房产投资篇1

山雨欲来风满楼，新一轮对房地产市场的调控已初步显示出了它的轮廓。而这一幕幕似曾相识的景象却又让人想起了10年前，在1994年发生的那一轮颇为激烈的宏观调控，难道这又会是一次历史的重演?这是目前大多数投资者最为关心的。

两次紧缩调控千差万别不过，细细分析一下就会发现，10年前发生的那次针对房地产市场的紧缩调控和目前的调控在市场环境上有着很大的不同，可以说是处在两个“世界”中。

从本质上看，1994年时房地产市场还没有成型，真正意义上的商品房还不多，有效需求还没有得到充分的发挥。而2004年房地产市场已经得到了充分发育，购房已经成了普通老百姓身边的事。而从宏观经济上看，一次是高通胀，而现在则是出现物价温和上涨的趋势。

上海社会科学院房地产研究中心理事顾建发这样对记者说，20世纪90年代中期对房地产调控主要是因为房地产投资过猛过快，1992年到1993年房地产投资增长速度几乎是翻了一番多，大大超过国民经济承受能力。而此次国务院调控房地产是在今年初，面对钢铁、水泥、电解铝三大高耗能行业超高速发展，政府有关部门出台调控措施失灵的情况下采取的。从一季度的数据来看，上述三大行业并没有得到有效控制，相反还出现加速趋势。有关部门的统计显示，在2003年投资增长接近翻番的基础上，钢铁、水泥、电解铝投资分别增长107％、101％和39％。在这些数据的背后，就是房地产业发展的巨大需求引发上述三大行业超高速发展。因此对房地产等行业的增长速度进行适当调控，有助于减少对钢铁等行业的有效需求，从而减缓这些行业的增长速度。

复旦大学房地产研究中心华伟博士认为，这两次调控的背景有着很大的不同，1994年时通货膨胀居高不下，而现在则是刚刚走出通货紧缩出现丁温和的通胀。另外，在1993―1994年房地产市场的需求面还是处在一个比较狭小的范围，主要的问题是在供给面出现了较为激烈的投机。而现在我们不是要打击有效需求，而是希望能够优化供给、规范市场。

认识通胀下的房地产市场

不过这次调控却给我们引出了另一个重要的话题，那就是要充分认识通货膨胀情况下的房地产市场。由于此次房地产热是在通货紧缩转向通货膨胀的情况下发生的，而现在宏观经济情况已经发生了较大变化，那么游戏规则也会同时发生一些列重大改变。

华伟认为，现在主要是要调整游戏规则。可以设想，如果通货膨胀的势头难以遏制，央行真的采取了升息措施，那么，虽然你投资的房产价格仍然在涨，但贷款的成本也就相应提高了很多，撇开这些成本是否仍能有收益，或者说虽然有收益，但你的收入是否能足以应付归还贷款，这些都需要投资者认真加以考虑的。当然从长期来看，通货膨胀对房地产投资来说并不是一件坏事，因为房产投资确实是抵御通账的一个好办法。所以根据自己的偿还能力，控制好贷款总额和期限就是非常重要的。”

几个重要的市场关注点从目前来看，调控之后的房地产市场也孕育着许多新的变化，有一些是不得不引起我们重视的。对投资者来说就有几个重要的市场关注点。第一是房地产企业面临重新洗牌。顾建发认为，在目前的调控政策作用下，一些中小型的房地产公司将面临资金链断裂的危机，而对一些大型骨干房地产企业而言，也需要提升其应变能力，由此带来房地产企业重新洗牌不可避免。国务院措施出台对房地产投资速度将起到一定的遏制作用，由于资本金提高15％，原先一个企业可以同时开工5个项目，目前只能同时做3个项目。第二是短期投资客将逐步退出市场。由于国务院措施出台，人们对房地产市场预期将会下降，使得相当一部分投资客退出市场，再加上一些地方出台的“期房限转”政策，都将使房地产投资客减少。

第三是房价的涨跌将拉开差距。由于非理性的操作带来了楼盘的供不应求，因此，一段时期内新开的楼盘成了最热门的商品，有的城市甚至是只要有新开楼盘就会被抢购一空，因此，楼盘的齐涨齐跌似乎已经成为了一种惯例。但是，实行宏观调控之后，过去的炒楼风必定会降温。这样，楼盘供不应求的局面也必将会有所缓解，地段好、质量好的楼盘和地段偏、质量差的楼盘之间的差价也会相应拉开。这样，投资者在买楼时就需要仔细鉴别，买到楼盘就能赚钱的情况不会再现了。

