城中村改造面临的问题篇1

[关键词]城镇化；失地农民；就业

一、引言

随着我国城镇化的不断发展，农村发展面临复杂的环境，城市规划中的土地开发使得一部分农民离开土地，从第一产业过渡到第二、第三产业。失去了以前赖以生存的土地后农民的就业问题令人担忧。政府往往通过进行一次性金额赔偿的方式来补偿农民失去的土地，但对失地农民的生活保障问题并没有合理有效地解决，这种方式对失地农民的长远发展是很不利的[1]。因此失地农民的就业问题成为农村城镇化建设进程中亟待解决的问题，如何促进失地农民的就业、稳定社会不安因素、提高农民的生活水平，关系着我国和谐社会的构建。

二、临汾市城镇化发展现状

临汾市依据现有基础，着眼未来发展，全面构建“一轴引领”“双核带动”“三区支撑”“四带融合”的空间发展格局，不断加快推进全市城镇化，紧扣“提速、提质”主题，构建“一带两圈多点”的网络城镇化体系，并将此举作为国家资源型经济转型综合配套改革实验区建设的重要内容。[2]临汾市以城区为核心、大县城和中心镇为基础、区域性中心城市为节点、百公里汾河新型工业城镇走廊为轴线；为促进临汾经济又好又快发展，临汾市以城乡规划、产业发展规划和土地利用总体规划为引领，以经济开发区、高新技术产业园区、产业集聚区为支撑，以城镇旧区改造、城中村改造、棚户区改造为抓手，加快城镇化进程[3]。

三、临汾市失地农民就业影响因素研究

在初步形成的成分矩阵中，每组指标变量所代表的公共因子之间相关性较强，通过运用具有Kaiser标准化的正交旋转法对其进行最大方差旋转可以降低所得公因子之间的相关度，而且经过旋转后，各因子与对应变量间的相关性增强，因子更清晰且便于命名和解释。

四、临汾市失地农民就业中存在的问题

（一）失地农民自身知识技能掌握情况较差。对回收的问卷进行简单描述统计分析得出临汾市失地农民受教育程度普遍偏低，调查者中61.0%的失地农民是小学及以下的文化水平，初中文化水平的失地农民占调查人数的14.0%，且失地农民分化职业只是分布于各个行业中的初级岗位。

（二）本地中小乡镇企业发挥的作用不够。当前临汾市失地农村的村企业数量偏少，就业资源明显不足，本地企业的经济规模有限，能够吸纳的失地农民再就业能力不足，不能很好地为失地农民提供就业的机会，也不能带动村企业的发展。

（三）获取就业信息的渠道不畅通。劳动力市场上信息不灵造成的劳动力供需脱节的问题日益突出，各个行业多少都存在着岗位和人员不对等的问题，而城镇化使得大量失地农民涌向城市，农民离开土地后不知该何去何从，很容易错失就业的大好机会。

（四）失地农民就业积极性不够。由于失地农民是一个特殊群体，国家采用货币安置的方式统一进行征地补贴，问卷调查显示临汾失地农民土地被征所得补偿费范围普遍较高，征地后不急于找工作的人所占比例较大，这在一定程度上也影响着失地农民的就业积极性。五、对策及建议

由本文的因子分析可知，临汾市失地农民在就业方面受多种因素的影响，但存在的就业问题阻碍了失地农民就业，因此本文提出以下对策。

（一）加大科学教育投入，建立完善的就业培训体系，提升失地农民人力资本水平以及就业新环境的适应能力。由本文研究可以得出，自身能力因素对失地农民的就业有着决定性作用，而目前文化素质低、劳动技能缺乏成为制约失地农民就业的消极因素。所以临汾市政府要对失地农民进行职业教育培训，兴办农村职业教育培训机构，向农民传授技能和实践经验，注重农民职业培训的实效性，以此培养出一批高文化、高技术、高素质的新型农民[5]，提高失地农民自身素质和非农就业的能力。

（二）调整城乡产业结构，建立和完善竞争有序的劳动力市场。通过本文的因子分析可知，生活条件因子对失地农民就业的影响最为显著，而有本文调查得知当前临汾市失地农民生活条件方面遇到的主要问题是居住地到城区距离较远。因此要加快城乡统一劳动力市场建设，让市场通过公平竞争调节需求，实现劳动力资源的优化组合，有组织、有秩序地引导当地农民实现非农就业。目前临汾市农村劳动力是自发松散的劳务输出形式，临汾市政府应该发展劳动力市场中介组织，建立健全包括就业信息咨询、职业介绍、技能培训在内的就业服务体系[6]。

（三）兴办乡镇企业，新增就业机会。由因子分析得出，资源因子是影响失地农民就业的第二大因子，村企业数量在其中对失地农民就业起着重要作用，因此在微观层面上，临汾市政府应致力于发展本地经济，将失地农民就业的空间进一步拓宽。在发展城市工业的同时，鼓励发展农村工业，让更多劳动密集型企业进入农村，这样农村剩余劳动力可以实现在本地就业。当地政府还应结合实际情况发挥本地优势来发展具有本土特色的乡镇企业，还可以通过加快本地旅游业的发展，进一步带动相关行业的发展。

城中村改造面临的问题篇2

建设新型农村社区是青岛和即墨两级党委、政府为统筹城乡发展、推进新农村建设作出的重大决策，是改善农村人民群众生产生活条件的必然要求，是加快建设宜居幸福的现代化国际城市的重要举措，符合广大人民群众的根本利益。以下是笔者从建设新型农村社区的重要意义、面临的问题及工作开展方面所做的思考及探讨。

清楚认识建设新型农村社区的重要意义：

建设新型农村社区是统筹城乡发展、破解“城乡二元结构”矛盾的必然选择。改革开放以来，我国经济飞速发展，人民群众物质文化生活得到了极大改善，但同时城乡差距也在逐步拉大，“三农”问题愈来愈突出，单靠镇村自身力量向城镇化自然演进进程缓慢，必须坚持政府主导、统筹推进，从最基层的农村抓起，加快推进新型农村社区建设。随着经济的发展，国力及政府财力的增强，解决“三农”问题，已迫在眉睫，而且也到了能够逐步解决这一难题的程度。所以说，通过建设新型农村社区是破除城乡“二元结构”，实现城乡互动发展，从根本上解决农业、农村、农民问题的必然要求和必然选择。

