住宅和公共建筑的区别篇1

曾在西方建筑界居主导地位的现代主义建筑思潮产生于19世纪后期，成熟于20世纪20年代，在50～60年代风行全世界。现代主义建筑流派主张：建筑师要坚决摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适应于工业化社会的条件、要求的崭新建筑。强调建筑师要研究和解决建筑的实用功能和经济问题；主张积极采用新材料、新结构。他们提倡新的建筑美学原则，主要包括建筑形体和内部功能的配合；灵活均衡的非对称构图；简洁的处理手法和纯净的体型等等。

1913～1934年，德国恰值魏玛共和国时期（1918-1933）。在那一时期里，柏林市在社会、政治、文化方面的发展尤为迅速。人口激增，住宅紧张。原有的“老房子狭窄逼仄，阴暗潮湿。”当时的柏林市政当局制定了创新型住宅政策――通过城镇规划、建筑及园林设计，改善低收入人群的住房与生活状况。柏林现代主义建筑流派提出了“让穷人也活得有尊严”的口号，要为穷人建造温暖、明亮、结实、便宜的住宅。柏林现代派建筑师在这期间建造的6处具有代表性的住宅区，即属于“社会保障住宅”（由国家出资，提供给低收入人群居住的集中住宅区）。从这个意义上讲，柏林的“社会保障住宅”，类似于我国现在的“廉租房”。

世界遗产委员会在批准这项世界文化遗产时指出：“德国的布鲁诺・陶特（1880-1938）（图一），马丁・瓦格纳（1885－1957）（图二）和瓦尔特・格罗皮乌斯（1883－1969）（图三）是这些工程中杰出的建筑师，这些建筑对世界范围内的住宅建设发展产生了巨大影响。”

列为世界文化遗产的六处“社会保障住宅”小区分别是：

一、福尔肯堡花园小区（图A），位于柏林特雷普托－克佩尼克区，占地4.4公顷，共计34个单元，4种户型。每个住宅单元都有一座花园，面积135～600平方米不等。这处花园小区建于1913-1915年，由布鲁诺・陶特设计。

二、席勒公园居住区（图B），位于柏林米特区，占地面积4.6公顷，建于1924-1930年，由布鲁诺・陶特设计。

三、布里茨大居住区（图C），位于柏林新克尔恩区，占地面积37.1公顷，建于1925-1930年，共计1963个住宅单元。由布鲁诺・陶特和马丁・瓦格纳设计。

四、卡尔・莱吉恩居民城小区（图D），位于柏林潘科区，占地面积8.4公顷，建于1928-1930年。由布鲁诺・陶特主持设计。

五、白城小区（图E），位于柏林赖尼肯多夫区，占地面积14.3公顷，建于1929-1931年,由马丁・瓦格纳主持设计。

六、西门子城大居住区（图F），位于柏林夏洛滕堡－威默尔斯多夫区，占地面积19.3公顷，建于1929－1934年，由汉斯・夏隆和瓦尔特・格罗皮乌斯等人设计。

住宅和公共建筑的区别篇2

1变配电所的设计

变配电所设在住宅建筑内时，变配电所不应设在住户的正上方、正下方、贴邻和住宅建筑疏散出口的两侧，不宜设在住宅建筑地下的最底层。当只有地下一层时，应抬高变配电所地面标高100mm~300mm，以防止地面水流入变配电所内。变配电所不应设在厕所、浴室、厨房或其他经常积水场所的正下方，且不宜与上述场所贴邻。如果贴邻，相邻隔墙应做无渗漏、无结露等防水处理。变配电所的净高应考虑设备高度及进出线方式，并应满足运行维护时所需空间的要求，一般配电装置顶部距楼板底部（梁除外）不小于0.8m，距梁底不小于0.6m。因此，变配电所的梁下净高不应小于3.0m，如果低压母线需要设于梁下时，梁下净高不宜小于3.2m。实际设计中，不同地区的供电部门都有自己的要求，例如：《河南省电力公司新建住宅配电工程建设技术规范》6.1.9.1规定变配电所的净高度一般不小于3.9m，若有管道通风设备或电缆沟的还需增加通风管道或电缆沟的高度；杭州《住宅小区配电标准及技术原则》规定户内变电所室内净高≥4m；作者咨询陕西西安航天基地投资发展有限公司供电服务部，其要求梁底距地净高不小于3.5m。综上所述，变配电所净高不宜低于4.0m，当条件受限时，应提前咨询当地供电部门，以免出现反复，造成不必要的损失。变配电所下方宜设电缆夹层或电缆沟，若设进人的电缆夹层，其净高不小于1.8m；若设电缆沟，沟宽不小于1.5m，电缆沟深度应考虑电缆的弯曲半径和电缆数量，电缆最小弯曲半径参考《民规》表8.7.1电缆最小允许弯曲半径。北京地区习惯设置电缆夹层，电缆夹层的净高不小于1.8m；其他地区多要求设置电缆沟。值得注意的是，电缆夹层内要设置一个集水坑，集水坑的尺寸800×800×800mm，集水坑的位置宜设在人孔附近，且需要预留一个三相插座，为集水坑内的可移动潜水泵供电；电缆沟也应设计3％左右的坡度，在最低处设置一处集水坑，并应考虑水排出变配电室的路由。

