作价，不得高估或者低估作价，并应在公司办理登记注册之前办妥其转让手续。我国公司法规定，股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％。（4）土地使用权出资方式。在我国，根据法律的规定，土地归国家和集体所有。股东以土地出资入股，只能是以土地使用权出资入股。根据《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》的规定，使用集体企业土地的股份制企业，必须持负责审批组建股份制企业主管部门的批准文件，经县级以上人民政府批准，按国家建设征用土地的规定由国家征用，依法出让给股份制企业，或由国家作资入股。土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核后，作为核定的土地资产金额。股东以土地使用权出资，必须持有土地管理部新颁发的国有土地使用证。在公司成立后，股东将国有土地使用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。

地管理部新颁发的国有土地使用证。在公司成立后，股东将国有土地使用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。

国土资产评估范文篇3

【关键词】土地评估；计算机系统；运用

前言

当前，在我国社会经济发展以及相关建筑行业建设进程不断推进的深刻带动之下，我国的房地产事业正在经历着一种喜忧参半式的繁荣。然而，随着其发展的不断壮大，其行业内部涉及到的方方面面。无论是在数量，还是在范围上都呈现出一种扩大的态势，而为了能否在这种日趋复杂的房地产行业系统中进行高效、稳定以及协调的工作显得尤为重要。事实上，就房地产行业发展中的一个用于科学合理评估土地价格，并为相关工作的开展提供有效和可靠信息支撑的土地评估，其自身都已经逐渐形成了一个体系，其涉及到为正确核实土地资产价值的依据生成程序，但是这种工作能否处于一种较高的状态实际上又很有必要借助于先进的计算机技术。

一、土地评估中计算机系统的组成及工作原理

土地评估是房地产行业行业发展中一个十分重要的组成部分，其在整个房地产的估价环节中占据着尤为关键的地位，而也正是在这样关键地位的要求之下，地价评估的合理性与科学性显得十分必要。因为就土地评估而言，其需要对土地资产的正确价值进行核实，并为之后包括房地产抵押贷款、土地使用权处置以及征用土地税等多方面工作的顺利开展奠定有力基础。因此，为了充分实现这些功能，我们借用现今广泛使用的计算机技术以及网络技术，建立起了一个完备的可以用于对土地相关信息进行管理的系统。

具体而言，这个系统主要包括有数据管理系统、辅助决策系统、客户服务系统以及相关信息系统这四大系统组成，而数据管理系统则负责对市场交易资料以及评估价格资料的管理，辅助决策信息系统则主要用于对各种资料信息的计算和基本参数选择，而客户服务系统则是包括有委托客户目录以及潜在客户目录两类目录的管理，从而实现与客户的一种良性的互动沟通。当然，由于整个土地评估实际上又有多家企业参与竞争，而这种竞争也就必然导致我们需要建立起包括竞争对手信息、相关地区土地评估资料以及国家地方政府在内的法规组成的相关信息系统作为参考，从而最终实现一种兼顾里外、横向与纵向的系统管理平台。

二、土地评估中的数据管理信息系统

包括市场交易资料以及评估价格资料管理在内的数据管理系统是土地评估机构计算机系统中一个较为重要的部分，因为就土地评估价格而言，其只是出于某一权利状态下的瞬时价格，而且是不断波动的。而就这种波动的原因而言，其实际上还包括有市场的动态、人为因素、土地市场的个别性、区域性以及不完全性等多方面因素，这时，我们便需要对其内部的土地位置、交易类型、交易时间、土地用途、规划条件、交易价格；对于房地产交易案例应分别记录房地产位置、交易类型、交易时间、房地产用途、房屋结构、楼层、房屋成新度、交易价格。等信息进行记录。

三、土地评估中的辅助决策信息系统

与数据管理信息系统一样，为土地评估所提出的那种辅助决策系统也是尤为重要的，其需要严格地依据土地评估工作的特点，实现相应包括基本参数选取功能以及辅助计算机功能在内的辅助功能。土地评估的地域性特点，决定了评估工作在严格执行国家、省市有关部门制定的法律法规的同时，针对土地及其区域各有不同的特点，也决定了评估中各项参数的确定是土地评估工作成败与否的关键。由于土地评估涉及用地类型、所处区域等各种条件千差万别，工作十分复杂，建立在充分调查基础上的参数选取辅助系统能够大大减轻评估人员的工作强度。同时，也能较好地保证评估参数选取的可靠性，减少由于人为疏忽所造成的错误，真正将精力投入到钻研评估业务、改进服务质量上去。

四、土地评估中的客户服务系统及相关系统

当然，就这种土地评估系统中的客户系统来说，其实际上又具体包括有潜在和发生委托关系在内的客户群，而其系统的目的便是对这些系统进行管理。通过建立完善的客户计算机档案，与客户保持良好的关系；通过对走访客户得到的反馈意见，可以改进服务水平，提高服务质量；同时，对客户的走访，也可以寻求到新的机遇。我国目前处于市场经济时代，作为服务行业一员的土地评估工作已经完全走向市场。建立竞争对手信息档案，通过对竞争对手成功经验与失败教训的掌握和分忻，可以不断改进服务，提高竞争力。同时，对竞争对手状况的了解，也可以为自己挑选合适的合作伙伴。

土地评估的一个基本原则就是合法原则，即在地价测算过程中，各种参数的选取必须依据各级政府有关法律文件，这些文件是评估工作中必不可少的。同时，这些文件会随着时间的推移而发生变化。查询大量的法律文件耗费了评估人员的大量精力，建立政策法规的计算机查询系统势在必行。而且，随着土地评估机构不断发展壮大，许多评估机构具备了在全国范围内从业的资格，也将涉及全国各地的相关资料，因此，应建立相关地区评估资料计算机系统。事实上，随着信息技术的不断发展，互联网技术的广泛使用，许多土地评估机构都设立了本机构网站，来宣传自己，寻找机遇。

结语

经过上文的分析和介绍，我们对土地评估中计算机系统的组成、各个子系统运行等各个方面的内容有了一定的了解，从中我们可以深刻地认识到，如何将这种土地评估中计算机系统所表现出来的那种作用发挥到最大就有着十分重要的现实意义。事实上，就土地评估中所使用的计算系统而言，其实际上是一个复杂子系统的集合体，而只有这些子系统均处于一种高效、稳定的运行状态，其才可能从根本上将各个部分所生成的信息进行合理的交换、共享以及传递。例如数据管理信息系统，其对土地各个方面的信息进行整合、存储和分析，并以一种较为直观的方式为辅助决策系统的进行奠定基础，并在最终联合其它系统进行运作，因此，我们应该给予其足够重视。

国土资产评估范文篇4

他们要写万言书反对立法。”财政部一位官员对《财经》记者说。一审审议通过之后，《资产评估法（草案）》（下称草案）在业界引起轩然大波。

上述他们”，主要是指由住房和城乡建设部主管的中国房地产估价师和房地产经纪人学会（下称中房协）以及由国土资源部主管的中http://国土地估价师协会（下称中估协）。从立法程序到实体内容，他们列举了草案的种种缺陷。

支持者认为，从2005年列入计划，经过七年努力，评估立法终于取得成效，未来有望打破部门分割、实现统一管理。而资产评估界的一些大佬正整合资源，以期草案通过后，获得更多发展机会。

反对者则称，如果草案通过，将对评估行业的专业性带来毁灭性打击。因此，他们正积极通过各种渠道反映草案存在的问题。草案试图打破部门利益，实现统一管理，但核心条款的规定上倾向于由财政部主管的资产评估领域，且在未来统一管理”的构架上相当模糊，引起了反对方的不满。

一审审议后，中估协曾专门前往全国人大法工委沟通。还有一些部委也以办公厅的名义给法工委发函，提出对草案通过的担忧及相关修改意见。种种博弈之下，原定提交全国人大常委会二审的计划已被推迟。

资产评估扩权

这一轮资产评估立法始于2006年。是年6月，全国人大财经委成立《资产评估法》起草小组，成员包含行业内最主要的三方力量，即中房协、中估协和由财政部主管的中国资产评估协会（下称中评协）。

而今，最激烈的争议也正是发生在这三方之间，中评协作为立法的主要推动力量，是该草案的主要支持者。

评估行业在中国已有20余年的历程。作为中国特色的因素，因市场化改革的需要，巨额的国有资产流向市场，需要进行国有资产评估。因此，国有资产评估业务在整个评估业务中占据相当大比重。

但是，国有资产评估本身包罗万象，无论是土地、房屋还是矿产、珠宝石，都可能是国有资产。而评估行业的首要前提是专业性。对于一项交易而言，交易双方之所以邀请评估机构估价，是因为他们相信评估机构具有专业知识，并且保持公正的立场进行评估。

作为评估行业的另一个方向，在各专业领域的评估也在同步成长。

1994年出台的《城市房地产管理法》确立了房地产价格评估人员资格认证制度；1993年和1995年，土地估价师和房地产评估师的执业资格全国统一考试也相继举办。与这些法律、法规或部门规章出台同时，各行业协会先后成立。

多方积怨由来已久。第一次斗争”的结果是，资产评估行业差点被消灭”。2000年，国务院专项清理整顿经济鉴证类社会中介机构，并专门成立了国务院清理整顿领导小组。作为整顿的结果，中评协被要求并入中国注册会计师协会。

不过，结果并未如上述改革的路径进行。

2003年，国务院设立国资委后，财政部主管资产评估行业。2004年，财政部决定中评协继续单独设立，并了资产评估行业的基本准则。至此，资产评估行业的第一轮合并以失败告终。2005年，全国人大将《资产评估法》列入立法计划，财政部颁发了资产评估机构的管理办法，中评协则制定了评估师注册管理办法。

2008年，时任财政部副部长朱志刚转到全国人大任职，先后任预算工作委员会主任和财政经济委员会

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副主任委员，此时朱志刚仍兼任中评协会长职务。不过，随后朱志刚因贪腐辞去人大职务，2010年5月，朱志刚因受贿罪被河南省信阳市中级法院判处无期徒刑（参见《财经》2011年第12期朱志刚案插曲”）。

此次提交人大审议的草案规定，资产评估业务包括不动产评估、动产评估、无形资产评估、企业价值评估和其他经济权益的评估。这意味着，过去主要从事国有资产评估业务的资产评估”行业，将成为全行业的主导力量，其他评估或估价行业，将全部冠之以资产评估”的名称，并受该法管辖。

这是评估行业的第二轮较量，围绕草案而展开。一些土地、房地产估价领域的资深人士对此颇有异议。反对者的意见称，资产评估本因国有资产评估而生，是中国转型期特有的现象，该终结的时候应该要终结，而不是内部整合不好，又抢外面的地盘”。

从上世纪80年代就开始从事房地产估价的中国人民大学教授林增杰表示，出这个法可以，但是不能叫《资产评估法》，应当叫《评估法》。”

模糊地带

按照全国人大常委会一审审议通过的草案，未来，评估行业将采取统分结合的管理模式。这种统分结合”的模式体现在两个层面：一是行政主管机关；二是行业自律组织。

在草案中，对行政主管机关的表述相当模糊。如，在机构审批和执业人员考试及资质的规定中，审批机关为省级以上人民政府资产评估行业管理部门”，而在监管部分的规定为国务院财政主管部门会同相关行政主管部门组织实施资产评估行业管理协调配合机制”。

目前，评估行业处于六大部门分管的状态，这也是前次清理整顿所形成的评估行业格局，而统一管理之后，这个主管部门是否独立设置，或是直接归属到财政部相关部门，或是建立一个多部委共管的委员会。这是目前的难点。

