建筑公司管理体系篇1

建筑业企业的生产经营过程是完全开放的,都是在与外部资源的交换中实现和完成的。这种特殊性决定了建筑业企业风险发生的高频性和

风险管理的艰难性,特别是企业转型过程中更是风险多发阶段,每个风险都有可能最终演变为法律风险,法律风险往往又常是颠覆性的。在这种情形下,构建多层次互动性管理型法律风险防范体系,进而带动整个经营管理体系升级优化,是建筑业企业参与竞争和加快发展的必然要求。

二、创建法律风险防范体系的重要意义

1.创建法律风险防范体系是建筑业企业维护自身权益的需要。

随着建筑市场的快速发展,市场竞争的日益激烈,竞争经营风险积累和法律风险显现得也更加突出,有的巨额工程款拖欠多年清收不回,有的甚至因过了两年诉讼时效而丧失了法律胜诉权,导致施工企业资金无法正常周转;整个企业处于经济纠纷导致法律纠纷所造成的较大冲击中,面临着生存危机的严峻考验。维护企业自身权益渡过生存危机,施工企业必须建立法律风险应对机制。同时,公司在竞标过程中面临着“霸王”条款的威胁,在施工过程中面临着迟延付款的压力,在工程结算过程中面临着工程款审价缩水的损失,在竣工后面临着拖欠工程款的侵害,这种易受伤害性要求公司必须创建多层次协调、各系统联动、立足于管理的法律风险防范体系。

2.创建法律风险防范体系是建筑业企业生成免疫机能的需要。

企业都处在以追求利益最大化为宗旨的经济组织构成的环境中,就像空气与细菌无法分离一样,经营与风险也无法分开。日益复杂的经营环境要求企业必须健全能够抵御各种风险侵蚀的免疫机能,创建多层次互动性管理型法律风险防范体系则是一种重要的选择。

3.创建法律风险防范体系是建筑业企业不断改进管理增强驾驭风险能力的需要。

施工企业进入市场后,伴随而来的是一系列经济纠纷和直接由此演变的法律纠纷,导致了严重的经济损失。追根溯源,这些结果的主要诱因是公司内部管理不善,表现为企业驾驭风险能力欠缺,使许多问题最终都酿成法律风险和企业灾难。

4.创建法律风险防范体系是建筑业企业市场经济条件下保障资产和经营安全的需要。

企业发展的根本动力在于利益的驱动,每个企业在利益的诱惑面前的表现是不同的,而且遵守规则的自控能力强弱不同,侵害与被侵害行为都可能使经营风险演绎为法律风险。有资料显示,国务院国资委管理的110家央企2003年至2006年因债权债务、劳资纠纷、知识产权等经济纠纷演变的法律纠纷为221件,直接涉案金额269亿元,间接涉案金额超过500亿元,这些法律纠纷给当事企业的资产和经营安全造成重大威胁和损失。这就要求企业必须创建规避法律风险的机制屏障,保障企业资产安全和经营安全。

三、如何构建法律风险防范体系

风险防范体系,是一个以法律风险防范为核心的系统的企业风险防范体系。这个体系创建的着眼点是:致力于在法律风险产生的整个过程的全面防御,构筑事前、事中、事后和过程防范阵线;致力于在提升全员法律意识基础上的制度建设,构筑防范各类风险的思想意识和制度防范体系;致力于在法律风险消弭过程中的维权补救,构筑维护企业权益的管理健全和完善的管理功能;致力于在法律风险防范过程中增强企业自身机能,构筑适应市场竞争环境的驾驭风险技能。

1.建立覆盖企业各项业务流程的法律事务管理体系。

建立自上而下的法律事务管理框架,以实体性的总部和各分子公司法律事务管理的机构建设,作为整个法律风险防范的体系纲领,构成涵盖公司各个层次的法律风险防范管理体系网络,把所有可能存在风险的环节都纳入这个网络的业务辐射范畴并实施风险管理,形成公司法律事务室统一管理协调、各层网络架构各司其职、各有关方面各负其责的法律风险防范屏障。

2.构架法律事务管理与企业管理其他子系统互动功能。

法律风险是其他风险的积累和最终表现形态,防范法律风险也必须以法律事务管理部门为龙头,以具体风险防范项目和业务为载体和纽带,牵动企业经营管理各个子系统围绕共同目标实现联动,针对风险多发的危险环节运行规律和特点,沿循公司业务流程、工作程序特别是具体案件发生形成的信息流,实现各相关系统互动,实现整合管理资源,动员系统能量共同防范和应付风险的目的,形成风险预警、风险识别、风险控制、风险补救、风险转化的系统联动机能,达到防范风险和改进管理的双重目的。

3.构筑法律风险防范体系的风险预警机制。

防范法律风险的关键是提前预知风险、识别风险和做好应对风险的准备。有的法律风险需要提前规避,有的需要正面应对驾驭,有的需要在过程中加以化解和消弭,但前提是准确的风险预警。具体做法是:(1)全面防范制度。公司定期召开法律工作专题会议,总结和部署工作;针对公司当前经营管理中的问题进行重点防范和部署;(2)重点提示机制。法律事务部门每半年对公司发生的法律纠纷案件进行一次统计、整理、分类,对重要法律纠纷案件进行系统分析,从中找出这些法律风险产生的外部因素和内部原因,并通过公司内部刊物进行通报,同时在公司法律系统专业会议上进行业务提醒,提示各个单位防范和应对相关风险;(3)避险指引机制。公司法律事务部门针对生产经营过程出现的风险前兆和已经显露出来的风险现象进行避险指引。一是对日常生产经营中可能形成经营风险和法律风险的问题,迅速通过业务渠道进行避险指引,就避险的具体措施提出法律建议。二是对总公司和所属单位已经发生并已形成但尚未进入法律诉讼阶段的风险问题,进行重点处置指引,并且进行实时督导。三是对已判决或已进入执行程序的法律纠纷进行减损操作指引,帮助当事单位制定切实可行的组合策略减少或转移风险。

4.构筑防御风险侵害的防火墙机制。

企业风险既包括外部不确定性的市场陷阱,也包括企业自身缺陷形成的风险现象。建立防御风险侵害的防火墙机制主要内容是:(1)建立严格的合同评审制度;(2)建立专项事务法律顾问会商制度。

建筑公司管理体系篇2

关键词：智能建筑；弱电维护；运营管理

中图分类号：TP399文献标识码：A文章编号：1674-7712（2013）06-0222-01

一、智能建筑概述

（一）智能建筑的概念。智能建筑是指在建筑物的内部建设起来的一种规模较大、具有综合功能的计算机网络系统，它是多种系统或计算机组成的操作平台，具有语音、数据、文字、图像及多媒体传输、信息处理和显示的大型综合计算机网络系统。智能建筑的水准是衡量建筑物智商水平的指标，它相当于人的大脑神经网络，能量巨大。

（二）智能建筑中的弱电系统。智能建筑中的弱电按功能不同分为两类，一类是常规用于照明的低电压电能，是由国家规定的安全电压等级、控制电压等，它有交流与直流之分，交流36V，直流电压小于24V。另一类是载有语音、视频、图像、数据等信息的网络信息源，如电话、电视、计算机的信息。

智能建筑弱电系统的主要功能如下：为大楼内部人员提供舒适、便捷的工作、生活环境；提供大楼内适宜的空气温度、相对湿度和空气洁净度等环境参数指标；保障水、电、冷、热等能源供应；提供优美的背景音乐和信息显示满足大楼内部各部门之间和与外部互通信息，实现信息资源共享的需要；及时为大楼内人员提供大楼内部信息，为大楼管理者提供物业管理信息等功能。