设于地下的变配电所应考虑运输通道，如果变配电所在地下车库内，优先考虑用车道作为运输通道。通常，变配电室的门宽，应考虑最大运输件的外部尺寸加0.3m，门高加0.5m设计，运输通道也应按照此原则考虑。由上面所述，住宅单台变压器容量最大为1000KVA，由《10/0.4kV变压器室布置及变配电所常用设备构件安装》（03D201-4）第228页《电力变压器损耗、外形尺寸及重量》查得，1000kVA变压器外线尺寸为2000mm×1450mm×1950mm（LWH），如果考虑以车道作为运输通道，要求车道的净高不小于2.5m，宽度不小于2.0m，通道转弯处宽度不小于2.5m。如果必须设置吊装孔时，吊装孔的尺寸不应小于2.5m×2.0m（LW），且最好有永久、专用的房间，吊装孔不得封堵。

2住宅建筑配电系统

2.1计量居民住宅用电实行一户一表计量方式，每户用电不超过12KW时，应采用单相电源进户；超过12KW时，宜采用三相电源进户。电能表应设于住宅户外的公共部位。《住宅建筑电气设计规范》3.3.6规定：电能表的安装位置除应满足下列规定外，还应符合当地供电部门的规定。对于低层住宅和多层住宅，电能表宜按住宅单元集中安装；对于中高层住宅和高层住宅，电能表宜按楼层集中安装。做不同地区的工程前，应咨询当地供电部门，按照当地供电部门要求设置电能表箱，同时电表箱设备的选型应满足当地供电部门的技术要求，应根据供电部门及物业管理部门的要求选择预付费式、远传计量、分时计量等方式的计量电能表。例如北京：电表选用磁卡表，要求按楼层集中安装，可在竖井内明装或公共部位暗装；河南：居民住宅用电实行一户一表计量方式，采用远传自动抄表方式，表箱宜集中安装在1~2层的电表间、楼道间或竖井内；杭州：多层住宅以单元设表箱，表箱一般安装在1层，并嵌入墙壁内暗装，小高层住宅宜集中设置电表，高层住宅分层设置表箱，表箱宜设在电缆竖井内明装；沈阳：居民住宅采用一户一表集中装表形式，新安装的采用多功能电子式电能表，集中装设，暗嵌入墙体安装在公共建筑通道。住宅楼内的公共用电设施安装动力、照明加装电能表分别计量；住宅配套公建，应根据物业管理和电费公摊要求，将地下车库、人防、市政用房、室外照明、社区服务等分类分区设置电能表计量。

2.2低压配电系统住宅楼的配电系统灵活多变，通常以住宅楼单元为供电单元，由住宅楼内的低压配电柜向各单元放射式供电，根据楼层住户数等实际情况，采取放射式或树干式向楼层供电。低压垂直干线一般选用电缆，也有一些地区规定高层住宅的低压干线宜采用低压密集型绝缘母线。例如：北京地区低压电缆一般选用240,185和120mm2的电缆，住宅楼的每个光力柜进线电缆最大为240mm2，进线开关过载保护整定值为315A，由此可知，北京地区的低压垂直干线宜选用电缆；杭州《住宅小区配电标准及技术原则》规定，小区变电所的低压出线开关额定电流应≥400A，15层以上的高层建筑垂直布线须采用密集型绝缘母线。

住宅和公共建筑的区别篇3

关键词：旅游度假，配套设施，空间设计

Abstract:thisarticlemainlycombineswiththeauthor'sownactualprojects,andthehainantourismresortareaofthearchitectureplanningandarchitecturaldesignforsomeresearcharticle.

Keywords:tourismvacation,facilities,andspacedesign

中图分类号：TU972+.2文献标识码：A文章编号：

一.项目介绍

海南雅居乐A04-4区、A04-5区、A04-6区、A04-7区位于海南省陵水县清水湾旅游度假区西段，地块南北走向，东临高尔夫球场和A05区别墅区，形成带状的高尔夫球场风景线，西邻A04-3区商住用地，南相邻A06区商住用地，场地标高在16M-26M之间，坡度平缓。

地块地势平坦，设计结合地形的特性，尽量减少土方量，规划由南至北以低层住宅为主，灵活穿插布置点式高层住宅，地块地势平坦，场地高差较少，低层住宅顺应地形布置，以保证每户住宅都能获得良好的视线，同时相邻高尔夫球场，充分享受高尔夫球场自然景观带。