建设新型农村社区是实现全面小康社会的必然选择。我国制定了2022年全面实现小康的战略目标。实现这一目标，最大的问题、最难的问题是“三农”问题。要实现全面小康目标，必须解决好农民问题。通过建设新型农村社区，使农民就地城镇化，享受到改革发展的成果，享受到与城市居民一样的待遇，使生活质量、生活理念有一个根本性的改变。这同样迫切要求加快新型农村社区建设，通过完善农村基础配套设施及各种公共服务和文化教育设施，在提高农村整体居住环境面貌的同时，全面提升广大农民的综合素质。

破解新型农村社区建设所面临的问题

建设新型农村社区所面临的问题非常多，用一句简练的话来集中概括就是“为谁建社区、钱从哪里来、地从哪里要、人往哪里去、事由谁来做”。

“为谁建设区”，就是要突出“以人为本”的概念。把服务群众、改善民生作为新型农村社区建设的出发点和落脚点。新型农村社区建设应该坚持以政府为主导、农民主体参与建设新家园，充分尊重农民的意愿和主体地位，在进行社区改造建设中要积极听取农民的意见和建议，从多个方面维护农民的权益保障，新型农村社区建设工作才能显现出生机和活力。

“钱从哪里来”，这是最关键的问题，建设新型农村社区需要大量的资金投入，仅仅依靠政府及村集体是不现实的。从开发区近几年比较成功的旧村改造模式来看，通过市场化运作，引进比较有实力的开发企业进行综合建设开发是最合适的路子。开发区绝大多数的村庄都在城区，通过进行旧村改造，可以节约出大量的集体建设用地，这些建设用地的位置都有不小的潜在升值空间。通过上级的专项资金“奖”、行政收费“免”、土地挂钩“补”、金融机构“贷”等环节上做文章，围绕财政投入、企业帮带、市场运作、引入社会资本、实行税费减免、提供信贷支持等积极探索建设新型农村社区资金方面的来源。

“地从哪里要”，土地方面，要用好用足青岛及即墨市给的新型农村社区建设扶持政策，可从土地流转、土地入股、用地指标周转及提高土地集约节约利用等方面入手，积极解决新型农村社区土地问题。

“人往哪里去”，要坚持把发展产业和农民就业放在首位。开发区内外资企业有一千多家，个体私营经济也很发达，地理位置优越、产业结构均衡，通过积极发展工业、商贸业和服务业来充分解决好农民的就业和增收问题，

“事由谁来做”，就是要高标准做好社区服务中心的建设，从办事服务人员的安排、办公场所方面提前规划好，尤其是社区服务便民大厅的建设。以方便群众办事为前提，大力推行公共服务进社区，本着“资源整合、关系理顺、便民利民”的原则，突出公共服务、社会管理和文体活动三大功能，凡是能放入社区的公共服务项目，尽可能的下沉，放到社区里面去，探索使社区党组织、社区服务中心、居委会实行“一套班子、三块牌子”集中办公。

建设新型农村社区要科学规划、循序渐进、因地制宜。

城中村改造面临的问题篇3

摘要：城中村是我国城市化发展到特定阶段形成的一种特殊的社区类型。目前对改造环境下城中村金融借贷的风险分析研究较少。论文就城中村的发展、改造的现状、金融借贷问题及其风险分析与控制进行了分析，给出了相应的控制方法和建议，可为实际工程应用参考。

关键词：城中村；改造；金融；借贷；风险

引言

城中村不仅是一种居住形态，更是一种组织形态、社会形态、经济形态[1].从时间跨度上，城中村是农村城市化进程中实现城乡一体化的一个阶段；从空间跨度上，城中村是城市范围内的村庄，具有非城非村亦城亦村的特征.随着城市的不断发展、完善，城中村的形成、发展也衍生了一系列的问题，引起了众多的研究学者的广泛关注。城中村是我国城市化发展到特定阶段的产物，是城市化的农民及集体经济组织自身参与市场、发展形成的一种特殊的社区类型。目前关于城中村现象及其问题的研究，大多集中于对城中村产生的原因、经济和社会特征、引发的问题及整治或改造方案等的探讨，通过资料调研，本文主要针对改造环境下城中村金融借贷的风险问题进行分析研究。

1.城中村改造的现状

1.1城中村改造的背景

我国城市化进程的快速发展是城中村形成的客观原因[4].在城市化过程中，为了扩大城市规模，征用城郊农村土地，逐渐将一部分村落包围在建成区内，随着城市规模的持续快速扩张，城市的耕地被征收，而当地的农民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地，形成一种城市包围农村的态势，原有村庄不能得到及时的改造升级，进而形成了城中村.

据预测，十二五期间，我国的城市化率将突破50%，意味着中国的城市化将迎来新一轮跳跃式的发展时期.在城市化过程中，城市政府征用城郊农村土地，要平衡政府，村民，村集体和开发商等各方利益.村民与公司作为独立的经济实体，也具备追求收益最大化的要求.在城中村形成社区实体过程中，其重要的经济原因是社区大众经济起到了关键的作用.城中村的城市化进程，既反映了村民生活方式转型的过程，也是社区大众经济转变经济增长方式的过程.社区大众经济奠定了凝聚社区的经济基础.社区大众经济存在与发展，使得社区治理完善，居民生活改善，农村传统历史文化保护也有了经济上支持，并推进原村社区居民为边界的共同生活体发展。

1.2城中村的改造现状

近些年来，我国不少的大城市及沿海发达城市都不同程度地面临着城中村问题的困扰，有关研究将城中村的改造归结为从20世纪80年代开始至20世纪90年代中期和20世纪90年代中后期两个阶段.第一阶段城中村是城市地域扩张的一种自然延伸，但是这些村庄基础设施建设、商业氛围、配套服务设施等都较落后.第二阶段城中村坐落在繁华都市之中，成为转型中的传统农村社区与城市社区的混合体，社区结构复杂，管理难度大，成为阻碍城市发展的原因之一.