（三）智能建筑弱电维护行业现状。国外智能建筑行业从90年代开始进入我国，进入我国后，与国内的一些建设公司形成了互补作用，而且也促进了我国智能建筑行业的发展。经过了将近20年的发展，智能建筑已在我国商务楼建设中普及，且运转多年一直效果良好。但在智能建筑的运营一直存在很大缺陷：智能建筑相关设备系统的使用寿命远远小于建筑物实体的寿命。据英国DEGW公司研究报道，建筑物生命周期一般为50至70年，机电设施的寿命一般为15年，通信设施寿命只有3年，这就意味着智能建筑设备系统更新换代频繁这一问题。这样一来，相比建筑物管理，对智能建筑设备的管理更为困难。所以，智能建设要重视建设后的管理和维护问题，不能只重视“建”而忽略了“管”。目前，国内智能建筑行业对设备系统后期的维护服务，尤其是对弱电维护的需求量很大，因此，智能建筑弱电维护系统的发展前景广阔。

二、智能建筑弱电系统维护行业的运营管理简介

（一）智能建筑弱电系统维护公司寻找业务的流程。智能建筑弱电系统维护企业寻找业务的流程主要分为一下四个阶段，客户需求、对客户需求进行分析、提供服务方案、承认并接受维修服务。一些专注于维修服务领域的知名企业已全面改善自己的服务质量和服务范围，挖掘客户对维修服务项目的潜在需求，对客户满意度及时调查问卷或回访，并不断改进、完善工作方案，以最优质的服务回馈社会。更有一些具有先进的客户管理理念的公司将自己的业务销售模式直接定义为客户管理，针对一类客户有专门的销售团队和售后服务团队，对其不同阶段、不同方面的维修需求服务，以保持固定的客源。在售后维修服务行业中，以客户管理界定的维修服务模式是一种非常前言销售和市场运营管理模式。

（二）智能建筑弱电行业维护服务企业自身管理内容：

1.智能建筑弱电维护服务公司的结构。智能建筑弱电维护公司主要有行政管理部门、采购部门、客户服务中心、工程服务部门、销售部门等组成，各部门之间相互联系，环环相扣，共同完成客户的弱电维护需求。

2.智能建筑弱电维护公司的质量管理体系。为了更好服务于业主和相关的智能建筑行业，智能建筑弱电系统的维修服务企业必须有一套完整的服务体系，有计划、有目的的为客户提供所需的“产品”，并对自己的技术、服务质量不断改进与客户建立长期合作的关系。弱电维护公司质量管理体系包括“管理职责”、“资源管理”、“产品实现”、“测量、分析和改进”四大板块。

3.智能建筑弱电维护系统的库管。在企业运营管理中库存管理不仅是企业物资管理的核心，也是公司采购管理部门的重点内容，其主要内容有：对公司物品和一些施工材料进行入库和出库管理，分派物流，及时清查仓库内物品，对积压过久的物品进行相应的处理等。

三、弱电系统维护的成本控制

（一）维护服务人员的工作特性分析。维护服务人员是维护服务公司的基本构成。任何一个智能建筑行业的维护服务公司，想要提供做事效率并达到利益最大化，都要对自己公司的工作人员在服务中工作特性，工作效率进行计划和安排。要有效合理的评估员工的成本和利润，提高服务人员的工作效率，发挥其工作潜力，做好享受服务过程最短、感受最好、服务成本最低的效果。

（二）维修人员的工作定额计算。人工成本包括直接生产人工成本、间接生产人工成本、管理人员成本、销售人员成本。可以通过建立数学模型对人工成本进行动态规划和分析，从而推导出，在对服务行业需求量逐渐增加的趋势下，智能建筑、弱电系统维护行业的人力资源分配模式，以更好的满足服务性企业的运营管理效益，节约公司的人工成本。

（三）维护等项目售前的成本预算。对维护等项目售前的成本进行预算时，其主要内容包括，对维护服务人力的成本预算和维护项目中非人工成本预算两部分。维护服务的人力成本预算和非人工成本预算一般发生在智能建筑销售活动中，且在维护服务合同签订前这段时间。在这个环节中，维护服务行业的销售人员根据将要服务的对象和目标、工作的性质、工作量情况、客户对服务内容的要求等并结合工作定额对人力成本进行估算，并对人力资源进行合理的投入。这样既能满足客户对服务方案选择和定制的要求，对为智能建筑弱电行业提供服务的企业来说，其自身的服务也得到了进一步的规范和标准化。

非人工成本是指与生产活动有关，而与生产过程中的人工成本无关的其他成本。对于智能建筑弱电维护行业来讲，非人工成本主要由以下部分构成，维护的物料成本、物料等运输费、储存费、发票费、客户培训费、办公费、物质损耗费等。这些费用项目多而复杂，变化因素较多，不易控制。因此要用统计学方法对其进行分额预算。

四、结语

目前，智能建筑是信息时代的产物，该行业发展较快，且有国家对智能建筑行业基础设施建设的政策、财力、人力的支持，因此，对智能建筑弱电行业进行全面、规范化服务管理，是一件很有前景的发展领域。相关企业应与时俱进、不断创新，提高对智能建筑弱电系统的维护服务质，利国利民。

参考文献：

建筑公司管理体系篇3

关键词：建筑施工企业现场管理优化

引言

随着科学技术的日新月异和社会经济的高速发展，建筑行业的发展速度也随之加快，在现代的建筑领域中，各种先进的施工技术和施工材料以及施工设备如雨后春笋般涌现出来，从而为现代的建筑工程建设打下了坚实的基础，并且为我国的城市化建设创造了有利的条件。而在建筑的工程建设中，建筑工程的质量直接关系到社会的公众利益以及人民的生命财产安全。因此，在现代的建筑工程建设中，必须要做好建筑工程施工的现场管理，从而才能够确保建筑工程施工的质量，进而才能够确保人们的生命财产安全。然而就目前建筑施工企业现场管理的实际情况而言，由于建筑行业的发展和市场经济体制的改革，传统的建筑施工现场管理的方式方法已经不能满足现代建筑工程施工现场管理的要求，从而造成了建筑企业现场管理中出现了大量的问题，因此为了确保建筑工程施工的质量和施工人员的生命安全，对建筑施工企业现场管理进行优化不仅迫在眉睫，而且意义重大。而在对建筑施工企业现场管理的优化中，首先必须要严把建筑是施工的质量关，并且还应该对建筑施工的施工安全进行严格的控制管理，从而才能够确保建筑工程的质量。本文从抓项目质量管理必须覆盖所有的工程项目出发，对建筑施工企业现场管理的优化进行分析研究，并且对建筑施工企业现场管理的优化方式进行了详细阐述，希望能够起到抛砖引玉的效果，使同行相互探讨共同提高，进而为我国建筑施工企业现场管理的优化起到一定的参考作用。

一、抓项目质量管理必须覆盖所有的工程项目

在现代的建筑工程中，工程的施工质量直接影响到真个建筑工程的质量，并且施工质量还直接体现了施工单位的施工水平。由于高质量工程是建筑施工企业在激烈市场竞争中的法宝，同时高质量的工程还是提高公司形象最有效的工具，能够为公司竖立起良好的口碑。因此公司为维护自身的形象，必须重视抓好所有工程项目的质量管理，提高公司的整体质量水平，才能在市场竞争中立于不败之地。抓项目质量管理必须选好项目经理，配好项目班子项目经理是企业在项目上的全权人，是项目质量的第一责任人和质量形成过程的总指挥，除应有必须具备的政治素质外，还应要求懂技术、善经营、会管理，有真正把质量放在第一位、努力抓好质量管理、创建名牌工程、为企业形象“贴金’，而不是抹黑的质量责任意识。项目班子（包括项目经理）由技术和管理人员组成，是履行质量职能的骨干力量，又是执行质量计划实行全过程控制的实际工作者，选配项目班子要注重总体功能。在选用项目经理和选配项目班子上，我公司既有成功的范例，也有失败的教训。有的工程条件很好，但由于没有选好项目经理或者项目班子总体功能发挥不好，使工程创优计划失败，有的甚至丢失了一方市场。