二.规划设计

1.小区设计根据规划原则，确定总体布局。A04-4区、A04-5区、A04-6区、A04-7区定位为休闲度假生活的社区，注重景观及社区建筑品质和特色，成为一流品质的高尚社区是本项目规划和设计的原则。本项目采用的是低层与高层相结合的方式，在满足容积率的同时最大程度地拉宽景观视距。本地块南北走向，地块狭长，东临高尔夫球场和A05区别墅区，形成带状的高尔夫球场风景线，因而在地块的西边贯穿南北设置一条17m的主干道，小区的四个出入口与17m的主干道相连，该主干道直接与陵水清水湾旅游度假区32M主干道相连。尽量获得最佳的高尔夫球场风景线是规划的原则，布置在小区外排的15、17、18、22层高层住宅，在力求南北向的同时，亦争取有良好的组团景观和球场景观。规划布置在小区中心的10栋23层、24层高层住宅，以点式错位布置，每户朝向球场，户户亦获得良好的球场景观。建筑布置刻意将大量的一~三层独立住宅以低密度形式布置在规划场地的西面，部分一层独立住宅布置在小区外排的高层住宅的北面，力求不阻挡高层住宅的视线，形成户户有景，南北通风的规划布置。地块的东边，沿着球场的边线布置大户型的低层住宅，在不阻挡高层住宅的视线同时造就精品洋房的概念。西面沿路设有一条体型丰富，高低有致的水体景观，与低层住宅构成体态鲜明的风景线。观景线沿路设置，景观形态多样，提供方便、亲切的居民生活休闲绿场，同时使住宅区与主干道能适当的分开，大大降低城市主道路对住户的影响，亦丰富了整个小区的绿化形象。高层与低层高低错落,组成该区富有变化的总平面布局。

2.规划在尊重现有的地形地貌的基础上，运用了现代城市设计的手法，使空间结构和道路组织充满趣味。

3.四个区由一条南北向的主干道串联起来，主干道直接与陵水清水湾旅游度假区32M主干道相连，将其它区域的酒店、住宅小区、中心商业区和临海游乐区有机地串联起来，极大满足住户的方便舒适之行。

4.小区规划户数较多，对象主要为度假人口，主要配套设施除结合控规在区外布置外，整个A04-4区、A04-5区、A04-6区、A04-7区位于清水湾大型高尔夫球场旁，设有会所，超市以及形态各异的休闲建筑面积2199.28㎡，此外，除文化活动中心、物业管理、居委会、派出所、邮政、储蓄所之外，还有居民日常使用的健身、泳池、餐厅、娱乐等设施。

5.根据内部交通管理模式，为了控制居民步行距离，方便居民出行，区内道路由20m、17m、9m、7.5m、7m、6m、5.5m几级道路组成，20M、17M主、次干道系统成支状布置，9m、7.5m、7m道路成环状和支状结合布置，6m、5.5m路成尽端式布置。道路断面形式见总图《道路断面图》。

6.小区交通组织力求符合车流人行的轨迹，使之便捷通畅，同时考虑了景观变化的层次感和步行系统的趣味性，强调居住外部环境与步行系统、绿化体系的相互渗透和有机结合。且根据建筑单体的不同，设置成室内与室外两种不同的停车方式。保证住宅0.8辆/户、商业1辆/100M2的停车指标，以创造符合居住行为特征的动静态交通环境。

7.小区规划中的绿地系统分为公共绿地、组团绿地二种，公共绿地由中央绿地公园、市民广场、人工湖泊组成，并成为该区的一大主轴，充分体现了居住环境与自然环境有机融为一体的设计概念。组团绿地充分地运用了自然草地、人工湖、庭院绿地等全自然的景观手法，在不失其自然风貌的前提下，保证户户可亲近自然，家家有美景，充分体现居住环境自然化的构思。

三．建筑设计

A04-4区,A04-5区,A04-6区,A04-7区高层建筑类别为一类、二类，低层建筑类别为二类，耐火等级为一级，抗震设防烈度为6度，防水等级为二级。

1.设计构思

•低层建筑概念：A04-4区,A04-5区,A04-6区,A04-7区地势平坦，规划充分利用原有地形的优势，结合地形地貌，尽量减少挖填方量，在争取南北朝向的同时，亦使住户充分获得良好的景观。作为较高层次的住宅形式。别墅住宅的设计中采用了单体独立式，这要能够保证具有良好的采光和通风，视线开阔、平面布局合理、交通便捷、厅房方正、分区合理、做到动静分离、居寝分离，每一户都有好景观，并从更新的观念适当地从超前的角度来进行考虑。同时通过多种户型的搭配，平面设计中亦结合海南岛热带气候的特性，创造多种的架空层、架空廊以及有顶阳台提供居民充分享受自然、参与自然的机会。整个小区主要由欧式和泰式两种立面设计手法构成，建筑造型采用现代风格手法，结合斑驳的石材墙身以及朴素的大挑檐坡屋顶，极力营造简洁而亲切，优雅带舒适的立面造型。建筑布置刻意将一～三层的独立屋以低密度形式布置，组成丰富多变的天际线，力求不阻挡住宅的视线，在小区的中心位置亦刻意引入水体和绿化布置，以丰富该区的空间效果，同时又提供了大量供居民生活交往的户外公共活动场地，形成户户有景。