亦有分析人士认为，评估行业是典型的中介行业，应弱化主管，强化监管。而在监管方面，分业监管或统一监管应不是难题。

而且按照草案第二十一条规定，设立评估机构，应当经省级以上人民政府资产评估行业管理部门核准，由工商行政管理部门http://办理登记。这意味着，今后所有类别的资产评估机构都要回到行政审批的状态。

然而在一些估价领域，无论是估价机构还是估价师的许可权限，都已下发到行业协会自主管理，不再经由部委行政许可。法律打架”的现象将重现。

第二个层次，在自律组织层面。目前，各个协会都在民政部注册，并且由相关部委业务主管，这些协会今后何去何从同样是个难题。

中评协一位副会长对《财经》记者称，中房协、中估协等协会今后可能会以中评协的分会形式存在。目前中评协按照会员单位的营业额按比例收取会费，但是房地产估价及土地估价协会的会费是按照机构资质类别收取不同等级的固定年费，相对低廉。

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上述统分结合”主要涉及到主管部门和行业自律组织，而比这更重要的则是未来的行业发展模式。

在国际上，统一的行业自律管理和尊重专业区隔并非处于对立状态，如英国皇家特许测量师协会（下称rics），其领域涵盖了土地、物业、建造及环境等1http://7个不同的专业，但对测量师的第一条执业准则即为贵乎自知”。据该协会人士介绍，rics目前已与中国十几家评估或估价的机构建立了合作关系，其中包括中估协、中房协和中评协。

凡是申请成为rics个人会员须申报某个专业类别，这些类别与中国各部门的规定无关，而是按其协会自身的分类方式进行。一些中国的资产评估师则比较迷惑”，因为他们之前从事的业务类别较多，各个方面都会一些”，而申报成为rics会员，则只能放弃一部分，只申请某个类别的资质。目前中国大陆的申请者，还无一人同时获得两种专业类别的评估资格。

未来，中国的评估领域，评估师亦面临此类问题。首先是专业准则的合并或取消。在财政部颁发的资产评估准则中，包含了不动产的评估准则，而不动产主要包括土地和房产，在这两个领域，中估协和中房协各有各的估价准则。

现实中，以证券业资产评估为例，如果包括土地资产，证监会则要求具有土地估价资质的机构单独出具一份土地估价报告，而非直接采用资产评估机构的评估结果。

在面对评估准则冲突之时，到底采取哪个准则，这是不能回避的问题。

在中国，由国有资产评估发展而来的资产评估师，如何与其他评估类别共处仍是难题。

一种观点认为，资产评估应当包含其他评估或估价行为，只要取得注册资产评估师执业资格就可以从事其他一些类别的评估。这种情况并非不可能。

近年来，在财政部、教育部等推动下，一些财经院校专门开设了资产评估专业，专业中对于不动产评估准则，并未直接采用来自房地产或土地估价的准则，而是自成一套相近的准则。

按草案规定，完成经国务院资产评估行业管理部门认可的高等院校资产评估专业课程，取得学士以上学位的人员，可以免试相关科目。这引起了其他类别估价人员的激烈反对，他们认为，如果今后取得资产评估执业资格就可以从事其他估价行为，那么其他估价业务的专业准则将被颠覆。

另一种观点认为，资产评估和房地产估价、土地估价是并列关系，资产评估师要评估土地资产，同样需要取得土地估价师资格，评估房地产则需要取得房地产估价师资格。这与现状改变不大。

还有一种观点认为，今后无论从事何种估价或评估业务，均需要获得资产评估师资格，而后才能进行专业类别的资产评估。

这对其他类别的评估或估价师来说，都须增加一门公共科目考试。而对此前只取得资产评估师资格的执业人员而言，则是必须选择新的专业类别。中评协官方对此不愿置评。

国土资产评估范文篇5

当前我国企业改革正在逐步深入，无论是国有企业的股份制改造，还是中小企业的改组、联合、租赁以及拍卖，都牵涉到产权的变动，必须依赖资产评估业的规范操作来保证国家和投资者的利益不受侵害。因此，资产评估市场日益壮大。但是，目前我国资产评估管理体制还不够健全，具体表现在：一是政出多门，造成资产评估管理混乱。目前，我国涉及资产评估管理的部门主要是：财政部、建设部、国土资源部。评估资格也相对应地有三种：即资产评估师、房地产评估师、土地评估师。与此同时，还有其他一些部门按其本部门、本专业的特殊性，也各有一套资产评估办法。这种状况形成了多部门制定资产评估管理办法，多部门审批资产评估资格，多部门设置资产评估机构，以部门的管理职能承接评估项目，给资产评估管理带来了混乱。

二是行政干预，阻碍了资产评估工作的有序开展。一些地方领导出于种种原因，人为干预资产评估工作，有些单位在产权变动时不经评估，擅自处理国有资产，即使进行评估，也仅是按某些领导的意愿进行。如有的企业对土地、房产等大宗不动产按原购入价入股，不计升值部分，对专利、商标、商誉等极具价值和增值潜力的无形资产不评估或按极低的价格评估等。

三是未能形成真正独立、客观、公正的资产评估执业体制。我国资产评估业从发展之初就借鉴了西方国家的理论和方法，但是，并未从一开始就吸收别人的精华，建立统一的资产评估管理体系。行业主管部门往往制约和限制被评估单位自由选择评估机构，形成行业垄断和地方封锁，影响了合法评估机构的公平竞争。在这种情况下，一些专业评估机构和评估人员为了拉业务、创效益，不惜弄虚作假，违背独立、客观、公正的原则。

四是评估管理机构、评估机构、评估委托单位职责不明，管理无序。按规定，资产评估应该是先由资产占有单位向资产管理单位申请立项，再聘请评估机构评估，最后由评估管理机构确认评估结果。在此过程中，资产占有单位对其所提供的各类原始资料的真实性和可靠性承担完全责任；资产评估机构接受委托后应该到现场进行认真核实，并对涉及的全部资产和相关负债进行评估，资产管理部门应深入现场进行跟踪指导并确认评估结果。但在实际工作中，一些资产占有单位故意隐瞒实情者有之；评估机构不到现场，仅按评估委托人意愿弄虚作假者有之；评估管理机构确认验证走过场，对评估违规行为听之任之者也有之。这些现象的存在，与资产评估管理体制不合理、管理无序、监督不力有着很大的关系。

二、完善我国资产评估管理体制的设想

目前我国经济正处于转型时期，与西方发达国家早期从传统经济向资本主义市场经济的转变又有本质的区别。因此，我们在借鉴西方发达国家在资产评估方面成功经验的同时，要考虑我国的实际情况，建立起符合我国国情的资产评估管理体制和模式。笔者认为，应从以下几方面去构建我国资产评估模式。

（一）建立统分结合的资产评估管理体制。要使资产评估工作能真正做到独立、客观、公正，充分发挥其在经济发展中的作用，必须建立一个统分有序、政府行政管理与行业自律监控相结合的资产评估管理体制。用图式表示如下：

国务院财政部

二是建立资产评估的市场规范，为资产评估业建立一个公平竞争的市场环境。如制定资产评估机构跨地区开展业务的规则，引进外资参与我国资产评估业的原则要求等，形成资产评估工作的竞争机制，以促进资产评估业上水平、上台阶。

国土资产评估范文篇6

关键词：土地估价；风险防范；质量控制

中图分类号：F293.2文献标识码：A文章编号：1001-828X（2012）08-0-02

一、引言

我国土地估价涉及的经济领域比较广泛，如土地使用权的一级出让、二级市场转让、征收、拍卖处置、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、承包经营、股份制改组、合并、分割、破产清算、清产核资及投资决策等领。土地估价过程中某些失误而带来的估价风险，可能会影响机构的未来生存与发展，而且估价风险的承担者不仅是估价机构和估价师，还可能会涉及政府和土地的利益相关者，涉及面较广。

基于此，本文从评估实践角度，分析引起估价风险的外部及内部原因，提出一些实用性较强的风险防范对策，供同行人士参考。

二、土地估价风险来源及形成原因

土地估价风险主要是指土地估价机构出具的估价对象评估值严重偏离市场价格，给委托方及其他不确定的利益相关者造成重大经济损失，并由此引起土地估价机构及估价师可能受民事赔偿、行政处罚甚至刑事处罚的风险。按其来源，一般可分为外部风险和内部风险两类。

（一）外部风险

外部风险是土地评估机构和土地估价师不能直接控制的，但又可能导致估价结果发生重大偏差或错误的风险，主要包括法律法规欠缺、行业评估准则制定工作滞后、土地市场非完全竞争、经济和政策变化等方面。业界对于评估外部风险的研究比较多，在此只就经济、政策变化带来的风险进行重点分析。

经济形势变化会对土地市场价格产生较大的影响。若经济形势在短期内变动较大，将会使土地估价结果与市场价格产生较大偏离，可能会对社会经济稳定产生不利影响，甚至直接给某一经济主体带来经济上的巨大损失。

土地市场价格除了受经济形势变化的影响，还会受政策变化的影响，而且政策变化也是难以预期的，任何一项政策的变动都必然会对土地和房地产的市场价格产生深远的影响，这些将极大地影响土地成交量和成交价格，如果估价师对市场现状及前景把握和判断不准，将会影响估价结果的准确性。另外，政策变动会考验估价师对政策的解读能力及技术实力。

（二）内部风险

内部风险是土地估价机构和估价师能够防范的风险，取决于企业内部管理制度和报告质量监控流程的完善程度，以及土地估价师的专业水准和职业道德水平的高低。从评估实践角度来看，内部风险的形成原因主要有以下几方面：

1.超越专业胜任能力承接土地估价业务而带来的风险

根据《美国评估准则》（USPAP）“专业胜任能力规则”：在承报评估业务前或形成评估业务协议前，评估师应当恰当明确所要解决的问题，具有能够胜任该项业务的相应专业知识和经验或采用一些替代措施①。

我们可以借鉴《美国评估准则》上的规定，反思以往在承接业务中存在的一些问题。一般来说，不同的土地估价机构主攻的业务领域各有不同，估价师的专业背景差异也较大，并非所有业务类型都有能力处理，如果缺乏与某些项目相关的专业知识和经验可能会导致不恰当或不正确的估价结果。因此，土地估价机构和土地估价师应在充分了解估价项目实际情况及评估技术要求的基础上，分析自身可支配的外部和内部技术资源，再决定是否承接该项业务，以避免因超越自身专业胜任能力承接业务而带来不必要的风险。

2.评估技术失误产生的风险

评估技术失误主要体现在评估参数取值不当，估价方法选取错误，以及土地估价报告内容不完善等方面。

（1）评估参数取值不当带来的风险

目前，行业内对于某些重要的评估参数，如土地资本化率、房屋资本化率、房地产报酬率、房地产价格指数、土地价格指数等没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性还不够高。因此，估价机构和估价师对上述评估参数取值尚存在较大分岐。

（2）估价方法选取错误带来的风险

土地估价师未能执行《城镇土地估价规程》相关规定，并结合土地的合法性、规划用途、估价目的及业务需求等合理选取估价方法，或者部分估价师为迎合客户的要求，在某些情况下刻意回避最适宜的估价方法，而选取不合适的方法，以达到高评或低估的目的，从而带来风险。

（3）土地估价报告内容不完善带来的风险

土地估价报告描述不完善，未对估价对象的评估设定条件和既有瑕疵在假设前提条件部分进行充分的说明，未列出影响自身权益的保护性条款等，也可能会给估价机构和估价师带来意想不到的风险。

3.欠缺评估基础资料带来的风险

土地估价方法主要有市场法、剩余法、基准地价修正法、成本逼近法、收益法等，从估价理论角度，不管采用哪一种方法，都需要有详实的基础数据资料和技术资料。因此，进行估价时，是否掌握丰富的基础数据资料和技术资料是估价结论是否准确的重要保障。

