国土资产评估篇1

【关键词】土地资产；管理；无形资产；核算

建国以来，我国一直实行土地的社会主义公有制。在计划经济时期，土地如同其他生产要素一样，其配置和使用直接通过行政划拨。土地价值也不作评估，更不允许土地以任何形式进行交易。因此，企业所占用的土地仅仅是作为生产经营场所来参与生产经营过程，而不是企业的法定资产，并不计入企业的生产经营成本。与我国当时计划经济体制下外延式扩大再生产的方式是相适应的。在当时的条件下，通过国家对土地的无偿配置，使我国国有企业得以在短时间内建立并发展壮大，为我国的社会主义工业化建设发挥了重大作用。

而在西方资本主义国家，土地的财产权利属性在制度上得以确立，土地被视为商品，被视为生产资料。因而，土地是企业最主要的不动产，也是企业资产管理的重点。早在1981年，美国的哈佛不动产公司就对《财富》排名工业500强和服务业500强公司的不动产管理状况进行了调查研究，发现土地是其最主要的不动产，并提出了具体的管理意见。随着经济全球化进程的加快，以及我国社会经济的发展，土地资源和土地资产的属性逐渐为人们所认识，企业土地资产化管理的理论基础日益成熟。1999年开始实施的《中华人民共和国土地管理法》明确了我国的土地有偿使用制度。土地作为资产，其价值已然被人们所认识和重视，对土地资产管理的研究也引起了人们的普遍关注。因而，从微观层面上探讨具有可操作性的土地资产管理问题已成为当前的一项重要任务。

一、当前我国企业土地资产管理中存在的主要问题

人类的生存和发展离不开土地，土地是一个国家的重要财富，也是企业资产的重要组成部分。根据国土资源部的信息及有关资料，我国国有企业所占用的土地资产总价值高达30000亿元。如果这些土地资产的价值完全显化，企业的土地资产价值将占到企业总资产的50%左右。因此，土地资产已成为企业投资者和经营管理者必须重视的内容。但是，大量土地，尤其是计划经济体制下划拨给企业的土地并没有纳入企业经济核算的范围；不同类型的企业对土地资产的重视程度也各不相同，土地资产管理存在的问题非常突出。

（一）企业土地产权关系不明确

这是造成企业土地资产管理不完善的主要原因。在计划经济体制下，企业是基本生产单位，而在市场经济中却转变为独立的经济实体和法人，其法人财产权在相关法规中有明确的规定。然而，由国家通过行政手段划拨给企业使用的大量土地目前仍处于无偿使用状态。企业既不将土地纳入核算范围，也不必为此支付费用。同时，企业也仅能按现状占有、使用，并获取一定收益权，但没有处置权，企业不得转让、出租或抵押国家划拨的土地。这样，一方面，虽然法律明确了国家对土地的所有权，但实际上国家并没有因拥有这项财产而获得合理收益；另一方面，企业没拥有土地的处置权，即便是闲置的土地也无权将其出让。因此企业所占有的土地的各项权能并不能充分发挥，造成资源的浪费，形成企业的无效资产。

（二）企业的土地资产价值得不到显化，造成企业资产信息失真

由于企业用地是政府划拨无偿获得，因而在企业财务核算上，并没有将土地计入资产。这势必导致企业资产数据不实，使国家的投资主体得不到全面体现。同时，由于土地资产价值不显化，按照目前的财务制度，企业土地资产的损耗也不计入产品的生产成本，人为造成了产业间成本核算口径的不一致。

当然，随着市场体系的完善，目前企业再欲取得土地使用权，就必须向原土地使用者或者农村集体经济组织支付相关费用，但这些费用在企业财务上是作为无形资产来处理了。土地资产基本不做反映或反映不充分，即使已作反映，也是按当时的估价入账。因此，企业财务核算中所反映的生产成本和盈利水平在一定程度上存在人为的偏差，不符合客观事实。

（三）企业土地资产利用效率低下

在我国，巨大的人口压力使18亿亩基本农田的红线已成为土地分类规划的界线，但有限的土地资源与工业和城市化迅速发展对土地的大量需求的矛盾不断尖锐。为此，提高土地利用效率已成为未来土地利用的根本出路。据统计，我国城市用地中工业用地的比例要高出发达国家一倍以上，同样规模的企业，占地面积较国外大1～2倍；现有的企业用地约有4%～5%处于闲置状态，40%左右处于低效率利用状态。这与我国企业土地资产管理混乱直接相关。许多企业占用的土地是无偿的，因此对土地的利用成本和土地的机会成本缺乏充分认识，同时也没有认识到土地资产所潜在的巨大价值，导致土地利用效率低下。

（四）土地资产收益分配不合理

当前，由于对土地资产缺乏科学的核算制度，其收益的计量依据不充分。多数企业的土地资产价值量不清，加之土地资产产权关系不明，一定时期内企业的土地总收益以及收益的分配都不明确。同时，土地税制也不尽完善，税收调控的范围和程度还远远不适应土地市场全面发育的需要。

二、科学核算土地资产，加强企业土地资产管理

随着市场体系的不断完善，土地市场也日益规范。因此，科学核算土地资产，完整反映企业所拥有的资产，对于企业投资者和生产经营者都是非常必要的。

（一）进一步明晰企业土地产权关系，为土地资产核算奠定基础

明晰企业土地产权关系是企业合理核算土地资产，建立现代企业制度的基础。将土地作为资源管理，其目的是为了实现可持续发展；而将土地作为资产来进行管理，其目的是为了实现经济效益最大化。因此，不同的产权关系可以影响对土地的管理模式。土地对于完整的产权拥有者来说，既是资源也是资产；而对于部分产权拥有者来说，土地是一种资产。

企业作为土地的使用者，并不具有完整意义上的土地产权，而是具有土地的部分权利。因此，必须明晰企业的土地产权，以明确土地的产权主体，按市场规律和现代企业经营要求，使土地资源能够得到优化配置。