•高层住宅概念：高层住宅设计中运用了大阳台、大窗台的手法，建筑立面的造型简朴典雅，颜色素净，组合立面弧线优美，创造出有趣味，灵活多变的视觉空间，形成与大海和谐统一的格调。飘线平屋顶结合现代简约的建筑装饰，飘逸而不张扬，充分体现滨海建筑的特征。而室内生活空间绝非简单的几何概念，而是由建筑艺术手法创造的视觉空间和生活设备支持的功能空间。在采光景观，气流组织，功能分区等万面都十分注重运用美学、心理学以及成功范例所提供的经验。

2.设计平面功能合理，符合国家相关规范和卫生标准。

3.平面布局控制低层建筑侧向间距在6M-13M之间，高层建筑以点式布置，侧向间距大于13M，以低密度的布置极力营造宜人的居住环境。住宅在力求获得最大景观效果的同时，取消正东西向的布局，在西面运用了大阳台及遮阳板等的立面构造处理，以达到在满足遮阳、通风和节能的同时，又不遮挡观景的视线。

4.消防设计

1.规划路宽和路距均满足消防要求，高层住宅设有环形消防车道及在出入口处预留充足的消防扑救宽度。

2.消防车道设计满足消防车辆的要求

3.消防车道宽度大于4M，车道距离高层建筑外墙大于5M，上空4M以下无障碍物。

住宅和公共建筑的区别篇4

关键词：物业管理；共用部分；权属纠纷；法律建议

中图分类号：F293.33文献标识码：A

当今，随着我国城市化进程的快速发展，涌现出大量的新型城市住宅小区。在住宅小区实施现代化物业管理的同时，大量的物业管理纠纷随之而来，并且大有愈演愈烈之势。而这些物业纠纷，很大一部分是由于住宅小区的业主与开发商及物业管理企业对小区物业的共用部分责、权、利不明晰所导致的。为此，有必要对城市住宅小区物业共用部分的权属问题进行理性的分析与探讨。

一、住宅小区物业共用部分的组成

根据建筑物区分所有权理论，当开发商将住宅小区的商品房按照市场供需原则出售以后业主就拥有了其所购买的那套住房的专有权和相关部分的共用权。但是，对于业主拥有共用权的“相关部分”的范围究竟包括哪些部分，一般商品房买卖合同未能具体约定，往往存在较大的分歧。因此人们对其权属问题也难以形成一致，从而导致许多物业纠纷的产生。

其实，业主拥有共用权的“相关部分”的范围十分广泛，不仅包括小区内具有顶盖的有关建筑设施，如物业管理用房、会所、架空层、人防设施等，也包括煤气管道、供电线路等配套设施与设备，还包括不能归类为设施、设备的小区道路、绿化等场地，因此，对于该“相关部分”，尚不能笼统地以设施或设备来概括，在此统称之为共用部分。

正确理解小区物业共用部分的涵义，首先要将其与单幢住宅业主共用部分这个概念区分开来。所谓单幢住宅业主共用部分，是指处于一幢住宅之内，由该幢住宅的业主或使用人来共同使用的有关共用设施（设备），如电梯、中央空调、各种管线等，以及出入口、走道、楼梯间、梁柱、墙体、楼地板、屋面和仅为该幢住宅而设的管理用房等建筑设施。显然，小区物业共用部分除包括单幢住宅业主共用部分外，还应包括小区全体业主共用部分，即：处于一个住宅小区之内，由整个小区的业主或使用人来共同使用的有关场地、设施（设备）以及为整个小区配套设置的有关建筑设施，如绿化、道路、广场、游泳池、运动场、户外停车场等场地和供水供电供气等设施（设备）以及室内停车库、小区物业管理用房、活动中心、商业铺面、邮政所、学校等建筑设施。

由此可知，小区物业共用部分由单幢住宅业主共用部分和小区全体业主共用部分两部分组成，其构造形式具有多样性，有的是露天的绿化带、游泳池、球场、停车场等场所，有的是分布、贯穿在小区各处的照明、电线、煤气、给排水等设施（设备），有的是有顶盖的学校、室内车库、商业铺面、各类管理用房等建筑设施，还有的是梁柱、墙体、楼地板、屋面等并不完整的建筑设施。

二、小区物业共用部分的产权归属分析

由于小区物业共用部分由不同性质的两部分组成，各部分的构造形式也具有多样性，因此对小区物业共用部分的权属界定，也应根据其形式的不同而加以分别确定。具体来说，住宅小区物业共用部分可以分为以下几种情况有区别地界定产权：

（1）项目建设审批时，规划确定为小区市政基础设施的部分，如小区的给水、排水、供电、路灯、供气、供热、通讯、有线电视等市政基础设施（设备）等，其产权应属国家所有。这些设施（设备）由有关政府职能部门行使管理权，对此有建设、维修、改良、更换的义务，同时有进行合法的托管、收益、处分的权利。而小区业主对此的权利仅仅是一种公法上的权利，是一种只要具有公民或市民资格就能享有的对国家公共财产的使用权利，没有物权法上的权利意义，业主对它们的义务也是与一般的公民和市民对市政基础设施的义务一样的。[1]