4.土地既有的瑕疵及权属资料不完整带来的风险

部分用地由于历史原因会存在一些瑕疵，比如因城市规划调整，原批准用途已不适合现时的发展方向；用地报批手续不完善；未办理国有土地使用权证；规划报建手续未完成，经济指标尚不明确；地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收补偿；地上有停建工程等问题。估价师如果与委托方的沟通不到位，对用地的历史背景和既有瑕疵了解不足，对影响地价水平的各项因素考虑不周全，或者未能选择最合适的估价方法和技术思路，都可能会导致估价风险的发生。

5.委托方提供虚假材料带来的风险

土地评估涉及的资料比较多，诸如《建设用地规划许可证》及规划红线图、《土地出让合同》及相关补充协议、缴纳出让金的发票、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑功能指标明细表》、《建设工程审核书》、建筑施工图、《建筑工程施工许可证》、其它相关政府批文及项目可行性研究报告等，估价师应尽量要求委托方提供上述资料的原件并进行认真的核对，在确认复印件与原件相符后，要求委托方在复印件上加盖公章，以防有些人在容积率、建筑面积等关键指标上弄虚作假，误导估价师作出错误的价值判断。

三、土地估价的风险防范及质量控制对策

土地估价机构和土地估价师经常接触纷繁复杂的估价事务，应注重内外兼修，提高对经济及政策环境变化的判断分析能力，加强对外合作交流，提升机构的美誉度和影响力，从而增强企业抵御外部风险的能力；通过加强企业内部管理，加大信息化建设力度，树立估价师的风险意识和职业道德观，建立专家顾问团队作强大的技术后盾，建立评估风险保险制度等方式，从内部控制执业风险的发生。结合评估实践经验，以下对部分实用性较强的风险防范对策进行重点分析。

（一）加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系

土地估价是一项技术性相当强的工作，涉及的知识面也较广，各估价师的知识面却相对有限。因此，估价机构应加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系，以便估价师了解行业技术发展现状，及时更新自己的知识结构，以适应社会和行业发展的需要。

（二）注重企业宣传，提升机构的美誉度和影响力

土地估价机构由于历史定位、行业敏感性较强等原因，往往不注重企业宣传。土地估价机构作为社会经济中的一分子，不仅要学会适时地进行企业宣传，还应追求自身效益和社会效益的有机结合，提高企业对社会和行业发展的贡献度以及在社会和行业中的美誉度，使企业拥有持久的生命力。

（三）加强机构内部管理，建立完善的企业管理制度

1.建立现代化的、规范的企业管理制度

土地估价机构应改变行业中普遍存在的内部管理松弛的小作坊生产方式，建立现代化的、规范的企业管理制度，比如：建立公章管理制度；规范估价业务合同格式和内容；制定合理的估价业务承接流程，由资深估价师对业务进行甄选和把关，并根据各估价师的实际能力和经验分配相应的估价项目；制定针对大型的、难度较高的估价项目的组织管理办法和激励机制等。

另外，土地估价行业属于高风险行业，机构和估价师的责任重大，也可能随时需要对委托方和利益相关者的异议进行解释、上法庭质证甚至被，因些，建立规范的档案管理制度尤为重要。

2.建立健全的质量控制体系

土地估价机构应重视质量监控和管理体系的建设，建立一套完整详尽的标准化执业程序，如项目负责制度、评估工作流程、评估项目审核制度、风险评估制度等，最大限度地保护本机构和估价师的利益，并把执业风险降到最小限度。

其中，评估工作流程和评估项目审核制度是整个质量控制体系里最关键的部分。

规范的评估工作流程主要包括对评估前期准备工作、现场勘察、资料收集、具体评估测算过程和出具评估报告等工作环节进行监督，从评估工作的各个环节上对风险进行有效把控。

评估项目审核制度是保证估价报告质量的关键性措施。根据行业管理相关规定，估价机构应制定严格的土地估价报告三审制度，明确各级审核权限、各级审核人、审核内容范围及审核标准，提高估价报告的成文效率，保证估价报告的质量。

土地估价报告审核流程设置模式如下：

一级审核：负责撰写报告的土地估价师自审；

二级审核：高级估价师或项目经理二核；

三级审核：总估价师三审。

3.加大信息化建设力度，提升企业竞争力

土地估价行业对各种信息和数据的依存度非常高，为实现企业管理的科学化和精细化，应增加办公自动化平台和信息数据库的资金投入，建立评估自动化辅助平台和办公自动化平台，提高工作效率，并实现企业内部信息和数据的共享，提倡无纸化绿色办公，提升企业的竞争力。

（四）树立估价师的风险意识和职业道德观，并提升其专业技能和综合素质

土地估价机构应加强对估价师的日常管理、培训和监督，树立其执业风险意识和职业道德观，要求估价师独立、客观、公正地执业，为客户保守商业秘密，并以违法违规的估价机构和估价师其人其事为反面教材对估价师进行教育，对拒收客户红包的估价师进行表彰。另外，还可以通过组织估价师参加行业继续教育培训、外聘专家进行专项技术培训、内部举办技术研讨会等多种形式，提升估价师的专业技能和综合素质。

（五）建立专家顾问团队，解决各种评估难题

土地估价机构可以根据自身业务发展的需要，通过与大专院校合作交流及与行业协会专家委员会沟通联系、外聘、内部培养等多种方式，建立一支较为稳定的、专业背景多样化的专家顾问团队作为强大的技术后盾，并定期或不定期地举办技术研讨会，提升估价师的专业素养，并解决日常工作中遇到的各种评估难题。

注释：

①引自《美国评估准则》第12页之“专业胜任能力规则”。

参考文献：

[1]美国评估促进会评估准则委员会，著.王诚军，编译.美国评估准则（USPAP）[M].北京：中国建筑工业出版社，2009：10-13.

[2]郭化林，编著.中国资产评估准则——阐释与应用[M].上海：立信会计出版社，2009年12月第1版：63-70.

[3]邹晓云，著.土地估价基础[M].北京：地质出版社，2010年第1版：73.

[4]刘亚军，刘华彤.质量控制与风险防范[J].

国土资产评估范文1篇7

关键词：地质灾害危险性评估原则范围方法

0引言

《地质灾害防治条例》第二十一条规定：“在地质灾害易发区进行工程建设应当在可行性研究阶段进行地质灾害危险性评估，……。

编制地质灾害易发区内的城市总体规划、村庄和集镇规划时，应当对规划区进行地质灾害危险性评估。”《国土资源部关于加强地质灾害危险性评估工作的通知》(国土资发［2004］69号)规定“地质灾害危险性评估工作分级进行。评估工作级别按建设项目的重要性和地质环境条件的复杂程度分为三级。具体分级标准和评估技术要求见《地质灾害危险性评估技术要求（试行）》。”

1地质灾害危险性评估的原则

1.1分级评估、备案的原则地质灾害危险性评估分级进行，根据地质环境条件复杂程度与建设项目重要性划分为三级。

一级评估应有充足的基础资料，进行充分论证，一级评估由获得国土资源行政主管部门颁发的地质灾害危险性评估甲级资质证书的单位进行，评估报告报省（自治区、直辖市）国土资源厅（局）备案；二级评估应有足够的基础资料，进行综合分析，二级评估由获得国土资源行政主管部门颁发的地质灾害危险性评估甲、乙级资质证书的单位进行，评估报告报市（地）级国土资源行政主管部门备案；三级评估应有必要的基础资料进行分析，参照一级评估要求的内容，做出概略评估，三级评估由获得国土资源行政主管部门颁发的地质灾害危险性评估甲、乙、丙级资质证书的单位进行。

1.2分区（段）评估的原则依据评估区（段）地质环境条件差异和潜在地质灾害隐患点的分布、危险程度以及拟建工程的特点，将评估区划分为若干个危险性程度不同的区域。将不同的评估区（段）按照各种致灾地质作用的性质、规模、和承灾对象社会经济属性（承灾对象的价值，可移动性等）的基础上，从致灾体稳定性和致灾体与承灾对象遭遇的概率上分析入手将地质灾害危险性划分为大、中等、小三级，并按区（段）对场地进行适宜性评估，将评估区（段）划分为适宜性差、基本适宜、适宜三级。

1.3就高不就低的评估原则同一区（段）内有多种地质灾害共存时，按就大不就小、就高不就低的原则确定危险性级别。

如果在同一区（段）同时存在弱发育崩塌地质灾害，危险性小，中等发育滑坡地质灾害，危险性中等，强发育地裂缝地质灾害，危险性大，则按照就高不就低的评估原则，将该区（段）划分为地质灾害危险性大区，土地适宜性差。

1.4对建设场地压覆矿产资源的评估原则若评估区内压覆矿产资源，评估区内下伏矿产一旦遭到开采，会引发大规模的地质灾害，对评估区内地表建筑工程及设施造成极度严重的破坏，则拟建工程遭受地质灾害的危险性大；评估区内下伏矿产未遭到开采时，则拟建工程不会受到地下采矿引发的地质灾害，其地质灾害危险性小。

鉴于此种情况，对压覆矿产区，若下伏矿产尚未遭到开采时，可以通过与矿权方协商解决预留足够的保护煤柱，则下伏开采可能造成的地质灾害危险性预测评估不参与地质灾害危险性综合评估。

2地质灾害危险性评估范围的确定

《地质灾害危险性评估技术要求（试行）》第5.1条规定“地质灾害危险性评估范围，不能局限于建设用地和规划用地面积内，应视建设和规划项目的特点、地质环境条件和地质灾害种类予以确定。”第5.2条“若危险性仅限于用地面积内，则按用地范围进行评估”。第二种情况比较简单，本文仅对第一种情况进行讨论。2.1崩塌、滑坡地质灾害评估范围的确定崩塌、滑坡其评估范围应以第一斜坡带为限，首先应查明坡体中所有发育的节理、裂隙、岩层面、断层等构造面的延伸方向，倾向和倾角大小及规模、发育密度等，即构造面的发育特征。通常，平行斜坡延伸方的陡倾角面或临空面，常形成崩塌体的两侧边界；崩塌、滑坡体底界常由倾向坡外的构造面或软弱带组成，也可由岩、土体自身折断形成。其次调查结构面的相互关系、组合形式、交切特点、贯通情况及它们能否将或已将坡体切割，并与母体(山体)分离。最后，综合分析调查结果，那些相互交切、组合，可能或已经将坡体切割与其母体分离的构造面，就是崩塌体的边界面。其中，靠外侧、贯通(水平或垂直方向上)性较好的结构面所围的崩塌体的危险性最大，即为崩塌、滑坡的第一斜坡带。

2.2泥石流地质灾害的评估范围确定泥石流必须以完整的沟道流域面积为评估范围，泥石流的评估范围宜在地形地质图上确定，应为包含泥石流沟谷的第一条完整的山脊为边界，通过实地调查后确定泥石流的形成区、流通区和堆积区三部分，即为完整的沟道流域面积。

2.3地面塌陷和地面沉降地质灾害评估范围的确定地面塌陷和地面沉降的评估范围应与初步推测的可能范围一致；地裂缝应与初步推测可能延展、影响范围一致，地面塌陷和地面沉降范围按照煤炭部制定的《建筑物、水体、铁路航主要井巷煤柱留设与压煤开采规程》，通过概率积分法用一下公式进行推测。

全盆地的移动和变形地表任意点的下沉计算公式

式中：C(x)与C(y)称之为主断面内的下沉分布系数。

走向主断面上地表移动和变形最大值及其位置

最大下沉值：Wcm=Mqcosa，mm，位置x=∞

若评估区内压覆矿产资源，则应该按照岩层影响角及下伏地层岩性计算下伏矿产资源开采时的采动影响0值线，并以此划分评估范围。

2.4其他确定评估范围的依据建设工程和规划区位于强震区，工程场地内分布有可能产生明显位错或构造性地裂的全新活动断裂或发震断裂，评估范围应尽可能把邻近地区活动断裂的一些特殊构造部位（不同方向的活动断裂的交汇部位、活动断裂的拐弯段、强烈活动部位、端点及断面上不平滑处等）包括其中。

在已进行地质灾害危险性评估的城市规划区范围内进行工程建设，建设工程处于已划定为危险性大－中等的区段，还应按建设工程项目的重要性与工程特点进行建设工程地质灾害危险性评估。区域性工程项目的评估范围，应根据区域地质环境条件及工程类型确定。重要的线路工程建设项目，评估范围一般应以相对线路两侧扩展500－1000m为限。

建设用地地质灾害危险性评估的范围应是以上各个因子的并集，且为了全面反映评估区地质环境条件、地质灾害类型及特征，在确定评估面积后，对评估区也要进行调查，调查范围应该包含引发地质灾害的各项地质环境要素的范围。超级秘书网：

参考文献：

[1]张有良.最新工程地质手册[M].北京：中国知识出版社.2006.