二、抓项目质量必须注重质量保证体系覆盖工程施工的全过程

质量体系是为实现质量保证所需的组织结构、程序、过程和资源。公司质量管理体系程序文件要覆盖工程质量形成的全过程并有效运行，关键也在公司和项目部两个层次。公司要注重提高各级一把手的质量意识，发挥总工程师和技术负责人的重要作用，建立以经理为第一责任、总工程师全面负责、各级质量、技术管理部门实施的监管体系，培养一批内审和管理、监督专家队伍。经常通过监督检查、内审和管理评审等手段，对工程质量形成的全过程及其所有质量活动进行分析，有针对性地制定对策和改进措施，质量管理体系的有效运行。作为项目部层次的质量管理层，项目经理要在对公司质量方针目标提供保证的同时还要依据合同对业主提供保证。必须建立以项目经理为核心、技术负责人为主、专职质量检查员、技术员、班组长及其兼职质量检查员组成的质量管理体系、控制网络，对施工现场的质量职能进行合理分配，健全和落实各项管理制度，形成分工明确、责任清楚的执行机制。在施工质量形成的全过程，坚持高标准严要求，坚持“自检、专检制"和隐蔽验收制度，每个分部、分项工程都严格按照国家工程质量检验评定标准进行质量评定。使施工现场事事、处处、时时、人人都严格按照质量管理制度和规范、规程办事，确保质量体系覆盖从工程开工到竣工验收的全过程，保证项目质量目标的实现。

三、抓项目质量必须实行目标管理和质量预控

质量目标一是要满足与业主签订的合同要求，二是要满足公司质量计划的要求。比如有的工程与业主签订的合同质量等级为优良，而公司为满足市场需要确定其为创局、部级优质工程或创“部级大奖"工程，那么该工程的最终质量目标就应定在局、部优质工程或“部级大奖”工程上，按照这个质量目标进行全面质量管理设计。首先按照“分项保分部、分部保单位工程"的原则，把质量总目标进行层层分解，定出每一个分部、分项工程的质量目标。然后针对每个分项工程的技术要求和施工的难易程度，结合施工人员的技术水平和施工经验，确定质量管理和监控重点。在每个分项工程施工前，写出详细的书面交底和质量保证措施，召集施工主要负责人及技术、质量管理人员和参加施工的所有人员进行交底，做到人人目标明确、职责清楚。

建筑公司管理体系篇4

关键词：建筑工程设计公司；隐性知识管理；需求分析

Abstract:withthecomingoftheknowledgeeconomytime,knowledgehasbecomeenterpriseinthefiercecompetitioninthemarketsurvival,developmentandthemainresourcestoachievecompetitiveadvantage.Buildingdesigncompanyneedsthroughknowledgemanagement,especiallythemanagementofknowledgetacitknowledgemanagementandtoimprovetheinnovationability,enhancetheircompetitivepower.Inthispaperthedefinitionandfeaturesoftacitknowledgecardingbasis,throughsomeenterprisestaff'sdepthinterview,miningintheconstructionengineeringdesigncompanyoftherecessiveknowledgemanagementneedsanalysis.

Keywords:architecturaldesigncompany;Tacitknowledgemanagement;Demandanalysis

中图分类号：S611文献标识码：A文章编号：

1背景

从是否可以编码的角度，根据知识能否清晰地表述和有效的转移，知识可以分为显性知识和隐性知识。显性知识是指“能明确表达的知识”，而隐性知识是与显性知识相对应得另外一种类型的知识，它虽然无法用语言或文字明确的表达出来，但它却支配着人类的整个认识活动，提供最终解释性框架和知识信念，并对知识的创新和价值的创造发挥着重要的作用。

从认识隐性知识管理的重要性到企业实施隐性知识管理，是一个从认知到实践的过程。为了能建立适合建筑工程设计公司的隐性知识管理系统，首先应认清建筑工程设计公司的隐性知识管理的需求。本论文通过对七家上海的建筑工程设计公司的若干名建筑工程设计行业从业人员进行访谈，寻求这一类公司隐性知识管理的需求。

2访谈对象

访谈对象均为在上海工作的行业内从业人员，共68人，人员背景（性别比例、年龄分布、职称状况、学历状况）也符合当前中小型建筑工程设计公司的一般发展现状，因此，采用的访谈对象人群具有一定的普遍性和典型性（图表1）。

图表1受访者样本来源

3访谈结果

对于“你认为目前公司在隐性知识管理方面应该做些什么工作？”问题的回答，由于本问题是开放式问答，所以访谈对象的回答比较发散，但也相对集中在“专人负责”、“有前辈或经验丰富的设计师可以咨询”、“对隐性知识管理做出贡献的人进行表彰和奖励”以及“公司重视，形成体系性的文件或系统”等几个方面，结合问题“在设计公司中，知识的学习和分享是很受重视的，隐性知识的获取主要会通过以下的手段，你认为他们的重要程度是？”的访谈结果，我们可以把A公司对隐性知识管理的需求概括总结为隐性知识的识别、隐性知识的开发以及隐性知识的保有这三个方面（图表2、图表3）。

问题：你认为目前公司在隐性知识管理方面应该做些什么工作？

A.公司要重视，形成隐性知识管理制度

B.对隐性知识管理作出贡献的人进行表彰和奖励

C.有前辈或经验丰富的设计师可以咨询

D.有专门的人员和部门组织、负责和持续建设

E.向行业内优秀的标杆公司学习

F.利用IT技术，保证隐性知识管理的高效

G.其他

图表2建筑工程设计公司隐性知识管理的需求

问题：在设计公司中，知识的学习和分享是很受重视的，隐性知识的获取主要会通过以下的手段，你认为他们的重要程度是？

A.公司组织的项目经验交流会

B.请富有经验的技术人员进行讲座或经验报告

C.使设计经验、技巧等隐性知识文档化

D.导师制，从制度上形成传、帮、带的公司文化

E.面对面与富有经验的技术人员交流

F.通过BBS、Email等IT手段实现大范围、即时的信息与获取

G.为员工提供轻松的非正式交流空间

H.可随时提供咨询意见的专家团队或专家知识库

I.其他，请举例说明

图表3建筑工程设计公司隐性知识管理方式的选择

3.1隐性知识的识别

隐性知识的识别既是建筑工程设计公司隐性知识管理的最大障碍，也是最大的需求。只有准确的识别了什么是建筑工程设计公司所需要的隐性知识，才有可能对其进行有效的管理，这是建筑工程设计公司隐性知识管理的基础和前提。建筑工程设计公司对于隐性知识管理没有头绪的一个重要原因也是没有把隐性知识分门别类划分好，导致管理中出现杂乱无章、无法入手等问题。41%的受访者（年轻者居多）希望公司有一套体系性的文件或系统（知识地图），让员工清楚在自身不同的发展阶段应该掌握什么知识以及如何掌握，面对不同类型的项目以及工作中遇到技术难题时的学习内容和求助方法、途径。

识别的最直接方法是对隐性知识进行分类，这直接影响到隐性知识管理系统的整体构架，建筑工程设计公司的隐性知识一般可从以下几个角度进行分类：

按特征划分，可分为技术类隐性知识和认识类隐性知识。

按类型划分，可分为设计背景知识、设计过程知识和设计实例知识三种，

按层次划分，可分为个体隐性知识、团队隐性知识、部门隐性知识和企业隐性知识。

3.2隐性知识的开发

建筑工程设计公司隐性知识管理的最终目的是为了通过对隐性知识的开发和利用以实现建筑其战略目标。对现有隐性知识管理的核心是通过制度设计、激励、文化营造等手段克服障碍以实现隐性知识在建筑工程设计公司中的共享，为隐性知识的开发和利用提供有效途径。不管是设计人员个人还是项目小组、部门的隐性知识，只有被显性化或被传递才能发挥其作用。38%的受访者认为“公司要重视，形成学习型的组织。但是要在制度上保证对组织做出贡献的人进行表彰和奖励”，76%的受访者认可“导师制，从制度上形成帮、传、带的公司文化，用师徒制的模式促进新员工的成长”。可见，虽然大家对于员工之间的知识垄断等不利于隐性知识的交流和共享的行为不认可，但还是认为“有付出就应该有回报”。这就要求建筑工程设计公司既要营造良好的组织文化，形成学习型组织，鼓励隐性知识交流，打破个体、团体及部门之间的知识垄断壁垒，同时也要建立隐性知识共享激励机制，对为隐性知识管理做出贡献的行为进行精神和物质上的奖励。另外，可以利用建筑工程设计公司特殊的扁平矩阵式结构和临时性项目小组有利于隐性知识交流的工作方式，构建小范围非正式组织方式的隐性知识交流平台。