（2）未明确规定为市政基础设施的小区场地，如小区内的道路、广场、园林绿化、露天停车场、游泳池、运动场等不含地上建筑物的场地，其产权应定性为小区全体业主共有。首先，从这类场地所占用的土地来看，由于开发商已经将整个小区的土地使用权出让或转让成本摊入到整个小区的房屋销售金额中去了，因此，该场地的土地使用权显然为小区业主共有。其次，虽然这些场地上的绿化、泳池、球场、停车场等需要一定的建造成本，但是，这并不能成为开发商所有的理由。因为开发商并不拥有这些设施所占用的土地的土地使用权，这些场地上的绿化、泳池、球场、停车场等往往只是开发商提高其所开发小区的档次、吸引顾客，并为开发商确定房屋销售价格的因素之一。所以，此部分场地理应归小区全体业主共有。现实中，物业管理公司对于露天停车位实行收费管理，其实，小区业主所缴纳的并非土地使用费，而是小区业主委员会委托小区物业管理公司代表业主行使管理权所收取的服务费。这与产权归属于业主是没有冲突的。

当然，某些大型城市住宅小区内的部分道路与绿地，规划上属于城镇公共道路与绿地，这部分场地显然不应界定为小区全体业主共有，而应界定为上文所述的国家所有。这样定性，与《物权法》中的相关规定也是相符合的。（《物权法》第73条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”

（3）对于与小区住宅建设所一同规划建设的相关建筑设施，法律有明确规定的，应依照其规定来确定其权属。如物业管理用房，《物权法》中对其做了明确规定（“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理服务用房，属于业主共有”[2]）。而对于法律未明确规定为小区业主共用的相关建筑设施的产权归属，一般根据实际的投资来源确定，即“谁投资谁享有”的原则。如小区内的会所、活动中心、商业铺面等具有顶盖的建筑设施，应依据此原则来确定其权属是归开发商还是归小区全体业主。这取决于开发商出售房屋时与广大业主的合同约定。需指出的是，如果约定为全体业主共有，则要求开发商在销售房屋时，不得计算该建筑设施的建筑面积来分摊土地成本，而只需将其建造成本摊入整个小区的建造成本即可。如果约定为开发商所有，则要求开发商在销售房屋时，要计算该建筑设施的建筑面积，以分摊土地成本，并不得将其建造成本摊入整个小区的建造成本。

值得指出的是，对于小区内的地下车库，我国目前的法律并未对其权属加以界定，以致目前关于地下车库停车收费的物业纠纷十分普遍，有的小区由于收费过高，造成地下车库无人停车，形成巨大的浪费，同时也造成了路面停车的拥挤。由于小区汽车量的逐年增加，地下停车库已逐步成为现代小区建设必备的附属设施，因此，相关法规应明确规定地下车库的权属为全体业主共有，这只需要求开发商在销售房屋时，不得计算地下车库的建筑面积来分摊土地成本，而将车库的建造成本摊入整个小区的建造成本即可。至于该车库的管理、收费，则应由小区全体业主共同决定。

三、规范小区物业共用部分权属的建议

本文所论述的小区物业共用部分的问题，尽管在2007年施行的《物权法》中有一些规定，但不够全面、明确和具体，而且也并没有相关的后续配套规章与解释出台，这使房地产开发公司、物业管理企业与业主之间物业矛盾重重，严重阻碍了物业管理的健康发展。

（一）对小区物业的共用部分分别定义，并明确界定出各自的范围

通过上文可以看出，将单幢住宅业主共用部分和小区全体业主共用部分两者分开，是具有很强的现实意义的。在房产证的产权登记中，只是将商品房内的专有部分的面积以及单幢住宅业主共用部分的面积（公摊面积）进行登记，因此，单幢住宅内的共用部分的产权归属相对比较清楚。但涉及到小区全体业主共用部分的权属则很不明确，从而使得相关的物业纠纷不断。因此，将小区物业的共用部分从性质上按单幢住宅业主共用部分和小区全体业主共用部分分别加以定义，再根据不同使用功能及构造特点分别作出列举或补充规定，明确界定出各自所包含的范围。

（二）强制规定法定业主共用的范围，全面、明确地界定物业共用部分的权属

在明确界定出两类共用部分的范围后，法律上还应明确规定哪些属单幢住宅业主共用部分，哪些属小区全体业主共用部分，二者即为法定业主共有。此外法律上未规定的，除属于市政基础设施的外，一律为约定业主共有。因此，对于上文中提到的“未明确规定为市政基础设施的小区场地，如小区内的道路、广场、园林绿化、露天停车场、游泳池、球场等不含地上建筑物的场地”，以及小区内的地下车库等，我国目前的相关法规并未明确他们的产权，建议在有关的法律修改补充程序中，尽快将其明确为小区全体业主共有，即法定业主共有，这样，将大大避免和化解众多的物业矛盾。