为此，企业的土地资产管理首先应做好以下3方面的工作：

1.依据取得土地使用权的方式，依法界定企业所拥有的土地产

权。不论是以行政划拨方式取得的土地，还是以出让方式取得的土地，土地的最终处置权都归国家，但企业应拥有的占有、使用权和一定的收益权一定要清晰。

2.全面进行企业土地资产登记，使企业土地产权登记管理工作制度化，明确企业所占有土地的时空特征。

3.规范土地交易市场，加强企业土地产权交易管理。在土地产权交易管理中，国家要严格控制土地交易的一级市场，禁止不规范交易。对完成交易的土地资产，必须进行产权变更登记，实行跟踪管理，保证土地产权交易管理的系统性。

（二）显化企业土地资产价值，规范土地资产的财务核算

企业经营管理的目标是要企业价值最大化。实现这一目标就需要对其所拥有的资产实行科学管理和有效运营。土地是企业的一项重要资产，如果不使其价值得到显化，这本身就与其资产的属性相矛盾，对其管理自然就无法实现科学化。因此，依据科学的方法和程序评估企业的土地资产，核定和显化企业土地资产的价值量，是进行企业土地资产管理的前提。

实际上，随着公允价值的重新确立，土地资产的价值可以通过评估的方法获得。目前，比较成熟的土地估价方法主要有市场比较法、成本法、剩余法和收益法以及基准地价系数修正法等。为了保证评估价值的真实、正确和公允，在土地资产评估中要充分考虑各方面因素的限制及各种估价方法自身特点的影响，综合运用多种方法。同时，在企业土地资产评估中要注意以下3个问题：

1.加强理论研究，尽快完善企业土地资产评估的理论方法体系，建立科学可行的技术操作规范。在具体评估实践中，应充分考虑土地供需关系、预期收益、地块最佳用途等因素的影响；依据评估目的和条件，选择适当的技术途径；坚持多种方法并用、静态估价与动态预测结合、微观条件与宏观环境相结合和市场优先等原则，多方测算，结合企业土地资产评估的特点，及时总结各种评估方法的应用条件、适用范围和局限性，保证评估结论的科学性、实用性。

2.理顺部门关系，加强土地资产评估工作的组织管理。目前，从事土地资产评估业务的机构分属于不同的行政管理部门，评估资格的确认渠道不同，评估依据的标准不一，给企业土地资产评估工作带来了一定的混乱。因此，需要建立统一的评估结果确认制度，评估机构提出的评估结论按照一定的程序进行审核认定后，才能提交委托单位，以保证评估结果的客观性和公正性。

3.正确认识各种地价表现形式的作用，提高评估结果的针对性和指导作用。在我国土地使用权的流动过程中，根据不同的目的和要求，形成了多种地价形式。不同的地价形式可以满足不同的用途。在企业土地资产评估中，应根据具体的评估目的和要求，选取不同的地价形式来表示评估结果，提高地产评估工作的实际指导作用。

在土地资产价值合理评估的基础上，应进一步规范土地资产的财务核算。当前，将土地资产视为企业的无形资产是由于企业仅在一定时期内拥有土地的部分产权，而且这项权利没有具体的实物形态。但在实际工作中，企业的土地均作为生产经营的场所，直接在其上进行生产经营或构建建筑物进行生产经营。构建建筑物所形成的固定资产则要包含土地资产价值，并在以后的生产经营中以折旧的形式进入生产成本或管理费用；其余的土地，则作为无形资产管理，其价值在规定期限内摊入管理费用。同样的土地资产，在实际中却存在不同的费用归集和摊销，势必造成费用核算的不合理。因此，对土地资产应该设置专门的账户进行专门的核算，并在报表体系中增设相关项目，或者作为报表附注，以准确反映和披露企业的土地资产，为加强管理提供及时、准确的信息，也为相关决策者提供准确、可靠的信息资料。

（三）盘活企业土地资产，提高土地资产利用效率

在市场经济条件下，企业应该将土地资产纳入整体资产管理的范畴之内。实际上，企业土地资产经营早已存在，如土地抵押贷款、土地入股、土地的租赁等，只是人们通常将之作为企业融资或投资的一种手段，未能上升为企业资产管理的一个重要内容而加以系统化、制度化和规范化。土地资产经营就是指以土地资产为经营对象，以实现企业整体资产价值最大化为目标的企业经营活动。因此，盘活企业土地资产是土地资产经营的主要手段，是土地资产管理的重要内容。

当然，企业土地资产经营具有不同于一般资产经营的特点。企业的土地资产一般都具有明确的使用期限，通过资产经营，土地资产本身会增值；企业土地资产经营的实质是土地产权的经营，而土地产权的权能是可分的，这就使得企业土地资产的经营内容与形式可以多样化，甚至不同的经营内容可以重叠，如在同一个时间段内既将土地资产抵押，又将土地资产出租。

正是由于土地产权权能的可分性，在设计土地资产经营方案时，应尽可能细分土地产权的权能，使土地资产的每一项权能都能参与到经营之中，每一项权能都能获得经营效益。实际中，企业的土地资产经营可以采取土地资产置换、土地资产转让与租赁、企业兼并收购等不同的形式。

通过这些土地资产经营形式的灵活选用，甚至综合应用，可以将土地资产的效能得到充分体现。借助完善的土地市场，通过土地资源的优化配置，满足不同经营主体对土地资源的不同需求，同时也使企业获取相应的经济利益。

（四）合理分配土地资产收益，协调国家与企业的关系

相关法律明确规定，我国实行土地的社会主义公有制，国家依法实行国有土地有偿使用制度。因此，合理分配土地资产的收益关系到国家与企业的利益关系。国家鼓励企业盘活土地资产，提高土地资产利用效率，同时要合理地收取一定的土地使用费。为此，随着土地市场体系的完善和健全，国家将以取消行政收费、明确收取地租、完善土地税制为目标，形成一套有利于土地资产保值增值、保证国家土地收益，并维护企业收益的土地资产收益分配新格局。

1.逐步建立并完善以出租地租和批租地租为主要形式的地租收

取制度。在我国现行土地使用制度下，地租可以作为国有土地所有权实现的基本形式。针对当前名目繁多的收费，应将其统一规范为出租土地使用权的年地租和批租土地使用权的总地租两种。企业已有的存量土地资产在其使用期限内每年交纳一次租金；新增土地或改变土地使用主体的土地流转行为，以批租的形式，按规定使用年限，一次交清全部地租。