3.3隐性知识的保有

隐性知识管理就是组织通过对既有隐性知识的挖掘、分享和开发以达到创造出新的隐性知识的效果，这是建筑工程设计公司竞争优势关键所在，但是隐性知识的创新必须以其保有一定量的隐性知识为前提。这涉及到两个问题，一是保护公司的隐性知识不被他人随意窃取，二是延续公司既有的隐性知识。管理者身份的受访者大多都认为，无论是隐性知识管理系统硬件，还是挖掘、积累下的各种隐性知识，都是公司需要花费人力、物力和财力等成本才有可能获得的。虽然将这些隐性知识分享到公司以外的范围有利于整个行业水平的提高，但无论从知识产权保护环境，还是经济效益与社会效益的权衡，都没有哪家建筑工程设计公司可以承担这种“探索者”的身份和行为，这和公司内部员工之间隐性知识共享的博弈关系是类似的。只有对隐性知识共享可以取得社会认可以及合适的回报，公司自愿共享其隐性知识这种行为才有可能发生。否则，就必须在隐性知识管理系统中增加对内部隐性知识的保护功能。另外，从隐性知识的分类来看，团队、部门等集体拥有的隐性知识一般不随某一个体流失而流失。所以，隐性知识的保有和延续要求建筑工程设计公司只有留住人才，才能留住凝结在这些人才身上的隐性知识。事实上，员工在工作中所形成的发现问题和解决问题的能力，以及掌握建筑工程设计技术的经验、判断力和沟通技巧等隐性知识都是隐性知识创新的源泉。

4结语

随着知识社会的来临，越来越多的组织开始重视知识管理，知识型员工逐步成为社会劳动的主体，这些变化给组织的生存和发展产生了深远的影响和冲击，把知识作为管理对象的知识管理研究是对管理实践和管理理论提出的新要求。隐性知识是建筑工程设计公司知识的主体和核心，对隐性知识的管理是建筑工程设计公司知识管理的核心。本文在这一社会背景下，对建筑工程设计公司的隐性知识管理的需求进行了探讨，并提出了建筑工程设计公司对隐性知识管理的需求就是对现有的隐性知识进行识别、开发和保有，希望能对建筑工程设计公司的隐性知识管理健康发展有一些参考价值。

参考文献

[1]竹内弘高、野中郁次郎著，李萌译，《知识创造的螺旋――知识管理理论与案例研究》，北京，知识产权出版社，2006年

[2]胡晓娜，《知识管理在建筑企业项目管理中的应用研究》，[学位论文]，太原，中北大学，2009年

[3]赵秀珠，《面向工程咨询企业的知识管理系统研究》，[学位论文]，济南，山东建筑大学，2010年

[4]丁志坤，《建筑设计人员知识管理案例研究》，《管理观察》，2008年，第12期，第200-201页，

[5]吴方，《企业知识管理成熟度评估模型研究》，[学位论文]，大连，大连理工学院，2005年

建筑公司管理体系篇5

尽管全国各地近年来都加快了物业管理的立法步伐，制定和出台了许多地方性物业管理法规和规章，取得了一定的立法成就，但综观这些物业管理法规普遍都存在着这样或那样的缺陷，这些缺陷主要表现在以下几个方面：

1.现有的法规缺乏一个强有力的、科学完整的物业管理理论体系的支持，物业管理理论滞后物业管理实践、滞后物业管理的立法。“摸着石头过河”，凭着感觉立法，具有较浓厚的实用主义色彩，没有真正寻求到建筑物区分所有权这个物业管理理论的根源，没有。致使各物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律关系不清晰等等，造成许多物业管理热点、难点问题一直困扰着物业管理行业，影响着物业管理的立法，使物业管理裹足不前，无法可持续的健康发展；

2.现有的物业管理法规整体性、配套性、协调性、互补性相对比较差，个别地方显得杂乱无章，没有建立一个系统的、完善的法规体系；

3.由于缺乏全国性的、最权威的物业管理法律、法规，自然反映出现行的物业管理法律、法规的滞后和立法档次不高的问题，导致社会各界要求物业管理立法的呼声逐年高涨。现有的地方性物业管理法规只有深圳、珠海、广东、上海、宁波、青岛、厦门、江西等八个省是以物业管理条例的地方性法规形式出现的，而更多的省市则大多是以物业管理办法这种行政规章或红头文件的形式出现，法律效力等级比较低。这些行政规章或红头文件的法律效力等级比较低，在实施中就存在着很大的局限性和制约性；

4.现有的物业管理法规的适用范围，通常都仅仅局限于住宅区的物业管理，虽然有些地方性法规、规章中也规定了写字楼、商住楼可以参照执行，但在执行的过程中，由于没有概括集中各类物业建筑物的整体特点，往往难以依照这些地方性物业管理法规、规章来进行整体的规范管理；

5.现有的地方性物业管理法规、规章总体上显得立法体例比较笼统和原则，有些条文缺乏可操作性。尤其是法律责任的伸缩性过大，不便于在实际运作上掌握；

6.现有的法规在立法技术上相对比较差，在与国家大法和基本法的上下衔接和左右协调上有着教大的空隙，甚至有着冲突和矛盾；

7.现有的法规没有与国际惯例的建筑物区分所有权法律制度接轨，与西方发达国家相比较，我们的物业管理法律制度处于相对滞后的状态。这在一定程度上对于我国加入WTO之后，不断提升我们物业管理行业参与国际物业管理市场竞争有所影响，尤其是在我们与西方发达国家竞争我国物业管理市场时，会使我们处于一个不利的局面。

针对上述现有法规的缺陷和物业管理立法的问题，我们充分利用深圳经济特区改革开放试验田和享有立法权的优势，利用深圳经济特区物业管理理论研究的丰硕成就，已经着手对深圳经济特区的地方物业管理立法作出相应的调整，创制一部具有适度超前领先的地方性物业管理法规，来保持深圳经济特区物业管理立法的领先地位。

二、以建筑物区分所有权法律制度为构建物业管理法律、法规的基本理论和基本框架

毋庸讳言，我国走进WTO“入世”，肯定会给我国物业管理行业带来新资金、新技术、新的管理方法和手段等促使物业管理健康发展的便利条件以及新的机遇，为我国物业管理健康发展提供良好的外部国际环境，同时也自然地把我们的物业管理公司推向更为激烈的国际市场。我国“入世”后，国内一批新兴产业必然要被迫向外商企业开放，国内企业也必然受到竞争的强大压力，直接冲击了国产品牌的市场占有率和国内企业的地位，其中，服务业将首当其冲受到冲击。物业管理作为我国服务业的新兴产业，大幅度地对外开放物业管理市场是势在必行。事实上，目前在上海、广州、北京以及我们深圳，德国、日本、新加坡、英国以及美国等西方发达国家以及我国的香港、台湾地区的物业管理公司已经悄悄地侵蚀进入了我们的物业管理市场，与我们展开了竞争物业管理市场的较量。

面对我国“入世”后外商企业所带来的冲击，我们要从根本上改变物业管理行业的落后和竞争力低下的被动局面，首先就必须对西方发达国家的物业管理公司进行认真深入的理论研究，要认真剖析研究西方发达国家的物业管理发展史，研究其发展过程的经验和教训，从中寻求我们可以借鉴和吸收的精华。为此近年来我们摆脱了就事论事、零敲碎打、实用主义的研究方法，加大并强化了物业管理理论研究的力度、深度和广度。我们从深入剖析研究西方发达国家包括德国、法国、日本、意大利、英国、奥地利、澳大利亚、新西兰、新加坡、瑞士等以及我国的港澳台地区的物业管理制度出发，透过基本的现象，从民法的角度寻求出物业管理的理论源泉，并提出用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的新观念，从根本上解决了长期困扰物业管理行业的许多难点、热点问题，全面、系统、科学地构筑了物业管理的理论体系。