需指出的是，在根据“谁投资谁享有”的原则下确定物业的权属主体时，一般依据的是开发商是否将相应的建造费用作为小区建设成本打入销售价格中，但在实践中，往往无法证实该部分的建造费用是否已进入了建设成本，因而无法确定其归属。倘若如上所述，法律上明确界定了法定业主共有的内容后，开发商自然会采取相应的定价对策：如对于法定业主共有部分，开发商在房屋定价时，自然会将该业主共有部分的建造费用打入销售价格中。若约定为全体业主共有，则要求开发商在销售房屋时，不得计算该建筑设施的建筑面积来分摊土地成本，而只需将其建造成本摊入整个小区的建造成本即可；若约定为开发商所有，则应要求开发商在销售房屋时，计算该建筑设施的建筑面积，以分摊土地成本，并不得将其建造成本摊入整个小区的建造成本。这样明确的法律约束，自然会有效避免相关纠纷的产生。

四、结语

当今，城市住宅小区物业管理纠纷已成为一个普遍而又敏感的话题，同时，为了保证城市的持续健康发展、社会稳定、小区平安和谐，它也是一个迫切需要解决的问题。相信，随着小区共用部分权属问题的明晰界定，城市住宅小区的物业管理会走向一个健康规范发展的轨道。

参考文献

住宅和公共建筑的区别篇5

新城国际公馆位于长沙市主要城市道路,芙蓉南路与湘府路交接处。紧邻湖南省政府、天心区政府、群艺馆,青少年活动中心等并与长沙市主题公园遥相呼应。大家更注重的“房子以外的生活”――业主的生活空间得到升华。分析地理状况,我们首先考虑到的是,该项目不应该是一个通常的封闭型的住宅小区,而应该是一个融入城市街道生活的商业居住复合体。依据这种状况,我们将场地划分出公共交往空间、半公共交往空间及邻里交往空间等几个空间层次,营造有活力的街道空间和小区内多样的休憩环境。赋予它一种“城市”的意义。开放却又相对宁静,半围合式形式的形成,体现了纯住宅区域的归宿感和过渡空间的交替转化。

目前周边建筑密度较低,特别是省政府,天心区政府,三馆一中心的项目,拥有非常好的植被及绿化。道路宽阔,整体环境舒展,建筑色彩淡雅、明快。具有非常强烈的生态自然,低密度新城的特点。同时四周公建为主的格局也给开发带来一定的难度。因此总体定位为以办公商业居住相结合的创意形态,高尚社区综合体。我们以与三馆一中心一体化的策略,使基地价值最大化。通过办公花园生态化,商业休闲化,住宅公建化打造天心区最亮丽的板块。本项目商业、办公、住宅混合,各区所要求的环境氛围不同,既要分区又要联系统一。由南至北,各组团由中心景观串起,做到住宅的均好性。西面的特色休闲与三馆一中心及省府文化中心遥相呼应。东面鉴于成熟的园艺路与天心区公务员小区紧紧相连,温馨高档的商业步行街应该是水到渠成。北面办公区域与省政府及天心区政府遥遥相对,宛如城市之门将宁静的居住部分与外部环境有机地分割开来。

二、规划构思

1、利用规划条件及周围环境特征,将小区分为三大区域:纯住宅区、办公综合区、公寓区。小区主入口设置在园艺路上,次入口位于芙蓉南路东侧。紧邻地下人行通道。以流动的水景为主轴,穿插散点布置的住宅组团,主轴与小区内部绿化组团相互渗透,形成流畅的小区环境体系,同时板点结合的布置方式最大限度地满足了纯住宅部分的空间舒适度与建设方利益要求的优化点。构成连绵不断的绿化体系和流动的景观。

2、居住区的边缘具有通透性。在界面上我们有意开出“呼吸通道”。尽可能地增加大界面与城市环境的渗透性。同时园艺路上步行街的引入,会所的内外融合,使住宅区域外部具有鲜明的领域感和场所感。人性化的尺度营造了浓厚的生活气氛。中心花园区的三栋点式住宅与沿街住宅错位布置,共享生态花园。

住宅内交通组织流畅,户型以单元式板式住宅为主,符合长沙人的购房心理。充分考虑人在环境中的感受,局部的错动、改向、折叠带来建筑的韵律感与可识别性。

根据用地周边情况特点北向组团布置4栋17层高层住宅,底层架空做为绿地空间。南向组团亦布置5栋高层住宅,整个住宅布局错落有致,充分展示了各沿街立面形象,美化和丰富了城市空间环境。

3、公寓的边缘为韵律感的组合方式,形态的公建化不仅丰富了城市景观又给开发商带来较大的利益。作为三馆一中心的功能延伸与补充,我们将芙蓉路上的商业定位为文化休闲的主题。三栋塔楼与内部的点式住宅错位布置,内外空间的穿插隐隐约约,极赋动感和诗情画意,带来小区更大程度的借景优势。