不同城市城中村改造数量对比见表1.数据表明，城市快速的发展，城市周边村庄悄然的进入到了城市，形成了中国独有的“城中村”.城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。

2.城中村改造金融借贷问题分析

2.1城中村改造的资金链分析

城中村改造过程中，资金是最重要的.而这其中，资金链的建立和良性的发展显得尤为关键和重要.城中村改造资金链关系见图1。

由图可以看出，城中村改造资金链是由城中村改造借方和城中村改造贷方共同建立形成的，没有单一借方资金链，也没有单一的贷方资金链.

2.2城中村改造的金融借方问题

现有的农村信用社已经难以满足农村发展和农民生产的需要，但同时，农村的民间借贷情况[5]，也就是非体制内的金融活动异常活跃的存在于农村地区，这样的情况不但会影响国家宏观经济调控的效果，同时也会增加社会风险，并且，存在于民间的借贷行为利率一般远远超过银行的贷款利率，给农民增加了负担，也影响着农业的发展。全国各地经济发展差异明显，而存在于民间的借贷行为也是各不相同，但是它们都有一个共同点，也就是在农村金融市场中占据着巨大份额，与体制内的金融形成了竞争。

2.3城中村改造的金融贷方问题

在交易之前，金融机构需要对借款人进行有效筛选，由于缺乏对借款人所投资对象的各项信息，金融机构难以对各种不同借款人的收益差异进行了解，总是习惯性偏向于积极性的借款人，但这些申请贷款积极的人恰是存在较大违约风险的群体，这在无形中加大了存在的违约风险，由于金融机构不能及时、完全的了解各项信息，所以在借贷的过程中，利率就成为了一种检测信号和机制，但这样的方式反而会导致优质品被劣质品所驱逐，提高借款人的实际利率，会增加违约风险，因为实际利率提高后，接受贷款人出价的为风险偏好型借款人，而风险回避型的借款人会选择退出申请队伍，形成所谓的“逆向选择”。总之，信息不对称通过逆向选择和道德风险增加了交易活动中的信息成本，成为信贷风险的重要来源。

3.城中村金融借贷的风险分析与控制

3.1城中村金融借贷问题的风险体现

城中村金融借贷风险的分类见表2。

信用风险是指资金借贷过程中或赊销过程中债权人可能遭受违约偿还以及其他损失的可能性。信用风险是金融机构面临的主要风险。由于经济的薄弱性和信用客户的复杂多样性，以及金融生态环境不佳等多种因素的影响，客户的信用意识普遍较差，信用风险相当严重，我国农村普遍缺乏一个良好的信用环境体系；监管风险是指由于金融机构数量多，银监机构的监管能力有限，而带来金融机构在经营管理过程中出现的风险；政策风险是指政府的经济金融政策和政府的行政行为对金融机构造成的风险；操作风险是由内部程序、人员、系统的不当与失误或外部事件冲击所造成直接或间接损失的风险；内控风险是指金融机构内部相关风险控制制度、管理流程、监督方式以及核算方式、业务处理流程等内控管理基本制度不完善，操作性不强，导致金融机构经营中出现风险.由于大多数农村新型金融组织受业务规模的限制，为控制机构经营成本，不能建立完善的组织结构和健全的内部控制制度，使金融机构的风险进一步扩大；盈利风险是金融组织由于管理水平不高导致操作失误造成意外和面临农户分散、贷款笔数多且额度小，对分散的单笔贷款的信息采集成本和操作费用呈现出双高而造成的风险.有关统计表明，小额贷款也很难盈利；流动性风险是指商业银行无力为负债的减少或资产的增加提供融资而造成损失或破产的风险，是指经济主体由于金融资产的流动性的不确定性变动而遭受经济损失的可能性。

3.2应对的措施与方法

基于上述分析，城中村改造的金融借贷问题解决应从以下几个方面着手：

3.2.1争取政府支持，改善政策环境.完善政策引导农村新型金融组织发展；优化农村信用环境；完善农业保险体系；加快农村信用担保保障体系建设。

3.2.2科学审慎监管，提高监管水平.严格市场准入条件；明确的监管目标定位；科学的监管制度安排；加强风险控制能力；完善监管和政策扶持机制。

3.2.3强化法制建设，完善制度.健全风险管理程序，提供法律保障平台.加强农村信用的法制建设，完善农村抵押权制度，构建风险控制政策和程序体系。

4.结语

当前我国进入城市高速发展的时期，城中村作为重要的组成部分得到了更多的关注和重视，尤其是城中村改造过程中的资金问题，不仅关系着城中村改造的效果，也关系城中村的社会经济稳定.本文系统论述了城中村发展、改造现状以及城中村改造环境下金融借贷的风险，并在此基础上提出了针对金融借贷风险的应对措施和方法，可为实际应用参考。

（作者单位：1.郑州大学建筑学院；2.中国人民95995部队；3.郑州大学水利与环境学院；4.河南省渑池县农村商业银行）

参考文献：

[1]郭斌，宋波.开发性金融对西安市城中村改造的启示[J].建筑经济.2009（4）：64-67.

[2]吴修国.城中村改造的金融服务[J].中国地产市场.2013（4）：62-63.

[3]崔慧霞.城市化进程中的农村合作金融转型―以广州市为例[J].农村金融研究.2011（1）：73-77.

[4]付名.民间借贷风险监管法律制度研究[D].[硕士学位论文].辽宁大学，2013.

城中村改造面临的问题篇4

[关键词]“三农”问题

城乡二元经济结构

城乡：元社会结构

城乡统筹发展

[中图分类号]F30[文献标识码]A[文章编号]1000-7326(2009)12-0059-07

一、“三农”问题已呈现出复杂的多维度特征

新中国成立60年以来，我国始终面临着化解农业、农民和农村问题的重大使命，但在不同发展时期，农业、农民和农村问题的重要性和关联度是有差异的。1978年之前，农业问题的核心是通过统购统销制度、制度和户籍制度，促使农业剩余流转来为工业发展提供资本初始来源；相对地，农民和农村问题由于分配制度的平均主义和城乡流动的实质隔离而并不突出。1978年至上世纪90年代初期.家庭联产承包责任制解决了制内生的激励难题，乡镇企业的兴起则为农村劳动力的“社区性”流转提供了通道。在此阶段，农业在市场和政府的双重调控下实现了持续发展，农民通过农业经营和社区就业而实现了稳步增收，农村的社会进步、民主管理、文化供给等问题尚不显著。上世纪90年代中期之后.经济结构转化、经济体制转型和经济全球化加速推进，促使农业、农民和农村问题呈现出交织态势。农业生产呈现出“过度”与“不足”的周期震荡，农村劳动力流转更多采用跨地域、跨产业的“农民工”方式，农村要素流动性加速、农业产业收益下降又延迟了农村社会发展。在此背景下.人们才开始以“三农”问题来代指原本分散的农业、农民、农村问题。