2.调整现有的土地税种和税率，建立新的土地税收体制。现行税收体系中与土地资产相关的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税以及营业税中有关土地使用权转让及出售建筑物的税目。根据土地市场的发展，应考虑增加房地产交易税以取代现行的营业税中的有关税目。为了提高土地资产的利用效率，从经济上引导土地资产的积极盘活，可以增加土地闲置费，从而形成一个利于调整各方面利益关系的土地税收体系。

3.规范收费种类和标准，取消不合理收费。在土地有偿使用制度下，企业应按时、足额交纳地租和土地税收，但对于补偿性收费以外的其他各种收费，则应该清理、取消，以避免重复征收税费。因为这样不仅增加了企业负担，同时也影响了法规的合理性、权威性。

三、加强企业土地资产管理的相关配套措施

（一）加快企业土地资产管理相关配套法律法规的制定和完善

目前与土地资产相关的法规主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》、《公司法》、《股份制企业土地资产管理暂行规定》等，这些法规对于规范土地资产管理起着重要的保障作用。但是，实践中的新情况和新问题在不断涌现，因此在认真执行和完善现行法律法规的基础上，各级地方政府还应因地制宜，制定并严格实施适应本地区的法律法规以及各项规章制度，以规范企业土地资产管理。

（二）进一步培育完善的土地市场

完善的市场体系是土地资产实现优化配置的前提。因此，在国家宏观政策的指导下积极培育包括土地市场在内的各种土地要素市场，并健全土地市场法规，可以为企业进行土地资产的产权交易和上市流通创造条件，可以为企业加强土地资产管理提供动力。

（三）加强土地资产管理的基础工作

土地资产管理既涉及国家层面的宏观调控，又牵涉企业的微观利益。因此，搞好地籍管理、土地登记和变更登记、土地利用计划和规划工作，可以为界定产权和合理利用土地提供可靠的依据。

【主要参考文献】

［1］刘俊.中国土地法理论研究［m］.北京:法律出版社.2006.

［2］刘玉廷,戴德明等.资产减值会计［m］.大连:大连出版社.2005.

［3］李如海主编.土地资产管理实践与探索［m］.北京:北京大地出版社.2004.

［4］卢新海.企业土地资产及其管理［m］.北京:中国财政经济出版社.2002.

［5］2007年土地管理十大新闻［j］.中国土地.2008（1）:8-9.

国土资产评估篇2

为进一步规范土地估价行业监管，切实加强行业自律管理，有效规范土地估价活动，预防土地估价领域违法违纪行为，促进我省土地估价行业健康有序发展，现就进一步加强我省土地估价管理工作的有关事项通知如下：

一、进一步提高对加强土地估价管理工作重要性的认识

自上世纪90年代初以来，随着我国土地使用制度改革工作的深入和土地市场化配置进程的推进，我省土地估价行业得到了长足发展，为我省经济社会发展和国有土地资产保值增值发挥了重要作用。但是，我省土地估价行业管理中也存在一些问题：一是土地估价行业行政主管部门监管力度不够，有的地方在确定土地出让底价、补交土地出让金时存在不经地价评估擅自确定价格或按授意地价低价评估的不规范行为；二是有的地方从事土地估价中介服务的机构，未按规定与国土资源行政主管部门彻底脱钩；三是土地估价机构之间竞争激烈，存在为争取业务相互压低评估收费标准和按委托方要求随意确定土地评估价格等恶性竞争行为。

土地资产管理的核心之一是地价管理，土地估价机构是国土资源管理部门管理土地市场的重要参与者。各市、县（市、区）国土资源局要以科学发展观为指导，充分认识加强土地估价行业监管的重要性，分析目前存在的问题，采取积极有效措施，进一步加强土地估价行业及土地估价机构的管理，促进我省土地估价行业健康有序发展。

二、明确职能，加强行政监管

1.明确土地估价管理工作职能。各地国土资源行政主管部门要切实履行土地估价管理工作职能，明确职能处室，健全办事机构，配备相关人员，切实履行对土地估价及土地估价机构的行政监管职责。

2.严格执行地价评估与评估结果备案制度。凡涉及土地有偿使用、补交出让金、改制企业土地资产处置等土地价格的确定，必须由有土地评估资质的土地估价机构进行地价评估，土地估价报告要报国土资源行政主管部门备案。国土资源行政主管部门要严格执行地价集体会审制度，任何单位和个人不得以任何借口通过各种方式干预正常的土地估价行为，不得刻意压低土地估价收费标准，保证土地估价报告的质量和地价决策的科学性与合理性。严禁国家机关、事业单位工作人员利用职权在地价决策过程中接受商业贿赂或通过参与土地估价行为获取不法收入。

3.实行土地估价机构备案管理制度。土地估价机构（包括省外机构和分支机构），必须向省土地估价师协会注册，并经省国土资源厅备案、公告后，方可从事相应执业范围内的土地估价业务，禁止无注册、未备案的中介机构开展土地估价业务。

4.严格落实土地估价机构脱钩改制规定。土地估价机构应在人员、财务、职能、名称四个方面，按规定与主管部门彻底脱钩。对尚未脱钩改制的土地估价机构，各地要尽快完成脱钩改制工作。国土资源行政主管部门公职人员不得在土地估价机构中登记执业、兼职、参股。脱钩条件不成熟的地方可以保留事业单位性质的土地估价机构，但只能承担政府职能型、公益性、社会服务性的地价评估，不得从事中介性的土地估价业务,不得收取任何中介评估费用。

5.加大监督检查力度。实行业绩清单备案制度。各土地估价机构应将每季度的业绩清单于一季度后第一个星期内报省土地估价师协会及当地国土资源管理部门备案。各级国土资源行政主管部门和行业自律组织要建立抽查制度，定期对本地土地估价机构及其出具的土地估价报告进行抽查评议，并将抽查评议结果向社会公布。对在抽查评议和日常工作中发现未彻底脱钩改制而从事中介业务、业绩清单不按规定备案、拒不接受主管部门检查、应委托方不正当要求高估低评、出具虚假或严重失实土地估价报告以及有社会投诉并经查证属实等违法违规行为的土地估价机构和土地估价师，提请省土地估价师协会，按照行业管理要求，视情节轻重，分别给予通报、警告、降低执业范围、注销土地估价机构注册证书和土地估价师从业资格等处罚。