4、面临湘府路的综合楼,运用大体量的穿插及整体延续的构图,构成一组与大城市尺度相对应的视觉效果。四层高的有韵律的裙楼将顶部主楼分隔起到一定的软化作用。西北角空间的处理精巧明快,观光电梯与观景楼梯在此不仅仅是形式上的也是构造上的支撑。通而不透的形态,让住宅小区巧妙避免了与政府大楼的冲突,与两栋政府大楼交相呼应的同时又含蓄地彰显了自身的特色。主轴的转向更符合人的心理暗示,也悄然形成居住空间的相对独立化。渐变的斜线设计中突出交叉口处的城市广场,整体连续呈现出充满张力的动感,同时穿插的建筑形态与省政府相对应。高度受到限定的同时我们以舒展的横向方式体现建筑的气势与魅力。

三、景观设计

引入西面开阔的公园景观,将公共绿地系统和小区内绿地系统相结合来组织步行系统,通过开放空间和私密空间的营造,表现邻里文化情怀。

中央花园作为其景观核心,展开开阔的景观蓝图。水系围绕花园南北延伸,渗透在组团之中。中心花园与游泳池共同营造,采用下沉花园式,南北组团均展开水系,每个组团有各自的组团景观,南北,东西的两条步行景观道路也成为贯穿整个小区的动态轴线,将水景、绿化、交通有序地组织在一起。

建筑围合错落,蜿蜒流动的室外空间,根据住宅院落的特点,由季节性的花卉划分为组团景观分区,宽窄变化的景观步行道,移步换景的生态环境,围合开放的景观视野,都融入在一草一木中。

底层架空最大限度地创造出人与自然沟通的绿色空间。独特的空中花园有助于营造更具亲和力的社区交往空间。

四、住宅单体户型优势

1-9#栋均为高层住宅,设有单独的出入口平台,底层架空,设有门厅、电梯厅等共用房间。房间基本上采用短进深的处理,带来良好的通风采光效果,充分尊重长沙人的生活习惯,家家设有入户花园,内部功能空间紧凑,各行为空间专用性明确,根据不同要求,做到动静分离或公私分离,符合家庭行为特征。突出厨卫设计水准,合理有序地安排厨卫各项设备及设施,注意组织厨卫通风,并对有条件的卫生间适当分隔。

景观电梯,板式建筑与点式建筑达到一种互补的效果,最大限度地做到房屋的均好性,也带来住户大角度的景观享受。

立面层次化的细部处理,利用空调板等元素组合构成体块,有序地出现在建筑立面需要的地方,既满足住户使用要求,又解决了空调设置破坏立面的老毛病,使建筑各种功能及表现需要有机地结合在一起,丰富视觉效果。

住宅体形系数合理,对节能比较有利,外墙采用240厚黏土空心砖墙,外墙、屋面采用新型节能材料,外窗选用铝合金普通中空玻璃窗,同时圈梁和过梁部位采用防冷(热)桥构造措施。

结构上注重梁板的布置,柱网较为规整,给住户带来灵活的布局方式。9栋住宅均利用外墙、楼梯间和电梯间围护墙、部分不妨碍建筑使用功能的内隔墙,布置钢筋混凝土剪力墙,形成整体性能好、抗震能力强、施工简便且较为经济的现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系,安全适用。

住宅和公共建筑的区别篇6

关键词：小区建筑；生态住宅；建筑设计

Abstract:thispapermainlyexpoundsthedesignconceptofcommunitybuilding,objectives,principles,fromplanningdesign,ecologicallandscapedesign,roadsystemandverticaldesign,architecturaldesign,anddiscussesalivingcommunitybuildingdesignthoughtandpractice.

Keywords:villagearchitecture;Ecologicalresidence;Architecturaldesign

中图分类号：S611文献标识码：A文章编号：

1、工程概况

小区地理位置优越、交通方便。工程占地面积8万平方米，规划建筑面积9万平方米。小区有温泉中心，温泉公园，沿街商业，酒店，以及剧院等完善的配套。住宅小、区绿化率超过国家规定的要求，让人感到是生活在绿色的大自然中，使人们拥有一个四季如春的家。

2、设计理念

强调以人为本、社区与城市共融、资源共享、和谐社区。充分体现小区的地理位置；景观的上遵循共享原则，采用大景观规划理念，将小区景观设计融入到城市景观体系中，通过2.5万平方米的小区中心园林连接城市与居住区，从而形成密不可分的整体景观。贯彻“以人为本”的设计理念，体现新时尚、新住宅的概念。引进先进的环境设计理念，落实“人、建筑、环境”三要素的密切关系，创造灵活的建筑空间。重视建筑设计文化内涵，使人文精神从户型设计、室内设计、空间设计、社区环境等全方位融入建筑，突出富有人性化的空间理念和重亲情的空间感受。设计理念如下：

