房屋买卖合同书范文篇1

乙方（买方）：张沙沙

甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：

一、甲方自愿将坐落在重庆市九龙坡区渝州路2小区3号楼4单元405室（建筑面积120平方米，储藏室40平方米，产权证号st1002105420）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。

二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写壹佰万零二千元整；即人民币小写100XX元。

三、乙方在签订本合同时，支付定金三十万元整，即小写300000元。

四、乙方支付定金之日起2个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）。

五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。

六、办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。

七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。

八、甲方应在1个月前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。

九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付五十万元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。

十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台（型号：1005648485），空调两台（型号：0152468549），热水器（型号：1095874554），浴霸（型号：1025456985），饮水机（型号：1084759264），音响两台（型号：258695），凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施，等让与乙方（含在房屋价值内）。

十一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。

十二、附加条款：

1、转让过后，甲方不的以任何借口干涉乙方对房屋的修改。

甲方（卖方）：赵升（印）身份证号：

住址：重庆市九龙坡区歇台子长石村24号电话：

2011年04月28日

房屋买卖合同书范文

姓名：＿＿＿（身份证号码）

地址：联系电话：

共有人：姓名：＿＿＿（身份证号码）

地址：联系电话：

买方（以下简称乙方）

姓名：（身份证号码）

地址：联系电话：

第一条房屋的基本情况：

甲方房屋坐落于；位于第＿＿＿层户，房屋结构为＿＿，房产证登记面积＿＿＿＿平方米，地下室一间，面积平方，房屋权属证书号为.

第二条价格：

以房产证登记面积为依据，每平米元，该房屋售价总金额为万元整，大写：.

第三条付款方式：

乙方于本合同签订之日向甲方支付定金＿＿＿元整，大写：，日内交付万元（大写），余款元（大写）在房屋过户手续办理完毕之日支付。

第四条房屋交付期限：

甲方应于本合同签订之日起日内，将该房屋交付乙方。

第五条乙方逾期付款的违约责任：

乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的＿＿％向甲方支付违约金。逾期超过＿＿日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。

第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：

除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的＿＿％向乙方支付违约金。逾期超过＿＿日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。

第七条关于产权过户登记的约定：

甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起＿＿＿＿＿天内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿＿％赔偿乙方损失。

第八条签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。

第九条甲方保证在办理完过户手续之日起日内，将户口迁出，逾期超过＿＿＿日，乙方每日按已付款的＿＿％收取违约金。

第十条因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。

第十一条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十二条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＿方所在地人民法院。

第十三条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等效力。

甲方：乙方：

房屋买卖合同书范文

关键词:无产权证房屋买卖无权处分解除条件不当得利

一、案件事实概要

2001年3月25日,甲与乙签订了《卖房协议》,约定了如下内容:甲将其住房B号卖与乙,协议签订当天支付8万元,尾款2万元在该房屋产权证下来并办理完过户登记手续后再予支付。协议签订后,该房屋所有权即归属乙。该协议一经签订,即具法律效力。

后来乙成为A公司的法定代表人,他对B号房屋所享有的权利被让与给A公司,成为A公司财产的一部分。

2001年6月10日,A公司与丙签订《售房合同书》,约定了如下主要内容:A公司将上述住房B号卖给丙。丙于本合同签订之日向A公司支付购房首款125000元整,丙自该笔首款支付之日起即有权装修、人住该房。A公司保证该房屋为合法销售的房屋,无任何债务及遗留问题。A公司如不能在2001年12月31日前将B号房屋的户名过到丙名下,除应如数退还丙所付全部款外,还应对丙作适当经济赔偿,包括房屋装修费、因追索房产证而导致误工损失费、诉讼费、聘请律师等费用。协议自签订之日起生效。

但A公司直至2003年3月都未能按《售房合同书》给丙办理B号房屋所有权的过户登记,表面原因是A公司一直未取得B号房屋的所有权,深层原因是甲违反了她与A公司之间的《卖房协议》,私自将B号房屋的((房屋所有权证》领走,并不配合A公司将B号房屋所有权过户,致使A公司难以将B号房屋所有权移转登记于丙的名下。原告丙认为,两被告A公司和甲的行为违反了合同,严重侵犯了其合法权益,故此诉至法院,要求两被告立即给其办理房产过户手续;A公司承担本案律师费以及本案诉讼费。

一审民事判决认为:依法成立的合同,自成立时生效。违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。原告丙与被告A公司在签订售房合同书时,被告A公司未依法登记领取所售房屋权属证书,且至今被告A公司仍未取得该房屋权属证书,丙明知A公司非产权人,所购房屋未取得权属证书,仍然与A公司签订售房合同书,故双方签订的售房合同书无效,对此,A公司与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力,原告要求按售房合同书,被告赔偿其律师费之请求,本院不予支持。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。丙应将所购房屋返还A公司,A公司亦应将所得房款返还丙。对丙因此遭受的经济损失,本案不宜一并处理,丙可另行起诉。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第52条、第56条、第58条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项之规定,判决原告丙与被告A公司签订的售房合同书无效,原告丙将系争住房腾空交予被告A公司,被告A公司返’还原告丙购房款。驳回原告丙其他诉讼请求。