国土资产评估范文篇8

关键词：国土资源；规章和规范性文件；后评估；制度变迁

中图分类号：D922.601

文献标识码：A

文章编号：1671-0169(2012)02-0053-06

2010年国土资源部制定并了《国土资源部规章和规范性文件后评估办法》（以下称《办法》），在国务院各部门中第一个以部门规章形式将立法后评估制度化，2011年又将自身建设和服务民生等三大类8项内容列为后评估工作项目，制定实施第一个后评估年度计划。国土资源部的一系列举措赢得了立法部门和社会媒体的高度赞誉，被誉为贯彻落实国务院全面推进依法行政实施纲要的重大创举，被寄予了推动我国依法行政、提高行政效率、维护公民权益的浓浓期望。作为典型的强制性制度变迁，规章和规范性文件后评估（以下简称后评估）制度是否能够在国土资源领域落地生根，是否需要根据国土资源管理的特点作出必要的改变值得关注。这项制度还存在哪些缺陷，而为了促进实现其预期的制度功能，国土资源部门又需要建立哪些保障机制的问题更是亟待回答。

一、作为强制性制度变迁的后评估制度

国土资源规章和规范性文件后评估制度是典型的强制性制度变迁。2004年国务院的《全面推进依法行政实施纲要》指出，行政立法不仅要讲求立法过程成本，还要研究其实施后的执法成本和社会成本；规章、规范性文件施行后，制定机关、实施机关应当定期对其实施情况进行评估。2010年国务院《关于加强法治政府建设的意见》进一步提出，要积极探索开展政府立法成本效益分析、社会风险评估、实施情况后评估工作。这两项文件直接推动了后评估制度在国土资源领域的植入［1］。

植入过程首先是由部分省市人大推动的。2004年云南省率先开展了《云南省农村土地承包条例》后评估工作，随后新疆、山西、重庆、吉林、广东、广西、浙江、安徽等地也都先后开展权属登记、矿产品运输管理、权属争议行政处罚等立法后评估工作。2009年起国土资源部启动立法后评估试点，对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和矿业权出让制度进行后评估。《办法》的出台和年度计划的制定则标志着国土资源领域立法后评估制度植入的基本完成。

作为国土资源规章和规范性文件后评估制度原型的立法后评估，也是一项强制性制度变迁。20世纪末，中国法制建设突飞猛进，1997年中国共产党第十五次全国代表大会将“依法治国”列为基本国策，1999年“中华人民共和国实行依法治国，建设社会主义法治国家”被载入宪法，极大地推动了法制建设进程。中国特色社会主义法律体系基本建立之后，我国法制工作的重心开始从“立法”转向“修法”，如何提高立法质量，保障立法效果成为立法界关注的焦点。在这一背景下，20世纪70年代萌芽于美国的“规制影响评估”（RegulatoryImpactAssessment，RIA）逐渐进入立法者视野，备受推崇。规制影响评价旨在通过系统分析已有的或即将实施的规制的成本和收益来提高规制政策的质量［2］。至2001年，OECD的28个成员国里有20个已开展规制影响评估，其良好效果给发展中国家以重要示范。2002年起国务院法制办和多个省市政府相继开展行政立法后评估试点，覆盖了卫生、城建、环境保护等诸多领域，取得了重要的行政效果和社会影响。地方试点的成功最终推动了这一制度在全国范围内的制度化与部门化。

立法后评估制度作为强制性制度创新，被植入中国的法制体系之中。而国土资源规章和规范性文件后评估制度作为立法后评估的部门化，又被强制性植入国土资源的行政立法过程之中。一个必须被重视的问题是，新植入的制度是否能与制度环境相适应？

二、后评估制度对国土资源管理新要求的契合

强制性制度变迁是目前我国制度变迁的主要方式，在诸多领域起到了重要作用，但由于面临的统治者有限理性、意识形态刚性、官僚政治、利益集团冲突和社会科学知识局限等问题［3］，容易导致制度失灵，使其流于形式，甚至阻碍了社会经济的发展。后评估作为外生的强制性制度变迁，要在国土资源领域落地生根，就必须充分契合国土资源管理的特殊要求。

（一）国土资源管理对行政立法的新要求

1.国土行政立法应保障行政效率。行政立法在保障公平、民主的基础之上，应保障行政程序简洁高效，尽可能删去不必要的行政环节，提高行政效率。对于国土资源行政立法，行政效率更是必须要重视的问题。土地和矿产资源是国民经济发展的命脉，城市化、工业化正是围绕着这两大资源不断推进。对于社会公众而言，土地和矿产资源利用的监管和审批程序如果过于复杂，就会延长资源利用的周期，降低经济运转效率；对于管理者而言，国土资源管理工作任务繁重，冗繁的、重复的、无效的程序会占用更多的人力资源，其他急需管理的问题必然会被耽搁。国土资源管理内容极为复杂，不同的行政立法相互之间缺乏全面沟通，一些程序可以整合，一些程序还存在进一步简化的可能，一些程序则毫无必要。从公平角度出发的行政立法可能很少考虑行政效率，即便旨在提高行政效率的立法也不一定能发挥功能，甚至适得其反。因此，在与国民经济关系紧密、高度强调效率的国土资源管理部门中，从提高行政效率角度出发的行政立法优化显得极为重要。

2.国土行政立法应实现宏观调控功能。土地政策参与宏观调控是我国特殊国情、特定发展阶段下的特殊选择。以调控为目标的规章、文件在所有国土资源行政立法中的比重非常大，调控的目标包括环境保护、资源高效利用、产业政策和区域发展等，但是规章、文件的出台并不意味着调控目标的实现。一方面政策设计与政策结果之间的关系非常复杂，很多宏观调控未能全面深刻地理解和考虑政策与经济人、社会人行为之间的关联，导致政策不力，未能实现预期目标，如削减地方政府征地审批权限未能控制住建设用地扩张，反而增加了国土资源部的工作压力。另一方面宏观调控的目标也分长期和中短期的，通过土地供给政策调控房地产市场走势的短期调控目标随着宏观经济环境的波动可能会调整，相应的文件则也会失去存在的价值。因此，对国土资源规章、规范性文件与宏观调控目标间关系的再审视，在国土行政立法工作中具有重要意义。

3.国土行政立法应实现微观规制效果。对微观行为的规制是法律的重要功能，国土行政立法的核心目标之一就是通过微观行为规制，鼓励资源环境保护行为，禁止破坏行为，保障国土资源利用的正常秩序，促进人与自然和谐相处。政府行为和公众行为都是国土行政立法的微观规制对象，但从实践来看，很多规制并未实现预期目标。与基本农田有关的政策法规频出，但破坏耕地现象仍屡禁不止；国务院、国土资源部多项文件直指地方政府强征强拆行为，但征地冲突仍频频发生；旨在鼓励公众参与、保护公众利益的国土资源听证制度，在很多方面流于形式，等等。究其原因，规制的对象是复杂的社会行为，规制的效果需要基于对社会行为逻辑和规律的深刻理解。尊重科学，尊重社会规律，是科学执政的核心，也是国土行政立法科学性的核心。

4.国土行政立法应充分考虑法律的副作用。随着社会科学的发展，法律的副作用得到越来越多的重视。法律是对特定领域社会关系的干预，这些领域内嵌于整个社会的社会关系网络之中，国土行政立法更是如此，围绕国土资源利用的社会关系只是大社会关系网络的一小块，而规章、文件则试图通过对某些关系节点的干预来打破旧有的、不合理的关系均衡，建立更符合社会和经济发展需要的新均衡。理论非常简单，但现实并非如此，社会关系网络的复杂程度远远超出了目前社会科学的研究能力，原有关系均衡被打破之后，在复杂社会关系网络中可能会形成不在政策制定者预期之内的新均衡格局，这种新均衡可能并非有助于社会经济的发展。对于国土行政立法而言，这种副作用必须得到高度重视，土地和矿产资源不仅是整个国民经济的命脉，更是社会稳定的基础，不恰当的国土资源管理政策极有可能导致社会秩序的动荡，乌干达、尼日利亚、巴西等国土地冲突严重的原因都包括不恰当的土地政策，国际土地联盟［4］、美国国际开发总署［5］等组织也大力倡导对土地政策的社会稳定风险后果进行评估。我国的土地征收政策、矿产管理政策涉及利益群体广泛，一些促进资源高效利用和优化管理的规章、文件并不一定能完全、妥善地处理好所有利益关系，极有可能引发新的社会问题，因此关注国土行政立法的副作用成为国土资源依法行政的应有之意。

（二）后评估制度的自我调适

面对国土资源管理对行政立法提出的新要求，国土资源规章和规范性文件后评估制度作出了积极的应对。一方面，新制度作为立法后评估的部门化，承袭自规制影响评估的“成本―收益”理念有助于保障国土资源的行政效率，排查无效的、失效的规章、文件。其他领域的立法后评估，尤其是重庆市地方立法评估等成功实践［6］(P1)已充分展现了立法后评估在这方面的潜力。另一方面，后评估制度在植入国土资源领域的过程中也存在重要的自我调适，吸收了其他影响评估（ImpactAssessment），尤其是社会影响评估（SocialImpactAssessment，SIA）的诸多优点，对制度进行了改良。

社会影响评估兴起于20世纪80年代的新西兰，相关研究的成功促进了北美社会影响评估的发展，并最终成为一种评估和管理工程、项目、规制等对个人、组织或宏观社会系统的影响的重要方法［7］(P2-4)。SIA同样也将规制纳入了评估对象，但与RIA强调成本和收益视角不同，SIA侧重于从社会变迁角度研究规制的预期后果。两者有所重叠，都强调了要综合考虑规制的经济、环境、社会后果，但在实践中前者更偏向于评估短期的、经济性的后果，而后者更偏向于长期的、社会性的后果。两者之间的差异不是绝对两分的，而是代表了对规制后果认识的不同视角，两者的结合更能反映规制影响的全貌。

这种结合在《办法》对规章和规范性文件后评估的定义中得到明显体现。《办法》将“国土资源规章和规范性文件后评估制度”定义为“依照规定的程序、标准和方法，对其政策措施、执行情况、实施效果、存在问题及其影响因素进行客观调查和综合评价，提出完善制度、改进管理的意见的活动”，其中政策措施（即法规文本）和执行情况的评估更趋近规制影响评估，而对实施效果及其影响因素的调查和评价的强