以“三农”问题来代称农业、农民和农村问题，表明我国已进入一个需要用系统思维来理解“三农”问题的阶段。作为世界上最大的发展中国家，我国当前正在加快推进经济结构转化和社会结构转变.化解“三农”问题对经济社会持续发展具有重要意义。从发展经济学的角度看，经济增长具有“工具理性”，而社会发展具有“价值理性”，增长的终极目标是要提高绝大多数社会成员的福利水平。改革开放以来.我国GDP保持了年均增速超过9.8％的持续增长态势，然而城乡居民收入和消费差距并未呈现持续收敛趋势。显然，占人口多数的农民如果不能有效分享改革开放的成果，则增长必定难以回应提升居民福利水平的目标，构建和谐社会、实现长期发展必须将化解“三农”问题放在突出位置。当前。国际金融危机对我国经济的影响仍在延续，应对金融危机的出路是通过刺激国内需求、特别是居民消费需求来形成对出口导向战略的接替，制约我国居民消费的关键是农民支付能力不足且消费意愿偏低。2007年占总人口55.1％的农民在居民消费支出中的占比仅为25.6％，在农业发展受阻、农民增收迟缓的背景下，要大规模地启动内需并回应外部冲击是困难的，化解“三农”问题有助于通过内需增强来形成对外部冲击的回应。显然，无论是从实现持续发展还是从应对外部挑战的角度看，化解“三农”问题均具有重要性和紧迫性。

二、农业供给能力增强与农业发展的约束条件

“三农”问题在产业层面主要表现为农业发展问题，此问题的实质是如何通过农业供给能力的持续提升来确保农业安全。在全球化背景下，依据农业比较优势来开展国际贸易有助于优化资源配置、增加居民福祉，然而，从安全性角度看，提高国内供给能力始终应作为我国确保农业安全的主导方式。我国如果通过国际贸易来解决自身的食品消费问题，则不仅面临国际市场能否、愿否供给的风险，而且面临着国内非农产业能否为农民创造就业岗位的挑战。如果对上述问题不能做出肯定回答，则单纯强调比较优势可能就不是一个理性选择，提升本国农业供给能力就依然具有实践意义。

既然提升农业供给能力是重要的，问题就转化为如何理解我国农业供给能力的变动方向。农业供给取决于两组因素：要素以及要素的组合效率。从要素角度看，在技术给定的条件下，农业产出取决于土地、水、劳动、资本的投入状态。就耕地而言，在工业化和城市化加速推进的背景下，我国耕地面积已经呈现出缩减趋势，城市化“挤占”的主要是城市近郊、平坦、肥沃的优质耕地，因此在耕地面积缩减的同时耕地质量也趋于恶化。就水资源而言，水资源空间分布与农业生产空间分布的“偏差”呈现出增大趋势。我国农业生产中心已具有显著的“北移”特征，H农业生产的“北多南少”与水资源的“南多北少”之间的偏差趋于强化。就劳动而言，农村劳动力以“农民工”为主要方式进行跨产业流转。而流出劳动力基本是年轻、人力资本含量较高、劳动能力较强的“精英”。就资本而言，长期以来我国农村存在着金融抑制现象，而在产业资本回报率有差异的背景下，农村金融机构存在将资本转向非农产业的“虹吸效应”。概言之，我国农业生产所依赖的土地、水、劳动和资本等要素均存在条件弱化的倾向。

在要素供给条件恶化的背景下，农业供给将“被迫”更多依靠技术进步和创新。从国际经验来看.资源禀赋差异会诱发出两类农业技术进步：以美国为代表的机械化、劳动集约型技术进步和以日本为代表的生物化、土地集约型技术进步类型。就我国而言，人地关系高度紧张意味着农业发展应更多考虑生物化和土地节约方式，这样才能在土地短缺情形下增加产出水平。然而，农业技术进步程度最终取决于农户的需求能力与意愿。当前，在我国农业经营零碎化的背景下，农户预期农业经营对最大化自身收益的作用较为有限，因此，其在有限耕地面积上采用技术进步的动机将受到抑制；同时。农业生产面临着较为突出的自然风险，且农村资本具有单向流出的显著特征，农民通过投资来改进技术的能力也就较为低下。显然，当前我国农业发展状态恰好阻碍了技术进步需求，这表明技术进步对农业生产能力的提升效应是不稳定的。

农业供给是为了更好地满足居民的消费需求，农业发展不仅是一个数量和规模问题，而且是一个结构和品质问题，“粮食安全”本身包括数量和品质两个层次的内容。改革开放以来，我国农业产业结构已趋优化，农产品品质也在提升；但是横向比较而言，农业的产业结构和品质安全仍存在提升空间。首先，我国居民的食品消费已呈现间接粮食消费占比上升而直接粮食消费占比下降的态势。然而。直接粮食向间接粮食的转化效率整体较低，农业加工转化流程难以适应居民消费结构转变。其次，随着经济社会的发展，居民必将在关注食品数量的同时更加关注食品品质。食品是经过生产、加工、流通等多个领域才最终进入消费环节的，因此，我国应着眼于“从田间到餐桌”的整个产业链，形成较为完整的食品安全检测机制。其次，农业具有产品、要素、市场等多重贡献，且农业的生态文明、环境保护、休闲体验等功能日趋凸现。由此，我国不仅需要克服“面源”污染等问题以提升农业生产率，而且需要通过

产业结构调整来凸现农业多功能性。最后，粮食价格、食品价格和居民消费价格之间具有内在关联特征。我国历次通货膨胀均有较为显著的粮食价格或食品价格先行的特征。导致粮价波动的因素包括居民的需求强度、政策的调整影响、国际市场传染等，实现国内粮食市场平稳需要综合考虑上述因素，并形成与市场化和全球化趋势相适应的农产品定价机制。