长期以来由于物业管理理论研究的滞后，我国的物业管理的立法原理处于一个模糊不清的状态。相对而言，作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权已经为包括德国、法国、日本、意大利、美国、英国、奥地利、澳大利亚、新西兰、新加坡、瑞士及我国台湾、香港、澳门地区在内的世界众多国家和地区民事立法所普遍确立，成为英美法系与大陆法系的一项重要制度。而建筑物区分所有权法律制度的内容从本质上构筑了物业管理的理论体系，是对以建筑物为主体的物业产权最核心、最清晰、最本质、最系统的阐述。全国人民代表大会常务委员会目前正在立法审议的《中华人民共和国物权法（草案）》中，已经在民法物权法中确立了建筑物区分所有权作为我国不动产所有权的基本法律制度。因此，我们通过深入的理论研究认为应该在物业管理法律、法规的立法中贯穿和融入建筑物区分所有权理论，并用建筑物区分所有权理论构建物业管理法律、法规的基础理论和基本框架，以此与西方发达国家的国际惯例以及国家民法物权法的立法体系和原则相衔接、相呼应，使物业管理法律、法规具有国家法律的基础支持，从而获得更广泛的适用性和权威性。

深圳是在全国物业管理行业中最早率先开始建筑物区分所有权理论研究的。建筑物区分所有权理论是从一九九五年以法律出版社出版我国民法专家梁彗星教授主编、陈华彬博士著作的《现代建筑物区分所有权制度研究》为标志引入到我国民法体系中，而深圳物业管理行业则是在一九九七年已经开始了建筑物区分所有权理论的学习和研究。从一九九八年起到现在通过全国房地产业深圳培训中心和深圳物业管理进修学院开办的物业管理企业经理岗位培训班和物业管理从业人员上岗培训班，向80多期培训班，一万多人次的学员宣讲了建筑物区分所有权的理论。在去年十月深圳举办的全国首届住交会物业管理研讨会上，我们就分别提交了《建筑物区分所有权与物业管理》和《创新物业管理的基础理论和运作模式》两篇论文，而这两篇论文早在一九九八年底就陆续完成了，在论文中首次提出了用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的观点。在今年第二期《物业管理动态》上公开发表的《用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系》的论文，不仅在深圳物业管理行业中产生了重大的影响，而且受到建设部有关领导的关注。我们成功地把民法的建筑物区分所有权理论引入了物业管理行业，并在用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系方面取得了丰硕的成果。

在立法对策上，我们认为应该从立法体例上着手，将建筑物区分所有权理论的具体内容融入物业管理法律、法规之中。首先应在物业管理法律、法规中直接对建筑物区分所有权的概念术语进行定义和说明，并在此基础上全面更新、规范和界定了物业管理的基本概念，抛弃了物业管理属于“委托”或“委托”等不符合法律规范的概念；其次，对于类似于“异产毗邻”、“自用部位”、“共用部位”等存在着落后、封闭、狭隘性的概念名称，应采用符合国际惯例的、符合建筑物区分所有权理论的“专有部分”、“共用部分”的法律概念取而代之；第三，对业主的权利和义务，一改过去笼统简单的提法，而是按建筑物区分所有权理论的专有部分、共用部分和成员权三个层次分别科学、完整、系统地论述其权利与义务，进一步明确和规范物业管理各责任主体的权利和义务；第四，以建筑物区分所有权理论为科学依据，明确赋予业主、业主委员会、物业管理企业应有的法律地位，进一步明确和规范业主委员会与物业管理企业的运作方法；第五，以建筑物区分所有权理论的科学内容为基本核心，对业主公约、业主大会、业主委员会、物业管理服务合同、物业管理基金、物业建筑物使用和维护、强制性收费等涉及物业管理难点、热点问题作出了明确的规定。

三、明确确立业主委员会与物业管理公司的法律地位，平衡物业管理责任主体的权利义务

物业管理中两个最主要主体业主委员会与物业管理公司的定位问题一直是困扰着物业管理实践和理论的一个悬而未决的重大核心问题。早在一九九九年五月的全国物业管理工作深圳会议上，国家建设部宋春华副部长就已经尖锐地指出：“建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。没有业主委员会，缺少了物业管理市场的主体，就谈不到发挥新体制和市场机制的作用和效能，物业管理企业也失去了生存和发展的基础。”因此，准确科学地为业主委员会与物业管理公司定位，明确业主委员会与物业管理公司各自的法律地位，奠定物业管理立法的基石，是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化管理相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。

长期以来，之所以没有找到这个良方的最根本的重要原因在于寻求方法上的偏差。部分人仅仅局限于从自身的物业管理实践经验进行提升和挖掘，还有一部分人也只是从经济管理的理论中探索和推敲；而恰恰忽视了业主委员会与物业管理公司的定位从本质上说是一个法律的范畴，必须依据我国现行的法律，从法律的基本规定以及立法原意中进行追寻和探索。我们通过艰辛的理论研究，通过对我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意的剖析，借鉴国外以及我国港澳台地区的成熟经验，运用建筑物区分所有权理论，从而依法准确合理地确立了业主委员会作为区分所有建筑物的管理人的法律地位，确立了物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人的法律地位，从而彻底地解决了业主委员会与物业管理公司的定位问题。

我们认为我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意所谓的管理人实际上应该是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。管理人是依照法律、法规或行政命令直接产生的，不同于当事人以出租、出借、出典等法律行为自愿设定的占有人（如承租人、借用人和典权人）。管理人的存在是我国社会主义国家国有财产所有权与管理权两权分离的结果。我国国有的建筑物或其他设施一般授予国有企业、事业单位或机关团体进行管理，被授权的单位享有占有、使用、收益甚至处分的权利。这种享有管理权的人就是我国民法中的所谓“管理人”。所以，管理人在我国民法立法的原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。

从管理人的法律概念来看，物业管理公司首先不享有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利；其次，没有享有对特定建筑物的“固定的”“带有永久性”的经营管理权。相对比较之下，业主委员会则具有固定的带有永久性管理权的性质，因为建筑物存在，就必须对区分所有建筑物行使管理权，虽然业主委员会要经过换届选举，但“铁打的营盘，流水的兵”，业主委员会委员的人选更迭并不会影响业主委员会的存在，业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。业主委员会是由全体业主选举产生的，代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织，其民事责任由全体业主承担。而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利，自然从责任与权利的主体都是一致。如果使管理人的地位空置，就会在司法实践中因管理人的真空，而错误地将物业管理公司作为管理人，使物业管理公司代人受过。显然这样就将物业管理公司放在了一个权利与义务不均衡的地位上，势必不利于物业管理行业的健康发展。相反将业主委员会放在管理人的地位上，由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任，不仅直接体现了业主自治管理的权利，而且也平衡了业主自律的义务责任。

物业管理公司虽然承担有一定的管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其中的一部分。因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内，例如，建筑物建造缺陷而造成的损害，其责任人可能是建筑物的开发建设单位，也可能是设计者、承建施工者或前所有人，过错情形可能是设计者设计不合乎规范，也可能是承建施工者偷工减料或者马虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蛮使用形成的，这些因素是根本不可能在物业管理服务合同中约定由物业管理公司来支配控制，除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体（如物业管理公司）是不可能左右控制或彻底解除的。何况，当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同所约定的管理服务责任，就应该以合同违约来承担管理服务责任。但是，业主委员会的管理责任却是天生具有的，物业管理公司的管理服务是由其按合同约定的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。根据过错责任原则，谁有过错谁就应该承担责任。既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司，自然物业管理公司就不可能承担全部管理责任。否则，让物业管理公司作为管理人承担责任，就有悖公平正义的民法基本原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。因此，物业管理公司只能是区分所有建筑物的管理服务人，是物业管理服务合同的平等的当事人之一。