调，则充分体现了社会影响评估的问题导向、前摄性（Proactive）和关注社会关系变迁的特征［7］(P27)（如图1所示）。

图1国土资源规章和规范性文件后评估对RIA、SIA的结合

这种结合还在评估内容和评估主体的调适上得到体现。其他领域的立法后评估主要侧重于对待评估法律文本质量、与上位法、同位法和下位法的衔接度、公众了解程度等指标，国土资源规章和规范性文件后评估则加入了社会后果评估及问题分析。当评估那些意在保护公众利益、协调社会发展的规章时，对社会后果和影响因素的评估显得更为积极和有价值。评估主体方面，行政管理相对人被明确纳入主体之中，而且在评估实践中，其意见具有更大的权重，这种调整使得原本与公众利益密切相关的国土资源规章和规范性文件的评估更加接近社会，接近公众诉求。总之，SIA和RIA在后评估制度中的结合使其更为全面，也赋予其更加契合国土资源管理对行政立法的新要求，但是这一制度依然存在一定的缺陷，对制度的进一步贯彻落实形成了阻碍。

三、后评估制度的缺陷

（一）缺乏合理的动力机制

制度变迁的稳定性依赖于合理的动力机制，即该项制度的推进者能够从制度变迁中获得大于成本的制度收益。如果不存在这种合理机制，制度推进就会受阻，其结果可能是制度流于形式或者终结。

国土资源规章和规范性文件后评估制度的推进动力来自顶层政治精英的政治热情。虽然学者和社会力量的推动在立法后评估制度引入我国的过程中起到了一定的作用，但其部门化进程依然主要依赖从上而下的行政推动，这种特征集中体现在《办法》的制定依据上。《办法》的制定主要依据国务院《全面推进依法行政实施纲要》、《中共国土资源部党组关于解放思想改革创新改进作风增强执行力的决定》和《国土资源部立法工作程序规定》，前两份文件鲜明地体现了政党的执政理念，即自本世纪初以来对依法执政、科学执政的高度重视，而后者则是这种执政理念的行政化。政治热情主导的制度变迁行政化推进具有诸多优点，比如推进速度较快、更为系统和规范等，但如果这种政治热情褪去之后，或者新制度的政治意义逐渐淡化，转化为日常进程之后，对这项制度的关注就会迅速降温，制度常常不能保持住其在高光之下的良好表现。

国土资源规章和规范性文件后评估制度的最大受益者是行政人员和社会公众。后评估是立法自我完善的必要环节，而国土资源行政立法的完善一方面有助于删除冗余，简化程序，减轻行政人员的工作负担；另一方面有助于保护权利相关人的合法权益，实现更为有效的宏观调控和微观规制，促进经济的健康发展和社会的和谐稳定。从这个角度来看，对规章文本和行政程序相关法规的后评估的最忠实的推动者将是身处工作一线的行政人员，而对权益保护、资源环境保护相关法规的后评估的最忠实推动者则是相关权益人和社会公众。从制度设计和制度实践来看，后评估制度的最大受益者，尤其是社会公众，目前仅以参与者身份介入，不具备推动制度建设进程和方向的能力。

制度的最大受益者不能成为制度的推进者，一旦社会和政治精英对后评估的关注度淡化之后，虽然能够通过法规形式对后评估制度的落实加以保障，但后评估仍存流于形式之虞。这种担心是必要的，因为即便是在美国，社会影响评估在20世纪70年代后期也经历了形式化的阵痛与反思［7］(P4-5)。

（二）后评估结果的信度有待增强

作为一项制度创新，后评估的结果必须有足够的信度，才能得到社会和国土资源管理部门的认可，制度的存在也才具有价值。后评估制度将规制影响评估与社会影响评估相结合，以适应国土资源管理的新要求，但这种结合也带来了一个新的问题：对社会影响的评估及其原因的分析将大大增加后评估的难度，会不可避免地降低评估结果的信度。社会影响评估的困难来自三个层面。首先，是问题特质层面的。规章文件的社会效果是多种因素综合作用的结果，这些因素可能来自政治、经济、文化、法律、习俗、宗教等等，构成了一个复杂巨系统，对研究者的能力和研究基础的要求非常高。目前国内外的相关研究虽然进展显著，但对于理论和方法论等还存在巨大的分歧，且鲜有研究能真正让人满意。其次，是影响范围层面的。社会影响评估尽管在国外有很多应用，但总体上以项目后评估为主，项目的影响范围与规章和规范性文件的影响范围不可同日而语，后者更多地对全国范围内的某一人群，甚至全体国民都适用，影响评估更为困难。最后，是制度设计层面的。按照《办法》规定，后评估是由政策法规司协调有关司局、事业单位、学会协会等开展的，相关部门的行政人员是否具备足够的社会学、管理学知识和社会调查、分析能力将对后评估结果的质量产生重要影响。而且更为重要的是，社会影响评估通常是揭示了那些容易被决策者有意无意地忽视掉的“隐性成本”，这些信息“让官员和提议者感到威胁”［7］(P26)，因此评估者如何能够抗拒行政和政治压力，保证结果的公平性也值得关注。

（三）后评估的制度环境有待进一步改善

强制性制度变迁在新领域的生根需要合适的制度环境，规制影响评估和社会影响评估之所以上世纪70年代末在欧美蓬勃兴起，与当时全球性公共行政改革浪潮有重要关联［8］。以美国、新西兰、英国和澳大利亚为代表的“新公共管理”运动，极大地冲击了传统的行政管理理念，加之良好的公众参与环境，使得影响评价体系最终成形。国土资源管理领域的制度环境是否能促进后评估制度的顺利成长，是让人担忧的。从行政环境来看，后评估制度是对行政立法工作的“回头看”，是要在批评与否定中对现有法规、规章的进一步完善。虽然批评与自我批评一直是党政工作的重点之一，但长期“官本位”的思想使得大多数行政管理部门并不能真正落实。从宣传政绩考虑，避重就轻已是一种常态，在这种环境下后评估工作是否能从根本上得到有关部门领导的重视，评估结论中对原有规章的否定部分是否能得到认可都值得怀疑。从社会环境来看，国土资源规章和规范性文件很多情况下涉及到极为广泛的社会群体，对这些规章文件的后评估势必需要公众的广泛参与，但是这种参与是当前我国公共管理过程中普遍缺乏的。而且从国外经验来看，影响评估体系的发展不仅需要公众参与，更需要公众组织起来，成为这一运动的推动者和监督者。

四、后评估制度的完善

（一）增强后评估的公众参与

1.明确后评估的公众参与机制。国土资源规章和规范性文件的实施常常影响到社会公众的根本利益，这类后评估结果的科学性和合理性有赖于公众的实质性参与，公众参与也可以推动后评估制度的贯彻和优化。《办法》中明确规定要听取行政管理相对人和专家学者的意见，但这一规定应进一步细化。首先，在后评估实施前，应预评估规章和文件的影响范围及利益相关群体；其次，对于涉及范围广泛、利益相关群体规模庞大的规章和文件后评估，应明确规定公众参与的人数及选择方案；再次，应明确公众对相关规章和文件的后评估结果对最终结果的影响权重，保证公众意见得以公正表达；最后，应明确保障公众对后评估工作的知情权和参与权，并明确对于侵犯这些权利的行为的处罚措施。

2.增强后评估制度的宣传。后评估制度对于国土资源系统的行政工作人员和社会公众而言都是新生事物，为鼓励行政工作人员和社会公众积极参与其中，相关宣传工作必不可少。目前后评估制度的宣传主要集中在这一制度的政治意义上，宣传力度薄弱。应进一步加强对后评估目的、意义、程序和结果的宣传，让行政工作人员和社会公众明了后评估制度给自己带来的利益，明了自己在后评估过程中的重要作用和应有的权益。

3.为公众参与提供培训和技术支持。公众参与积极性不高的一个重要原因是，大多数公众缺乏必要的参与能力，对行政过程及相关信息的理解、分析和决策能力不够，无法明确地表达出自己的意见和观点。世界银行、联合国发展总署等组织在亚非拉不发达地区的政策影响评估过程中也遇到过这样的情况，并建议为弱势群体提供相关培训和技术支持。后评估制度在实施中涉及到公众参与的问题时，一方面应将问卷设计得更贴近普通群众的生活，更口语化，更简单化；另一方面也应考虑对特定人群进行简单的培训，保证公众意见得到有效表达。

（二）推进后评估的专业化

1.建立以中立第三方为主的专业评估组织。后评估专业化有助于总结和积累后评估经验，提高后评估质量和水平，而以第三方为主能保证后评估的公平和公正。作为社会影响评估发源地的新西兰成立了全国社会影响评估工作组，以不同政府部门有关社会政策和社会影响研究的专职人员、地方政府社会规划人员、学者及相关社区的利益相关者共同组成。澳大利亚和美国也都建立了独立的社会评估机构。国土资源规章和规范性文件后评估已超越了单纯的立法后评估，专业评估组织可以包括国家立法部门的后评估人员、国土资源部门的专职人员、高校的社会学和公共管理学学者，以及其他重要利益相关者的代表共同组成。

2.制定更为详尽的程序和手册。后评估应根据待评估的规章、文件的特征合理地选择评估对象和方法，应具有充分的灵活性，但制定后评估的详细程序和手册，对评估的基本程序、步骤、可选用的方法、技术标准等问题进行规范，将有助于后评估制度化的推进。世界银行、亚洲开发银行、联合国粮农组织和南部非洲开发银行等都制定了社会评估的手册［7］(P12)，国际土地联盟也制定了土地政策社会风险评估的快速指南［4］，这些实践表明，这一工作对提高影响评估的专业水平有重要作用。

（三）推动后评估的理论与方法创新

1.坚持问题导向性的评估原则。坚持问题导向是美国社会影响评估在经历了形式化的阵痛与反思后得出的重要结论。一方面，只有坚持问题导向，才能在后评估过程中发现现有政策的不足，才能通过后评估工作完善行政立法。另一方面，也只有问题导向，才能让后评估的结果更有针对性、工作量更小，更能满足决策者和社会公众的需求。在后评估调查前，就应当通过对公众和专家的调查，尽可能早地确定评估议题。快速、适用的后评估“是分析性的，而不是百科全书式的，是问题驱动的，而不是其他驱动的”。

2.定性与定量方法并重。近年来，我国社会问题的定量研究发展较快，但也出现了对“硬性数据”的过度推崇，从《办法》来看，计量模型和统计分析工具的应用是被大力提倡的。关于定性与定量研究孰优孰劣之争永远没有定论，但国内外相关研究的实践都表明，社会问题的研究方法应该是多样的，根据具体情况灵活创新的，对于定量研究鼓励但不迷信，促进定性与定量合理结合，将更有利于后评估的发展。

五、结语

国土资源规章和规范性文件后评估制度作为一项强制性的制度变迁，在面对国土资源管理的新要求时，作出了积极的自我调适，展现出较好的制度前景，但是新制度也不可避免地存在缺陷，制度预期功能能否实现，将取决于有关部门是否能采取有效的措施，对制度加以完善。我国行政管理改革正处在关键时期，管理理念的解放催生了一大批制度创新和制度移植，但真正能够落地生根、发挥实效的制度却不多。与鼓励行政管理制度创新同样重要的，是对新制度的环境适应性的关注，是对新制度的进一步优化与保障。

参考文献：

［1］王守智.删繁就简突出实效――国土资源规章和规范性文件后评估工作综述［EB/OL］.省略/front/read/read.asp?ID=240996,2011-11-02.

［2］张会恒.规制影响评估研究进展［J］.经济学动态,2010,(1).

［3］卢现祥.我国制度经济学研究中的四大问题［J］.中南财经政法大学学报,2002,(1).

［4］ILC.PolicyBrief［R］.InternationalConferenceonAgrarianReformandRuralDevelopment,2006.

［5］USAID.Land&Conflict:AToolkitforIntervention［EB/OL］.usaid.gov/our_work/cross-cutting_programs/conflict/publications/docs/CMM_Land_and_Conflict_Toolkit_April_2005.pdf,2005-01-01.