三、农民收入的结构特征与增长的制约因素

农业问题是“三农”问题在产业层面的体现，农民问题则是“三农”问题在主体层面的体现，此问题的指向是拓宽农民增收渠道以形成城乡居民收入差距收敛的机制。我国城乡居民收入差距的演变历程是：1978-1985年出现收敛态势，1985年之后在波动中拉大，2008年城乡居民收入差距达到3.36:1。城乡收入差距悬殊且持续表明农民尚未充分分享改革开放的成果，农民消费能力受到收入的刚性约束。农民收入源于四个部分：家庭经营性收入、工资性收入、财产性收入和转移性收入，2007年这四种收入占农民人均纯收入的比重分别为53.0％、38.5％、3.1％和5.4％，由此，可以主要从家庭经营性收入和工资性收入的角度来考察农民增收问题。

从家庭经营性收入的角度看，农民增收取决于家庭经营的产品类型和产业结构，也取决于农产品的商品化程度和农民的市场谈判能力。可见，农业现代化的中心是农民本身的现代化，即从不愿冒风险的“生存导向”的行为者转化为对部门间获利机会、市场价格、利润和财富积累敏感的现代经济行为者――资本家式农民。当前我国农民家庭经营性收入增加面临三重制约。其一为产业结构制约，农民家庭经营性收入包括：农业收入、林业收入、牧业收入、渔业收入和副业收入，而我国家庭经营性收入主要依靠农业收入的特征并未改变，2007年农业收入在家庭经营性收入中的占比仍高达59.4％。其二为产业特质制约，农业在生产领域面临着相对于其他产业更为突出的自然风险，在消费领域面临着需求难以随着收入增加而扩展的市场风险.在交易领域面临着农产品当期价格决定下期生产的滞后调整状态。其三为谈判能力制约，分散化、零碎化经营方式导致单个农户不具有市场谈判优势，生产资料销售企业和农产品收购企业在交易中具有更强的谈判能力，农户由于定价劣势而经常面临着“增产不增收”等状况。

从工资性收入的角度看，农村劳动力非农化流转是发展中国家实现经济社会结构转变的重要途径。改革开放以来。我国农村劳动力的非农就业和工资收入均有了显著增强，但农民工资性收入增长依然面临着较多的制约因素。首先，农业和其他产业的比较劳动生产率依然显著，2007年第一产业产值在GDP中的占比为11.3％，劳动力在就业人数中的占比为40.8％，这表明第一产业劳动生产率显著低于其他产业。考虑到农业技术进步对劳动力的替代效应，则农村劳动力非农化流转仍有持续性。其次，即使农村劳动力具有强烈的流转动机，但由于人力资本特征和体制性安排，农村劳动力流转通常需要支付较高的流转成本，户籍制度以及城乡二元劳动市场和二元社会保障，更是缩小了农民在非农领域就业的选择范围，抬高了农民在非农领域就业的进入壁垒。最后，即使农民可以顺利转入非农领域，但农民工的产业结构特征和人力资本特征，导致其就业主要聚集在城市中薪酬福利较低的行业，2006年农村外出从业者为1.318亿人，其中在制造业和建筑业就业的人数分别为4248万人和2866万人，两者在外出总人数中的占比为54％，而制造业和建筑业职工工资分别为各行业平均工资的85.5％和78.1％。

四、农村社会发展的主要维度与多重挑战

区别于农业和农民问题的单向度特征，农村问题作为“三农”问题在空间层面的表现，它具有超越单纯经济学的复杂性特征，农村问题的实质指向是通过社会意义的体制改进来持续推进农村社会协调发展。1978-2007年农村人口在我国人口中的占比已经从82.1％降至55.1％，然而，当前农村人口规模依然有7.28亿人，农村人口占比依然超过50％，即使未来我国城市化率仍以年均1％的水平持续增加.则根据趋势预测，2030年我国仍然约有5亿农村人口。即使在考虑工业化和城市化加速推进的条件下.我国农村社会的持续协调发展也应摆在战略高度进行对待。

当前我国农村社会发展的制约因素集中表现在二元社会结构依然显著。改革开放之后的较长时期.二元社会结构并未随着经济高速增长而逐步消减，这首先表现在城乡生活型公共产品配置失衡。当前.我国城镇已基本构建起较为系统的养老、教育、医疗、就业等社会保障体系，而农村养老、教育、医疗和就业等社会保障依然处于缺位状态，农民保障在某种程度是主要依靠子女和土地的“自我保障”类型。2007年城市最低生活保障平均标准和平均支出水平分别为182.4元／人.月和102元／人.月，而农村最低生活保障平均标准和平均支出水平分别为70元／人.月和37元／人.月。从养老制度来看，城市实行的是单位和个人共同缴费、社会统筹帐户与个人帐户相结合、待遇确定型与缴费确定型相结合、共济特征较强的养老制度安排，而农村采取的是个人缴费、个人帐户、缴费确定型、共济特征较弱的养老制度安排。显然，在生活型公共产品或社会保障层面，城乡二元社会结构的特征依然是显著的，这种差别也导致承载着公共品均等化功能的户籍制度改革举步维艰。

二元社会结构不仅表现在生活型公共产品配置领域，而且也表现在生产型公共产品配置领域。我国政府、特别是地方政府在基础设施投向方面具有“重城市、轻农村”的偏向，以农田水利设施为例，《中国第二次全国农业普查资料综合提要》表明：2006年水利投资资金来源于国家的村占9.56％，来源于集体的村占13.39％，来源于其他的村占6.63％，无资金的村占70.42％。改革开放之前，我国选择了以农业哺育工业、农村支持城市为基点的重工业优先发展战略，国家财政配置的“重工业、轻农业：重城市、轻农村”是发展战略的逻辑必然。改革开放初期，公共产品提供的“工业偏好”和“城市偏好”依然具有路径依赖效应，而分权化改革和GDP考核方式则导致地方政府“有选择”地提供公共产品.由于对区域GDP贡献度相对较低，分散化农户对决策的影响度相对较小，以致农村公共产品供给往往被放在次要位置。这加剧了农村公共产品供给的“公共财政扭曲”和“政府失灵”。