一审民事判决所持的基本立场是,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让;否则,合同无效。

二、评释

(一)关于系争合同的定性

1.关于《卖房协议》的定性

《卖房协议》签订之时,作为出卖物的B号房屋系甲的回购房,其所有权仍然登记在甲所在单位的名下,按照基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点,甲尚无B号房屋的所有权。因而,《卖房协议》构成出卖他人之物的合同,属于无权处分的合同。但这样认定,会出现若干问题。如果站在周到保护买受人的立场上,可有两种解决方案。第一种方案是绕开系争合同的定性,看重法律适用及其后果,对于此类合同允许买受人基于合同法第150条或者其他有关条款的规定,追究出卖人的违约责任。第二种方案是既关注系争案件的法律适用,又从基础上解决系争合同的定性问题。笔者尝试后者,并分析如下:第一,公房制度改革至今,对于回购房,人们认为属于购房的职工所有,不再是购房人所在单位的财产。在系争案件中,人们通常认为B号房屋属于甲所有。如果没有充分的反对理由,我们就应当尊重人们今日的通常观念。第二,系争合同没有规定B号房屋的所有权在合同签订当时或稍后办理移转登记手续,而是约定由出卖人甲在未来办理过户登记手续。这非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权,未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物,因此,《卖房协议》不宜被定性为出卖他人之物的合同,或者说不宜被认定为无权处分的合同,而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同,认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否则,就是没有做到相似的事物相同处理。第三,上列观点之所以成立,是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转,而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则(民法通则第72条第2款及其解释、合同法第133条及其解释)。只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权,就达到了买卖合同的目的,无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。第四,从外表观察而显现的所谓“出卖他人之物”,其实至少可分为两种类型:一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关系,未得到授权,便擅自出卖他人之物,多构成侵权行为;另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同,物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。在此类合同尚未履行的情况下,出卖人将尚未受领的标的物再出卖于他人,形成所谓连环合同。连环合同若以种类物为标的物,通说认为出卖人拥有处分权,合同有效,除非欠缺其他有效要件。但在以特定物为标的物的情况下,出卖人是否享有处分权,合同是否属于无权处分,则见解不同。仅就系争的((卖房协议》而言,由于只要B号房屋的登记名义人甲所在单位一直保持此种状态,就不会出现任何不适当的后果;由于B号房屋所有权尚未办理移转登记并非甲所在单位的过失所致,只是现行登记制度运作的问题;由于如果把此类合同也作为无权处分,就容易与物权转让(物权变动)本身相混淆,因此,笔者倾向于把它作为有权处分的合同看待。

2.关于《售房合同书》的定性

把第二份买卖房屋的合同—《售房合同书》—定性为出卖他人之物的合同,有以下根据:第一,该合同明确约定A公司将原房主甲的B号房屋卖给丙;第二,合同签订当时,B号房屋的所有权确实登记在他人的名下,并且,登记名义人与A公司、丙均无债权债务关系,B号房屋的所有权与A公司、丙的权利之间的关系过分远隔,按照债的相对性原则,A公司、丙对登记名义人没有直接的请求权。这是第二份房屋买卖合同不同于第一份房屋买卖合同的重要之点,所以,笔者把它定性为出卖他人之物的合同。

但应注意,《售房合同书》不同于一般的出卖他人之物的合同,或曰不同于一般的无权处分的合同。在一般的出卖他人之物合同中,登记名义人是真正的权利人,对于买受人不负担债务,由他决定是否追认无权处分合同,是对所有权的尊重,符合公平正义。而在系争案件中,《卖房协议》中的出卖人甲本应履行《卖房协议》,将B号房屋所有权移转给A公司,却恶意地不法地将B号房屋所有权登记在了自己名下,并取得了B号房屋的《房屋所有权证》。若把((售房合同书》按照一般的无权处分合同处理,该合同的效力取决于B号房屋所有权的登记名义人甲是否追认:如果甲追认,或者在2001年12月31日前A公司将B号房屋所有权移转登记在自己的名下,则合同有效;反之,则合同无效。

赋予《卖房协议》中的出卖人甲否认《售房合同书》的权利,扩而广之,赋予连环合同中的前手否认后手所订另一买卖合同的权利,其弊端是多方面的。其一,会使被告之一的甲这个恶意之人,扩而广之,会使恶意不履行移转买卖物所有权义务的前手,非但未受到惩罚,反而获得了较大利益,诚为是非颠倒。其二,意味着连环合同没有法律保障,随时可能出现多米诺骨牌效应,即,第一个出卖人毁约,拒不将其买卖物的所有权移转给第二个出卖人,同时不追认第二份买卖合同,其后的买卖合同都因而失去效力。这就破坏了正常的交易,谈何交易安全?其三,这不但使原告丙处于受制于恶意之人的极为不利的境地,而且也违反了买卖合同关于移转买卖物所有权的本质(合同法第130条),纵容了拒不履行移转买卖物所有权义务的恶意出卖人,还误将出卖人(移转买卖物所有权的)义务转换成了抗辩权、形成权,违反了民事权利义务的配置规则。其实,在有体物场合,所有物与其所有权常常是可以替代的,〔2〕因而,甲对B号房屋的所有权可以说是其与A公司之间《卖房协议》的标的物,处于A公司的债权效力的射程内,该所有权对抗不了A公司的债权。换言之,甲只有依约移转B号房屋所有权的义务,没有据此影响合同效力的权利。一言以蔽之,系争合同的效力不得取决于甲这个登记名义人是否追认。

(二)关于系争合同的效力

1.法律的适用:特别法优先于普通法?新法优先于旧法?系争合同适用城市房地产管理法,还是适用合同法?抑或适用或类推适用最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》(以下简称为法释【199919号)、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称为法释【20037号)?

城市房地产管理法专门规定了房地产转让(第36一45条),包括房屋买卖。合同法规定了买卖合同(第150一166条),适用于各种买卖合同,包括房屋买卖合同。专就房屋买卖来讲,城市房地产管理法第36条至第45条的规范为特别法,合同法属于普通法。依据特别法优先于普通法的规则,系争案件应当适用城市房地产管理法,并且是其第37条第6项的规定。