［6］俞荣根.地方立法后评估研究［M］.北京：中国民主法治出版社,2009.

国土资产评估范文

【关键词】税基评估；行为主体；行为客体；批量评估；争议解决制度

在全球经济一体化的大背景下，我国税制结构也日趋完善并逐渐与国际接轨。中共中央十六届三中全会公布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，做出了分步实施税收制度改革的战略部署，这次税制改革制定的九个方面的任务中包括开征物业税。在一些国家和地区，物业税又称“不动产税”或“房地产税”，香港地区称“物业税”，我国采用这种叫法。开征物业税主要有两个关键因素，即税基和税率。其中，税基数额多少需要借助评估手段对房地产等进行资产评估，资产评估结果可以作为物业税的主要计税依据。在国际上，以征税为目的的税基评估包括很多方面，如物业税、不动产、财产税、所得税、关税等税种都要进行税基评估，这是广义上的税基评估；在我国，税基评估现仅对不动产而言，它是随着我国准备开征物业税而产生的，是狭义的税基评估。基于我国现状，本文所讨论的是指狭义的税基评估。税基评估在美国以及西方发达国家已有较久的发展历史，随着各国经济的发展和长期的实践，在物业税税基评估、不动产税基评估、财产税税基评估、所得税税基评估、关税税基评估等税种方面，逐步形成了较成熟的税基评估理论体系、较先进的税基评估技术和较完善的税基评估争议机制。中国开展税基评估，需要积极借鉴国外税基评估中的有益因素。

一、国外税基评估理论和方法概况

（一）国外税基评估的行为主体和客体

税基评估行为主体和税基评估行为客体是税基评估基本理论中最基础的两个因素，是建立税基评估体系需要首先考虑的问题，也影响着税基评估的其他因素，如制度、方法等。

税基评估行为主体是指开展税基评估行为的主要实施者，可理解为开展税基评估应当由哪个部门负责和由哪些人员实施。世界各国对税基评估的主体规定各不相同：有的国家设立专门机构从事不动产税基评估（如澳大利亚、英国等）；有的国家出于节约政府行政成本考虑，委托社会评估机构进行税基评估（如美国、加拿大等）。总而言之，在国外税基评估活动中，既存在为税收征收和缴纳需要的、发生在税收征纳之前的申报征纳税基评估活动（即征纳税基评估），也存在有关当事人因对税基评估结果不满意而引出的纠纷税基评估活动（即纠纷税基评估）。

税基评估行为客体是指税基评估的评估对象，可以理解为税基评估的计税依据。海南省地方税务局课题组研究得出：国际上有四种计税依据，即土地与地上建筑物价值、土地价值、租金收益和土地面积。土地及地上建筑物包括对土地及地上建筑物制定统一税率（如荷兰等），也包括制定差别税率（如泰国等）；土地价值指排除了土地上的建筑物后的土地自身价值，（如澳大利亚、新西兰、中国台湾等）；租金收益是以不动产出租的价格为税基评估客体；土地面积是指以土地实际范围的大小作为税基评估客体（如俄罗斯、波兰、匈牙利等）。近年来，税基评估客体呈现两个发展趋势：一是倾向于采用同一种计税依据；二是在选择同一种计税依据上倾向于采用从价计征的土地及地上建筑物价值（如立陶宛、罗马尼亚等），引入从价计征方式。

（二）国外税基评估的主要方法

税基评估方法是税基评估体系的核心部分，国外进行税基评估一般采用批量评估的方法，其基本原理是：利用回归分析评估批量计税价值，就是根据数理统计分析的原理，对影响税基价值的相关关系进行数量变化规律的测定，确定一个回归方程，并对所建立的回归方程进行有效分析、判断，形成可靠的税基价值模型。批量评估方法的基本程序是：第一，鉴定所评估财产的特征；第二，确定适用所评估财产稳定交易运转的市场区域；第三，确定此市场区域中影响价值形成的（供给和需求）特征；第四，建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型（模型设定）；第五，调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用（模型校准）；第六，根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；第七，检测批量评估的结果。以AVM（自动评估模型）为核心技术的计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS）是美国不动产税基价值评估的技术支撑。运用批量评估方法需要具备三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和配套的计算机辅助系统。

（三）国外税基评估的争议处理制度

税基评估争议处理机制是税基评估体系的重要组成部分，也是税基评估体系是否健全的标志。税基评估争议处理制度是指从法律角度对那些不满的纳税人提出的复议申请和申诉予以处理的一整套司法程序。国外许多国家的法律制度比我国健全，在税基评估的争议处理制度方面也取得了许多经验。一些国家，据中央（州或省）和地方政府（郡或市）在税收体系中的地位和职能不同，将税基评估争议处理制度划分为中央和地方税基评估的争议处理程序。国际估税官协会（InternationalAssociation

ofAssessingOfficers，IAAO）于2001年颁布了《税基评估申诉准则》，对争议提出的时间、复议、申诉、程序以及宽限期限做出了明确的规定，并设立了专门的税基评估争议处理部门。与批量评估系统和比率研究所致力于实现的税基评估总体公允化相比，税基评估申诉制度实现的是前两者遗漏下的个体的公允化，它是纳税人主动争取公允化、评估争议处理机构配合其实现公允化的过程。

二、国外税基评估成功经验对我国的启示

（一）选择适当的税基评估行为主体

选择评估行为主体是国内学者进行税基评估理论研究应考虑的首要问题。笔者认为，税基评估活动的行为主体应为政府机构下属的一个部门，可以称作“税基评估中心”，这个部门与我国地方税务机关和房地产管理机构并列，并保持密切联系。因为税基评估需要借助于税务部门拥有的纳税户的基本资料和与税务政策和税收专业知识相关的信息，也需要借助房地产或者土地管理部门的数据资料和土地变动的市场价格信息。“税基评估中心”的人员可以从注册税务师、注册会计师、注册评估师、注册土地估价师等人中选进行培训。

（二）合理确定税基评估客体

中国土地特征的复杂性非任何一个国家能比，仅从经济发展的角度看，中国东部沿海地区经济比较发达，中部地区经济发展相对缓慢，而西部地区经济发展就相对落后，甚至具体到某个省，它所属的各个市之间的经济发展也参差不齐，不能一概而论。基于上述我国国情，同时考虑到公平原则是税收中的重要原则之一，我国在确定税基评估客体时，不宜采用统一的计税依据。对东部经济发达的沿海地区，可以借鉴土地与地上建筑物价值为计税依据，各个城市的商业中心，可以借鉴租金收益为计税依据；中部地区可以考虑以土地价值为计税依据；而我国经济欠发达的西部地区宜采用以土地面积为计税依据。见表1。

监管过程可依据经济发展情况分为几个等级进行，这样做的弊端是将增加税基评估的难度和工作量，这就需要各个部门进行密切配合。此外，我国的海洋、湖泊、山脉等，需要依据不同的地理环境和经济用途制定特殊的计税依据。随着我国经济的发展，我国税基评估的计税依据可以向统一的方向发展。

（三）做好运用批量评估方法的基础工作

用发展的眼光看，运用批量评估方法是可行的，然而，从运用批量评估方法需要具备的三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和建立配套的计算机辅助系统进行分析，目前在我国将批量评估方法应用于物业税的条件仍然不成熟。运用该方法需要做好以下基础工作：

1.需要从立法角度明确我国税基评估的主体、客体、价值类型、评估范围等基本概念。

2.需要一批能较熟练地运用数理统计的人员，尤其熟悉回归分析，这些人员也应当有一定的会计、税务、房地产的基础知识储备。

3.需要建立房产土地信息数据库，这是在我国进行税基评估应用批量评估方法的瓶颈。建立房产土地数据库要以反映房产和土地价值的关键指标为基础，这些指标应是动态的，因为房产、土地的数据随着时间和外部环境的变化在不断改变。以一个城市为例，选取科学、合理的指标可以按照以下步骤进行：首先，设立反映房产价值和土地的典型指标，如价格、位置、楼层、面积、户型等；其次，选取典型房产和土地样本；再次，根据房产和土地的实际情况求出各个指标的均值；然后，采用德尔菲法为这些指标赋予权重；最后，将均值和各个指标相乘，得到反映各个指标的合理价值。建立房产土地信息数据库为在我国开展税基评估工作奠定了数据基础，也为我国建立运用批量评估方法提供了数据支持。

（四）建立税基评估争议处理制度

我国开展税基评估活动，首先应当考虑制定一套健全、合理的税基评估争议处理制度，因为税基评估在我国属于新生事物，在实际操作中可能会出现许多意想不到的问题，从而产生争议，正确、合理地处理这些争议是税基评估在我国健康、持续发展的前提，也能体现公允价值。进行税基评估争议处理的部门应当是一个独立的部门，它不能代表税基评估行为主体一方的利益，也不能代表税基评估行为客体一方的利益，它的性质应当是中立的。处理税基评估的人员除了应当具备专业的税基评估知识之外，还应当具备一定的协调能力，因此，税基评估人员的专业素质与普通的税基评估人员的专业素质相比，应更高一筹。笔者认为，我国税基评估争议提出时间应当以半月为宜，因为我国税基评估的对象是房地产，房地产的价值受时间因素影响较大；税基评估争议复议以两个月为宜，因为目前我国税基评估刚刚展开，出现争议需要有充分的时间进行调查；税基评估争议的程序可以借鉴国外的税基争议程序；我国税基评估争议制度的目标应当致力于在力争实现公允化的基础上，完善我国税基评估的理论及方法、健全我国税基评估制度。

【主要参考文献】

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[5]耿星.开征物业税中的评估问题[J].税务研究，2004（4）.

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[7]纪宜成，傅传锐.批量评估：从价税的税基评估方法[J].中国资产评估，2005.11.

国土资产评估范文篇10

【关键词】土地资产；管理；无形资产；核算

建国以来，我国一直实行土地的社会主义公有制。在计划经济时期，土地如同其他生产要素一样，其配置和使用直接通过行政划拨。土地价值也不作评估，更不允许土地以任何形式进行交易。因此，企业所占用的土地仅仅是作为生产经营场所来参与生产经营过程，而不是企业的法定资产，并不计入企业的生产经营成本。与我国当时计划经济体制下外延式扩大再生产的方式是相适应的。在当时的条件下，通过国家对土地的无偿配置，使我国国有企业得以在短时间内建立并发展壮大，为我国的社会主义工业化建设发挥了重大作用。

而在西方资本主义国家，土地的财产权利属性在制度上得以确立，土地被视为商品，被视为生产资料。因而，土地是企业最主要的不动产，也是企业资产管理的重点。早在1981年，美国的哈佛不动产公司就对《财富》排名工业500强和服务业500强公司的不动产管理状况进行了调查研究，发现土地是其最主要的不动产，并提出了具体的管理意见。随着经济全球化进程的加快，以及我国社会经济的发展，土地资源和土地资产的属性逐渐为人们所认识，企业土地资产化管理的理论基础日益成熟。1999年开始实施的《中华人民共和国土地管理法》明确了我国的土地有偿使用制度。土地作为资产，其价值已然被人们所认识和重视，对土地资产管理的研究也引起了人们的普遍关注。因而，从微观层面上探讨具有可操作性的土地资产管理问题已成为当前的一项重要任务。

一、当前我国企业土地资产管理中存在的主要问题

人类的生存和发展离不开土地，土地是一个国家的重要财富，也是企业资产的重要组成部分。根据国土资源部的信息及有关资料，我国国有企业所占用的土地资产总价值高达30000亿元。如果这些土地资产的价值完全显化，企业的土地资产价值将占到企业总资产的50%左右。因此，土地资产已成为企业投资者和经营管理者必须重视的内容。但是，大量土地，尤其是计划经济体制下划拨给企业的土地并没有纳入企业经济核算的范围；不同类型的企业对土地资产的重视程度也各不相同，土地资产管理存在的问题非常突出。