农村社会发展不仅表现在经济层面，而且表现在政治和文化层面。农民不仅需要在物质财富的不断增加，也需要社会文明、民利、文化需求的更大满足。从政治角度看，当前农村政治发展需要进行两重努力。其一，从决策和监督角度看，应在各级人大代表中增加基层农村代表的占比。根据现行《选举法》，我国在分配人大代表名额时，按照农村每一代表所代表的人口数4倍于城镇每一代表所代表的人口数分配。中共“十七大”报告提出逐步实行城乡按相同人口比例选举人大代表，这一理念应在上升为国家意志后积极转化为民主政治的实际行动。其二，从基层民主的角度看，以“民主选举、民主决策、民主管理、民主监督”为指向的村民自治已成为基层政治的主要形式，然而，在执行层面需要回

应：如何规避民主选举中上级的违规越权干预?如何化解村党支部和村委会在实际决策中的矛盾?如何预防民主选举可能出现的“廉价选票”和“恶人治村”?从文化的角度看，在经济社会急速转型的背景下，农村的文化需求扩张速度可能快于文化供给增长速度。特别是，农村劳动力的“精英”已流转到城市和工业，这加剧了农村传统文化主体的萎缩，而农民工返乡带回的商业文化又会“侵蚀’’传统文化.农村文化的原生态、多样性面临着挑战。随着农民的流动性增强以及分配差距的拉大，如果不能对农村不同群体进行细分并进行适应性供给，则农村的文化生态很可能会出现“富者奢侈、贫者堕落，，的态势。

五、“三农”问题的系统性特征与突围思路

新中国成立60年以来，我国的农业、农民和农村问题作为经济社会发展中的“瓶颈，，并未根本改变。改革开放以来，我国经济社会发展已经取得举世瞩目的绩效，但依然面临着农业供给能力持续提升、农民收入持续增加、农村社会发展持续推进的使命。在加速推进经济结构转变、经济体制转型和经济全球化进程的背景下，“三农”问题在表现形态、形成原因等方面均具有系统性特征，理解这种系统特征是形成城乡经济社会发展一体化新格局的前置条件。

从表现形态而言，“三农”问题的系统性主要表现在两个方面。一方面，农业、农民和农村问题之间存在着相互交织、彼此影响的关系。农业问题主要表现为农产品供给的产业发展问题，农民问题主要表现为农民收入增加的主体发展问题，农村问题主要表现为农村社会协调发展的地域发展问题。农业和农民问题属于与生产、分配、交换和消费相关的经济活动，农民收入增长取决于农产品供给水平以及农民在其他产业的工资性收入，而农村问题包含了从经济活动到社会、文化、政治活动的多个维度。显然，农业、农民和农村问题的外延依次扩大，前者对后者具有基础作用，而后者对前者又具有促进作用。这意味着农业、农民和农村问题不是相互割裂的，而是存在着具有互动特征的影响机理。另一方面，农业、农民和农村内部也具有受多因素影响，从而应综合进行考虑的特征。农产品供给能力提升需要考虑生产要素的获取，更要考虑通过技术一制度创新来提高要素的组合效率，而从新制度经济学的角度看，技术一制度创新能否实施又取决于创新主体的供给能力和需求强度。农民收入持续增长需要考虑家庭经营性收入、工资性收入、财产性收入和转移性收入的增长趋势，就农民纯收入两大主要来源而言，家庭经营性收入与农民的农业产业结构、农产品供给数量和农产品市场价格紧密相关，而工资性收入又取决于农民在非农领域中的就业机会、报酬水平和流转中的交易成本。农村社会发展不仅体现在农产品持续供给和农民收入增长等经济层面，而且也体现在经济发展能否伴随和促进农村的社会进步、政治文明和文化繁荣等非经济层面。事实上，农村的社会进步、政治文明和文化繁荣又取决于整个社会系统的其他诸多因素.显然，我国的“三农”问题并不是单个要素、单个领域的问题，而是涉及多种因素、多个领域的系统性问题。

就形成原因而言，“三农”问题是我国经济社会发展过程中长期演化的结果，在市场化改革的背景下，“三农”问题更是产业特征、资源禀赋、市场改革和政府政策等因素交织作用的产物。就产业特征而言，农业活动对自然的依赖性导致其在生产领域面临着较高的自然风险，在消费领域面临恩格尔定律揭示的需求下降的市场风险，在流通领域面临生产难以随着需求进行即时调整的经营风险，这种产业的弱质性导致农业的比较劳动生产率低于其他产业，从而出现配第一克拉克定理所揭示的农村劳动力非农化流转的态势。就资源禀赋而言，作为世界上人口最多的发展中国家，我国农业经营的土地、水资源相对高度短缺，人地关系的高度紧张以及农民社会保障的实质缺位导致农业发展只能采取分散化、小农式的经营模式，分散化、小农式的经营模式不仅从需求层面缩减了农业的技术一制度创新空间，而且从决策层面弱化了农民在生产资料购置和农产品销售领域中的谈判能力。就市场改革而言，市场化改革为要素在不同产业、部门和地域的流动提供了条件，由于土地、劳动和资本三种要素在城乡之间的收益率存在差异，因此，改革开放以来，我国存在着较为明显的土地、劳动和资本三种要素从农村单向流出的趋势。特别是，农村极度短缺的资本通过正规型和非正规性金融方式的非农化流转，加剧了劳动力和土地追随资本而流向非农产业，农业发展和农村发展的要素动员能力面临着严峻挑战。就政府政策而言，户籍制度所承载的城乡二元社会结构依然较为突出，尤其是，在地方政府的政策决策过程中，由于城市居民的谈判能力更为突出、城市项目的增长效应更为显著，因此其公共产品供给依然带有较为明显的“重城市、轻农村”特征。2002年以来，中央政府明确提出要统筹城乡经济社会发展、实现全面协调可持续发展，而这种发展理念需要依托具体的机制设计才能被有效执行并实现预期目标。