投资者需以变应变

调控下的楼市会如何发展呢?从总体上看，短期内的调整是难免的，这主要会发生在供给的结构层面。而从房价的方面来看，记者在去年就提出了这样的观点，今年楼市的涨幅将趋缓，局部地区还将出现一定程度的调整。由此对投资者来说，就需要用一种变化的心态去迎接这新来临的挑战。华伟这样对记者说：“房地产市场和股票市场不一样，产品的定位和区域的选择非常重要的。所以投资房地产要在产品和区域之间进行理性发掘，要根据自己的收入、偿还能力以及持有时间进行理性选择，并对自己的抗风险能力进行统一的规划。投资者更需要专业的投资服务，专业的投资服务机构就会应运而生。”从另一方面看，在目前的情况下一些短炒的心态就可能不那么合乎时宜了，“期房限转”等于给以前的“炒楼花”画上了休止符。另外，从当前的房价走势来看，楼市涨幅趋缓的迹象十分明显，今年总体的涨升比率将可能大大低于去年。在这种市场状况下，如果投资者再用―种短线的心态去介入市场，就不一定能收到预期的效果。

房产投资篇2

本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。

1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。

2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。

二、投资性房地产的会计处理方法

（一）“投资性房地产”账户

为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。

（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示

根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。

（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理

企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。（四）投资性房地产的账务处理方法

1、企业取得投资性房地产的核算

（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。

（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，本文出自新晨

按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。

例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产600万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

投资收益50万元

贷：固定资产1000万元

例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产1200万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

贷：固定资产1000万元

投资收益550万元

2、投资性房地产后续支出的核算。

企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。

3、投资性房地产租金收入的核算。

企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。

4、企业处置投资性房地产的核算。

(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。

（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。

（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。

5.投资性房地产后续计量。

如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。

三、投资性房地产“增值收益”的所得税问题

房产投资篇3

过去10年当中，最成功的投资者绝大多数集中在房产领域。很多人初入楼市时并没有多少资金，经过lO年打拼，如今身价超过千万的不在少数。而同一时期进入股市的投资者，大多还处于亏损或是微利状态，除了靠公司上市发大财的人外，很难在身边找到炒股赚大钱的人。这是否意味着未来获得暴利的机会依然在楼市呢?

显然，我们不能因此轻易得出结论。因为，在股市刚起步的10年，也造就了一大批富翁，但由于股市严重透支了未来，导致后10年的涨幅基本可以忽略不计。现在的楼市会否重蹈股市的覆辙呢?我们还需要通过时间来检验。

经历了2009年的暴涨和2010年的调控，2011年投资房产还能获得意外的惊喜吗?要回答这个问题，我们需要对影响房产投资的三个主要因素――房价的涨幅、首付款的比例、房贷利率的高低进行分析(国内的租金收益率太低，投资时基本上不考虑)，才能得到更清晰的答案。

首付比例影响投资收益率

在房产牛市时，对投资收益率产生重大影响的因素是首付款比例。首付款比例越低，资金的收益率越高。以上海市一套200万元的住宅为例，我们看一下在不同首付款比例的情况下，资金的收益率变化。假设购房时间是2009年初，契税按3％计算，一年后以300万元抛出这套房，营业税为总价的5.5％，个调税为2％，交易佣金为1％，贷款利率为基准利率打7折为4.158％，贷款年限为30年。

按照2009年的政策，房贷首付比例最低为2成，也就是说首付40万元，就可以买下这样一套住宅，再支付掉60000元的契税，其余的160万元靠银行贷款，每月还款额为7785.1元。一年的时间共需要支付利息66010元，卖房时需要支付营业税165000元，个调税60000元，交易佣金30000元，净利润为618990元，与40万元的首付相比，一年的收益率达到了154.75％。

如果购房者是首付3成购买的房产，在房价涨幅相同的情况下，由于首付款比例提高，贷款额减少，相应的利息支出也减少，最终净利润将上升8252元，达到627242元，但对于60万元的首付款而言，一年的收益率降低到了104.54％。

如果采用5成首付的方式购房，最终的资金收益率降低为64.37％；而如果用全额付款的方式，资金收益率仅为34.25％。(见表1)

目前，房产政策已经明确了首套房首付比例不得低于30％，二套房首付比例不得低于50％，而三套以上住房不得贷款。这也就决定了房产投资的收益率不可能像2009年那么高了。