(1)突出人性化设计、布局合理注重人文景观的塑造和各种服务设施功能的完善，创造一个供居民购物、观赏、休闲为一体的空问。

(2)配合小区建设，注重环境，与住宅建筑互为衬托，互为借景，使人们在办公购物之际感受剑舒适的视觉景观、达到建筑为人所用的设计意境。

(3)建筑造型体现时代感，强调与小区住宅建筑和谐共融，且突出商业文化氛围。

(4)结构布置合理，主要商业及酒店空间采用大空间大柱网，且考虑节能。

3、整体布局设计

按小区总体规划和建筑物的功能要求，将六座公建分为三大部分，一是管理用房及员工宿舍，二是商业用房(包括步行街、超市和餐饮综合楼)，三是四星级酒店。

项目在小区设计中，通过建筑体形的错落分布，迎风而建，将山景与水景同时与小区园林环境充分融合，营造出生态式社区文化。整个建筑群为顺应功能，采用不规则布局，在空间关系上将整个建筑自然划分为3个部分。小区主入口设置于两个组团的中部。物业办公楼与商业建筑临金洲大道布置，既便于小区居民集中使用，形成小区的商务中心，同时便于物业统一服务和管理，又加强了小区与城

市设施的共生，与城市生活的接轨。主入口设计打破了一般的“门”式布局方式，采用了商业向腹地内延伸，并与办公楼、会所，商业设施共同构成了一个集休闲、娱乐、购物于一体的多功能复合型入口空间。折形的商业建筑布置形成丰富的窄间和宜人的尺度，结合入口广场构建出社区风情商业街，设计为高品质的特色丰题街道，配置精心设计的街道铺装、街头小品和绿化，为顾客营造出良好商业氛围的同时，也给小区创造了一个舒适的休闲场所，折射出一种独特的社区文化，更为过往的行人提供优美的城市景观。

4、建筑设计要求

（1）整体建筑设计始终贯穿“以人为本，融合自然，健康生活”的宗旨，以独到和特色的建筑风格加以诠释，使之整体表现大气、自然，组团间衔接连贯、流畅。立面风格要与周围优美生态环境、与地形相融合，住宅建筑造型应贵气、立面造型和线条要丰富、立体感强，还应使人有回归宁静与自然的情感。样板房区的建筑风格要与环境风格相协调，要生态，表现自然。

（2）建筑应充分与地形和景观相结合，使成为“长在地上的房子”，同时成为景观的重要组成部分。

（3）住宅先考虑景观，再考虑朝向，当景观与朝向相矛盾的时候，朝向应服从景观。建筑、物朝向应尽量尊重当地人的生活习惯。（北方人习惯于正南北向，规划和建筑设计上不应忽视的重要因素）

（4）建筑布局：住宅产品包括联排别墅、多层空中（叠加式）别墅、高层豪宅三种。不同的住宅产品应突出不同的户性特点。

（5）别墅建筑尽可能控制的层数，建议不超过3层（含地下室），联排别墅根据地形可适当调整建筑高度。

5、空间布局

建筑空间在形式上打破早期街坊式的概念，强调小区的整体性和动态感，空间上

可以渗透，反映了现代都市生活空间的基本特点。并综合考虑人防设计小区内部设计相应规模的庭院景观，用花、草、水、石，表达不可触及的视觉想象，注重生态性，让人在有限的空间内感受到小区的绿意盎然。绿化空间呈带状绿化、节点绿化等形态，住宅布局则基本成行列式组合的关系。在满足红线退让的前提下，建筑之间均满足防火、日照间距的要求。

6、户型设计

该小区规模大，房型基本上以三房两厅两卫为主，并包含两房两厅一卫、三房两厅一卫、四房两厅两卫。为满足特定人群的需求，还做了豪华套型方案。住宅采取单元拼接方式，每户均南北通透。每户住宅的主要对外窗采用低窗台，附设金属护栏，加大了窗户的采光面积，扩展了室内的视野，同时也进一步丰富了住宅的造型。规划由高层或小高层住宅组成，住宅设计考虑高层次的居住质量标准。所有住宅层高基本控制为2.9m。住宅户型设计充分考虑观景视野效果，使每户每房甚至厕所均能有较好的景观。四明设计满足人们对卫生条件的需求，更便于组织通风。在住宅套型上，本案在单元平面规划上客厅采用南阳台的设置，南阳台上布置室内景观绿化，使得室内景观与基地四周之秀树丽水一并融入客厅，形成室内有景室外也有景的双重功效。

7、造型

在建筑造型及色彩处理上，意识到本案将建设成当地地区标志性住宅小区之一，因此，立面不能只是造型设计，更应是一项“形象工程”。在设计中除了考虑四向立面外，同时给予更多的关注在屋顶这个“第五立面”上，屋面平台与屋架高低错落，层次丰富，画出生动而有韵律的天际线。建筑墙面的处理上，充满情趣的室外灯光设计，除满足光线的需求外，更赋予建筑物夜间丰富的表情。

8、立面设计