从化解思路而言，“三农”问题应从部门和地域关联的角度给出化解路径，囿于农业、农民和农村内部来找寻化解出路与问题的系统特征难以契合。就农业发展而言，必须从大产业角度出发去不断提升农业产品供给能力，单纯从农业(尤其是传统种植业)角度去理解农业发展是狭隘的。国际经验显示：农业现代化内生的机械化和生物化程度的提高是以非农产业发展为前提的，农业经营过程中的个人专业化程度提高、迂回生产程度提高和中间产品种类数的增加均依赖于工业和服务业。可见，以农产品供给能力提升为指向的农业发展必须要和工业以及服务业的发展相对接。随着居民食品消费结构的转变，农业生产不仅应该从直接粮食生产领域拓展到粮食加工、储藏、转化、运输和消费等众多领域，而且种植业和养殖业内部也应随着市场需求而形成多元产业协调发展的格局。就农民收入增长而言，农民增收需要考虑农民自生能力和外部社会环境的交互作用，显然，不能单纯从农业或农村的角度来构建农民持续增长的常规机制。在财产性收入和转移性收入占比较低的前提下，农民收入持续增长将“被迫”更多依靠家庭经营性收入和工资性收入，特别是，在农民收入中占比不断提高的工资性收入应受到格外关注。为了提高工资性收入至少需要两个方面的持续努力：通过产业结构优化升级和梯度转移为农民非农化流转创造更多就业机会；通过教育和培训体系改革为农村劳动力的人力资本提升创造有利条件，这两者需要从整体经济社会发展的角度出发才能有实质性的推进。就农村社会发展而言.农村社会发展应该放在整体经济社会持续发展的高度进行对待才能够最终实现，消减城乡二元社会结构不仅有赖于整体经济具有持续高速增长和财富创造的潜能，而且有赖于体制改革持续推进能够促使现有的城市偏向战略得到根本矫正，前者是能否充分“做大蛋糕”的问题，后者则是能否有效“分配蛋糕”的问题。

改革开放以来，我国政府高度重视农业、农民和农村问题，并通过一系列的政策调整来发展农业产业、增加农民收入和促进农村进步。然而，由于“三农”问题的系统性特征，特别是在市场失灵和政策失灵双重制约的背景下，我国统筹城乡发展依然面临着不确定性。这表现在两个方面：一方面.城乡二

城中村改造面临的问题篇5

一、指导思想

以全面贯彻落实科学发展观为指导，创建宜居城市为目标，通过实施集中供热或区域供热，彻底解决城中村燃煤土小锅炉采暖污染；依托省市电力、煤制品资源等优势，推动城中村使用电、气或洁净型煤，解决暂时不能搬迁改造的城中村燃煤污染，有效改善市区环境质量。

二、工作目标

用3-5年时间，依托城中村搬迁改造，彻底拆除市中心区范围所有城中村和主要交通干道两侧城中村燃煤锅炉，减少烟尘和二氧化硫排放量，力争2010年市区环境空气质量达到国家二级标准。

三、实施范围

（一）市中心区范围城中村。市中心区范围（学府街—义井街以北、胜利街—北中环以南、建设路以西、和平路以东）23个城中村和仍在使用燃煤锅炉的2个社区及正在开发建设的长风商务区内5个城中村（见附表1）。

（二）城市主要交通干线两侧城中村。包括：建设南路、太榆路（学府街-*机场段）北路、），平阳路（学府街-小店段），机场大道，长风东大街（建设路-长风街高速公路收费站），迎泽西大街（和平北路以西段）、恒山路等沿线19个城中村（见附表2）。

（三）环境敏感区周围城中村。即环境监测点周围的“城中村”，包括*源、金胜、涧河、南寨周围1平方公里范围内10个城中村（见附表3）。

（四）其他城中村。市辖各区政府和经济技术开发区根据城中村改造计划自行确定。

四、职责任务

（一）按照“城中村”改造专项规划和城中村改造计划，加快“城中村”改造工作

小店区、万柏林区每年完成2个以上“城中村”整体搬迁改造，启动3个以上城中村改造，依托城中村改造等措施分别拆除燃煤采暖锅炉2000台以上。

2009年小店区重点解决国家、省环保部门及市民关注的亲贤村、杨家堡村、大马村和小马村污染严重问题；万柏林区重点解决省环保部门及市民关注的前北屯、后北屯、瓦窑村和下元村污染严重问题。责任单位：小店区政府、万柏林区政府。

尖草坪区、*源区每年完成1个以上、启动2个以上城中村改造，依托城中村改造等措施分别拆除燃煤采暖锅炉1000台以上。

2009年尖草坪区重点解决对环境敏感区影响较大的西流村、小东流村和大东流村污染问题；*源区重点解决对环境敏感区影响较大的金胜村、小站村、小站营村和南城角村等污染问题。

责任单位：尖草坪区政府、*源区政府。

迎泽区、杏花岭区每年完成1个、启动1个以上城中村改造，依托城中村改造等措施分别拆除燃煤采暖锅炉500台以上。

2009年迎泽区重点解决长风东大街东太堡村、杏花岭区重点解决涧河路中涧河村污染问题。

责任单位：迎泽区政府、杏花岭区政府。

经济区选择1个城中村进行改造，拆除城中村燃煤采暖锅炉200台以上。

责任单位：经济技术开发区管委会。

（二）对临街经营性燃煤锅炉进行彻底整治

2009年9月底前对市中心区和重点交通干线两侧50米范围内的“城中村”临街燃煤锅炉进行综合整治，彻底取缔临街经营性燃煤锅炉，改用电、气等清洁能源和洁净能源。

责任单位：市辖六区政府。

（三）对环境敏感点周围“城中村”燃煤设施进行整治

加快环境敏感点周围10个城中村或社区改造，2011年10月底前通过实施集中供热或区域供热彻底取缔燃煤采暖土小锅炉；对暂时不能改造的城中村或社区，2009年10月底前采取过渡措施，使用电或型煤等清洁和洁净燃料解决燃煤采暖污染问题。

责任单位：杏花岭区政府、尖草坪区政府、*源区政府。

（四）对交通主干线两侧城中村燃煤锅炉进行综合整治

2010年全面完成太榆路、机场大道、建设北路、迎泽西大街、长风东大街、恒山路等交通干线两侧19个村燃煤锅炉整治，彻底杜绝燃煤锅炉冒黑烟现象。2012年前全面完成重点城中村整体搬迁改造，通过集中供热或区域供热彻底解决燃煤采暖锅炉污染问题。