基于上述理论研究的成果，我们认为应在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“业主委员会是区分所有建筑物的法定管理人。”明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。”

通过物业管理立法的形式，明确地直接赋予业主委员会作为区分所有建筑物管理人的法律地位，明确地直接赋予物业管理公司作为区分所有建筑物管理服务人的法律地位，合理、科学地给这两个物业管理责任主体定位，不仅直接体现了业主自治管理的权利，体现了物业管理公司提供服务为主要职责的平等的合同关系，平衡了业主自律的义务责任，而且改变了当前物业管理公司将管理业主为主要职责的错误观念，以及出现致害责任后物业管理公司代人受过的不公平处境，给物业管理的原则（实行业主自治与物业管理企业专业管理相结合）奠定了坚实、稳固的基础。

四、明确确立业主委员会与物业管理公司的法律关系，直接体现出民事主体的平等关系

多年来我们一直将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系锁定在“委托”或“委托”上，其实这是望文生义所造成的一种物业管理误区，对物业管理的健康发展是一种误导。

“委托”一词的汉语字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《中华人民共和国合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。

委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同的类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会发现委托合同与物业管理是有本质上的差别的，具体反映在以下几个方面：

1.合同的目的不同。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”这条规定是法律对委托合同的概念的界定。依据这条法律规定委托合同的最主要特征就是以处理委托人事务为目的。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务；其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。

2.《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同规定的范围、项目，遵循物业管理法律、法规，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。

3.物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对与报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬，这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的差别。

4.依据《中华人民共和国合同法》第四百零八条：“委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务”的规定，委托合同可以采取重复委托；而物业管理法律、法规规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人。

5.《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

从上述五个方面的本质差别可见，物业管理合同与《中华人民共和国合同法》的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，显然无论是将物业管理合同定位在“委托合同”的范围上，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司提供专项经营服务，业主委托人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。

在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，加上《中华人民共和国合同法》没有颁布，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么作为人民法院自然就要首先用《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入，相差甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然会误导法官作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。

所谓，是指人在权范围内以被人名义与第三人实施的、法律效果直接归属于被人的行为及相应的法律制度。作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于的规定。资本主义社会以后，科技发展、交易扩大，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，因此产生了的需求。制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可或缺的重要内容。

关系的基础，是权，人之所以能代替被人实施法律行为，就在于人拥有权。行为最根本的核心，首先是所的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在的问题；其次涉及到法律行为，但并不需要人，被人可以直接而为之的行为，也不存在地理的问题。行为的结果是“设定、变更、终止民事法律关系。”

在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来，而且物业管理活动中的大量活动是根本就不涉及法律行为，根本就没有必要进行。因此，行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用的概念来函盖物业管理的概念。

委托，又称为意定，是基于被人授权的意思表示而发生的。委托是的一种形式。委托的核心是必须完全忠实地按照被人的指示进行活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托的关系。至于“委托—”，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。

基于上述理论研究的成果，我们应在物业管理法律、法规中彻底地抛弃“委托”、“”以及“委托”的物业管理法律关系。我们认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：

1.依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；

2.依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；

3.依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；

4.依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务之间的平等的法律关系。

总之，业主、业主委员会与物业管理公司是构成民法的平等的民事法律关系。因此，在物业管理法律、法规的立法中应明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。”明确规定：“业主委员会与物业管理企业双方应当遵循平等、自愿、公平、诚实可信的原则，以及遵守法律、尊重社会公德、不损害社会利益的原则签订物业管理服务合同。”

五、明确赋予《业主公约》为最高自治规则的法律地位，设定了强制性登记制度

目前，由于在物业管理立法中没有明确确立《业主公约》的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于《业主公约》的法律地位和作用没有一个正确地充分认识，没有充分认识和发挥《业主公约》的真正作用，对于《业主公约》的签订不够重视。也导致在司法实践中，部分法官往往并没有将《业主公约》作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待，也没有把《业主公约》看成为物业管理的基础和准则，使得《业主公约》缺乏应有的法律约束力。因此，作为立法机关在物业管理的立法活动中有必要，特别关注《业主公约》的法律地位问题，提高《业主公约》的法律地位，明确赋予《业主公约。作为物业管理最高自治规则和物业管理法规有效组成部分的合法地位。

在物业管理实践中经常遇到业主担心侵害自己合法权益，而不愿意签订《业主公约》的情况，这也是《业主公约》作用得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，《业主公约》的作用要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证《业主公约》的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中，的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订《业主公约》的途径，在《业主公约》的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款，这就背离了《业主公约》应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。针对这种情况，应该在物业管理立法中明确，在物业建筑物出售或业主办理入伙住用手续时，开发建设单位或物业管理公司组织签订的《业主公约》，必须强制要求使用政府统一制定的《业主公约示范文本》，并且对所使用的《业主公约》实行政府的强制性登记，《业主公约示范文本》一经登记就产生了公示效力，昭示了业主公约对全体业主的合法约束力。基于《业主公约》具有私法自治原则所衍生的规约自治主义的特性，允许业主、业主委员会可以通过业主大会的特别议决程序，即经全体业主中持区分所有权比例四分之三以上业主投票通过，结合物业管理区域的实际情况形成《业主公约》的修改补充决议，对《业主公约》进行修改补充。当然修改补充后的《业主公约》必须在履行了政府的强制性登记之后，方可生效。

鉴于以上情况，我们在物业管理立法上采取的对策是，明确规定：“业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在其物业管理区域内对区分所有建筑物使用、维护及其管理等方面权利义务的行为守则，是全体业主管理团体客观化的自治规则，是全体业主的最高自治规则，是物业管理的基础和准则。”这实际上是根据建筑物区分所有权法，基于私法自治原则所衍生的规约自治主义，明确赋予了《业主公约》具有最高自治规则的法律地位。

为了充分体现与发挥《业主公约》的法律地位和作用，我们在物业管理立法上采取的对策上还对《业主公约》的制定原则、主要内容、强制性和禁止性规定内容、签订以及强制性登记等事项作出了具体的规定。为了区别于业主大会和业主委员会的决定，在法律程序上设定了强制性登记制度，一经登记就产生公示效力，昭示《业主公约》已成为建筑物区分所有权的内容之一，也便于登记机关监督管理《业主公约》的合法性。

六、增设业主大会的特别议事决议程序

根据建筑物区分所有权理论，业主大会决议的内容有两大类，一类是常规性的问题，另一类是特别重要的事项，对于不同性质问题的决议，应采用不同形式的程序，予以区别。因此，应在物业管理法律、法规的立法中明确规定了七个方面的重要事项应该由业主大会特别事项议决程序决定：1.《业主公约》及《业主委员会章程》的修订变更；2.在合同期内解除终止物业管理服务合同，解聘作为管理服务人的物业管理企业；3.物业建筑物的重大修缮或改良；4.物业建筑物的重建；5.业主委员会的撤消和重选；6.区分所有权的强制出让；7.约定专有部分或共用部分的事项。其中尤其是涉及到全体业主根本的共同利益的物业管理企业在合同期内的选聘、解聘，以及《业主公约》修订变更、业主委员会的撤消和重选等问题更是重中之重。并要求：业主大会对于下列“特别事项议决，应经持投票权比例四分之三以上的业主投票同意，方可通过并形成业主大会的决议”。

在物业管理法律、法规中增设业主大会特别事项议决程序的最重要的目的是为了保护全体业主的共同利益，直接体现大多数业主的决策权利，避免少数人的滥用权利来侵犯大家的共同利益，侵犯物业管理企业的合法权益，使得所形成的决议真真正正反映出大多数业主的呼声，集中表达出大家共同的意志，体现出自治管理、自主选择、自主参与、自主行为、自主负责的意思自治原则。而不是由个别少数人假借全体业主的名义，狐假虎威地干着损害全体业主的勾当。同时，在客观上，也起到鼓励更多的物业管理区域使用政府统一制定的比较公平、合理和规范的《业主公约》、《物业管理服务合同》、《业主委员会章程》的示范文本作用，改变了少数人出于个人私利而动辄以解除物业管理服务合同为要挟，侵犯全体业主和物业管理企业合法权益的被动局面，真正体现出业主、业主委员会与物业管理公司之间的平等民事主体的法律关系。