房贷利率是核心指标

在2008年全球金融危机的影响下，2009年并没有多少人对收入的增长抱有乐观的预期。可就在这样的背景下，房价却出现了大幅度的上涨。这又是为什么呢?主要的原因就是房贷利率的下跌。2008年房贷最优利率最高曾达到6.66％，而到了年底最优利率降为4.158％。如此大的利率降幅，促成了2009年的房价大涨。

2010年4月以后，房产调控新政出台，二套房贷款利率要按基准利率的1.1倍计算，按12月25日加息后的基准利率6.4％计算，二套房贷的利率已经超过了7％，达到了7.04％，比2008年的6.66％还要高。此前，所有的银行都停止执行首套房贷利率打7折的优惠政策，普遍实行的是打8.5折的政策。近期，部分银行开始对首套房贷按基准利率放贷，使得购房的资金成本越来越高。如果2011年基准利率再提高1个百分点，即使首套房仍能享受8.5折的优惠利率，房贷利率也要达到6.29％，基本上回到了2008年的利率高峰期。由于国内实施的都是浮动利率贷款，利率的调高对购房者的压力将会持续相当长一段时间，不排除有投资者将面临资金链断裂的问题。

同样，房贷利率对投资房产的收益率也会产生相当大的影响。还是以上面那个例子为例，在房贷利率为4,158％的情况下，30年100万元贷款前两年需要支付的利息为81786元，如果按最新的基准利率的1.1倍计算，则前两年需要支付的利息将达到139425元，成本增加了57639元，对投资收益率的影响是显而易见的。

房价涨幅趋缓投资未必合算

2010年，虽然房产调控措施越来越严厉，但房价仍然在顽强地上涨，但从涨幅上来看，已经明显放缓了。以中房上海住宅指数为例，2009年上涨了42.36％，2010年1-11月累计上涨了9.19％，考虑到2010年最后一个月房价也在上涨的因素，全年的涨幅应该在10％左右。根据国家统计局公布的数字，2010年11月全国70个城市的房价涨幅已经回落到了7.7％，2010年12月这个数字还有可能更低。

在房价涨幅降低、交易成本居高不下的情况下，即使不考虑未来可能出台的房产税问题，也很难说房产投资仍然合算。如果房价年涨幅不能达到5％以上，贷款买房甚至还可能出现亏损的情况。

仍以购买一套200万元的一手住宅为例，按照多数投资者平均持有物业2年来计算，如果房价的涨幅为每年5％，两年后这套住宅升值到2205000元。首付比例为50％，利率分别按基准利率的8.5折、基准利率和基准利率的1.1倍来计算，2年的利息支出分别是107368元、126589元和139425元，加上要支付3％的契税60000元、5.5％的营业税121275元和1％的交易佣金22050元，净利润全部是负数(尽管房价上涨了，但涨幅无法覆盖所有费用，所以个调税为0)。换句话说，如果房价涨幅不大，短期内贷款投资房产将出现亏损。

受银行限贷以及房贷利率较高的影响，部分投资者转而采用全额付款的方式买房，这样做虽然可以减少利息支出，但也降低了资金杠杆，收益率仍然不高。仍然是上面的例子。如果不采用银行贷款，两年后房价上涨了205000元，去掉契税、营业税和交易佣金后，余额为55675元。如果是按房产全额的2％缴纳个调税，需缴纳44100元；而如果按差额的20％缴纳，则只需缴纳11135元。显然按后一种方式缴税比较合算。扣除后2年的净利润为44540元，按200万元的房款计算，投资两年仅获得了约2.227％的收益，平均每年只有I％多一点，不仅跑不赢CPI，比银行存款的收益还要低。即便房价涨幅能够达到7％，2年的投资回报率也只有3％多一点，平均每年还不到2％。像2009年那样短期内获得暴利的机会基本不存在。

房产投资篇4

【关键词】房地产投资房地产投资风险经营风险

房地产是个热门和利润丰厚的行业，近三、四年来，住宅价格每平方米提高了1500元左右，这成了一个不争的事实。因此，该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险。房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。