6.落实基准地价定期更新与地价动态监测制度。各地要按规定及时开展基准地价更新与地价动态监测工作，更新与监测结果应及时向社会公告，为土地估价机构及土地估价师客观、公正评估提供方便，为社会和企业认定土地估价结果提供参考依据。

三、优化服务，加强行业自律

1.支持土地估价行业发展。各地要释放一些技术性、事务性的工作任务，让有能力的土地估价机构承担相关业务，支持我省土地估价行业的发展。有条件的地市，由各市国土资源局牵头，尽快成立土地估价行业协会。通过发挥土地估价行业协会的自律管理作用，促进土地估价行业的健康发展。各地要积极树立行业典型，建设标兵队伍，共同参与公益性研究课题，带动行业发展。

2.提高土地估价队伍素质。土地估价行业协会要通过组织研讨会、评审会、报告会、撰写论文、交流考察、远程教育、组织参与地价动态监测评估等多种继续教育形式，不断提高土地估价师的专业技术和服务能力，为政府与社会提供优质服务产品。引导土地估价行业加强风险管理，降低土地估价师执业过程中的法律风险。

国土资产评估篇3

关键词：国企；资产评估；资产流失

党的十八届三中全会把国有企业改革确定为我国坚持和完善基本经济制度的重大举措。要打好这场关乎国企提质增效的攻坚战，就必须在改革中促进发展，改变国企原来的经营方式和体制，使之在社会主义市场经济中更好地发展壮大。

然而，有改变就会出现新问题。尤其是在国企改革十项试点中第七点指出的部分重要领域混合所有制改革试点。防止国家重要领域或其他领域中的国有资产流失，任重而道远。本文就国企改制过程中资产评估方面可能出现的问题，初试探讨。

一、国企改制中资产评估存在的问题

（一）评估对象不全面

在国企改制中评估问题最为突出的，就是忽略对无形资产的评估。《中国青年报》曾经报道，哈尔滨市12家中小型国企完成改制，但评估内容只是有形资产，无形资产均未被评估。这种不重视无形资产的行为，致使国有资产轻易地流失掉。另一方面，国企的土地资产评估也是一大问题。长期以来，我国实行计划经济，许多国企都是通过政府无偿划拨的方式取得土地使用权。这种既方便又无偿的方式，使得土地资源的价值在国企中不受重视，从而形成一系列的历史遗留问题。

（二）评估方法不结合实际、不科学

现阶段资产评估方法主要有收益法、成本法和市场法。运用不恰当的评估方法对评估结果有影响。在评估国企的整体价值实践中，大多运用成本法把各单项资产价值简单相加。一方面，这样计算的缺点是容易忽略一些隐性资产，像前面提到的无形资产，此外还有企业文化、企业与客户的沟通渠道、管理者智慧等在内的隐性资产。另一方面，这种简单叠加法评估资产价值，容易漏评无形资产给企业带来的经济利益，还有企业未来的收益能力。也忽视了资产组合所带淼1+1大于2的效应，致使国企资产价值被低估。

（三）国有资产评估的相关规章制度没有健全

相对于会计、审计等其他行业，资产评估行业的法律法规发展滞后。而涉及到国有资产评估的法律规章制度，也还在逐步发展和完善中。1991年国务院颁布的《国有资产评估管理办法》，“规定国企从事资产拍卖、企业兼并或出售活动必须进行资产评估，并对国有资产评估的范围、程序、方法、法律责任等做了明确规定”。此后虽然相关部门先后颁布了一系列关于国企改制中资产评估的规章制度，但是没有具体地、详细地解释到每个方面。国企改制参考经验少，相关法律法规还未真正完善。只能在改制过程中出现问题解决问题，一步一个脚印地慢慢摸索出道路。

（四）评估过程不客观

在国企改制中，往往会由于评估人员的综合素质差或者业务水平低，而不遵循公平公正、科学独立、专业客观的原则和合理规定进行资产评估，或由于各种压力和原因压低评估价值，出现国有资产流失的情况。

二、问题出现的原因分析

（一）评估对象难以确认和可靠计量

“我国2008年颁布的《资产评估准则一无形资产》指出，无形资产是指特定主体所拥有或控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源”。无形资产因其不具有实物形态的特性而往往在评估过程中容易被忽视。而且长期以来，国企无形资产所受到的重视和保护程度不够，或是关于无形资产的账面记录缺失、不符，使得无形资产并没有像固定资产那样容易确认和可靠估量。无形资产中也分为可确指无形资产和不可确指无形资产。“那些不可辨认、不可单独取得，离开企业整体就不复存在的无形资产就称为不可确指无形资产”。商誉就属于不可确指无形资产。因商誉这一特殊性，在评估过程中时常出现一些麻烦。国企往往是历史较长的企业，其在历史发展过程中，可能会积累一定的口碑。或因其地域环境等因素的影响，商誉的价值就大为不同。如广西梧州的双钱牌龟苓膏，在南方地区甚是有名，并远销东南亚等地区，而其在我国北方地区则名气较小。可见一些商誉的价值在实际中会受来自各方面特定因素的影响，评估过程也会因此变得复杂而且参照案例较少。

（二）评估对象产权不明晰

长期以来，我国实行计划经济，许多国企都是通过政府无偿划拨的方式取得土地使用权。这种既方便又无偿的方式，使得土地资源的价值在国企中不受重视，从而形成一系列的历史遗留问题。通过划拨方式取得的土地，产权状况不明晰，价值不清。“有的土地有账面值，有的无账面值；有的虽在账面上反映，但权利人非资产占有方所有；有的因拆迁改造，土地资产已减少或没有，而产权未发生变更；有的为了联营合作，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用权等等”。实际情况的复杂性，增加了无形资产评估的困难。

（三）实践操作依据与实际发展不同步

笔者认为，实践操作依据既包括不同评估情况下运用的方法，也包括关于国企改制中资产评估工作的法律法规、指导意见。随着国企改制的深入发展，问题暴露的速度快于实践操作依据的发展完善程度。要做到方法能适用于具体问题，法律规章制度与实际情况相对应，还需要行业与相关部门的共同努力。