七、突破业主委员会的单一模式的单调格局，充分发挥业主委员会自治管理优势

由于我国地域辽阔，经济发展不平衡是一特征，用一刀切的办法统一采用一种固定模式，不利于物业管理的健康发展。尽管深圳市范围不大，但情况也千差万别，根据不同的经济水平档次和发展的阶段性，应该按照“百花齐放，百家争鸣”的原则，允许业主委员会充分发挥自治管理的自身优势，以多种模式共存是理所当然的。对于规模小、条件不成熟的业主委员会，赋予其一般性群众组织的主体资格；对于一定规模的、条件成熟的业主委员会鼓励其成为社会法人团体。因此，在物业管理法律、法规中应立法明确规定：“政府鼓励有一定规模的、条件成熟的业主委员会成为社会法人团体。对于规模较小、条件不成熟的业主委员会应依据我国民事诉讼法的有关规定赋予其他组织的诉讼主体资格。”这种允许业主委员会多种形式共存，一方面适应了世界潮流，即管理团体法人的趋势，另一方面解决了争论已久的两难问题――如果不是法人团体就没有诉讼主体资格，如果是法人团体又没有承担民事责任的独立经济的矛盾。

八、依法强化国有物业建筑物的物业管理招标投标

引入竞争机制，推行物业管理招投标，彻底改变谁开发、谁管理的垄断经营局面，这是物业管理走向市场的一个重要举措。物业管理招标投标是指物业建筑物开发建设单位或业主委员会运用市场竞争和价值规律，通过招标投标的形式，以物业管理权为标的，招请若干个物业管理公司秘密报价竞争，由开发建设单位或业主委员会从中选择优胜的物业管理公司中标并与之达成协议，签订物业管理服务合同的过程。简单的说，物业管理招标投标就是通过招标投标的形式选聘物业管理公司。

物业建筑物开发建设单位或业主委员会通过招标投标方式选聘物业管理公司，其目的在于选择适当的物业管理公司。因而物业建筑物开发建设单位或业主委员会在招标时必须考虑投标者的技术实力、经济实力、管理经验、物业管理资质等级、以往的物业管理业绩、服务质量、管理费用的收取标准是否合理、信誉是否良好等反映物业管理公司整体素质的各种综合因素。对于众多的投标者，物业建筑物开发建设单位或业主委员会应按照一定的标准，选择中标者，再与中标者签订物业管理服务合同。

物业管理引入招标投标，实际上就把物业管理行业直接推入到社会主义市场经济之中，因此，这实际上也是物业管理市场化的具体体现，是物业管理行业中引入竞争机制的具体体现。物业管理的招标投标不仅为物业建筑物开发建设单位或业主委员会提供了选聘高素质物业管理公司的较大空间，同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。因此，物业管理的招标投标的优胜劣汰法则，有利于全面提高物业管理服务的质量，有利于增强了物业管理公司的活力，有利于物业管理行业的健康发展。

物业管理招标投标是一个竞争过程，必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，应当有严格的规范，因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“属于政府或国有资产形成的物业建筑物，以及已经成立业主委员会的物业建筑物，应依法采用招标投标方法选聘物业管理企业。政府鼓励其他的物业建筑物依法采用招标投标方法选聘物业管理企业。”其中的核心是强调了“依法采用”，是要严格依照国家招标标法的基本原则和程序进行，在此基础上才是执行物业管理行业内的招标投标规则。依据《中华人民共和国招标投标法》第二条：“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。”的规定，依法首先是物业管理招标投标活动必须严格遵守《中华人民共和国招标投标法》和相关的物业管理法律、法规和政策的规定。对《中华人民共和国招标投标法》所确立的各项行为规则，不得违反，不得规避。尽管我们深圳在这方面走在全国的前列，但如何努力创造公平、公开、公正的市场环境，还有待不断的探索。这里有一个下位法与上位法的衔接，协调新问题需要解决。

九、确立物业管理基金的设立原则

物业管理基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支，尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，物业管理基金的作用类似于区分所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。

众所周知，区分所有建筑物在建成之后，必然会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对区分所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立管理基金，就不可能合理、有效地安排区分所有建筑物的修理和保养计划，必然会加速区分所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损，以致会由于维修保养不及时使区分所有建筑物过早达到危险程度，缩短了区分所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命，甚至于酿成伤害事故。相反，建立其了物业管理基金，就可以有效、合理地妥善安排区分所有建筑物的修缮改良，区分所有建筑物就可以得到有效的维修养护，使区分所有建筑物处于良好的状态和正常运行，充分发挥区分所有建筑物的正常使用功能，不断延长区分所有建筑物的使用寿命，改善和提高了区分所有建筑物的使用功能，提高了区分所有建筑物的档次和适应性，进而推动了区分所有建筑物的升值，使区分所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高了投资的回报率。

在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金，而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民，同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多，考虑到居民的经济承受能力，一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时，需要的费用比较多，居民往往难以一下子承受，同时这些费用收集比较困难，这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率，从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理，公用设施相对较少，费用小也比较容易筹集，因此，没有设置公用设施专用基金的必要。

十、明确物业管理服务收费市场机制的协商定价导向

以业主承受能力为借口，导致的物业管理服务收费标准偏低，是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。国家建设部有关领导最近向新闻媒体透露：作为扶持物业管理这一朝阳产业迈向市场化的重要一部，国家目前正在考虑在职工工资改革中加入物业管理费用支出部分，将物业管理费用以补贴形式列入职工工资。物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定服务收费标准制定的导向是协商定价：“已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主委员会与物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。物业建筑物已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理企业在政府指导价范围内提出，报市、区价格行政主管部门核定。”同时应在物业管理法律、法规的立法中设定收费标准的确定原则是：“确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。”而不是业主经济承受能力为标准。

十一、明确收缴物业管理费用属于物权行为，具有优先受偿权和追及权的法律效力

依据建筑物区分所有权法律制度，收缴物业管理费用属于物权行为。而物权是具有优先受偿权和追及权的。所谓“优先受偿权”是指在同一物上有数种权利同时存在时，物权具有较其他权利优先行使的效力，物权的效力优于债权，某一债务人在破产宣告前，对属于债务人所有的财产有抵押和留置权等担保物权的，可就其财产先于破产债权人受偿，即所谓别除权。“追及权”是指物权的标的物不论转移到任何人手中，物权的权利人均可向实际占有人主张权利，而无论实际占有人的取得是合法还是非法。实际上在物业管理行业中存在的“认房不认人”的国际惯例的就是物权行为的追及权的具体体现。因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“依据物权行为的优先受偿权和追及权的法律效力的原则，无论物业建筑物易手是采用按揭、抵押、转让、赠与、继承，还是拍卖，其受益人都有交纳前业主拖欠的物业管理费用的义务，新业主交纳后可以依据法律途径以债务的形式向前业主追讨。”同时第一百零二条明确规定：“物业建筑物按揭、抵押转让、赠与继承、拍卖等易手时，如果通过房地产交易机构，按照优先受偿权的原则，房地产交易机构应该从房款中将前业主拖欠的物业管理费用、滞纳金等代为扣除，并直接交付给物业管理企业。”并且在物业管理条例法律、法规的立法中相应地规定违反这些规定所应承担的法律责任。

十二、设定了区分所有权的强制剥夺的执行程序

按照建筑物区分所有权的理论，强制剥夺区分所有权的方式主要有禁止使用专有部分、拍卖区分所有权二种。这是对违反义务的区分所有权人或专有部分占用人的最为严厉的制裁措施，是一项禁止使用专有部分的制度。如果区分所有权人有重大违反义务的情形，已经不可能维持建筑物内的共同关系，那么，经全体区分所有权人过半数同意，就可以剥夺其专有权。为了慎重期间，通常强制剥夺区分所有权的决议应该由业主大会的特别事项议决程序形成，并由人民法院判决执行。