一、房地产投资常见风险

房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。

1.投资支出风险

房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。

2.金融风险

主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。

3.购买力风险

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

4.市场风险

市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。

5.政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。

6.法律风险

法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。二、房地产投资风险的预防策略

房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。

策略一：关注政策变动，认准投资方向

任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析

随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。

策略三：采用投资分散组合策略

房产投资篇5

REITs既可以采取契约型基金的组织形式也可以采取公司型基金的组织形式。契约型基金是指依据信托契约或信托法理，通过发行受益凭证而组建的投资基金，这类基金在组织结构上不设董事会，基金管理公司自行管理基金的经营和操作，而不参与对项目的直接管理。而公司型基金是依公司法成立的以盈利为目的的投资公司，基金投资人取得公司股份。公司可以自主营运和管理房地产项目，再将收益以股利形式分配给投资人。一般来说如果REITs的规模比较大，投资领域也比较广，就应采用公司型组织形式。如果REITs的规模较小，业务投资又具有一定的专业性，那么可采用契约型组织形式，因为其更有利于风险控制。在资本市场比较完善和金融秩序比较规范的国家应以发展公司型基金为主。

在美国，房地产投资信托基金通常是一个房地产上市公司，其组织结构是完整的公司制度，经营范围单一，仅限于房地产的交易和经营管理。通常是由董事局制订投资及借款政策，通过发行基金份额，以股权融资方式向投资者进行融资，投资者即基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITs所投资的不动产。上市公司或其委托的资产管理公司通过对相关物业的管理获取租金收入，并以股利的方式分配给基金持有者。基金份额可以在二级市场进行交易。

与传统的以所有权为目的房地产投资相比，REITs具有自身的特性:①REITs具有较强的流动性，它可以在二级市场上流通;②REITs有着较高的预期收益，由于房地产基金可以在市场上通过不断的扩充发行新基金再收购其他的房地产，所以，投资REITs既能获得稳定的当前收入?熏又同时具有资本增长的潜力;③REITs具有较低的风险，由于REITs投资对象是房地产，且该基金可投资不同的房地产组合，所以它具有很强的保值功能，在通货膨胀时期?熏REITs的收益水平也会随之升高，能够在一定程度上抵销通货膨胀的作用。综上所述，REITs具有高流动性､高收益､低风险的特征，是投资者理想的投资工具。

房产投资篇6

在不断出台的房产政策面前，“老代”感觉到房产投资难度系数日益加大，自己虽然“职业”但还不“专业”。国内目前发行的房地产信托计划则吸引了“老代”的目光，把钱交给信托公司投资房产，是不是更可靠呢？那么，带着我们的投资疑问，也为了能够帮助投资者找到更好的投资路径，不妨和“老代”一起来探究答案。

尚待发展的国内房地产信托

与国外信托业发达的国家相比，国内信托业似乎刚刚完成洗牌，走上正轨。为了限制投资风险，目前国内的房地产信托计划更是设定了较高的投资门槛，对个人而言，准入门槛提高至100万元，并限定发行50份。即使购买银行里的房地产信托理财产品也要最低5万元。而且，我国的房地产信托计划一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

对于国内的房地产信托市场而言，美国格林证券有限公司经济分析师孙飞介绍，目前国内大部分的房地产集合信托投资计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。不过国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1－3年。就收益而言，一般在4%―18%。

“人类的想象力有多宽，信托的业务范围就有多宽。”美国信托专家斯科特的这句话在业内得到了充分体现。虽然国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排，但国内的房地产信托业开始不同模式的尝试，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。而在2004年，联华信托就明确提出要以房地产信托为主营业务。目前，联华信托已成功发行十余只房地产信托。2007年8月，该公司还推出了国内第一只基金型房地产信托（REITs），并且与中信信托共同取得了央行REITs试点的资格。这在信托业兴起不小波澜，REITs更成为信托业谈论的焦点。

中国房地产信托

国际REITs

投资载体

信托公司表外资产

REIT自身

受托人

信托公司

专业信托公司

基金管理者信托公司，即受托人

独立的基金管理公司

到期日

一般为1-3年

无

发行限制

自然人100万元、不超过50份无

募集方式

私募

公募

流通市场

无

有

2REITs到底有什么魔力?