（四）评估过程中各方利益目标不一

评估过程中，往往出现相关部门对企业评估进行不当的行政干预，压低评估价值，使价值在表面合法的形式下白白流失的现象。另一方面，评估人员在评估过程中所掌握的第一手资料大多来自委托评估方提供，并没有太多地主动调查。委托评估方容易利用这一点，隐瞒信息或者提供虚假信息，使得评估结果低估或者高估。

另外，在评估行业，部分评估人员的专业水平并不高。甚至有一些估价师把职业资格证“出租”给评估机构，评估机构在“租证”的情况下，指派非专业评估人员进行价值评估。这种行业潜规则隐含风险，目前还没有行之有效的办法或措施加以约束。随着我国国企改革的不断深入，评估机构之间的竞争也越来越激烈。部分评估机构会故意迎合委托方意图，在评估范围、基准日选择等评估程序中没有客观选择，致使评估结果不准确，严重违反了法律法规，丧失资产评估职业道德。

三、就上述问题给出的几点建议

如何使资产评估工作更好地服务于国企改制，防止国有资产流失，确保国企在良好的市场环境中发展，本文从以下几个方面提出自己的建议。

（一）确定完整的评估范围

在国企改制中，所有的资产都应该是评估的对象。在容易出错的地方，如忽视无形资产或者土地价值方面，评估人员要重点检查。对于无形资产的评估，除了要明确无形资产概念、评估原则和方法外，还要确定无形资产的性质和权属，考虑无形资产剩余寿命、使用范围、获利能力等其他事项，严格遵循《资产评估准则一无形资产》，以及其他一些涉及无形Y产的细则。当下出现的新型无形资产，如网络类无形资产、资源类无形资产、文化类无形资产与关系类无形资产，这一部分资产在很多企业没被意识到，也没有在会计上予以确认和计量，往往被打包成商誉进行评估。新型无形资产的价值，应该在评估中得到体现。改制国企的土地权属复杂，分布面广，用途呈现多样性，占企业资产一定的比重。在土地使用权评估中，要根据企业改革的不同形式和具体情况，明确土地处置方式，与委托评估企业、国有资产监管部门等充分沟通交流，合法合理确定土地评估范围，杜绝漏评多评现象。值得提醒的是，由于一些国企资产容易被隐匿起来，继而被非法占有。“山西第一贪”宋建平身兼山西省进出口技术公司副经理和大典公司总经理职务。在技术公司改制前的清产核资中，宋建平隐瞒大典公司尚欠技术公司2.5亿元实情，致使审计单位得出“技术公司亏损3000万元”的结论。所幸宋建平犯罪行为未得逞，价值2.5亿元的国有资产被挽回了。隐匿国有资产最终流向个人腰包的问题不容小觑。此案件中国有资产被漏评，直到省财政厅复查才发现，充分暴露了评估环节中没有严谨办事。因此，应加大评估中的审计核查力度，甄别核实特定目的下的资产评估范围。核实是否有账外资产、或有负债、资产权利人与实际使用人不一致等情况，尤其是房地产、无形资产、长期股权投资等重大资产，核实是否存在隐匿或遗漏。使国有资产价值真正被客观评估出来，以防此类事件再发生。

（二）科学合理运用评估方法

科学合理运用评估方法，能够使评估结果更加客观、准确。比如，无形资产中的专利资产、专有技术评估，可以使用收益法和成本法；商标资产评估比较常用的是收益法。而像商誉这一类不可确指的无形资产，其特殊性显示它不像专有技术那样可以通过购买、或者投入大量资金研发出来，因而无法运用市场法或重置成本法评估出来。只能通过收益法，与企业构成整体价值评估出来。如果涉及到一些可以列入评估范围的非常规无形资产，目前还没形成比较一致的评估方法的选择，评估人员须在评估过程中做到具体问题具体分析。此外，除了传统的无形资产，目前涌现的新型的无形资产，如人力资源、客户资源以及销售网络等方面的评估方法及数据亟待进一步完善。在借鉴国外评估方法经验的同时，也要建成符合我国国情的，尤其是国企性质的此类无形资产的评估体系，更好地为国企改制服务。

（三）健全并遵守法律规章制度

在深化国企改革的大方向中，许多细节仍需依靠建立健全法律体系、规章制度加以调整。特别是在常见的国有资产流失的主要形式上，更要制定法律规范进行界定。历经十年磨一剑，《中华人民共和国资产评估法》终于出台，填补了资产评估行业基本法的空白。但是还需要完善相关配套法规，使源于国企改革的资产评估行业有法可依、有章可循、有规可守。目前，关于国企改制下资产评估的法律规章制度大而杂，没有一套非常统一的评估体系。颁布规章制度的各方部门难免会偏向自己的立场，使得资产评估的各种规章制度并不能高度统一。伴随着资产评估行业基本法的到来，规范国企改制中资产评估行为的法律规章制度更应该趁热发展完善，成为一套完整统一的评估体系。具体落实到评估过程中的每一道程序都有法可循，确保国企改制时资产评估的范围、评估方法等方面的合理性、规范性。同时，在国企改革深化发展的今天，资产评估行业应更加自觉地树立履行使命、敢于担当、依法运行的行业形象，共同为加强国有资产监管、防止国有资产流失、形成国有资本流动重组和布局调整的有效平台贡献力量。

（四）加强国有资产监管，提高评估人员素质水平

国土资产评估篇4

一、指导思想

全面落实科学发展观，加快构筑“一核两翼”组团式发展大平台，深入推进全区工业经济转型升级，实现我区经济又好又快发展。建立和完善工业建设项目评估机制，包括招商项目预评估机制、项目准入机制、土地配置机制和项目后评估机制，促使各级各部门根据产业规划和产业导向的要求，引进产业关联度大、技术含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少的项目，培育产业链，形成产业集群效应；促使企业节约土地资源，提高土地利用率，降低能源和环境消耗，提高资源综合利用水平。原则上新增工业用地优先安排新兴产业和其他高新技术产业项目。