最早规定剥夺区分所有权的是1948年颁布的《奥地利住宅所有权法》，该法第十条规定“从共同关系中予以驱逐”。现行的《德国住宅所有权法》进一步完善了区分所有权剥夺制度，以制裁共同关系中违反义务的区分所有权人。《德国住宅所有权法》第十八条规定，构成被剥夺的原因主要为“区分所有权人对其自己所应负的义务有重大违反的情形，以致无法期待其继续维持共同关系。”区分所有权人如果因酒精或药物中毒而丧失自主意思，致有引起火灾的危险，或罹患恶性疾病，或有侵害他人行为的精神病等，均可构成剥夺理由。在实务中尚认为其使用专有部分情形时，也可构成剥夺理由。在我国物权法草案的第一百条和第一百零四条的强制措施中也参照了德国、日本以及我国台湾地区的立法经验，设立了由管理人或管理委员会请求人民法院强制出让及拍卖制度的法律规定。其目的就在于为了建立区分所有建筑物的安全、舒适及卫生的居住环境，确保居住的品质。

建筑公司管理体系篇6

关键词：中小建筑安装企业；内部控制；内部控制意识；内部审计

中图分类号：C29文献标识码：A文章编号：

近年来，随着我国经济的发展，房地产业也有了较大发展，并带动了建筑安装企业的迅速发展。但随着市场上建筑安装企业的数量不断增多，市场竞争也变得日益激烈，建筑安装企业的管理问题也得到愈来愈多的重视。尤其是目前，对于建筑安装企业而言，市场竞争不断加剧，劳动力成本的不断上升，建筑安装企业的成本压力不断增加，使得建筑安装企业的利润空间不断被压缩，甚至影响到了建筑安装企业的生存与发展。内部控制贯穿于企业经营活动的全部过程，其核心是防范各种风险，提高经营管理水平，从而实现企业既定的任务和目标。中小建筑安装企业要想在竞争激烈的市场中立生存并取得发展，就必须重视企业自身的管理及企业经营效益的提高。因此，企业内部控制日益受到人们的重视，如何通过企业自身的内部控制来提高企业的经营效益成为了建筑安装企业管理者思考的一个问题。

一、公司概况

A装饰工程有限公司始建于1998年，注册资本4000万元，是德国旭格国际集团在华合作伙伴之一。经营涉猎建筑幕墙工程、光伏幕墙工程、旭格节能门窗工程及室内装饰项目工程。公司作为国家一级幕墙和门窗施工企业，将节能与产能相结合，集工程设计、生产研发、施工安装为一体，为客户提供系统的整体解决方案。

B新能源发展有限公司是A公司的全资子公司，致力于光伏与建筑一体化产品与系统的研发、设计与应用，是辽宁省太阳能与建筑一体化产业基地。目前公司拥有独立自主知识产权，范围包括：光伏屋面和墙面电站、光伏幕墙、光伏遮阳、光伏窗等五大类三十多个品种。

二、公司现有内控制度介绍

图1：组织结构图

公司的主营业务为幕墙安装和光伏发电的设计、组件安装，所以公司分为工程事业部和光伏事业部。从公司的注册资本及经营业绩来看，公司仍属中小型建筑安装企业，但发展很快，势头比较好。公司没有专门的内部控制部门，审计部正处于组建阶段，审计的重点放在对工程成本的审计，对于内部控制的发展有所裨益。内部控制分为内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督，因为工程建设一般以项目作为单位，所以结合项目管理法对对A公司内部控制的发展进行分析。

1.内部控制环境相对较差。A公司的组织架构相对比较完整，但因为企业规模较小，所以管理仍然比较粗放，机构的设置简单，在对组织机构进行设置的过程中，向来都比较注重纵向之间的权利和义务等关系，尤其缺乏横向之间的沟通和协调，这就导致企业内部之间的各个职能部门缺乏必要的沟通，使得信息交流出现障碍，协调性过差。而各个部门除了有业务交叉外，相互之间联系较少。

2.风险评估意识淡薄。公司正处于高速发展时期，业务需求量大，此时不可避免会放松对风险的警惕。对于工程项目的承接，更多考虑的是成本收益比，以及在工程垫资过程中财务风险的控制，这也是财务副总与其他两个项目总经理处于平级的原因。公司对于其他风险考虑较少，同时公司对于项目管理实习项目经理负责制，对于在工程施工过程中的风险管控缺失比较严重，这对公司的长远发展较不利。

3.控制活动中的流程控制比较完善。控制活动主要包括职责分工控制、授权控制、审核批准控制、预算控制、财产保护控制、会计系统控制、信息技术控制等。A公司的每个部门都有自己详细的工作流程，比如安装费审批流程图、材料赊销采购流程、工程资金流程图等。在一定程度上，公司通过严格的流程控制来弥补其他内部控制方面的缺陷。

4.信息与沟通不畅。因为公司规模较小，上下层级结构简单，信息沟通比较顺畅，信息会定期汇总至财务总监、工程事业部和光伏事业部总经理，然后报送至公司负责人。但部门之间的交叉沟通比较少，造成相关信息缺失。同时，对于仓库成本控制等，企业尚未引进ERP系统进行管理，对于企业的长远发展不利。

5.监督机制缺失。公司至今未设置与监督相关的部门，正在筹划的审计部侧重点为工程成本审计，对于内部控制的其他方面涉及较少。

三、改善内部控制的具体措施

1.营造良好的控制内部环境。从实际情况来看，很多的中小建筑安装企业的内部控制还处于相当原始的阶段，与现代企业的内部控制管理水平还存在着巨大的差距。所以，中小企业应该积极的向大型企业和先进的同行中学习先进的内控制度和方法，再结合企业自身的特征来制定契合自身实际情况的制度，实现控制的目的。

2.加强风险管理。建筑安装企业项目施工过程中存在大量的风险因素，承包工程项目是一项风险事业，风险管理水平是衡量管理的重要标准之一，决定工程项目的成败。首先确定风险管理目标，识别风险的同时制定应对策略。比如合同风险主要包括签订的合同能否按时完成，相关的质量、进度是否能达到要求；资金风险表现在项目的资金链是否能满足生产的需要，怎么能维护好资金链，对于这些常用风险应如何积极应对，A公司应制定好相应的应对策略。

3.实施先进的内部控制信息系统。信息管理成为建筑安装企业项目管理的重要内容，是适应市场经济的要求。项目经理部在工程施工期间，涉及大量信息，用电脑手段，进行数据的收集、记录、整理，提高项目管理数据处理的效率，确保数据处理的准确性，方便项目管理的报表，同时进行相互沟通，方便资料的传递。

4.加强内部审计监控职能。在具体操作过程中可以组建审计委员会，负责整个风险管理过程，包括确保内部控制系统是充分有效的。建筑安装企业由于其业务侧重点不同，企业内部人员素质或许达不到进行有效的内部控制的要求，可以根据专业职责考虑聘请外部财务人员，将内部审计外包。但所聘人员必须适合该企业的培养目标，特别是关于风险管理的态度。这种寻求专业帮助的来源有许多种，目前的许多咨询公司也已经在风险管理和内部控制方面有所实践，通常以合同或项目为基础，咨询公司在一些领域中提供高度熟练的专业人员。同样在选择咨询公司和项目负责人时，应该从企业实际出发，针对管理需求加以选择。

内部控制制度是企业的生命线，企业应更加深刻的意识到内部控制的重要性，不断完善内控体系，有利于建筑施工企业提高效率、降低成本、堵塞漏洞，从而增强建筑安装企业的竞争力，合理保证企业目标的实现。

参考文献

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[2]齐军．国有建筑企业内部控制研究[J]．财会通讯，2012，（10）：89-91

[3]韩清宇．建筑安装企业内部控制存在的问题及改进策略[J]．现代商业，2009，（4）：95-97