眼下，只要你和信托界的业内人士聊，自然不自然地大家就会聊到REITs。“REITs可以促进房地产市场的公平性，对广大中小投资者来说，提供了流动性很强的小额投资机会，打破了少数有钱人对房地产投资的垄断。更重要的是REIT为投资者带来的收入优势，即REITs的95%以上的可税收入要用于股东分配。”在采访中，笔者感受到大家谈论REITs时的兴奋。

其实，REITs就是房地产投资信托基金，即RealEstateInvestmentTrust的缩写，是一种筹集的资金只能用于投资房地产的产业基金，其收益来自于房地产的租金。它是国际上房地产基金的最典型、最主要，资金量也最大的形式。

REITs主要分为权益型、抵押型和混合型三种类型。

资料来源：国信证券经济研究所

从历史上看，REITs数量整体上呈上升趋势，在20世纪90年代中期达到高峰，然后逐步下调，进入21世纪后稳步回升。REITs的市值在20世纪90年代以前呈低水平徘徊，此后迅速上升。无论在数量还是在市值方面，权益型REITs均占绝对主导的地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。据光化天成投资股份有限公司投资银行部研究员洪振铤介绍，国际上一般规定REITs必须把每年应课税收入的90%以分红的形式分给投资者，这是REITs免征资本利得税的前提条件。与美国主要股票指数相比，REITs股票具有高收益、低风险的特征。在历史上，加上资本增值，房地产投资信托基金的年收益率达到10%-17%。如图所示，在1971年12月31日至2002年12月31日期间，权益型REITs的收益率为12.35%，超过道琼平均工业指数（7.25%）、纳斯达克综合指数（7.79%）和标准普尔500指数（10.68%）；同时，其风险（13.46%）却远远低于这三种股票指数。

美国REITs收益与风险状况与大盘比较（1971-2002）

资料来源：Bloomberg，国信证券经济研究所

除此，公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。因此，相对于传统的房地产实业投资而言，REITs的流动性相对较强。国际上的REITs还有专业管理、低杠杆（负债率最高35%）、独立监管、主要投资于零售地产等特点。

3REITs在哪里大行其道

1991年，美林公司（MerrillLynch）为购物中心开发商KIMCO房地产公司（KIMCORealty）承销首发新股，共募集资金1.35亿美元，从此，美国房地产投资信托迎来了“现代REIT时代”（ModernREITEra）。

此后，亚洲国家纷纷积极引入房地产投资信托，其中新加坡、日本、韩国已经相继推出具有本国特色的房地产投资信托。新加坡于1999年5月颁布了《财产信托指引》允许设立新加坡式房地产投资信托（S-REIT）。日本在2000年11月修改了《投资信托及投资公司法》，允许投资信托所募集资金运用于房地产投资。韩国紧跟日本的步伐，在2001年7月颁布《房地产投资公司法》，允许设立房地产投资信托，包括韩式房地产投资信托（K-REIT）和公司重组房地产信托（CR-REIT）两种形式。同时，韩国证券交易所的上市规则也进行了相应修改，以适于房地产投资信托的上市。2003年7月23日，台湾省正式实施“不动产证券化条例”。该条例规定了两种不同的不动产证券化的形式：不动产投资信托（类似于美国的房地产投资信托）和不动产资产信托。香港特区在2003年7月公布《房地产投资信托基金守则》，允许设立房地产投资信托基金。对于内地投资者而言，香港、新加坡则放开了对散户投资者的限制。如在新加坡，就规定散户投资者（不论国籍）的REITs投资收入无需缴纳个人所得税；境外机构投资者的扣缴所得税率从20%降低到10%。

4国内REITs之路还有多少差距

为什么在我们周边国家和地区都能大行其道的REITs，在国内却未能真正发行呢？从目前世界上主要国家REITs发展特点来看，我们发现：

首先，美国REITs成立的目的主要在于享受税收优惠。亚洲地区的REITs作为一种“舶来品”，政府引入REITs的主要目的在于促进房地产市场的调整和发展，在效仿时基本保留了美国REITs的特征。

其次，亚洲地区的REITs在保留美国REITs特点的同时，在具体规定的制定上采取了审慎态度，法律限制比美国严格，其中最为严格的是我国香港特区。这主要表现在经营范围方面禁止从事房地产的开发活动，负债方面规定了比例限制。

第三，从立法形式上看，美国REITs主要是税法的产物，因此，税法成为调整REITs的主要法律，税法的修订成为REITs演变的重要动因之一。亚洲地区REITs相关法规一般以专项法规出现。

最后，从组织形式上看，美国REITs采取公司形式；亚洲地区REITs大多采取信托或信托基金形式。从管理形式上看，美国REITs大多采取自己管理房地产，而在亚洲地区，当局一般要求REITs委外管理房地产。

“与美国的REITs相比，目前亚洲国家和地区推出的REITs并不成熟，这很大程度上是由各国国情（特别是金融市场的成熟程度）所决定的。而国内要推出美国式REITs时面临的障碍更多，主要包括法律及政策的限制以及房地产金融市场的不发达。”洪振铤分析到，