二、建立项目评估四大机制

工业项目评估办公室（以下简称项目评估办）将对新建、扩建工业建设项目进行评估，建立以下四大机制：

（一）项目预评估机制

1．实行招商项目预评估制度。对拟用地的招商项目，进行预评估（租赁厂房及资产转让的新项目另行制定准入办法），区招商促进局牵头负责预评估工作。项目招商主体根据项目洽谈进程，向区招商促进局提出预评估申请（见附件1），区招商促进局牵头进行项目会审，提出预审意见。对未通过预评估的招商项目，不得进入项目准入阶段。

2．实行招商项目领办制度。对通过预审评估的重大招商项目，列入区级招商引资在谈项目库，区招商促进局负责跟踪和掌握项目谈判进程，协调解决困难，加快项目前期进程。

3．实行重大项目绿色通道制度。对固定资产投资在1亿美元或5亿元人民币以上的重大工业投资项目及经区委、区政府认定产业属于区重点鼓励类的，进入绿色通道，在招商项目预评估后，直接上报区政府审批。

（二）项目准入机制

1．项目初审。由各镇、街道、新区、工业园区工业建设项目评估小组对项目进行初步评估，作出选址意见。并将工业建设项目评估呈报材料报送区项目评估办（见附件2）。

2．部门会审。区项目评估办将评估材料送有关部门或专家；各有关部门或专家按照各自职责作出初审意见（3个工作日内），区发展和改革局、区经贸局对产业导向、投资者背景、经济社会效益进行衡量评分；区经贸局对能源消耗情况进行评估；区科技局对项目是否属于高新技术产业进行评分;区环保局对环境影响进行评估；区规划与建设局、区国土分局对建设参数进行评估；区安监局对安全评价结论进行审核把关；区质监分局对涉及国家生产许可证目录内的项目进行审核把关。

3．审核报批。各成员单位将初审意见提交区项目评估办，由区项目评估办综合各相关部门意见进行审核（2个工作日内），评定综合得分，提出审核意见；对拟准入的，报区政府审批。同时将审批结果通报给项目所在地政府及各相关成员单位。

4．签订项目投资协议书和履约合同。各镇、街道、新区、工业园区在取得项目准入通知书后，由招商主体与投资业主签订项目投资协议书和履约合同（文本另行印发）。主要的内容包括：投资内容、固定资产投资总额、投资强度和建筑容积率、项目建设期限与建设进度、达产后税收、节能降耗情况等。

（三）项目土地配置机制

1．建立项目动态信息库。区项目评估办对已通过准入评估的项目建立项目信息库，定期或不定期提交区国土部门。

2．编制土地供应计划。区国土部门根据当年度农转用计划和项目信息库，编制土地供应计划，报区土地管理委员会审批。

3．办理招拍挂手续。区国土部门根据审批情况及项目履约合同书，办理土地招拍挂手续。

（四）项目后评估机制

对全区新建、扩建的工业建设项目进行竣工复核验收和达产评估。

1．竣工复核验收。项目建设期满后，依据项目准入报告书、项目供地协议、履约合同以及其他相关规定，评估项目的投资内容、固定资产投资总额、投资强度和建筑容积率、能耗及环境评价等。以项目落户地为实施单位，项目业主应于项目竣工后向项目落户地政府提交“市区工业项目后评估申请表”（见附件3），各镇、街道、新区、工业园区对建设项目进行初审，作出初步审核意见，并报区项目评估办复核。区项目评估办召集各相关部门对项目投资建设情况进行复核验收，并出具工业建设项目竣工复核意见书。对评估达标的，区国土部门给予办理变更登记换发《国有土地使用证》和办理房产登记；评估未通过的，区项目评估办出具整改处理意见，限期完成履约合同约定的相关事项，直至限期整改符合要求后重新评估。复核验收未通过的，不得办理土地使用权重次登记和房产登记。

2．达产评估。企业在正常投产1年以后，向项目落户地政府提交“市区工业项目达产评估申报表”（见附件4），由各镇、街道、新区、工业园区对照履约承诺书内容进行评估，达到承诺标准的，兑现产业扶持奖励政策；达不到承诺标准的，不予兑现。

三、组织机构

建立区工业建设项目评估领导小组，由区长任组长，常务副区长任常务副组长，相关副区长任副组长，成员由相关部门主要负责人组成，负责项目评估的协调、审核等工作（见附件5）。区工业建设项目评估领导小组办公室设在区经贸局，办公室主任由区经贸局局长兼任，成员由区相关部门分管负责人担任，具体负责招商项目预评估、项目准入、项目履约、项目后评估的管理和审核，组织日常工作。各镇、街道、新区、工业园区也要建立相应项目评估小组，负责日常评估工作。

国土资产评估篇5

一、相关法律和法规对土地使用权出资的的有关规定

1、《中华人民共和国公司法》第二十七条和《公司注册资本登记管理规定》分别规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。

2、《公司注册资本登记管理规定》第十二条中规定，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。公司设立登记时，股东或者发起人的首次出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。公司成立后，股东或者发起人按照公司章程规定的出资时间缴纳出资，属于非货币财产的，应当在依法办理财产权转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记。

3、《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十条第五款规定，申请设立有限责任公司，股东首次出资是非货币财产的，应当在公司设立登记时提交已办理其财产权转移手续的证明文件。

二、中国注册会计师执业准则的规定

《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》第十四条第（三）款规定以知识产权、土地使用权等无形资产出资的，应当审验其权属转移情况，并按照国家有关规定在资产评估的基础上审验其价值。

《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》第十五条规定，对于出资者以实物、知识产权和土地使用权等非货币财产作价出资的，注册会计师应当在出资者依法办理财产权转移手续后予以审验。

三、非货币财产验资实务应注意的几个问题

（一）土地使用权必须评估，且注册会计师需要审验土地评估价值的合理性

对应新的《公司法》，新审计准则规定以实物资产、知识产权、土地使用权出资必须评估，而旧准则没有这方面的强制要求。同时值得注意的是，注册会计师不能简单依据评估报告，而应该在资产评估的基础上对出资作价进行审验。

在验资实务操作程序中，我们需要作如下工作：

1、向客户索取土地使用权的评估报告。出具评估报告的中介机构必须具备相应的评估资质。

2、认真查阅评估报告，了解评估目的、评估范围与对象、评估基准日、评估假设等有关限定条件是否满足验资的要求。

比如评估目的为抵押贷款或转让的评估报告就不能用于验资；关注评估报告的特别事项说明和评估基准日至验资报告日发生的重大事项是否对验资结论产生影响，比如特殊事项说明中披露该土地已作抵押，或评估基准日后该土地涉及诉讼，则此评估报告也不能用于验资。