责任单位：小店区政府、迎泽区政府、杏花岭区政府、尖草坪区政府、龙城新区开发建设投资中心。

（五）采取燃料置换等过渡措施解决冒黑烟问题

对市中心区和主要街道两侧城中村以及其他城中村在2年内暂时不能改造、拆除的燃煤锅炉，强制进行燃料置换，使用洁净型煤等洁净燃料，重点解决冒黑烟问题。

责任单位：市辖六区政府、经济区管委会。

五、保障措施

(一)成立城中村燃煤污染控制领导组。组成人员名单如下：

组长：（市委副书记、市长）

副组长：（市委副书记、纪检委书记）

（市委常委、宣传部长）

（市委常委、副市长）

（副市长）

（副市长)

成员单位：市建管委、市发改委、市经委、市公安局、市委宣传部、市财政局、市规划局、市国土局、市环保局、市监察局、市工商局、市物价局、市供电局、市辖六区政府及燃气公司、热力公司。

领导组下设组织协调组、燃料控制组、督促检查组、责任追究组、宣传报道组。

1.组织协调组

组长：（兼）

副组长：(市建管委主任)

成员单位：市建管委、市发改委、市经委、市公安局、市财政局、市规划局、市国土局、市物价局、市供电局及燃气公司、热力公司。

主要职责：按照《*市城中村搬迁改造规划》牵头组织实施城中村搬迁改造工作。加快城中村基础设施建设(重点建设集中供热、污水管网、燃气、电力等设施)，完善相关配套政策。每年组织完成7-8个以上城中村整体改造工作。

2.燃料控制组

组长：（兼）

副组长：(市经委主任)

成员单位：市经委、市公安局、市行政执法局、市环保局、市工商局。

主要职责：组织制定城中村使用燃料标准，发放燃料经营许可证，对非法销售燃料商户进行整顿取缔。

3.督促检查组

组长：（兼）

副组长：(市环保局局长)

成员单位：市环保局、市公安局、市工商局、市委督察室、市政府办公厅督查处、供电局、燃气公司。

主要职责：组织对城中村搬迁改造及燃煤设施拆除进行督促检查通报，及时报告工作中的重大问题，牵头对城中村临街经营性燃煤锅炉进行拆除，推广使用清洁燃料和洁净燃料。

4.责任追究组

组长：（兼）

副组长：（市纪检委副书记、市监察局局长）

成员单位：市监察局、市委督察室、市政府办公厅督查处。

对城中村搬迁改造及燃煤锅炉拆除情况进行督导通报，依法对未完成年度任务的责任单位进行责任追究。

5.宣传报道组

组长：（兼）

副组长：（市委宣传部副部长）

(市广电集团总裁)

成员单位：市委宣传部、*日报社、市广电集团。

主要职责：加强舆论宣传监督，营造整治活动氛围。

(二)建立财政补贴资金制度

市级财政每年拿出一定资金，并积极争取省财政、省环保等专项资金支持,为城中村燃煤污染控制提供财力保障，用于城中村集中供热、采暖用电用气后拆除燃煤锅炉的补贴。各区政府每年安排相应配套专项资金,以奖代补或集中招标、集中拨付形式，用于城中村燃煤污染控制。具体办法由市财政局、市环保局、市建管委另行制定。

各区政府要成立相应机构,抓好城中村燃煤污染控制任务落实,每年年底前上报下一年度城中村燃煤污染控制方案。2009年度城中村燃煤污染控制方案务于3月底前上报。

(三)实施优惠政策

减免城中村集中供热配套费、供电供气增容费，建设费用按实际成本进行核算。供电线路改造计划优先解决城中村用电采暖需求。国土部门积极争取土地转用指标，适当向城中村改造倾斜，加快城中村改造土地转用手续办理速度。规划部门简化办事程序，缩短审批时间，加快城中村改造规划审批。发改、建管、房地等部门也要提高审批效率，为城中村改造的规范、快速推进提供条件。

（四）确定可行的技术方案

各区政府要根据城中村实际提出土小燃煤锅炉替代方案，报市环保局牵头组织相关部门和专家审定，确保替代方案符合燃煤控制要求。

城中村改造面临的问题篇6

城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循八大原则：

1、实行分步改造原则。

2、实行区块改造自求平衡原则。

3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。

4、实行补偿价格与市场接轨原则。

5、实行政策平衡原则。

6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。

7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则

8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。

下面围绕本村推进城中村改造工作，从改造优势”、面临的问题”和对策建议”三方面作一分析。

(一)实施城中村改造的优势

周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。

一、良好的区位优势

1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤;北靠市教育园区、曙光社区、星光家园;西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。

2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。

二、逐步转变的群众观念

1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。

2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。

3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。

4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕;新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。

三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波高潮：第一波发展高潮是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富;第二波发展高潮是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行

二、三产投资，但这虽然是发展的高潮，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期;第三波发展高潮是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。

从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。

四、优惠的政策激励

在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了政府零收益”、配套农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。

(二)推进城中村改造面临的问题

城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题;小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题;涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：

一、村民理念层面的问题

1、怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。

2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理;害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。

4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。

5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题;甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。

二、利益分配层面的问题：

城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：

1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地;既有平房、楼房又有街面房、出租房;既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、(开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。

2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。

三、改造操作层面的问题：

1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。

2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。

3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。

(三)城中村改造的对策与建议

城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进村民自愿”氛围的形成;三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现村民得益”的改造目标;四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面;

一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证

1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。

2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训;对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。

3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。

二、观念引导、激发村民积极参与

1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要自己解放自己”，普通村民要翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。

2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。

三、规划先行，强化政策保障

1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。

2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。

3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。

4、完善和落实各项保障措施。以人为本”是科学发展观的核心;时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民四金”化发展。一是全力打造薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作;三是全力打造租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作;四是全力打造股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。

四、因地制宜，选择合理开发模式。

开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。

1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。

2、我们可以选择自力更生，政府推动”的开发模式。根据村民肥水不流外人田”的朴素理念，最好采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式，自主实施改造。同时由政府在基础设施、公共设施及资金等方面提供较大支持力度。