（一）企业土地产权关系不明确

这是造成企业土地资产管理不完善的主要原因。在计划经济体制下，企业是基本生产单位，而在市场经济中却转变为独立的经济实体和法人，其法人财产权在相关法规中有明确的规定。然而，由国家通过行政手段划拨给企业使用的大量土地目前仍处于无偿使用状态。企业既不将土地纳入核算范围，也不必为此支付费用。同时，企业也仅能按现状占有、使用，并获取一定收益权，但没有处置权，企业不得转让、出租或抵押国家划拨的土地。这样，一方面，虽然法律明确了国家对土地的所有权，但实际上国家并没有因拥有这项财产而获得合理收益；另一方面，企业没拥有土地的处置权，即便是闲置的土地也无权将其出让。因此企业所占有的土地的各项权能并不能充分发挥，造成资源的浪费，形成企业的无效资产。

（二）企业的土地资产价值得不到显化，造成企业资产信息失真

由于企业用地是政府划拨无偿获得，因而在企业财务核算上，并没有将土地计入资产。这势必导致企业资产数据不实，使国家的投资主体得不到全面体现。同时，由于土地资产价值不显化，按照目前的财务制度，企业土地资产的损耗也不计入产品的生产成本，人为造成了产业间成本核算口径的不一致。

当然，随着市场体系的完善，目前企业再欲取得土地使用权，就必须向原土地使用者或者农村集体经济组织支付相关费用，但这些费用在企业财务上是作为无形资产来处理了。土地资产基本不做反映或反映不充分，即使已作反映，也是按当时的估价入账。因此，企业财务核算中所反映的生产成本和盈利水平在一定程度上存在人为的偏差，不符合客观事实。

（三）企业土地资产利用效率低下

在我国，巨大的人口压力使18亿亩基本农田的红线已成为土地分类规划的界线，但有限的土地资源与工业和城市化迅速发展对土地的大量需求的矛盾不断尖锐。为此，提高土地利用效率已成为未来土地利用的根本出路。据统计，我国城市用地中工业用地的比例要高出发达国家一倍以上，同样规模的企业，占地面积较国外大1～2倍；现有的企业用地约有4%～5%处于闲置状态，40%左右处于低效率利用状态。这与我国企业土地资产管理混乱直接相关。许多企业占用的土地是无偿的，因此对土地的利用成本和土地的机会成本缺乏充分认识，同时也没有认识到土地资产所潜在的巨大价值，导致土地利用效率低下。

（四）土地资产收益分配不合理

当前，由于对土地资产缺乏科学的核算制度，其收益的计量依据不充分。多数企业的土地资产价值量不清，加之土地资产产权关系不明，一定时期内企业的土地总收益以及收益的分配都不明确。同时，土地税制也不尽完善，税收调控的范围和程度还远远不适应土地市场全面发育的需要。

二、科学核算土地资产，加强企业土地资产管理

随着市场体系的不断完善，土地市场也日益规范。因此，科学核算土地资产，完整反映企业所拥有的资产，对于企业投资者和生产经营者都是非常必要的。

（一）进一步明晰企业土地产权关系，为土地资产核算奠定基础

明晰企业土地产权关系是企业合理核算土地资产，建立现代企业制度的基础。将土地作为资源管理，其目的是为了实现可持续发展；而将土地作为资产来进行管理，其目的是为了实现经济效益最大化。因此，不同的产权关系可以影响对土地的管理模式。土地对于完整的产权拥有者来说，既是资源也是资产；而对于部分产权拥有者来说，土地是一种资产。

企业作为土地的使用者，并不具有完整意义上的土地产权，而是具有土地的部分权利。因此，必须明晰企业的土地产权，以明确土地的产权主体，按市场规律和现代企业经营要求，使土地资源能够得到优化配置。

为此，企业的土地资产管理首先应做好以下3方面的工作：

1.依据取得土地使用权的方式，依法界定企业所拥有的土地产

权。不论是以行政划拨方式取得的土地，还是以出让方式取得的土地，土地的最终处置权都归国家，但企业应拥有的占有、使用权和一定的收益权一定要清晰。

2.全面进行企业土地资产登记，使企业土地产权登记管理工作制度化，明确企业所占有土地的时空特征。

3.规范土地交易市场，加强企业土地产权交易管理。在土地产权交易管理中，国家要严格控制土地交易的一级市场，禁止不规范交易。对完成交易的土地资产，必须进行产权变更登记，实行跟踪管理，保证土地产权交易管理的系统性。

（二）显化企业土地资产价值，规范土地资产的财务核算

企业经营管理的目标是要企业价值最大化。实现这一目标就需要对其所拥有的资产实行科学管理和有效运营。土地是企业的一项重要资产，如果不使其价值得到显化，这本身就与其资产的属性相矛盾，对其管理自然就无法实现科学化。因此，依据科学的方法和程序评估企业的土地资产，核定和显化企业土地资产的价值量，是进行企业土地资产管理的前提。

实际上，随着公允价值的重新确立，土地资产的价值可以通过评估的方法获得。目前，比较成熟的土地估价方法主要有市场比较法、成本法、剩余法和收益法以及基准地价系数修正法等。为了保证评估价值的真实、正确和公允，在土地资产评估中要充分考虑各方面因素的限制及各种估价方法自身特点的影响，综合运用多种方法。同时，在企业土地资产评估中要注意以下3个问题：

1.加强理论研究，尽快完善企业土地资产评估的理论方法体系，建立科学可行的技术操作规范。在具体评估实践中，应充分考虑土地供需关系、预期收益、地块最佳用途等因素的影响；依据评估目的和条件，选择适当的技术途径；坚持多种方法并用、静态估价与动态预测结合、微观条件与宏观环境相结合和市场优先等原则，多方测算，结合企业土地资产评估的特点，及时总结各种评估方法的应用条件、适用范围和局限性，保证评估结论的科学性、实用性。

2.理顺部门关系，加强土地资产评估工作的组织管理。目前，从事土地资产评估业务的机构分属于不同的行政管理部门，评估资格的确认渠道不同，评估依据的标准不一，给企业土地资产评估工作带来了一定的混乱。因此，需要建立统一的评估结果确认制度，评估机构提出的评估结论按照一定的程序进行审核认定后，才能提交委托单位，以保证评估结果的客观性和公正性。

3.正确认识各种地价表现形式的作用，提高评估结果的针对性和指导作用。在我国土地使用权的流动过程中，根据不同的目的和要求，形成了多种地价形式。不同的地价形式可以满足不同的用途。在企业土地资产评估中，应根据具体的评估目的和要求，选取不同的地价形式来表示评估结果，提高地产评估工作的实际指导作用。

在土地资产价值合理评估的基础上，应进一步规范土地资产的财务核算。当前，将土地资产视为企业的无形资产是由于企业仅在一定时期内拥有土地的部分产权，而且这项权利没有具体的实物形态。但在实际工作中，企业的土地均作为生产经营的场所，直接在其上进行生产经营或构建建筑物进行生产经营。构建建筑物所形成的固定资产则要包含土地资产价值，并在以后的生产经营中以折旧的形式进入生产成本或管理费用；其余的土地，则作为无形资产管理，其价值在规定期限内摊入管理费用。同样的土地资产，在实际中却存在不同的费用归集和摊销，势必造成费用核算的不合理。因此，对土地资产应该设置专门的账户进行专门的核算，并在报表体系中增设相关项目，或者作为报表附注，以准确反映和披露企业的土地资产，为加强管理提供及时、准确的信息，也为相关决策者提供准确、可靠的信息资料。

（三）盘活企业土地资产，提高土地资产利用效率

在市场经济条件下，企业应该将土地资产纳入整体资产管理的范畴之内。实际上，企业土地资产经营早已存在，如土地抵押贷款、土地入股、土地的租赁等，只是人们通常将之作为企业融资或投资的一种手段，未能上升为企业资产管理的一个重要内容而加以系统化、制度化和规范化。土地资产经营就是指以土地资产为经营对象，以实现企业整体资产价值最大化为目标的企业经营活动。因此，盘活企业土地资产是土地资产经营的主要手段，是土地资产管理的重要内容。

当然，企业土地资产经营具有不同于一般资产经营的特点。企业的土地资产一般都具有明确的使用期限，通过资产经营，土地资产本身会增值；企业土地资产经营的实质是土地产权的经营，而土地产权的权能是可分的，这就使得企业土地资产的经营内容与形式可以多样化，甚至不同的经营内容可以重叠，如在同一个时间段内既将土地资产抵押，又将土地资产出租。

正是由于土地产权权能的可分性，在设计土地资产经营方案时，应尽可能细分土地产权的权能，使土地资产的每一项权能都能参与到经营之中，每一项权能都能获得经营效益。实际中，企业的土地资产经营可以采取土地资产置换、土地资产转让与租赁、企业兼并收购等不同的形式。

通过这些土地资产经营形式的灵活选用，甚至综合应用，可以将土地资产的效能得到充分体现。借助完善的土地市场，通过土地资源的优化配置，满足不同经营主体对土地资源的不同需求，同时也使企业获取相应的经济利益。

（四）合理分配土地资产收益，协调国家与企业的关系

相关法律明确规定，我国实行土地的社会主义公有制，国家依法实行国有土地有偿使用制度。因此，合理分配土地资产的收益关系到国家与企业的利益关系。国家鼓励企业盘活土地资产，提高土地资产利用效率，同时要合理地收取一定的土地使用费。为此，随着土地市场体系的完善和健全，国家将以取消行政收费、明确收取地租、完善土地税制为目标，形成一套有利于土地资产保值增值、保证国家土地收益，并维护企业收益的土地资产收益分配新格局。

1.逐步建立并完善以出租地租和批租地租为主要形式的地租收

取制度。在我国现行土地使用制度下，地租可以作为国有土地所有权实现的基本形式。针对当前名目繁多的收费，应将其统一规范为出租土地使用权的年地租和批租土地使用权的总地租两种。企业已有的存量土地资产在其使用期限内每年交纳一次租金；新增土地或改变土地使用主体的土地流转行为，以批租的形式，按规定使用年限，一次交清全部地租。

2.调整现有的土地税种和税率，建立新的土地税收体制。现行税收体系中与土地资产相关的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税以及营业税中有关土地使用权转让及出售建筑物的税目。根据土地市场的发展，应考虑增加房地产交易税以取代现行的营业税中的有关税目。为了提高土地资产的利用效率，从经济上引导土地资产的积极盘活，可以增加土地闲置费，从而形成一个利于调整各方面利益关系的土地税收体系。

3.规范收费种类和标准，取消不合理收费。在土地有偿使用制度下，企业应按时、足额交纳地租和土地税收，但对于补偿性收费以外的其他各种收费，则应该清理、取消，以避免重复征收税费。因为这样不仅增加了企业负担，同时也影响了法规的合理性、权威性。

三、加强企业土地资产管理的相关配套措施

（一）加快企业土地资产管理相关配套法律法规的制定和完善

目前与土地资产相关的法规主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》、《公司法》、《股份制企业土地资产管理暂行规定》等，这些法规对于规范土地资产管理起着重要的保障作用。但是，实践中的新情况和新问题在不断涌现，因此在认真执行和完善现行法律法规的基础上，各级地方政府还应因地制宜，制定并严格实施适应本地区的法律法规以及各项规章制度，以规范企业土地资产管理。

（二）进一步培育完善的土地市场

完善的市场体系是土地资产实现优化配置的前提。因此，在国家宏观政策的指导下积极培育包括土地市场在内的各种土地要素市场，并健全土地市场法规，可以为企业进行土地资产的产权交易和上市流通创造条件，可以为企业加强土地资产管理提供动力。

（三）加强土地资产管理的基础工作

土地资产管理既涉及国家层面的宏观调控，又牵涉企业的微观利益。因此，搞好地籍管理、土地登记和变更登记、土地利用计划和规划工作，可以为界定产权和合理利用土地提供可靠的依据。

【主要参考文献】

［1］刘俊.中国土地法理论研究［M］.北京:法律出版社.2006.