3、土地评估价值是否合理，是否得到出资方的认可。

查阅评估报告，了解评估作价是否合理，如明显偏高或偏低，为控制验资风险，不易使用。土地评估价值需要得到出资方的认可，要求其提供全体出资者确认的书面文件。如果出资方的企业性质为国有企业，其土地使用权的评估结果还应经当地财政或国有资产管理部门进行确认。

（二）土地使用权必须办理财产转移手续，取得不动产证和土地使用权证书等不动产权属证书

从上述的法律法规和审计准则我们可以看出，现在无论是设立验资还是变更验资，对出资者以土地使用权出资的，注册会计师都应当检查上述出资财产办理财产权转移手续的证明文件，验证其出资前是否归属于出资者，出资后是否归属于被审验单位。这与以前的法律法规有重大的区别。以前的法规允许出资者出具承诺函，承诺在公司成立后六个月内办理有关财产转移手续。新法规和执业准则取消了可以在期限内办理的规定，强调了应当在出资者依法办理财产权转移手续后，事务所才能予以审验。这也意味着，内资企业分次出资的首次出资只能采用货币及不需办理产权登记的存货、机器设备等进行出资，需要办理产权登记的房产、土地使用权等不能用于内资企业的首次出资。

在用房屋和土地使用权等资产出资的验资业务中，一般要求被审验单位提供已办理财产权转移手续的房屋所有权证、土地使用权原件和复印件以及需要股东提供出资前拥有权利的证据，包括土地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭证、房屋建筑物施工合同、发票及付款证明、原土地使用权证书复印件、过户表等。我们不仅要认真对房屋所有权证、土地使用权证件原件和复印件进行核对，还需要求被审验单位及其经办人在提供的复印件上签字确认复印件的效力。

这里需要注意的是，并不是所有的土地使用权都可以出资。如出资人取得的为划拨土地或集体土地的使用权，即便是拥有土地使用权证也不能用来出资。只有取得的为出让土地使用权，才能用作出资。

（三）关注土地使用权是否未设定担保、未被封存或冻结等

根据国家工商行政管理总局《公司注册资本登记管理规定》第八条第三款的规定，设定担保的财产不得投资。注册会计师在检查不动产证和土地使用权证书时，要特别注意权利证书是否载有抵押、担保等登记事项，如果不动产已经抵押的，应当要求股东将抵押登记依法注销后才可以验资。

（四）向不动产登记机构查询或函证以防范验资风险

注册会计师除了应当实施如查验房屋坐落、宗地位置等审验程序外，如发现出资人可能存在房地产管理部门存在串通舞弊的情况，可以实施追加审验程序，即函证房地产管理部门登记情况是否属实，或者提请房地产管理部门在复印件上签字确认复印件的效力。通过向不动产登记机构函证查询，可以核实不动产物权的真实性，发现伪造、变造的不动产权属证书，防范虚假出资，减少验资风险。

综上所述，投资者必须以拥有的出让土地使用权作为投资，在验证时，土地使用权需要有评估资格的事务所出具评估报告，而且要办理权属转移手续至被审验单位尚可。

参考资料：

国土资产评估篇6

一、深化拓展房地产土地评估业务的必要性

1.激烈的市场竞争形成拓展房地产土地评估业务的外在压力

随着注册土地估价师和房产估价师资格由“准入类”转成“水平评价类”，房地产土地评估机构的设立审批由前置审批事项调整为后置审批，房地产土地评估设立和准入门槛发生了根本性的变化，房地产土地评估市场将进一步开放，会计师事务所、资产评估资质机构、管理咨询公司等潜在的竞争者都有可能会介入到房地产土地评估业务中，市场竞争的加剧将不可避免，房地产土地评估机构的盈利空间将进一步压缩。从目前情况看，房地产土地评估机构的目光大多聚集在一级市场的土地出让估价和二级市场的银行抵押业务，由于机构众多、“僧多粥少”，造成竞相降价，这不仅使全行业的“蛋糕”越做越小，也让委托方越来越强势，房地产土地评估机构逐渐丧失评估业务的话语权。

2.经济发展的新常态对房地产土地评估行业提出了新的要求

当前我国经济发展进入新常态，经济转型升级进入关键时期，为房地产土地评估行业带来前所未有的挑战。房地产严重过剩，房地产企业效益大幅下滑，面临“产能过剩、资产贬值、资金紧张”的风险。房地产企业面对瞬息万变的市场和“去产能”的压力，客观上要求房地产土地评估机构在出具房地产土地评估报告之外，更多地提供管理咨询、价值管理等一系列增值服务。房地产土地评估机构必须适应经济新常态的新特点，不断探求房地产土地评估业务的蓝海，拓展新兴业务领域。

3.新型城镇化的加速推进给房地产土地评估行业带来了新机遇

随着新型城镇化的加速推进，房地产土地评估行业面临市场容量、发展空间和竞争格局的剧烈变化。特别是一些小城镇和新型农村社区的发展模式，成为房地产行业的巨大机会，也为房地产土地估价业务的拓展带来了难得的机遇。房地产土地评估机构不仅仅依靠单一的资产评估业务，而是提供全过程、全要素的增值服务。此外，新型城镇化的融资模式发生根本变化，过去政府依靠土地财政筹集资金，现在引入银行信贷、国际投资和社会资本，这导致房地产土地估价业务在房地产融资、投资和经营方面的深化拓展。

二、深化拓展房地产土地评估业务中面临的主要瓶颈

1.信息闭塞、创新思维受限

从总体上看，在目前的房地产土地评估机构业务中，银行金融抵押评估、课税评估、拆迁评估等传统评估业务占的比重很大。过去很长一段时间，房地产土地评估业务来源的压力相对较小。但是，传统的房地产土地评估业务随着国家政策的调整和房地产市场的变化而萎缩，例如，随着地税和物价系统联合制定存量评估系统，课税评估业务大大萎缩；金融和拆迁评估业务也随着国家政策的调整逐渐减少。这样传统的评估项目一旦发生“断乳”，许多房地产土地评估机构就有些措手不及。许多房地产土地评估机构对房地产土地评估的新业务知之甚少，不熟悉收益法及市场法的运用，对开展新业务存在能力不足的问题。此外，由于过去房地产土地评估主要是发挥鉴证作用，忽视了房地产土地评估的咨询作用，没有发挥房地产土地评估的真正价值，房地产土地评估的蓝海被忽略甚至放弃了。

2.在评估业务实务中低层次操作

目前政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛盾和冲突，由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性，也难以制定统一的价值评估技术标准，这都严重影响房地产土地评估工作的质量和效率，导致房地产土地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上，诸名“品牌营销”之类的新型营销方式难以全面推行。此外，房地产土地评估行业与其他相关行业的沟通、信息共享和渗透都不够理想。对于诸多房地产土地评估业务、特别是非估值类的新领域，大多数房地产土地评估机构和评估人员还不熟悉。

3.对房地产土地评估技术钻研不够

目前大多数的房地产土地评估项目，都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的评估项目。而且，很多房地产土地评估机构往往单纯从盈利考虑，以最短的时间完成评估业务，而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段，或因收费低而应付了事。有的房地产土地评估机构甚至在经济利益的驱动下，以委托方确定的“评估”价值，倒推房地产土地评估的程序，降低了房地产土地评估的质量，严重地影响了房地产土地评估机构的信誉和业务素质提升，增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。

三、房地产土地评估行业需要拓展的业务领域

房地产土地评估机构深化拓展业务，应从业务领域的深化、新业务领域的开发下功夫，发挥估值技术优势，实现业务链条的纵向延伸和横向延展。

1.深化拓展资产定价新业务

估值类业务是房地产土地评估行业的特色所在。房地产土地评估机构应通过评估对象领域的拓展，强化自身在房地产土地定价环节的权威性和重要性。例如，深化拓展房地产投资价值类型、以财报为目的评估等新业务，充分发挥房地产土地评估的价值发现作用；开展房地产土地价格监测业务，建立重置成本价格标准、拆迁评价指标体系，协助府制定房地产和土地交易指导价；开展非常规房地产价格评估，如房地产物质/功能减损价格评估，海域或荒山价格评估等。

2.实现业务链条的纵向延伸和横向延展

在深化拓展房地产土地定价新业务的基础上，进一步在房地产土地资产形成、处置、增值等环节发挥咨询指导和服务作用。一方面，可以向关联业务行业发展，如资产评估、矿业权评估、工程造价与工程咨询、房产测绘和、土地地籍测绘、房地产销售、房地产经纪人等。此外，还可以针对房地产企业价值的提升，提出价值管理的对策建议，提供高附加值的服务。另一方面，可以向关联土地资源行业发展，如房地产土地开发、规划、登记，土地价格动态监测、变更调查和利用规划制定以及项目策划、可行性研究、风险分析、咨询顾问等。

3.积极培育拓展非估值业务

以管理咨询为核心的非估值业务，将成为房地产土地评估机构拓展业务的蓝海。从目前情况看，可拓展的非估值类业务主要包括：以提升评估服务附加值为目标，为房地产企业提供房地产市场和投资可行性分析、内控体系设计、项目风险控制评估以及房地产经营策划等咨询业务；通过分析房地产项目的相关数据，评估房地产开发项目的经济与技术可行性，提供土地整理项目建议书，为政府部门、银行、信托、基金以及企业进行房地产投资的决策提供咨询。这些非估值的咨询服务由于竞争相对较少，附加值相对较高。

四、深化拓展房地产土地评估业务的路径与策略

1.加大房地产土地评估新业务的研发力度

创新是房地产土地评估机构的立身之本、发展之源，如果房地产土地评估机构不注重研发新业务，必然会在激烈的市场竞争中被淘汰。能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门，新业务研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和新手段在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业务成本；同时，要加强对房地产土地评估市场现状的研究，敏锐把握房地产土地评估市场未来的发展动向，加大对新兴业务和潜在业务的研发力度，形成具有特色的品牌优势，抢占房地产土地评估行业的制高点。

2.完善房地产土地评估的基础条件

为深化拓展房地产土地评估业务，房地产土地评估机构需要引进新业务所需的各类人才，如金融工程、管理咨询、高端计算机专业人才等，迅速搭建起所需的业务部门。同时，需要搭建房地产土地评估的信息化管理平台，完善数据信息库和信息管理制度，如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等，为深化拓展房地产土地评估业务提供及时、完整的信息支持。此外，房地产土地评估机构还可根据业务拓展的需要，选取并购目标，拓展业务类型，实现优势互补。

3.制定房地产土地评估业务的市场营销战略

房地产土地评估机构提供的产品是房地产土地评估及相关的咨询服务，需要将评估和咨询服务推销给客户。特别是在日益激烈的市场竞争条件下，引入新的市场营销理念，制定切实可行的市场营销战略，已成为房地产土地评估机构战略管理和日常工作的一项重要内容。房地产土地评估机构应结合业务特点和人员实际，制定恰当的市场营销战略目标和经营策略，包括规模经营策略、服务产品策略、品牌建设策略等。同时，制定中长期和短期相结合的市场营销计划，并通过有效的考核和激励措施，保证市场营销计划的全面落实。

4.加强客户的挖掘与沟通联系

房地产土地评估机构需要吸收和借鉴客户关系管理的理论与方法，建立符合房地产土地评估业务特点的客户关系管理系统和客户信息数据库，全面分析客户的性质和业务特点及其对自身的重要程度，提高客户维护能力；分析挖掘客户的潜在市场需求，为客户提供更加可靠优质的增值服务。同时，与政府相关部门、银行、券商、基金等保持良好的沟通合作关系，及时获取相关业务信息，不断拓宽房地产土地评估业务的来源渠道。随着财政支出管理改革的全面推进，政府工程采购服务的规模越来越大，财政或政府采购部门将成为房地产土地评估机构重要的委托方。因此，房地产土地评估机构应主动与财政或政府采购部门沟通联系，积极参与相关课题的研究和重大政策的论证，发挥好民间智库的作用，为争取政府工程采购服务项目创造条件。