［2］刘玉廷,戴德明等.资产减值会计［M］.大连:大连出版社.2005.

［3］李如海主编.土地资产管理实践与探索［M］.北京:北京大地出版社.2004.

［4］卢新海.企业土地资产及其管理［M］.北京:中国财政经济出版社.2002.

［5］2007年土地管理十大新闻［J］.中国土地.2008（1）:8-9.

国土资产评估范文篇11

【关键词】土地评估；行业现状；发展前景

中国土地评估萌芽于90年代初，随着社会主义市场经济的发展而迅速壮大起来，地价评估基础理论及宗地评估实践随着我国地产市场的迅猛发展而在短短二十年时间内不断完善发展，土地评估行业已成为市场经济不可或缺的部分，成为中介服务行业的重要组成部分。

1我国土地评估行业的发展现状

最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善,土地估价行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，地价评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公司相比，存在着明显的差距，因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的加速提高与发展。

1.1土地评估中介机构人员素质有待提高，应建立完善的行业自律管理和服务体系

一些中介机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，有的中介机构的人员素质关、人才缺乏，尚不能完全适应经营业务的需要，面对市场经济出现的新情况，估价师不能适应形势变化的需要开展业务活动，在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员难有机会学习，更新知识结构，难以适应日益复杂的经济环境，从业人员的执业风险意识、责任意识普遍缺乏，能承接跨国上市公司、大型企业集团等一些复杂业务的人才奇缺。

1.2土地评估中介机构的脱钩改制工作力度尚需加强

根据国务院、国土资源部关于有关中介机构脱钩改制文件精神及国土资源部[1999]318号文件精神《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》，大部分中介机构已经未完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场；仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子假钩，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急须引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。

1.3土地评估方法选择上须与国际惯例接轨

按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，因此在日常评估中，无论何种评估目的，在方法的选择上均要求首选基准地价系数修正法为主进行评估，而基准地价一般二至三年调整一次，在房地产市场比较发达或活跃的区域，基准地价如未及时进行更新，其评估结果已不能反映现实的市场行情。

在评估方法的选择上，应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。

1.4土地评估行业的发展道路过窄

近几年，随着土地评估行业资质等级的法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划、地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估业务等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的大型评估机构超过60%的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。

2我国土地评估行业的发展前景分析

随着经济的全球化，国内市场的高速发展，境外企业大量进入中国，必将加速中国资本市场的发展，随着大量的国有企业、外资企业、中外合资企业、乡镇企业、私营企业的发展，加大了对土地的需求，特别是工业的持续、稳定、快速发展，尤其需要相应规模的土地作支撑，将面临着新的市场、新的机遇，与此同时，境外的评估机构也会进入我国市场，现有的市场主体格局将被打破，国内评估机构与境外评估机构在规模、竞争能力、风险防范能力等方面还有着一定的差距，全球化对评估机构在人才、市场等方面的冲击十分明显，这就需要我们评估行业中一批高素质的优秀的专业人士做好充分准备，迎接这一挑战。

2.1转变经营观念，调整思想，加强内部业务培训，建立系统的培训制度从而提高评估人员的整体素质，增强市场竞争能力

长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。

2.2加快清理整顿的步伐，尽快全面完成脱钩改制，建立健全权责利相结合的运行机制，完善体制和内部组织体系

2.2.1土地评估机构目前实行的是行政管理与协会行业管理相结合的管理体制，要划分好相互间的职责及分工，规范执业行业行为，解决评估机构的管理问题，建立执业者违纪查处问题和执业保险制度、社会保障制度，解决执业者合法权益保护以及执业环境问题，完善执业资格制度等。

2.2.2评估机构总量应进行有效控制，评估人员注册管理应规范和有效监督，有关部门应制定严格的土地评估机构资质等级评审制度，通过定期对土地估价机构从业水平、估价报告质量、信誉水平等方面评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构加强自律，树立和维护自己的信誉。使之在市场经济的竞争环境中，体现其更高的科学性、公正性和权威性。

2.2.3建立完备的信息支持系统，完善评估方法和理论实践。根据评估需要，应建立一套较为完备的信息支持系统，逐步规范评估操作，在评估方法的选择上应恪守客观、公正、科学、合法的原则，随着土地市场的日益活跃和我国目前土地市场的发展现状,在运用基准地价系数修正法评估时需要特别谨慎，应明确基准地价修正法的应用范围和限制,不能再把基准地价修正法当成“放之四海而皆准”的宗地地价评估方法，遵循以下原则:1）为满足政府作为社会的管理者从事管理社会的需要,可以使用基准地价修正法;政府作为土地所有权的代表实施民事行为的时候,不宜使用基准地价修正法；2）土地市场发达,有充足的、近期的、真实的土地交易资料,不宜使用基准地价修正法;土地市场欠发达,很难获得足够的案例资料,可以使用基准地价修正法；3）为了社会公共利益的需要,要求大量、快速地评估宗地地价,达到概算总量的目的,可以使用基准地价修正法;纯粹市场行为化的宗地地价评估,不宜使用基准地价修正法。

2.3顺应市场需要，积极扩大从业范围，发展土地评估咨询业

土地评估行业业务范围应由单一的评估向咨询、中介的多元化发展，跳出我们目前主要做法定评估的“单打一”的经营范围，开展咨询性评估、可行性研究、多种资质（资产评估、房地产评估、矿业权评估等）的综合性评估机构，增强中国土地评估机构的市场适应能力，变单纯依靠政府的业务保护为主动的业务拓展，真正保持评估机构的生命力及注册评估师的创造力。

国土资产评估范文

第一条为加强国有土地资产管理，规范土地交易行为，维护地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域内进行土地估价工作的中介机构，均适用本办法。

第三条本办法所称地价是指一宗地产或多宗地产在一定权利状态下的某一时点的价格。

第四条本办法所称土地估价是指土地估价机构根据委托方的要求，按照国家土地管理局《城镇土地估价规程》规定的标准和程序对宗地地产进行评估和计算。

第五条土地估价工作应遵循合法、真实、公平、可行的原则，土地估价的价格不得低于西宁地区的基准地价。

基准地价由市人民政府定期公布。

第六条凡在本市行政区域内使用土地的单位和个，有下列情形之一的，必须进行土地估价：

（一）土地使用权出让、转让、出租、抵押的；

（二）以土地使用权投资联营、联建、入股的；

（三）企业兼并、分立、拍卖、破产、股份经营、清产核资等；

（四）外资、合资、合作经营企业使用国有土地的；

（五）依照法法律、法规规定需要进行土地估价的；

（六）由市人民政府决定必须估价的土地。

第七条西宁市土地规划管理局主管本市行政区域内的土地估价工作。

物价、城建、财政、国有资产等有关部门按照各自的职责做好估价的管理工作。

第二章土地估价机构与管理

第八条土地估价机构必须具备下列条件（一）具有法定代表资格，有与开展评估业务相应的资金和固定的办公场所；

（二）有土地估价专业人员。其中取得土地估价师技术职称的人员不得不少3人，除专职人员外，可以聘请兼职人员，但专职人员的比例不得低于50％；

（三）具有一定的土地估价工作经验。

第九条申请从事土地估价的机构，须向市土地规划管理局提出申请，具备本办法第八条规定的条件，经市土地规划管理局审批后，到市工商行政管理局申请核准营业登记。

第十条经市工商行政管理局注册登记的土地估价机构，应于登记后30日内到市土地规划管理局办理土地估价资格证书，持土地估价资格证书到市物价局办理土地估价收费许可证。

第十一条土地估价机构资格实行注册登记审验制度，有效期3年。有效期内，土地估价资格证书每年审验一次。有效期满前，土地估价机构应持工作报告，人员状况和5个典型估价实例等材料，向发证机关申请登记，经发证机关审查合格后，重新办理注册登记。

第十二条土地估价机构必须遵守以下规则：

（一）严格遵守国家有关法律、法规；

（二）对所出具的土地价格评估报告有关内容的真实性和合法性负责。

（三）对委托人提供的文件资料和市土地规划管理局提供的土地登记证明材料，应严格保守秘密，不得公开引用和转让；

（四）有关土地估价成果，应在协议规定期限内完成，土地价格评估报告经市土地规划管理局和市物价局确认、备案后方可提供给委托人。

第十三条土地估价机构有下列情形之一的，由市土地规划管理局取消其土地估价资格，市物价局收缴其土地估价收费许可证。

（一）违反本办法第十二条规定的；

（二）连续二年未进行土地估价工作的；

（三）土地估价人员玩忽职守，造成土地估价结果严重失实的；

（四）未取得土地估价机构资格证书和年审不合格的。

第三章估价程序和审核

第十四条土地估价按以下程序进行：

（一）申报立项。符合本办法第六条规定需要进行地价评估的单位和个人，应持《国有土地使用证》、地上附着物产权证明材料等向市土地规划管理局申请评估立项；

（二）委托评估。被评估地产的单位和个人在准予评估立项后，向指定的土地估价机构提交估价委托书，并签订“土地估价协议书”；

（三）土地估价。土地估价机构按“土地估价协议书”和国家有关土地估价规定的要求，完成土地价格评估报告；

（四）评审确认。土地估价机构将土地价格评估报告报市土地规划管理局、市物价局审核确认后，连同地价确认表一并提供给扫托方使用。

第十五条市土地规划管理局、市物价局在接到土地价格评估报告等资料30日内组织审核确认。委托方对所确认的估价结果有异议的可在15日内向估价机构申请复查，估价机构在10日内应作出复查决定，委托人对复查结果仍有异议的可15日内向市土地规划管理局申请确认。

第四章土地估价收费

第十六条进行宗地地价评估，应按照国家的有关规定标准收费。

第十七条土地估价的收费依据、收费标准以及双方各自履行的义务和承担的责任，应在“土地估价协议书”中明确表述。土地估价机构可先预收50％的评估费用，其余费用在提交土地价格评估报告和地价确认书后15日由委托方一次付清。

第十八条异地执行估价的评估人员的差旅费由委托方承担，不计入土地估价收费标准内。

第十九条对外资企业和中外合资、合作经营企业的土地估价收费，比照国际惯例由双方商定。

第二十条收费应使用财政部门制发的收费票据，收费不使用财政部门制发的收费票据的，被收费单位和个人有权拒付。

第二十一条土地估价机构应财政部门的规定管理评估费用，自觉接受财政、审计部门的监督、检查。

第五章罚则

第二十二条用地单位故意隐瞒事实，提供虚假情况或者与土地估价机构串通作弊，致使土地估价结果严重失实，市土地规划管理局有权追究用地单位或土地估价机构直接责任人和主要负责人的责任，并吊销其土地估价许可证。

第二十三条土地估价机构玩忽职守，致使土地估价结果严重失实的，市土地规划管理局可以对其给予警告，并责令其重新评估或另行指定土地估价机构评估，评估的费用由原评估机构承担。

第二十四条不按协议规定时间提交土地估价成果，或泄漏委托人提供的资料，给委托人造成经济损失的，委托人有权按法律程序要求经济赔偿。情节严重的，可依法追究直接责任人的法律责任。

第二十五条对违反收费规定的，由物价部门按有关规定查处；情节严重的，由市土地规划管理局取消其土地估价资格，市物价局收缴其土地估价收费许可证。

第二十六条土地估价人员在估价工作中玩忽职守、贪赃枉法、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分，情节严重的，依法追究其法律责任。

第六章附则